ITC- KIM CƯƠNG SÓT LẠI NHÓM BĐS

Tên Công ty : Công ty Cổ phần Đầu tư - Kinh doanh Nhà

Vốn điều lệ : 690.866.880.000 VNĐ (sáu trăm chín mươi tỷ tám trăm sáu mươi sáu triệu tám trăm tám mươi nghìn đồng)

Tổng số lượng cổ phần: 69.086.688 cổ phần

Trụ sở chính : 18 Nguyễn Bỉnh Khiêm, phường Đakao, Quận 1, Tp.HCM





CÁC DỰ ÁN:

Cao ốc Căn hộ - Khách sạn – TMDV Terra Royal


- Tổng vốn đầu tư: 2.700 tỉ đồng;

- Thời gian đầu tư: 2016 - 2020 - Địa điểm đầu tư: Lý Chính Thắng – Nam kỳ Khởi Nghĩa (Q.3)

- Diện tích khuôn viên: 6.525,3 m2 ;

- Tầng cao xây dựng: 25 tầng, 2 tầng hầm, các tầng kỹ thuật và hồ bơi sân thượng.

- Tiến độ xây dựng: Đã hoàn thành phần căn hộ, phần thương mại dịch vụ, khách sạn đang hoàn thiện. Dự án sẽ hoàn thành trong Quý III/2020.

- Diện tích sàn xây dựng: 65.245 m2 (không bao gồm sàn tầng hầm và tầng mái)

- Cao ốc tọa lạc trên 2 mặt tiền đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa và Lý Chính Thắng.




Giá bán và lợi nhuận:

Căn hộ cao cấp: 366 căn hiện tại căn hộ cao cấp đã được khách đặt cọc hết với giá F1 là 65-70 tr/m². Giá thứ cấp là 90tr/m². Diện tích mặt sàn 366 căn ~ 24540m² mang lại doanh thu từ khoảng 1600-1700 tỷ. Đây là 1 dự án cao cấp nên biên lợi nhuận thường là 30-40%. Nhìn vào lịch sử công ty chúng tôi tính biên lợi nhuận gộp chỉ ở mức 30% thì lợi nhuận gộp của mảng căn hộ sẽ là 500-510 tỷ.

Khách sạn: Có 300 phòng sẽ bắt đầu đi vào hoạt động và kinh doanh từ 2020 dự tính mỗi năm mảng khách sạn này sẽ mang lại lợi nhuận gộp 75-78 tỷ (dự tính phí thuê khách sạn 2 triệu/ngày – mức thấp nhất với khác sạn 5 sao, biên lợi nhuận 37%, tỉ lệ lấp đầy 30%). Năm 2020 do ảnh hưởng của dịch Covid theo đó mảng này phần nào sẽ bị ảnh hưởng theo đó chúng tôi chỉ để tỷ lệ lấp đầy vào khoảng 30%.

EBITDA ngành 35.2%

THAM KHẢO BÁO CÁO NGÀNH DỊCH VỤ KHÁCH SẠN 2019 ( TẠI ĐÂY)

Lợi nhuận mảng này: 73tỷ/năm với tỷ lệ lấp đầy 30%

Lợi nhuận mảng này: 123 tỷ/năm với tỷ lệ lấp đầy 50%

Lợi nhuận mảng này: 246 tỷ/năm với tỷ lệ lấp đầy 100%

Diện tích thương mại: 7711 m² cho thuê. Hiện website công ty đang đăng giá cho thuê như sau:

https://batdongsan.com.vn/cho-thue-...vu-nha-hang-cap-terra-royal-quan-3-pr19182059

Tầng trệt giá:04 tr/m/ tháng

Tầng còn lại giá: 578k / m/ tháng

Như vậy 1 năm doanh thu từ mảng này sẽ là khoảng 55 tỷ. Lợi nhuận ròng khoảng 30 tỷ.

Như vậy Dự án Terra Royal với 3 mảng sẽ mang về cho ITC nguồn lợi nhuận:

Kịch bản thấp nhất: 610-613 tỷ

Kịch bản tốt nếu mảng dịch vụ khách sạn full 100%: 786 tỷ

THỰC TẾ HỒ BƠI TRÊN KHÔNG DỰ ÁN ĐÃ HOÀN THIỆN ( TẠI ĐÂY)

DỰ ÁN THỂ HIỆN TRÊN BCTC TRONG KHOẢN TỒN KHO:



Câu hỏi đặt ra tồn kho có tính thanh khoản tốt hay không? Theo như thể hiện trên BCTC kiểm toán thì khoản người mua trả tiền trước cho dự án này tăng rất mạnh lên 1.000 tỷ trong năm cho thấy rằng độ hấp dẫn của dự án ra rất cao.



Nhìn BCTC của nhóm BĐS thì khoản : TỒN KHO và NGƯỜI MUA TRẢ TIỀN TRƯỚC được coi là lợi nhuận tương lại của DN

Theo quy định của luật thì khoản này chỉ được ghi nhận khi doanh nghiệp thực hiện bàn giao dự án cho người mua. Như vậy, tiềm năng hạch toán lợi nhuận trong tương lai của ITC đang là khá lớn.

Dự án khu cao ốc liên hiệp (Terra Flora)

- Thời gian đầu tư: 2019 - 2023

- Địa điểm đầu tư: Trung tâm thành phố Nhơn Trạch – Đồng Nai

– Đồng Nai - Quy mô: 04 block căn hộ, mỗi block cao 16 tầng + 02 block văn phòng cao 16 tầng + 01 block khách sạn cao 16 tầng

- Diện tích khuôn viên: 28.643 m2

- Tiến độ xây dựng: Đã đưa vào kinh doanh block D1. Hoàn thiện block D2 và đang thi công block văn phòng.

- Cao ốc tọa lạc tại trung tâm thành phố Nhơn Trạch.

(THAM KHẢO DỰ ÁN TẠI ĐÂY)

Tình hình dự phóng lợi nhuận của DN sẽ update trong phần phân tích tiếp theo khi con số thể hiện rõ nét hơn trên BCTC,

Dự án du lịch nghĩ dưỡng tại thị trấn Phước Hải, Bà Rịa – Vũng Tàu

- Thời gian đầu tư : 2022 – 2026

- Địa điểm : Thị trấn Phước Hải, Bà Rịa – Vũng Tàu

- Quy mô : 15,1 ha, được quy hoạch xây villa và Condotel

- Tiến độ : đang làm thủ tục pháp lý.



Dự án này ITC năm 50% dự án.

Dự án KDC Tương Bình Hiệp (Thủ Dầu Một – Bình Dương)

- Địa điểm : Thủ Dầu Một – Bình Dương

- Quy mô : 19,3 ha, dự án khu dân cư và thương mại dịch vụ.

- Tiến độ : đã có quy hoạch 1/500 và quyết định giao đất giai đoạn 1.




Dự án đang được triển khai thi công và kinh doanh. ( ITC năm 65%)

Dự án KDC Long Thới – Nhơn Đức, Nhà Bè (Star Village)

- Tổng vốn đầu tư: 7.600 tỉ đồng; - Thời gian đầu tư: 2008 – 2020;

- Địa điểm đầu tư: Xã Long Thới – Nhơn Đức , Huyện Nhà Bè, TP.HCM; - Quy mô diện tích: 55,4 ha

- Tiến độ thực hiện: Hoàn chỉnh việc đầu tư và kinh doanh giai đoạn 1 của dự án. Đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Các hạng mục dịch vụ khác như siêu thị, hồ bơi, sân thể thao, ... đã hoàn thành. Tiếp tục đầu tư giai đoạn 2.

- Dự án nằm trên trục đường Long Thới và tiếp giáp đường cao tốc vành đai 3 - nối Quốc lộ 1A với tỉnh Đồng Nai. Nằm giữa khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng với khu đô thị sinh thái Hiệp Phước và khu đô thị GS của Hàn Quốc. Từ vị trí dự án có thể đi đến sân bay Long Thành trong tương lai hoặc có thể đi đến các Quận 2 và Quận 9 một cách thuận lợi, tránh được tình hình kẹt xe đang ngày một gia tăng trong Thành phố.

- Dự án được phát triển thành một khu phức hợp, chung cư, biệt thự đơn lập, song lập, nhà liên kế vườn, liên kế phố, các khu trường học, y tế, trung tâm văn hóa, công trình công cộng và công viên cây xanh, ... tạo ra một môi trường sống đầy tiện nghi.



Khu dân cư Long Phước – Quận 9 – Tp.HCM

- Quy mô diện tích: 20 ha - Thời gian đầu tư: 2017 - 2021;

- Địa điểm đầu tư: Phường Long Phước, Quận 9, TP.HCM;

- Hình thức đầu tư: Đầu tư xây dựng khu biệt thự du lịch

Khu dân cư 6A - Bình Chánh

- Quy mô: 6.9 ha

Khu dân cư 6B - Bình Chánh

- Quy mô: 1.4ha

Bình Trưng Đông - Quận 2

- Quy mô: 0.6ha

ĐÁNH GIÁ BCTC:



ITC đang có sự dịch chuyển lợi nhuận tăng mạnh liên tục trong hai quý I.2020 và II.2020 với tốc độ tăng trưởng Doanh Thu và Lợi nhuận trên 100%.

GIAO DỊCH CỦA TỔ CHỨC TRONG NĂM 2019-2020



Kết Luận:

Với những dữ liệu đã đưa ở trên thì có thể thấy 2020-2023 sẽ là năm mà ITC hạch toán và đưa vào kinh doanh những mảng ngon nhất của công ty. Cụ thể lịch trình hạch toán như sau:

2020: Hạch toán chung cư cao cấp Terra royal, 1 phần dự án đất nền tương bình hiệp, GD2 dự án long thới Star village

2021: Hạch toán chung cư Terra royal, dự án Tương Bình Hiệp, dự án khu chung cư Terra Flora, mảng kinh doanh khách sạn, sàn thương mại tại Terra royal, phần còn lại GD2 dự án Long Thới star village. Dự án Long Phước Quận 9

2022: Mảng kinh doanh khác sạn, sàn thương mại Terra royal, dự án Terra Flora (Block D2, Block văn phòng), bắt đầu hạch toán Villa-codontel Bà Rịa Vũng tàu

Định giá:

– Vùng mua được kiến nghị trong vùng 13.000đ -15.000đ.

– Chúng tôi định giá ITC dựa trên các dự án sắp hạch toán và mang lại doanh thu trong thời gian sắp tới, các dự án đã hạch toán hay thời gian hạch toán xa sẽ không được cho vào định giá. Định giá hợp lý cho ITC như sau:

BVPS : Giá trị sổ sách trên một cổ phiếu.

BVPS = 24.200đ/CP

Lợi nhuận từ các dự án

Tổng lợi nhuận gộp mang lại cho ITC trong 2020-2023 là khoảng 2000 -3000 tỷ tương ứng giá trị 30.000đ/CP



Liên hệ Khánh F/****: Khanh.nguyen000669
Mail: Gunzajzaj@gmail.com

Hỗ trợ cá nhân: Tư vấn đầu tư cổ phiếu, trái phiếu, chứng khoán phái sinh, chứng chỉ quỹ, EFT

Hỗ trợ tổ chức: Đầu tư cổ phiếu, phát hành trái phiếu, tư vấn niêm yết, lưu ký cổ phiếu, Repo cổ phiếu, trái phiếu

--- Gộp bài viết, 05/11/2020, Bài cũ: 05/11/2020 ---

Update BCTC Q3.2020

DT tăng 469%
LNG tăng : 416%

Biên LNG mở rộng: 32%
LNST tăng trưởng : 2051%
Giá trị sổ sách: 24.000đ

GIÁ NÀO CHO ITC khi hach toán tiêp tục dự án LÝ CHÍNH THĂNG