DXG không lái liết gì hết!!! vào nói sự thật và cùng đánh giá khách quan!

e thấy trên diễn đàn có topic DXG !!!!!! Mã BĐS ngon nhất trên 2 sàn !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! http://f319.com/home/1581655 nhưng hình như đây là topic của bác lái tàu và chuyên lái hàng, e thì ko hứng thú lắm với cổ phiếu lái nên có tìm hiểu tí về DXG và xin mạo muội lập topic này để các cao thủ cùng đánh giá DXG như thế nào? đáng đầu tư ko? kỳ vọng thế nào? E xin đóng góp ý kiến của e về tình hình tài chính và khả năng của DN mong các cao thủ chỉ giáo!
- Vốn điều lệ hiện tại của DXG: 420 tỉ. (DXG mới tăng vốn từ 320 tỉ lên 420 tỉ, đợt tăng vốn hoàn thành ngày 25/12/2012 và 10tr cp chính thức lưu hành ngày 17/01/2013 nên năm 2012 số cổ phiếu lưu hành bình quân của DXG xem như là 32 triệu cổ phiếu)
- Doanh thu thuần năm 2012 là 403.5 tỉ (tăng 41% so với năm 2011 là 286 tỉ) => TỐT vì năm 2012 là năm cực khó của ngành BĐS nhưng DXG vẫn tăng trưởng mạnh về doanh thu. Tuy nhiên giá vốn hàng bán tăng mạnh từ 80 tỉ năm 2011 lên 210 tỉ năm 2012 tăng 162% => lợi nhuận gộp giảm nhẹ 6.4% xuống còn 192.9 tỉ từ mức 206 tỉ của năm 2011 => XẤU. Nhưng hãy cùng xem nguyên nhân:
1. DXG là doanh nghiệp chuyên về lĩnh vực phân phối BĐS và hoạt động môi giới đóng tỉ trọng lớn trong doanh thu đây cũng là hoạt động mang lại tỉ suất lợi nhuận cao (xấp xỉ 90%). Tuy nhiên năm 2012 với khó khăn chung của tt BĐS lĩnh vực môi giới của DXG gặp nhiều khó khăn trong việc tiêu thụ sản phẩm (cái này thì tất cả DN BĐS điều bị ảnh hưởng) làm cho doanh thu hoạt động môi giới giảm nhé 10% từ 181 tỉ (2011) xuống còn 162 tỉ (2012) và hoạt động này không còn chiếm tỉ trọng lớn trong doanh thu nữa (năm 2011 hđ môi giới chiếm 63% trong cơ cấu doanh thu nhưng năm 2012 chỉ còn chiếm 40%); và việc giảm phí môi giới để tìm kiếm khách hàng cùng là nguyên nhân làm giảm lợi nhuận. 2 yếu tố trên đã làm lợi nhuận gộp của hoạt động môi giới giảm đến 20% từ 159 tỉ xuống còn 127 tỉ => đây là thủ phạm chính làm giảm lợi nhuận.
2. Năm 2012 DXG tăng trưởng mạnh về hoạt động chuyển nhượng bất động sản bằng việc bán căn hộ của các cty con điều này làm doanh thu hoạt động này tăng mạnh từ 107 tỉ (2011) lên 245 tỉ (2012) nhưng tỉ suất lợi nhuận từ hoạt động này không cao, cộng với tt BĐS năm 2012 khó khăn nên phải cạnh tranh về giá làm giảm lợi nhuận và với mức đóng góp gần 70 tỉ vào lợi nhuận gộp nhưng cũng không thể cứu thua cho DXG tránh được việc giảm nhẹ về lợi nhuận gộp của tổng công ty.
- Tuy nhiên dù lợi nhuận gộp từ HĐKD giảm nhẹ do khó khăn thị trường thì lợi nhuận sau thế của DXG vẫn tăng mạnh từ mức 24.6 tỉ (2011) lên 57.8 tỉ (2012) với mức tăng 135% => TỐT; có thể nói là ấn tượng so với các DN BĐS cùng ngành gặp nhiều khó khăn, sụt giảm lợi nhuận thậm chí lỗ và lỗ khủng năm 2012 thì DXG là 1 điểm sáng vượt bão. Tại sao có sự tăng trưởng ngoạn mục này? hãy cùng xem nguyên nhân:
1. Hoạt động tài chính năm 2012 của DXG chỉ lỗ 3.3 tỉ trong khi đó năm 2011 lỗ tới 21 tỉ; do chi phí lãi vay giảm mạnh từ mức 38.5 tỉ (2011) xuống còn 6.6 tỉ (2012). Thậm chí cuối năm 2012 dư nợ vay của DXG chỉ còn 450 triệu (nợ ngắn hạn) và 115 triệu (nợ dài hạn) quá ít => 1 số báo chí đưa tin nợ của DXG = 0 là sai nhé!!! về bản thân cty mẹ thì không còn dư nợ vay ngân hàng (có thể báo chí chỉ nói về cty mẹ) nhưng 2 khoản vay này là hợp nhất từ các cty con về, 2 khoản này đều là khoản vay mua oto và thế chấp bằng oto.
2. Chi phí bán hàng giảm 1.2 tỉ
3. Chi phí quản lý doanh nghiệp giảm 5.1 tỉ
4. Cty liên doanh, liên kết năm nay mang về cho DXG khoản lợi nhuận 11 tỉ trong khi năm trước lỗ 1.5 tỉ.
==> đây là những nguyên nhân giúp tăng lợi nhuận.
- Có lẽ điều mà nhiều bác quan tâm nhất hiện tại đối với doanh nghiệp BĐS là tồn kho, vay nợ _ nợ xấu: e đã cố soi con DXG thì tồn kho đến cuối năm 2012 của DXG chỉ 129 tỉ (chủ yếu là dự án KDC Trảng Bom_Gold Hill là 101 tỉ; dự án Phú Gia Hưng 23 tỉ và căn A10-4 dự án Moningstar Bình Thạnh là 3 tỉ)-> lý do đơn giản là thằng DXG là thằng chuyên về phân phối, môi giới. Còn về vay nợ thì cuối năm tổng nợ ngân hàng của DXG chỉ 565 triệu đồng của các cty con trong khi đó tiền và tương đương tiền của DXG cuối kỳ là 136 tỉ đồng-> lý do sao? DXG nhận thấy áp lực chi phí tài chính và nhu cầu vốn cho năm 2013 nên năm 2012 DXG đã tăng vốn cho đối tác chiến lược 100 tỉ, bán vốn góp ở các cty con Lý Khoa Nguyên bán 60% vốn thu về hơn 47 tỉ, DXG vẫn chiếm 40% vốn ở cty này, ... mục đích là gì? các bác xem link này sẽ rõ http://www.datxanh.com.vn/tin-tuc/chi-tiet/2864-6-dat-xanh-mua-them-hai-du-an-can-ho.aspx. DXG đã chuẩn bị để mua lại các dự án giá rẻ năm 2013 với ưu điểm giá rẻ và những dự án này đã triển khai gần hoàn thành có thể sớm bán ra tt để thu hồi vốn nhanh => khôn ngoan; tăng tiềm năng của DXG trong tương lai.
- Về cổ phiếu kết thúc phiên giao dịch ngày 08/02/2013 DXG đóng cửa giá 14,600 đ/cp; EPS năm 2012 là 1,789 đ/cp => P/E = 8.16 (các bác có thể so sánh với 1 số doanh nghiệp cùng ngành với mức P/E vài chục, vài trăm và thậm chí âm là do 2012 lõm ví dụ: VIC 27; HAG 22; PDR 486; SJS -10; KBC -10 ... nguồn tham khảo ********* nhé, thì có thể mức P/E hiện tại của DXG là thấp, e chưa nói về tiềm năng tương lai nhé). Bookvalue 31/12/2012 của DXG là 13,232 đ/cp => P/B = 1.1 là mức trung bình so với ngành (trừ 1 số thằng có giá khủng nên P/B khủng). E xin phép định giá DXG theo cách P/E, P/B thông thương và theo nhận định chủ quan của bản thân nhé (mỗi bác mỗi khác nên chém nhẹ tay cái); với tình hình tài chính lành mạnh, tiềm năng tương lai khá lớn của DXG (tiềm năng là: mua lại dự án giá rẻ của doanh nghiệp khó khăn và thời gian hoàn vốn nhanh đáp ứng nhu cầu ngay khi tt BĐS khởi sắc) thì e đánh giá P/E hợp lý của DXG khoảng tầm 12-14 lần tương ứng với tầm giá khoảng 21,000-25,000 đ/cp và P/B tầm 1.7 thì giá DXG khoảng tầm 22 => với 2 phương pháp này thì target e đưa ra với DXG là 22 với mức giá 14.6 hiện tại thì e sẽ ==> Kết luận: MÚC để đầu tư thời gian 6 tháng với tỉ suất lợi nhuận là 51% (khá cao).
Trên đây là 1 số nhận định chủ quan của cá nhân em và chỉ xin đóng góp 1 góc nhìn để ae cùng tham khảo và các cao thủ chỉ giáo. Hiện tại e chỉ dựa vào BCTC của DXG để đánh giá chưa xem xét kỹ đến tiềm năng tương lai khi DXG mua lại các dự án và khai thác vì e ko có cơ sở, số liệu nên không dám nói bừa nhường phần này lại cho các cao thủ thạo tin hơn! TKS