Kỳ 1: BĐS KCN - Liệu có còn Hấp Dẫn??????

Thị Trường đang bước vào quý 4 cuối năm, đây là thời điểm tốt để nhà đầu tư ngồi nhìn lại bức tranh diễn biến tổng thể của Vnindex từ đầu năm tới nay.


Nhìn vào bức tranh này, nhóm cổ phiếu ngành ngân hàng, ngành công nghệ thông tin, ngành BĐS KCN là nhóm ngành có mức tăng tốt so với chỉ số Vnindex.

DIỄN BIẾN CỔ PHIẾU BĐS KCN TRONG 1 NĂM QUA​

Trước tiên ở góc độ bài viết này thì tôi muốn đi sâu vào phân tích tìm hiểu về ngành Bất Động Sản Khu Công Nghiệp để anh, chị hiểu rõ hơn về lợi thế của ngành, từ đó để tìm kiếm cơ hội đầu tư cụ thể.

Chuỗi bài viết gồm: Kỳ 1: Bất Động Sản Khu Công Nghiệp Có Gì Hấp Dẫn - Sóng Ngành đã kết thúc Chưa?

Kỳ 2: Lựa Chọn Cổ Phiếu Nào Để Đầu Tư ?

Các Lợi Thế của Ngành BĐS KCN ở Việt Nam:
​

1) Lợi thế về chi phí lao động thấp tương đối so với các nước trong khu vực: Chi phí lao động ước tính Việt Nam bằng 48% và 77% so với Trung Quốc và trung bình các nước ASEAN.​

​

Cơ cấu dân số của Việt Nam đang là cơ cấu vàng trong đó lực lượng ở độ tuổi lao động ở Việt Nam chiếm tới hơn 75%. Đây sẽ là lợi thế cạnh tranh lớn của Việt Nam với lực lượng lao động dồi dào và chi phí thấp.​

Cơ cấu dân số của Việt Nam đang là cơ cấu vàng trong đó lực lượng ở độ tuổi lao động ở Việt Nam chiếm tới hơn 75%. Đây sẽ là lợi thế cạnh tranh lớn của Việt Nam với lực lượng lao động dồi dào và chi phí thấp.


2) Việt Nam là nước có tình hình chính trị ổn định – ngân hàng nhà nước kiểm soát tốt trong việc điều hành lãi suất và tỷ giá: Đây là 1 trong yếu tố quan trọng dẫn đến việc nhà đầu tư nước ngoài lựa chọn đầu tư vào Việt Nam vì khi đầu tư xây dựng nhà máy – nhà xưởng sẽ đòi hỏi thời gian thuê dài hạn từ 30 – 50 năm.​

​

Từ năm 2016 đến nay Việt Nam liên tục tổ chức thành công các sự kiện Quốc tế quan trọng như Hội nghị APEC (Diễn đàn Hợp tác Kinh tế châu Á – Thái Bình Dương), cuộc gặp song phương lần thứ hai giữa Tổng thống Trump và Kim Jong Un diễn ra tại Hà Nội. Do đó trong mắt giới đầu tư quốc thì Việt Nam vẫn là điểm đến đầu tư hấp dẫn.

​

3) Chiến Tranh Thương Mại Mỹ - Trung Đang Đẩy Nhanh Quá Trình Tái Cấu Trúc Chuỗi Cung Ứng Toàn Cầu:

Sự leo thang nhanh chóng của chiến tranh thương mại diễn ra hơn một năm qua và những hành động bài trừ tập thể của các tập đoàn công nghệ lớn trên thế giới đối với Huawei vài tháng trước cho thấy rằng chiêu bài áp thuế dường như là chưa đủ để Mỹ có thể buộc Trung Quốc chấp nhận các điều khoản họ đưa ra, ngoài ra việc hàng loạt công ty quốc tế ngừng hợp tác với Huawei cũng cho thấy cuộc chiến thương mại giờ đây đã bắt đầu vượt qua biên giới 2 nước Mỹ - Trung. Điều này càng thôi thúc thêm động lực để các nhà sản xuất đang có nhà máy tại Trung Quốc và các đối tác trong chuỗi cung ứng khép kín của họ đi tìm kiếm môi trường sản suất thay thế khác. Trong đó ở khu vực Đông Nam Á thì Việt Nam đang là 1 trong các lựa chọn hàng đầu để thay thế cho Trung Quốc.


4) Diện Tích Đất KCN Mẫu Lớn Và Tốc Độ Giải Phóng Mặt Bằng Cao Đang Là Lợi Thế Thu Hút Của Các KCN Ở Khu Vực Phía Nam

Số liệu tới hết Q2/2019, hiện cả nước có 326 khu công nghiệp với tổng diện tích đất tự nhiên gần 93 nghìn ha, trong đó 68% thuộc diện tích đất công nghiệp. Hiện có 250 khu công nghiệp đang hoạt động với tổng diện tích 68 nghìn ha và 76 KCN đang trong giai đoạn đền bù và giải phóng mặt bằng.

Rào cản lớn nhất của ngành BĐS khu công nghiệp đến từ chính sách cấp phép. Nghị định số 29/2008/ND-CP, để phát triển KCN thì ít nhất 60% các diện tích đất KCN tại tỉnh đã được cho thuê và để mở rộng KCN thì ít nhất 60% tổng diện tích đất của doanh nghiệp đã được cho thuê, và thông thường các doanh nghiệp mất khoảng hơn 2 năm để xin được cấp phép. Điều này chính là lợi thế lớn của các KCN ở phía Nam khi diện tích đất KCN ở khu vực này gấp nhiều lần các tỉnh phía Bắc. Ngoài ra nhờ mật độ dân số thấp và diện tích lớn nên việc đền bù và giải phóng mặt bằng ở các KCN phía Nam diễn ra nhanh hơn so với các KCN phía Bắc (hình 3). Nhờ những lợi thế này, các KCN phía Nam sẽ thu hút nhiều nhà sản xuất hiện đang có nhà máy tại Trung Quốc dịch chuyển qua Việt nam theo một chuỗi cung ứng nhằm tiết kiệm chi phí vận chuyển.

5) Năng Lực Chiếm Dụng Vốn Cao

Cùng xem xét các doanh nghiệp BĐS KCN và các doanh nghiệp BĐS khác. Chúng ta thấy rằng các khoản doanh thu chưa thực hiện, người mua trả tiền trước và phải trả người bán của nhóm BĐS KCN cao hơn nhiều so với các doanh nghiệp khác kinh doanh trong ngành BĐS, đây chính là lợi thế cạnh tranh vượt trội của nhóm doanh nghiệp này so với hầu hết các doanh nghiệp trên sàn

BĐS KCN là 1 ngành đặc thù vì mô hình kinh doanh của các doanh nghiệp thuộc ngành này cho họ một năng lực chiếm dụng vốn vượt trội so với hầu hết các mô hình kinh doanh khác. Lấy điển hình là doanh nghiệp BĐS KCN Nam Tân Uyên. Nếu ta lấy các khoản phải trả, doanh thu chưa thực hiện, người mua trả tiền trước chia cho các khoản phải thu và chi phí trả trước ta sẽ thấy chỉ số này luôn duy trì ở mức cao (hơn 2 lần lần năm 2018)
​

​

Nguyên nhân của hiện tượng này chính là vì các doanh nghiệp KCN thường được nhận trước 1 khoản tiền trả trước cho suốt quá trình thuê đất sản xuất. Điều này là vì các doanh nghiệp đi thuê đất làm nhà máy sản xuất không thể chỉ thuê trong vòng vài năm mà họ đã có kế hoạch kinh doanh trong vài thập kỷ và khi họ đã quyết định thuê đất họ sẽ trả trước 1 khoản tiền thuê từ 30-50 năm. Có 2 lợi ích cho các nhà máy khi trả trước khoản tiền này 1 lần. Thứ nhất, họ sẽ được lợi vì lúc thanh toán giá cho thuê còn đang rất rẻ; thứ 2, nếu trả hết chu kỳ thuê, các nhà máy có thể nhận về sổ hồng của miếng đất và dùng sổ này để làm tài sản đảm bảo khi vay tiền ngân hàng tài trợ cho nguồn vốn hoạt động của mình với lãi suất rẻ hơn là đi vay tín chấp.


Hết kỳ 1, Quý nhà đầu tư chờ đón đọc bài viết tiếp về “Lựa Chọn Cổ Phiếu BDS KCN Nào Để Đầu Tư“
​