HTN - Siêu cổ phiếu tăng trưởng

Một số thông tin mình muốn chia sẻ về cổ phiếu HTN trên cơ sở những quan điểm trung lập để anh em tham khảo:

1. Tổng quan doanh nghiệp: CTCP Hưng Thịnh Incons

Hưng Thịnh Incons, một công ty con chuyên ngành xây dựng của Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Hưng Thịnh (HungThinh Corp):
- Mã CK: HTN, được thành lập năm 2007.
- Số lượng CP niêm yết: 33,062,221.
- Cổ đông lớn nắm giữ: 65.8% (chưa bao gồm cổ đông ngoại).
- Cổ tức: 2017 (30%: 15% TM + 15% CP); 2018 (30%: 15% TM + 15% CP); 2019 (18% TM).
- Công ty con: Công ty Cổ phần Cơ khí và Xây dựng Bình Triệu (nắm 95,24%).

2. Tiềm năng doanh nghiệp HTN

2.1. Dự án đang thi công

Có lẽ Hưng Thịnh hơi xa lạ với nhiều người miền bắc, tuy nhiên, Hưng Thịnh lại khá nổi tiếng và là một trong nhưng doanh nghiệp BĐS hàng đầu tại thị trường phía nam với nhiều dự án như Thiên Nam Apartment, Quận 10, Tp.HCM; Cao Ốc Melody Residences,Vung Tau Melody, Florita, Lavita Garden, Moonlight Park View, Moonlight Residences, 8X Plus, Sky Center… Xét về số căn hộ đưa ra thị trường hàng năm thì có lẽ chỉ đứng sau Vin và Nova.
HTN hiện đang là tổng thầu thi công rất nhiều dự án như:
- Mystery camranh (tổng vốn đầu tư 960 tỷ đồng).
- Lavita Charm (tổng vốn đầu tư trên 1.000 tỷ đồng).
- Q7 Boulervard (tổng vốn đầu tư 4.400 tỷ đồng).
- Q7 SaiGon Riverside Complex (tổng vốn đầu tư hơn 4.500 tỷ đồng).
- Vũng Tàu Pearl (tổng vốn đầu tư 1.400 tỷ đồng).
- Quy Nhơn Melody (tổng vốn đầu tư 1.200 tỷ đồng).
- Grand center - Quy Nhơn (Tổng vốn đầu tư 2.119 tỷ đồng).
- Hồ tràm Complex (tổng vốn đầu tư 1.500 tỷ đồng).
- New Galaxy (tổng vốn đầu tư trên 1.000 tỷ đồng).

2.2. Dự án chuẩn bị thi công

Quỹ đất còn lại của Hưng Thịnh để phát triển dự án rất lớn với hơn 4.500 ha ở những vị trí đắc địa, tạo điều kiện cho HTN phát triển bền vững dù có kế hoạch mở rộng đấu thầu dự án ngoài tập đoàn từ năm 2021. Một số dự án lớn sắp triển khai mở bán như:
- Dự án bắc tiến Hưng thịnh - Linh Đàm (tổng vốn đầu tư 4.000 tỷ đồng).
- Dự án Hải Giang Marry land (tổng vốn đầu tư tối thiểu 3.500 tỷ đồng).
- Dự án lấn biển Mũi Tấn Quy Nhơn (tổng vốn đầu tư tối thiểu 1.000 tỷ đồng).
- Chung cư Lũy Bán Bích (tổng vốn đầu tư tối thiểu 1.000 tỷ đồng).
- Sân Golf và dịch vụ Hương Sen (tổng vốn đầu tư 1.051 tỷ đồng).
- Dự án nghỉ dưỡng khu vực núi Sapung, Bảo Lộc Lâm Đồng (tổng vốn đầu tư 4.700 tỷ đồng).
- Dự án Đồi Dừa - Hoàn Mỹ ở Bà Rịa…

2.3. Dự phóng kết quả kinh doanh– Điểm rơi lợi nhuận 2020

Theo kế hoạch kinh doanh ĐHCĐ thông qua, năm 2020 tổng doanh thu của HTN là 4.100 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế là 285 tỷ đồng (tương đương EPS 8,6k/cp).
Tuy nhiên, mình bóc tách lợi nhuận của năm 2020 thực tế khả năng cao sẽ vượt kế hoạch đề ra. Cụ thể:
- Về hạch toán lợi nhuận từ dự án Richmond City:
+ Quý 1 đã hạch toán lợi nhuận từ tòa G với 440 căn hộ: Theo BCTC của HTN Quý I thì lợi nhuận đem lại của dự án khi chưa trừ chi phí quản lý doanh nghiệp (chi phí này có hay không có dự án ko thay đổi và bằng quý 1 năm ngoái là 18 tỷ, mình sẽ giảm khi tính vào lợi nhuận từ xây dựng): 809 tỷ đồng (thu từ kinh doanh BĐS đầu tư) – 576 tỷ đồng (Giá vốn BĐS đầu tư) – 58 tỷ đồng (chi phí bán hàng) = 175 tỷ đồng trước thuế.
+ Quý 3 này hạch toán 2 tòa còn lại là tòa R (440 căn hộ) và tòa L (300 căn office-tel): Trên cơ sở kết quả hạch toán lợi nhuận tòa G, với 2 tòa còn lại lợi nhuận trước thuế sẽ rơi vào tầm từ 175 * 2 = 350 tỷ đồng. Mình tính thận trọng rơi vào 320 - 350 tỷ trước thuế (Tòa L ít căn hơn nhưng giá officetel kinh doanh được nên thường cao hơn giá căn hộ ở, diện tích sàn có khi bằng nhau). Trong ĐHCĐ, Chủ tọa HTN thông tin sẽ bàn giao 2 Tòa này khoảng giữa tháng 7, nhưng trong thực tế sẽ được bàn giao dần từ giữa tháng 7 và kết thúc đầu tháng 9. Cái này anh em trong group nhận nhà 2 tòa trên nên có thể xác nhận chính xác nhé.
- Về hạch toán mảng xây dựng:
+ Theo thông tin từ ĐHCĐ thì HTN năm nay hoàn thành hạch toán các dự án gồm Richmond City, Grand Center Quy Nhơn, Lavita Charm, Q7 Boulervard, Phú Mỹ 2…
+ Tuy nhiên để bóc tách hợp đồng tổng thầu từng dự án rất khó vì không có thông tin. Anh em đưa ra một giả định HTN đạt được kế hoạch doanh thu 2020 thì doanh thu xây dựng còn lại là: 4.100 tỷ đồng – 800*3 tỷ đồng (coi doanh thu 2 tòa R, L bằng G, tương đối nhưng thoải mái) = 1.700 tỷ đồng (khá thấp so với mọi năm).
Biên lợi nhuận gộp mảng xây dựng của HTN là 10%, tương đương lợi nhuận sau thuế là: 1.700 tỷ đồng * 10% - 18 tỷ chi phí quản lý doanh nghiệp/Quý * 4 Quý = 98 tỷ đồng trước thuế. Thực tế mình nghĩ có thể hơn (lợi nhuận gộp anh em có thể tự tính hoặc tham khảo tại bài viết: https://ndh.vn/ket-qua-kinh-doanh/s...ns-hoa-binh-va-hung-thinh-incons-1257887.html)
- Chi phí tài chính (lãi vay và trái phiếu): 60 tỷ đồng/6 tháng * 2 = 120 tỷ đồng
Như vậy, với tính toán thận trọng tổng kết lại 2 mảng, lợi nhuận trước thuế 2020 của HTN rơi vào khoảng 470 - 500 tỷ đồng, sau thuế là 370 – 400 tỷ đồng, tương đương EPS là 11k - 12k.

3. Nhận xét và Định giá

3.1. Về người lãnh đạo HTN (cái này cũng rất quan trọng)

Cá nhân anh Nguyễn Đình Trung là người xuất thân từ Bình Định, hiện là Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (nhận giải thưởng top 10 doanh nhân sao đỏ 2017). Từ hai bàn tay trắng và trải qua nhiều công việc mưu sinh ở Sài Gòn, năm 2002, ông Nguyễn Đình Trung thành lập Công ty Hưng Thịnh, hoạt động chính trong lĩnh vực tư vấn – môi giới – cho thuê bất động sản. Suốt hơn 18 năm trong sự nghiệp, ông đã viết lên từng câu chuyện thành công vang dội của Hưng Thịnh, đưa một công ty xuất phát điểm đơn thuần từ môi giới trở thành một trong ít những tập đoàn bất động sản uy tín hàng đầu Việt Nam, nắm giữ vai trò dẫn dắt thị trường.
Một số video về doanh nhân Nguyễn Đình Trung để mọi người tham khảo:
https://www.youtube.com/embed/KmeEhtYTL68?wmode=opaque
https://www.youtube.com/embed/2YdDaZcuHUE?wmode=opaque
https://www.youtube.com/embed/JFAafRj_3TU?wmode=opaque


3.2. Một số nội dung lưu ý khác về HTN

- Về nợ của HTN: Theo BCTC 6 tháng đầu năm 2020 thì tổng nợ của HTN là khoảng 4.900 tỷ đồng, là rất lớn nhưng ta phải bóc tách ra:
+ Nợ ngân hàng, nợ trái phiếu: 1.300 tỷ đồng.
+ Người mua trả tiền trước ngắn hạn 2.000 tỷ đồng.
+ Các khoản nợ khác vào 1.600 tỷ đồng (đây là nợ thuế, nợ tập đoàn và các doanh nghiệp trong cùng tập đoàn).
- Khoản phải thu là khoảng 3.400 tỷ đồng (phải thu chủ yếu là tập đoàn và các doanh nghiệp trong tập đoàn).
Như vậy, xét về tổng thể 2.000 tỷ khách hàng trả trước chính là nguồn hạch toán doanh thu sắp tới, không những không có nghĩa vụ phải thanh toán mà đây là cơ sở để đem về khoảng 200 tỷ lợi nhuận sau thuế. Còn lại nợ vay và nợ các doanh nghiệp trong tập đoàn là 2.900 tỷ đồng, trong khi khoản phải thu lên tới 3.400 tỷ đồng. Như vậy, sau khi bù trừ thậm chí HTN đang cho tập đoàn và các doanh nghiệp trong tập đoàn sử dụng vốn của mình.

Bù lại HTN được gì:
- Là công ty con của Hưng Thịnh Corp, HTN là tổng thầu thi công tất cả các công trình từ lớn đến bé của họ (hàng trăm dự án có tổng quỹ đất hơn 4.500ha).
- Là một trong những doanh nghiệp bất động sản đi đầu với xu hướng hệ sinh thái, từ nhiều năm trước đây Hưng Thịnh đã phát triển 3 lĩnh vực chính: đầu tư, xây dựng và hệ thống phân phối. Hệ sinh thái ban đầu này đã giúp HTN phát triển lớn mạnh vượt trội, có nhiều lợi thế cạnh tranh riêng biệt trên thị trường bất động sản.
- HTN được hưởng một biên lợi nhuận gộp cao nhất ngành xây dựng hiện nay (8%) và không bị nợ xấu như nhiều doanh nghiệp xây dựng hiện nay.

3.3. Về tiềm năng trung, dài hạn

- Sự lớn mạnh của Hưng Thịnh Corp với tổng quỹ đất hơn 4.500ha, hơn 50.000 sản phẩm nhà ở lên đến cả trăm triệu m2sàn xây dựng đang sẵn sang triển khai sẽ tạo việc làm và sự phát triển bền vững cho HTN.
- Kế hoạch game tăng vốn 2020 (50%), cổ tức 18% sắp chia và bắt đầu đấu thầu xây dựng ngoài tập đoàn. Cổ phiếu cô đặc, đảm bảo lợi ích của chủ doanh nghiệp gắn với lợi ích cổ đông (102 cổ đông nắm 90,4% cp doanh nghiệp).
- Cổ tức cao, đều hàng năm. Khả năng sớm công bố cổ đông chiến lược. Tại ĐHCĐ 2020, Ông Nguyễn Đình Trung cho biết hiện có nhiều đối tác chiến lược lớn muốn hợp tác với Hưng Thịnh, tuy nhiên đang bị chững lại do dịch Covid-19.
- Các dự án kinh doanh BĐS cũng là một trong những cơ sở để khẳng định lợi nhuận HTN trong tương lai. Hiện HTN đang kinh doanh BĐS ở 8 dự án với tổng hàng tồn kho hiện 621 tỷ đồng, đặc biệt gần đây HTN có 300 tỷ đồng là tiền góp vốn đầu tư dự án Marry land Quy Nhơn.

3.4. Định giá HTN

Với lợi nhuận khủng trong năm 2020, đặc biệt là Quý 3 sắp tới, cũng như tiềm năng tăng trưởng bền vững của HTN với danh sách những dự án khủng chuẩn bị ra mắt của Hưng Thịnh Corp, phần định giá mỗi người đầu tư HTN sẽ tự đánh giá một mức giá hợp lý của HTN.

STT Tên doanh nghiệp P/e
1 HBC 8.54
2 CTD 8.7
3 FCN 8.8
4 VCG 20
5 PC1 8.8
6 C4G 12

Như vậy P/e bình quân ngành ở mức bình quân tầm 8 (loại trừ VCG ở mức cao)

Định Giá HTN theo phương pháp P/e là: 88k/CP. Do đó, với mức giá quanh 20 hiện nay, có thể nói là một trong CP đáng quan tâm hiện tại trên thị trường.