HDC - Siêu cổ phiếu bất động sản thời bơm tiền

HDC chẳng có gì ngoài quỹ đất hơn 400 ha, trong đó gần 100 ha là đất sạch với giá vốn thấp đến mức không tưởng . Chỉ tính riêng chênh lệch địa tô những khu đất này đã gấp cả chục lần vốn hóa cổ phiếu .
Cập nhật một vài dự án đang triển khai sẽ đem lại lợi nhuận lớn trong những năm tới, mời các bác cùng ngâm cứu:

Dự án Ecotown Phú Mỹ:

Quy mô 6,3 ha với 319 lô liền kề, đã xây dựng xong hạ tầng và bán 255 nền vào năm 2019, còn lại 64 nền sẽ bán trong năm 2020. Giá trị hàng tồn kho dự án này cuối quý 1/2020 là 22 tỷ, dự kiến doanh thu còn hạch toán là 66 tỷ đồng => Lãi gộp 44 tỷ đồng;


Dự án Fussion Suite Vũng Tàu:

Quy mô 71 phòng khách sạn và 100 căn hộ nghỉ dưỡng (Condotel) đã hoàn thiện trong quý 1/2020. HDC đã bán 76/100 căn codotel (giá bán trên 50 triệu/m2), hạch toán 1 phần trong năm 2019, phần còn lại sẽ hạch toán trong năm 2020. Ngoài doanh thu từ việc bán Condotel, dự án này còn có nguồn thu dài hạn từ khai thác khách sạn (trong đó có việc thuê lại 100 căn condotel đã bán). Theo ban lãnh đạo công ty cho biết, lãi gộp từ khai thác khách sạn ở mức 40 tỷ/năm;


Dự án Tây đường 3/2:
Quy mô 63.347 m2 (trong đó 54.847 m2 HDC sở hữu 72%, còn lại 8.500 m2 sở hữu 100%) với 96 liền kề và 114 biệt thự, đã hoàn thiện hạ tầng và đang trong giai xây dựng hoàn thiện nhà. Trong đó 8.500 m2 đất HDC mới trúng đấu giá vào tháng 2/2020 với giá trị 29 tỷ đồng.

Công ty đã mở bán đợt 1 vào tháng 12/2019 gồm 60 biệt thự và 51 liền kề, hạch toán 1 phần doanh thu trong quý 4/2019 và quý 1/2020, phần còn lại sẽ hạch toán trong năm 2020. Đợt 2 sẽ mở bán 54 biệt thự và 45 liền kề còn lại. Với giá bán trung bình (đợt 1) là 26 triệu đồng/m2 đối với biệt thự và 32,6 triệu đồng/m2 đối với liền kề (giá bán đó chỉ riêng tiền đất, chưa bao gồm tiền xây), tổng doanh thu từ dự án này khoảng 1.046 tỷ đồng, lợi nhuận gộp của HDC khoảng 500 tỷ đồng, chủ yếu hạch toán trong năm 2020;

Dự án này có vốn đầu tư rất thấp (đất sạch cách đây hơn 10 năm) nên biên lợi nhuận cao. Giá trị hàng tồn kho cuối quý 1/2020 là 38 tỷ đồng, trong khi đó còn 54 lô biệt thự và 45 lô liền kề.




Dự án Đông đường 3/2:

Trước đây UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu quy hoạch có diện tích 4,7 ha. HDC đã trúng đấu giá một phần khu đất là 2,9 ha với giá 16 tỷ đồng vào năm 2010. Tính chi phí vốn hóa lãi vay, giá trị dự án này ghi nhận trên BCTC năm Q1/2020 là 22 tỷ đồng.

Phần diện tích còn lại của khu dự án này là 1,8 ha đã được UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu bán đấu giá vào tháng 4/2019. Kết quả, Tập đoàn Tân Hiệp Phát trúng đấu giá với giá trị 394 tỷ đồng (khoảng 22 triệu đồng/m2).

Nguồn tham khảo: https://vnexpress.net/kinh-doanh/ong-chu-tan-hiep-phat-trung-dau-gia-khu-dat-vang-vung-tau-3930071.html

Như vậy, nếu căn cứ theo giá trúng đấu giá của Tân Hiệp Phát là 22 triệu đồng/m2 thì giá trị khu đất 2,9 ha của HDC có giá trị 638 tỷ đồng, chênh lệch địa tô so với giá vốn đang ghi nhận là 622 tỷ đồng

Hiện tại HDC đang thực hiện điều chỉnh quy hoạch 1/500 và xem xét chuyển nhượng các nền biệt thự dự án này trong năm 2020.


Dự án Khu du lịch Đại Dương:

Quy mô 19 ha với quy hoạch là khu du lịch, bao gồm biệt thự biển, condotel và các dịch vụ vui chơi giải trí. Dự án này được HDC mua từ nhóm cổ đông Nguyễn Văn Tư với giá trị 540 tỷ đồng vào năm 2017. Hiện tại HDC đã thực hiện giao dịch nhận chuyển nhượng 59% cổ phần, đặt cọc 131 tỷ đồng cho phần 41% cổ phần còn lại, dự kiến sẽ thanh toán nốt khoảng 90 tỷ đồng trong quý 2/2020 để hoàn tất nhận chuyển nhượng 100% cổ phần của dự án này. Dự án này đã thực hiện xong đền bù GPMB và nộp tiền sử dụng đất ( 515 tỷ đồng), đang điều chỉnh quy hoạch 1/500, dự kiến thực hiện xây dựng trong năm 2020.

Hiện tại dự án này đang điều chỉnh quy hoạch 1/500, hoàn thiện thủ tục đầu tư để thực hiện khởi công trong năm 2020. Công ty cũng xem xét đến phương án chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án (chắc phải lãi bằng lần công ty mới bán ).


Dự án Khu đô thị Hải Đăng:

Tổng quy mô dự án là 49 ha được chia làm 2 giai đoạn. Giai đoạn 1 có diện tích 27 ha (12 ha đất thương phẩm) được HDC khởi công xây dựng vào năm 2019 gồm 400 căn hộ, 490 căn liền kề và 213 biệt thự với tổng vốn đầu tư 2.400 tỷ đồng (cả tiền xây).

Giả định giá bán trung bình là 25 triệu/m2 chỉ tính riêng tiền đất, với 12 ha đất thương phẩm thì lãi gộp từ dự án này tối thiểu 1.000 tỷ đồng . Dự kiến giai đoạn 1 sẽ được mở bán vào quý 3/2020. Trên BCTC quý 1/2020 ghi nhận khoản mục khách hàng góp vốn là 168 tỷ đồng. Giai đoạn 2 của dự án có diện tích 22 ha sẽ được HDC thực hiện sau khi hoàn thành giai đoạn 1.


Khu đô thị Phước Thắng:

Quy mô dự án là 75 ha, được UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu chấp thuận đầu tư vào năm 2017. Đây là dự án có quy mô lớn và được HDC đặt nhiều kỳ vọng trong những năm tới. Hiện tại công ty đang thực hiện công tác đền bù giải phóng mặt bằng.


Dự án khu nhà ở Đồi Ngọc Tước 2:

Quy mô dự án 14,3 ha đã nộp tiền sử dụng đất. Dự án này nằm ở vị trí đắc địa tại phường 7 TP Vũng Tàu, được thực hiện từ năm 2007. Năm 2012, HDC mở bán lần 1 với giá bán 15.000 triệu đồng/m2. Hiện tại dự án này còn 5 ha đất thương phẩm, đang điều chỉnh quy hoạch, dự kiến mở bán đợt 2 trong năm 2020.

Dự án này được đền bù GPMB và nộp tiền sử dụng đất từ trước năm 2010 nên chi phí rất thấp, giá trị ghi nhận trên BCTC quý 1/2020 là 99 tỷ đồng. Nếu tính theo giá thị trường hiện nay là 50 triệu đồng/m2 (giá giao dịch xung quanh dự án), giá trị khu đất 5 ha còn lại của HDC là 2.500 tỷ đồng, chênh lệch địa tô là 2.400 tỷ đồng


Dự án khu đô thị sinh thái Vũng Tàu Wonderland:

Quy mô 243 ha, là dự án lớn nhất của HDC đến thời điểm hiện nay. Tuy nhiên dự án này mới đang trong giai đoạn hoàn thiện thủ tục đầu tư, dự kiến sẽ thực hiện sau năm 2025.


Các dự án khác

Ngoài các dự án ở trên, HDC còn nhiều khu đất khác đều là đất sạch nhưng quy mô nhỏ hơn như dự án Bãi Dâu 1,3 ha; dự án chung cư đồi Ngọc Tước 6.900 m2 và dự án chung cư Thống Nhất 2.641 m2. Bên cạnh đó, còn một số khu đất khác đã hết khấu hao không được ghi nhận trên BCTC, điển hình là khu đất 2 ha tại đường Nguyễn Thái Học, Phường 7, TP Vũng Tàu mà HDC đang làm trụ sở và cho thuê. Hiện tại giá đất mặt đường Nguyễn Thái Học và những phố xung quanh đang giao dịch không dưới 80 triệu đồng/m2. Như vậy nếu tính theo giá thị trường thì khu đất 2 ha này của HDC có giá trị khoảng 1.600 tỷ đồng.


Kết quả kinh doanh:

HDC là một trong số ít doanh nghiệp bất động sản duy trì được tốc độ tăng trưởng lợi nhuận kép trên 20%/năm từ năm 2015 đến 2019 và sẽ tiếp tục duy trì đà tăng trưởng này trong những năm tới. Mặc dù năm 2020 được dự báo sẽ khó khăn đối với doanh nghiệp bất động sản do tác động của dịch Covid-19 nhưng Công ty vẫn đặt ra kế hoạch rất khả quan cho 3 năm tiếp theo, từ 2020 đến 2022 với tốc độ tăng trưởng từ 20%/năm trở lên. Theo cá nhân đánh giá, HDC đặt ra kế hoạch này là tương đối thận trọng vì với các dự án đang triển khai là Tây 3/2 và Hải Đăng đã thừa dư địa lợi nhuận đặt ra, chưa tính đến các dự án khác có thể tạo ra đột biến như Đông 3/2, Đồi Ngọc Tước 2 và Khu du lịch Đại Dương



Điểm nhấn đầu tư:

HDC tiền thân là doanh nghiệp nhà nước nên thừa hưởng nhiều lợi thế với quỹ đất sạch lớn (gần 100 ha đã hoàn thiện pháp lý) với giá vốn thấp. Nếu tính theo giá thị trường hiện nay, chênh lệch địa tô những khu đất này gấp nhiều lần vốn hóa 1.000 tỷ đồng của công ty

Thành phố Vũng Tàu với 3 mặt giáp biển nên việc mở rộng quỹ đất là rất khó, trong khi đó HDC có lợi thế quỹ đất hơn 400 ha, đủ để phát triển các dự án trong ít nhất 10 năm tới. Bà Rịa – Vũng Tàu là tỉnh có mức thu nhập bình quân theo đầu người cao thứ 3 cả nước (sau TPHCM và Hà Nội), có nhiều khu công nghiệp lớn, dịch vụ cảng biển, dầu khí và du lịch phát triển mạnh. Ngoải ra, hạ tầng giao thông cũng đang được quy hoạch đồng bộ (sân bay Gò Găng, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, mở rộng quốc lộ 51,…) nên thị trường bất động sản sôi động trong những năm gần đây, giá đất tại Vũng Tàu đã tăng từ 200 – 300% trong giai đoạn 2018 – 2019 đã thu hút sự quan tâm của những nhà đầu tư lớn như Vingroup, FLC, Tân Hiệp Phát, BRG, Novaland, Sungroup,… Trong đó đáng chú ý là Tập đoàn Sovico mới đây đã đề xuất với UBND Bà Rịa – Vũng Tàu nghiên cứu làm 2 sự án lớn có quy mô 2.200 ha tại Tp Vũng Tàu, gần sát các dự án Khu du lịch Đại Dương, Hải Đăng, Phước Thắng và Wonderland của HDC. Năm 2021 khi dự án sân bay Long Thành và cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu được khởi công, cùng với đó là Vingroup thực hiện dự án hơn 800 ha tại huyện Châu Đức, Sovico thực hiện 2 dự án tại Tp Vũng Tàu, khi đó thị trường bất động sản Bà Rịa - Vũng Tàu sẽ rất tiềm năng và sôi động

Cổ đông nội bộ và cổ đông lớn liên tục mua vào cổ phiếu HDC từ đầu năm 2020 đến nay, trong đó Chủ tịch HĐQT Đoàn Hữu Thuận đã mua vào 500.000 cổ phiếu và Tổng Giám đốc Lê Viết Liên mua vào 400.000 cổ phiếu ở vùng giá trên 20.000 đ/cp thời điểm tháng 1 và tháng 2. Sau đó khi thị trường sụt giảm mạnh do dịch Covid-19 bùng phát vào tháng 3, cổ phiếu HDC giảm từ vùng giá trên 20.000 đ/cp xuống vùng 14.000 – 15.000 đ/cp thì bất ngờ xuất hiện cổ đông lớn mới là ông Trần Minh Chính. Cổ đông này đã liên tục mua thêm vào sau khi vượt tỷ lệ 5%, hiện tại đang nắm giữ 5,2 triệu cổ phiếu, tương đương 9% vốn điều lệ. Động thái mua vào cổ phiếu của những cổ đông này thời gian gần đây cho thấy họ đánh giá cao tiềm năng của HDC trong tương lai

Trái ngược với động thái mua vào để tăng tỷ lệ sở hữu của các cổ đông trong nước, đặc biệt là cổ đông nội bộ, cổ đông lớn nước ngoài là Lucern Enterprise đã liên tục bán ra trong thời gian gần đây. Quỹ này đã bán tổng cộng 3,2 triệu cổ phiếu, giảm tỷ lệ sở hữu từ mức 9% xuống còn 3,4%. Số lượng cổ phiếu họ còn đang nắm giữ đến ngày 13/05 là 1,98 triệu cổ phiếu, với tốc độ bán trên dưới 500.000 cổ phiếu/phiên như hiện nay thì quỹ này sẽ còn bán trong khoảng 4 – 5 phiên giao dịch nữa là hết. Việc quỹ Lucerne thoái vốn khỏi HDC là điều hoàn toàn bình thường vì họ nắm giữ đã lâu và trong xu hướng rút vốn của nhà đầu tư nước ngoài tại thị trường Việt Nam thời gian vừa qua do ảnh hưởng của Covid-19. Tuy nhiên điểm quan trọng là lực cầu hấp thụ rất tốt, vì vậy cá nhân đánh giá sau khi quỹ nước ngoài này bán xong, HDC sẽ có sự bứt phá mạnh mẽ trong thời gian tới


Khuyến nghị:

HDC hội tụ nhiều yếu tố để trở thành siêu cổ phiếu bất động sản thời bơm tiền, Cua Hoàng Đế to vậy mà không múc ngay ở mức giá 17x thì lên đến 170x mới múc à?

--- Gộp bài viết, 14/05/2020, Bài cũ: 14/05/2020 ---

AE chuẩn bị hành lý lên tàu nhé, tốc độ bán của Lucerne mạnh thế này thì chỉ vài phiên nữa là hết hàng thôi