[phân tích vĩ mô chuyên sâu cuối tuần] Doanh nghiệp Bất động sản: cái chết được báo trước

70% các doanh nghiệp BDS đang niêm yết trên TTCK cũng như trong nền kinh tế đang đối diện với khả năng phá sản cận kề trong 6 tháng tới.

Ba vấn đềthật sự trầm trọng các doanh nghiệp BDS đang phải đối mặt:

• Tổng vay nợ cực lớn, phổ biến chiếm từ 70-97% tổng tài sản các doanh nghiệp. Doanh nghiệp có một đồng vốn, hiện đang vay từ 4 cho đến 40 đồng.
• Nợ xấu cực cao. 4-40 đồng vay nợ hiện đang tồn tại dưới dạng hàng tồn kho tính theo giá thị trường chỉ cỡ 2-20 đồng (50% số nợ), nhưng cũng không bán nổi. Doanh nghiệp do vậy không có khả năng trả nợ.
• Hàng tồn kho nhiều khủng khiếp, dưới hai dạng: căn hộ đã hoàn thiện nhưng không thể tiêu thụ, và các công trình xây dựng dang dở. Rất ít cơ may bán được đống hàng tồn kho này.

Đối diện với 3 án tử như vậy, cơ hội sống sót tối đa qua 6 tháng cuối năm chỉ cỡ 40%.

Giờ xin đi chi tiết vào từng vấn đề.

1. Doanh nghiệp BDS vay nợ cực lớn, từ 4-40 lần vốn CSH.

Dư nợ BDS tính đến cuối 2011 là 348 nghìn tỷ đồng. Đó là chưa tính đến các luồng vốn chảy vòng vèo qua các kênh với tên gọi khác nhưng cuối cùng vẫn rót vào BDS.

Trong các chỉ tiêu tài chính doanh nghiệp, có hệ số Nợ/Vốn CSH (DER: Debt on Equity Ratio), cho biết cơ cấu vốn của doanh nghiệp có quá lệ thuộc vào các khoản vay. Trong nền kinh tế, không doanh nghiệp nào có thể tồn tại mà không phải đi vay. Tuy nhiên, nếu doanh nghiệp có 1 đồng vốn, mà đi vay nhiều hơn 2 đồng (DER>2), thì doanh nghiệp bị coi là đang đi trên dây. Nếu DER>4, thì sợi dây này được chăng ngang qua đáy địa ngục. Với chi phí tài chính không thấp hơn 20% giá trị các khoản vay, có thể số tiền trả lãi vay hàng năm gấp vài lần vốn CSH.

Đây là 3 doanh nghiệp BDS rất quen thuộc với anh em ta. Riêng lãi vay hàng năm doanh nghiệp phải trả đã gấp vài lần vốn CSH.

​

Doanh nghiệp
​

Vốn CSH (tỷ đ)​

Tổng nợ (tỷ đ)​

DER​

Lãi vay hàng năm (tỷ đ)
​

Lãi vay/vốn CSH​

STL

180​

5.070​

28,2​

1.000​

5,56​

HUT

480​

3.300​

6,8​

660​

1,38​

DLG

420​

1.200​

2,85​

240​

0,57​

2. Nợ xấu của doanh nghiệp BDS hiện đang cực cao.

Trong số ~350 nghìn tỷ đồng (17 tỷ USD) dư nợ BDS tính đến cuối 2011 (Con số chính thức của UBGSTCQG công bố tuần qua), có ~57 nghìn tỷ đồng (2,9 tỷ USD) là nợ xấu, và ~147 nghìn tỷ đồng khác (7 tỷ USD) là không rõ ràng (muốn hiểu thế nào thì hiểu!).

Tuy nhiên đây mới chỉ là nợ xấu sơ cấp, tức nợ xấu của các chủ đầu tư, là các doanh nghiệp BDS. Nợ thứ cấp, bắt nguồn từ dân đầu cơ đang ôm hàng (ôm bom) bằng tiền vay NH sẽ còn khủng khiếp hơn.

3. Hàng tồn kho chất cao như núi

Theo các báo cáo của CBRE và Savills, mặc dù trong 18 tháng trở lại đây hầu như không có căn hộ chào bán mới (mới hoàn thiện xong) – số căn hộ ế chưa tiêu thụ được trên cả nước hiện khoảng 70 nghìn căn. 70 nghìn căn này là hàng tồn sơ cấp.
Hàng tồn thứ cấp – như nói ở phần trước – chắc phải gấp vài lần con số đó.
Những năm BDS sôi động, số những người mua có nhu cầu thực, mua để ở chỉ chiếm cỡ 20%. 80% khách hàng mua BDS là dân đầu cơ, vay NH lãi suất 20%/năm để mua chung cư với giá trên trời, để 6 tháng sau bán cho một thằng đầu cơ khác với giá cao gấp rưỡi cao độ của trời. Nay giá đã về mặt đất, dân có nhu cầu thực buồn thay gặp cơn suy thái tài chính toàn cầu cũng cóc có tiền mà mua nữa, còn dân đầu cơ chỉ nghe tới nhà là lên cơn tự kỷ hoặc hưng trầm cảm lưỡng cực rất khó chữa.

------------------------------------------
Tình huống giả định sau có thể giúp các bạn hiểu rõ hơn vấn đề các doanh nghiệp BDS đang đối măt.


Tình huống điển hình phổ biến tại VN: Doanh nghiệp kinh doanh BDS A có vốn CSH 100 tỷ. Doanh nghiệp A vay ngân hàng và phát hành trái phiếu tổng cộng 1.000 tỷ (DER của A = 10).
Dù khoản vay nợ của DN A là vay ngân hàng hay phát hành trái phiếu, lãi vay ít nhất cũng là 20%/năm è Mỗi năm DN A phải trả lãi vay tối thiểu 200 tỷ, gấp 2 lần CSH.
Với 1.100 tỷ tổng tài sản, DN A xây khoảng 800-1.000 căn hộ. Với tình trạng TT BDS đóng băng, hóa thạch với giá giảm thê thảm như hiện tại, nếu bán sạch 1.000 căn hộ này (what a daydream), DN A cũng chỉ thu về được tầm 800-1.000 tỷ sau 3 năm xây dựng.

Trong khi đó chi phí bỏ ra sau 3 năm là:

1.100 tỷ (vốn + vay) + 600 tỷ (lãi vay trong 3 năm) = 1.700 tỷ
​

=> doanh nghiệp lỗ ít nhất ~800 tỷ trong những điều kiện thuận lợi nhất (chẳng hạn bán được hết sạch hàng).