HTM: Phân vùng địa lý - Dự phóng tương lai

Chủ đề trong 'Thị trường chứng khoán' bởi phongtran68, 19/09/2019.

1197 người đang online, trong đó có 60 thành viên. 02:57 (UTC+07:00) Bangkok, Hanoi, Jakarta
  1. 3 người đang xem box này (Thành viên: 1, Khách: 2)
Chủ đề này đã có 110687 lượt đọc và 1204 bài trả lời
  1. Shineking

    Shineking Thành viên quen thuộc

    Tham gia ngày:
    08/08/2019
    Đã được thích:
    23
    Đánh lên các cụ xả thẳng mặt nó ak?
  2. duytrinh85

    duytrinh85 Thành viên gắn bó với f319.com

    Tham gia ngày:
    20/11/2014
    Đã được thích:
    427
    Lên ko đc lái lại đạp quả như mấy hôm trước thì lại sấp mặt.
  3. stranger113

    stranger113 Thành viên rất tích cực

    Tham gia ngày:
    22/03/2014
    Đã được thích:
    194
    Toàn quay tay giá 16. Hài thật
  4. Big Tiger

    Big Tiger Thành viên gắn bó với f319.com

    Tham gia ngày:
    27/04/2014
    Đã được thích:
    10.765
    bric0810 thích bài này.
  5. phongtran68

    phongtran68 Thành viên gắn bó với f319.com

    Tham gia ngày:
    09/06/2008
    Đã được thích:
    3.764
    (1.11) 10 Phạm Ngọc Thạch - Giả định văn phòng cho thuê:

    Lô 10 Phạm Ngọc Thạch có vị trí trung tâm hai mặt tiền đường Phạm Ngọc Thạch và Lương Đình Của. Hiện trạng đang là Trung tâm tiệc cưới Xanh Palace. Cũng giống như lô 135 Lương Đình Của mình từng giới thiệu ở trang 21, khu này thường được gọi là khu Kim Liên, cực kỳ sầm uất và lâu đời ở Hà Nội. Gần trường học đủ các cấp, bệnh viện Bạch Mai, Việt Pháp, đâm ra tứ phía.
    [​IMG]


    Đi thực tế mới thấy khu này rất phù hợp để phát triển các dự án chung cư do mật độ dân cư đông đúc cùng với việc liền kề một loạt các dự án chung cư hiện hữu mặt đường Phạm Ngọc Thạch. Các dự án tham chiếu quanh khu vực là Coninco Tower, Eurowindow Tôn Thất Tùng, B14 Phạm Ngọc Thạch… Trước mắt mình thiết lập với giả định văn phòng cho thuê:

    - Tổng diện tích: 1.452m2

    - Bảng giá đất nhà nước vị trí 1 đường Phạm Ngọc Thạch theo Quyết định Số 96/2014/QĐ – UBND: 31,5 triệu đồng/m2.
    [​IMG]


    - Hệ số điều chỉnh quận Đống Đa theo Quyết định Số 05/2019/QĐ – UBND: 1,6.

    => Số tiền thuê đất 10 Phạm Ngọc Thạch mà HTM phải trả cho Nhà nước hàng năm = 1.452 * 31,5 triệu * 1,6 *2% =1,46 tỷ đồng/năm.

    - Số tầng tối đa cho phép khu vực Phạm Ngọc Thạch – Lương Đình Của theo quy định hiện hành là 24 tầng. Cùng với việc tham khảo các dự án tham chiếu cùng khu vực ở trên cũng như căn cứ diện tích lô đất, mình giả định dự án gồm 24 tầng nổi và 2 tầng hầm. Chi phí xây dựng 1 tầng hầm bằng 2 tầng nổi

    => Với hệ số xây dựng là 62% cùng đơn giá 10 triệu/m2 sàn xây dựng thì Tổng chi phí xây dựng dự án là: 1.452 * 28* 62% * 10 triệu = 252 tỷ đồng.

    - Đơn giá cho thuê văn phòng bình quân hạng A - B khu vực Phạm Ngọc Thạch – Tôn Thất Tùng là 30 USD/m2/tháng. Giả định thu tiền gửi xe 2 tỷ/ năm từ hai tầng hầm. Hệ số sử dụng thực tế bình quân 40%

    => Doanh thu cho thuê một năm khi lấp đầy 100% = 40% * 1.452 * 24 *30 USD * 12 + 2 = 117,4 tỷ/ năm

    Giả định vòng đời dự án là 50 năm. Tỷ lệ lấp đầy văn phòng bình quân chỉ 80%:

    => Lợi nhuận ròng hàng năm = 117,4*80% - 1,46 – 117,4/50 = 90,12 tỷ đồng/năm.

    Dưới góc độ thận trọng, mình chiết khấu 20% để dự phóng lợi nhuận thực tế, trong đó: 10% chi phí bảo trì bảo dưỡng + 10% chi phí và sai số khác.

    => Lợi nhuận ròng tối thiểu hàng năm HTM nhận được tại số 10 Phạm Ngọc Thạch với giả định văn phòng cho thuê = 90,12 * 80% = 72,1 tỷ đồng/năm.
    bric0810, crysis, magnolia143 người khác thích bài này.
    system84Big Tiger đã loan bài này
  6. Big Tiger

    Big Tiger Thành viên gắn bó với f319.com

    Tham gia ngày:
    27/04/2014
    Đã được thích:
    10.765
    Cám ơn cụ thớt, thông tin rất bổ ích...vậy mà vẫn bán ra 16.x-17.x như đúng rồi...

    Con điên HTM này vọt 1 phát là vượt 20.x luôn mà vẫn bán hay thế nhỉ?
    bric0810system84 thích bài này.
  7. survival

    survival Thành viên rất tích cực

    Tham gia ngày:
    08/07/2017
    Đã được thích:
    67
    16,6 cụ nào bán quẳng hết qua nhé :D:D:D:D:D
    Big Tiger thích bài này.
    Big Tiger đã loan bài này
  8. Notice

    Notice Thành viên gắn bó với f319.com

    Tham gia ngày:
    22/03/2010
    Đã được thích:
    49
    HTM giờ nay vẫn tuổi Teen, lạ thật.
    Big Tiger thích bài này.
  9. Big Tiger

    Big Tiger Thành viên gắn bó với f319.com

    Tham gia ngày:
    27/04/2014
    Đã được thích:
    10.765
    Trưởng thành ngay trong tuần này thôi cụ...
    Notice thích bài này.
  10. survival

    survival Thành viên rất tích cực

    Tham gia ngày:
    08/07/2017
    Đã được thích:
    67
    đang bú bình cụ ơi
    Big Tiger thích bài này.

Chia sẻ trang này