BAX - Siêu cổ ngủ quên

BAX Công ty Cổ phần Thống Nhất (HNX)

Số lượng cổ phiếu đang lưu hành: 8,2tr cp

Eps: 9.08

P/E: 7.71

Ban lãnh đạo

Chủ tịch: Nguyễn thành sơn

TGĐ: Nguyễn Hoàng Dũng

Kế toán trưởng: Nguyễn Hữu Trí

Trong thành viên HĐQT có nhiều người đang nắm vị trí chủ chốt của Cao su Đồng Nai ( đvi NN)

Cổ đông lớn:

Như vậy cổ đông tổ chức & cổ đông lớn là 66.68% khá cô đặc.

Cty Cao su Đồng Nai là đơn vị Nhà nước, quản lý cổ phần cho GVR tại BAX

Có cổ đông NN thì thường các đơn vị này sẽ chia cổ tức bằng cash.

Cơ cấu cổ đông theo bản cáo bạch ra cuối năm 2018 thì

Có 2 cổ đông tổ chức và 138 cổ đông cá nhân: đây là một cơ cấu cô đọng của cty

trong đó có 1 cổ đông NN, điều này đảm bảo cho tính minh bạch của cty, báo cáo đầy đủ và hoàn thiện, đặc biệt là việc trả cổ tức bằng Cash.


Vị thế của công ty trong ngành:


- Vị trí địa lý: Với việc đặt KCN tại Đồng Nai , công ty đang có những thuận lợi khá lớn về vị trí địa lí. Trong đó, một số thuận lợi chung từ quy hoạch phát triển của tỉnh có thể đề cập đễn bao gồm:

+ Nằm ở trung tâm vùng kinh tế trọng điểm, tập trung nhiều dự án lớn, những công trình trọng điểm về cơ sở hạ tầng kỹ thuật của Nhà nước đầu tư.

+ Thuận lợi về giao thông, là đầu mối giao thông đường bộ, cảng sông, cảng biển,đường sắt, trong tương lai nhà nước đang đầu tư xây dựng một sân bay lớn tại Long Thành.

+ Quỹ đất để phát triển công nghiệp rất dồi dào, có thể khai thác từ 10000 đến 13500ha để cây dựng các khu công nghiệp


- Về năng lực quản lý và khai thác: KCN Bàu Xéo gặp rất nhiều thuận lợi vì cổ đông sáng lập và Ban lãnh đạo Công ty là những người có kinh nghiệp lâu năm và năng lực quản lý công tác thi công xây dựng cơ bản trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh cơ sở hạ tầng KVN. Cùng với đội ngũ nhân viên năng động, nhiệt tình, Công ty đã và đang hoạt động theo đúng phương châm " Thành công của nhà đầu tư cũng là thành công của Công ty".


Bản cáo bạch

UBND Tỉnh Đồng Nai cấp giấy phép cho BAX kinh doanh cơ sở hạ tầng khu CN với tổng diện tích 500ha. tính đến hiện tại đã có 30 dự án thuê đất tại khu CN Bàu Xéo, tỷ lệ lấp đầy 89,19% diện tích công nghiệp cho thuê.

Khu trung tâm dịch vụ bàu xéo được cấp phép 2008 với diện tích 336.526m2 đem lại Doanh thu cao cho cty từ năm 2019 đây là khu dân cư, với 650 lô đất liền kề, 58 lô đất nền biệt thự, căn hộ chung cư và nhà ở cho công nhân và các trung tâm dịch vụ khác dự kiến triển khai đến 2021 hoàn thành dự án.

Năm 2019 Kế hoạch kinh doanh Doanh thu 192 tỷ, LNST 72 tỷ, dự kiến cổ tức 30%. Đến hết quý 2 2019 đã thực hiện được 144 tỷ Doanh thu ( đạt 75% cả năm) 61 tỷ LNST ( đạt 84%). Tốt

Kế hoạch tiếp 2019 hoàn thành khu dịch vụ với 2 block nhà chung cư khoảng 200 hộ

Rủi ro:

Hiện tại Khu CN đã lấp đầy 90%, diện tích còn lại khoảng 3ha nhưng lại ko liền kề, khó có NĐT lớn vào để thuê, chỉ cho thuê nhỏ lẻ

Dự án còn 18,8ha vướng đền bù GPMB, cần phối hợp với chính quyền địa phương( đất trong vùng khu Cn)

Các dự án triển khai năm 2019:

• Dự án khu Trung tâm dịch vụ CN
  
  
• Dự án Khu CN Bàu xéo
  
  
• Thanh lý cây cao su gdd2 (17ha)
  

Thủ tục xin mở rộng KCN Bàu Xéo Gdd2 đã được Sở KH Đtư đưa vào đề án lần 1 để xin ý kiến các bộ ngành ( cái này dành cho tương lai, khoảng 2 năm sau)

Tổng lãnh đạo và cán bô NV của Bàu xéo có 48 (tất cả), mức lương trung bình 15tr cực thấp, chi phí quản lý thấp

Kế hoạch năm 2019 sẽ có DT gấp 2,5 lần năm 2018 ( truyền thống vượt DT)

LNST sẽ gấp 3,15 lần


Báo cáo tài chính Q2.2019 đã soát xét ( kiểm toán AASC)

BAX có 250 tỷ gửi bank ( gồm 3,7 tỷ lưu động ko kỳ hạn, 167 tỷ kỳ hạn 3-6 tháng, ls 5%/năm, 80 tỷ gửi 6 tháng ls 5,5%/ năm)

Khoản phải thu của các đơn vị KD 7 tỷ ( ko đáng kể)

Xây dựng cơ bản dở dang là khu Trung tâm DV KCN Bàu Xéo: Tiến độ dự án 2013-2019, năm 2019 là điểm rơi của DT và LN

Diện tích Xd là 336.526m2, đất ở: 130.782m2, trong đó chung cư: 20.450m2, liền kề 62.327m2, biệt thự 13.011m2 => đã chuyển nhượng GD1 và ghi nhận doanh thu 20.256m2 trên tổng diện tích 130.782m2 vậy còn trên 80% nữa sắp sửa bàn giao và ghi nhận doanh thu vào từ nửa cuối 2019( Tiềm năng thu được còn rất nhiều tiền nữa)

Chi phí trả trước dài hạn: đã trả cho NN và các đơn vị để đền bù GPMB

Khoản tiền đã được các bên thuê trả trước ngắn hạn là: 23 tỷ, dài hạn là 409 tỷ, và ký cược đặt cọc là 153 tỷ => tổng = 585 tỷ (lớn hơn cả vốn hóa hiện tại ) Khoản này được ghi nhận vào nợ dài hạn và ngắn hạn và nợ phải trả, đây có thể coi là của để dành của BAX. Môt số tiền lớn đã được các bên trả trước, ko mất tí lãi vay NH nào, ko phải trả lãi, chiếm dụng được số vốn lớn => Lợi thế vô cùng lớn với BAX.

Doanh thu từ cho thuê đất mới ko nhiều chỉ 22 tỷ, do diện tích cho thuê đã gần lấp đầy, chủ yếu là doanh thu từ bán đất nền dự án khu Trung Tâm dịch vụ được 112 tỷ ( mà khu này mới chỉ bán 20.256m2 và còn 80%, tính sơ sơ giai đoạn nửa cuối 2019 cũng thêm được 450 tỷ nưã, Khủng khiếp, quá nhiều tiền mặt)

Giá vốn bán đất nền khu Trung tâm dịch vụ là: 49 tỷ, tương đương giá vốn 42%, biên lợi nhuận gộp là 58%, quá cao, thậm chí giá vốn đất nền thực tế còn thấp hơn nhiều so với trên báo cáo.


Tóm tất cả lại thì BAX đang nắm giữ quá nhiều tiền: 250 tỷ tiết kiệm + 585 tỷ được trả trước( chiếm dụng vốn của các đơn vị khác) + 450 tỷ tương lai khi bán thành công gd2 khu dịch vụ CN = 1.285 tỷ. Gấp 2,2 lần vốn hóa hiện tại với mức giá 69k vào ngày 23/8/2019

Tính sơ sơ nếu cuối năm ghi nhận thêm 450 tỷ LN nữa thì EPS tăng thêm 5,4k tương đương EPS cuối năm sẽ là 14.48 với P/E là 7.71 thì mức giá hợp lý phải là 112k/cp ( chưa kể ghi nhận thêm Doanh thu cuối năm từ các dịch vụ khác). Hiện tại mới chỉ tính đến cuối năm 2019, trong khi BAX còn rất nhiều đất nữa để tiếp tục triển khai các giai đoạn sau của khu CN Bàu Xéo.

Siêu cổ phiếu, bóng dáng của NTC và D2D đâu đây rồi.