Lý do DXG tăng 50%

I. THE STORY

• Được thành lập năm 2011, Công ty Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (DXS) là công ty con phát triển mảng dịch vụ môi giới BĐS của CTCP Tập đoàn Đất Xanh (HOSE: DXG).
  
  
• Giai đoạn 2011-2018 là thời điểm DXG liên tục mở rộng mạng lưới môi giới BĐS trên toàn quốc và cấu trúc để sau đó DXS là công ty trực tiếp quản lý và sở hữu tất cả các công ty môi giới này (hiện DXS sở hữu tới 14 công ty con với cổ phần từ 50%-80%).
  
  
• Năm 2019, DXS ra mắt DXRes.vn, nền tảng O2O của bất động sản với kỳ vọng nhằm hỗ trợ công việc cho toàn bộ NVKD trong hệ thống, đồng thời giúp hơn 7.5 triệu khách hàng cũ của DXS và các khách hàng tiềm năng dễ dàng kết nối đa kênh và có thông tin đầy đủ, chính xác về các sản phẩm bất động sản. Đây cũng là 1 bước đi chiến lược để DXS từng bước phát triển thành 1 công ty cung cấp dịch vụ BĐS toàn diện (từ chỉ thuần môi giới sang cung cấp các dịch vụ BĐS khác như tài chính, quản lý BĐS, nghiên cứu thị trường…)
  
  
• Ở thời điểm hiện tại, DXS đã phân phối tổng cộng >130k sản phẩm BĐS nhờ sở hữu hệ thống phân phối BĐS toàn quốc với 130+ sàn giao dịch và 4.300+ nhân viên bán hàng, đồng thời liên kết với hơn 1000+ sàn môi giới và 82.000+ cộng tác viên của bên thứ 3 để phát triển dịch vụ.

II. THE MARKET

1. Thị trường môi giới BĐS có thể chia làm 2 phân khúc chính: sơ cấp và thứ cấp. Trong đó thị trường sơ cấp có thể tạm chia thành 2 nhóm là truyền thống và toàn diện; còn thị trường thứ cấp được phân làm BĐS bán và BĐS cho thuê lại. Đối với các công ty môi giới BĐS, phí môi giới chủ yếu tới từ thị trường sơ cấp nhờ (1) khả năng làm trực tiếp với Chủ đầu tư trong quá trình marketing / bán hàng và (2) phí môi giới hoa hồng cao hơn (~5-10%) so với thứ cấp (~1-2%).
2. DXS hiện là market leader với 30% thị phần môi giới (2020), nhờ việc phát triển mạng lưới các công ty con từ rất sớm. Quá trình này bắt đầu từ TP HCM và các tỉnh lân cận (2005-2010), trước khi lan dần ra các khu vực khác (2011-2018). Lợi thế này cùng với hệ thống phân phối trên 63 tỉnh thành của DXS giúp cho công ty bỏ xa đối thủ thứ 2 là Cenland với chỉ 14% thị phần và hiện diện trên chỉ 15 tỉnh thành. Phần còn lại của thị trường rơi vào 1000+ sàn môi giới nhỏ lẻ rải rác ở Việt Nam.
3. Dù có 1 năm 2020 đầy khó khăn với dịch COVID, thị trường BĐS Việt Nam được dự báo sẽ phát triển bền vững trong dài hạn với tăng trưởng GDP, thu nhập đầu người và tỷ lệ đô thị hóa cao. Xét trên các tiêu chí này, BĐS Việt Nam được đánh giá là khá giống với Trung Quốc thời điểm 10 năm trước và được kỳ vọng là sẽ có growth curve tương tự trong thập kỷ tới.

III. THE COMPANY

Doanh thu của DXS chủ yếu tới từ phí môi giới BĐS sơ cấp và theo hình thức toàn diện. Hình thức này đòi hỏi DXS phải tiếp cận với Chủ đầu tư / Chủ quỹ đất từ giai đoạn phát triển sơ bộ và tư vấn / tham gia cùng họ trong quá trình b.án hàng / marketing (song song với đó, DXS cũng sẽ hưởng đặc quyền phân phối 1 / toàn phần của dự án). Do khối lượng công việc nhiều hơn so với hình thức m.ôi giới truyền thống, DXS có khả năng nhận phí m.ôi giới vượt trội (~10% g.iá trị BĐS) và trong 1 số trường hợp, có thể có thêm lợi nhuận từ việc ăn chênh giữa giá bao tiêu BĐS (giá b.án buôn) và giá bán thực tế (giá bán lẻ) ra ngoài thị trường.

Năm 2020 đánh dấu 1 năm khó khăn của DXS do COVID-19 với tăng trưởng âm của cả doanh thu (>3.200 tỷ đồng, -21% YoY) và lợi nhuận sau thuế / LNST (1.136 tỷ đồng, -18% YoY), trong khi giai đoạn 2017-2019 các chỉ số đều t.ăng trưởng dương 2 chữ số. Doanh thu của DXS vẫn tới chủ yếu từ thị trường miền Nam (~47%), nơi khởi đầu cho sự phát triển của công ty. Dù có 1 năm khó khăn, tỷ suất lợi nhuận của công ty vẫn ở mức tương đối tốt với ROE ~23% (so với >40% của các năm trước).

Công ty sẽ có ngày giao dịch đầu tiên vào 24/5/2021 nên định giá hiện chưa được xác định. Tuy nhiên với chỉ số P/E của các công ty cùng ngành thường trong khoảng 7-13 lần và EV/EBITDA vào khoảng 5-9 lần, có lẽ giá cổ phiếu chào sàn của DXS sẽ tương ứng với mức định giá của công ty từ ~8-15 nghìn tỷ đồng. Số lượng cổ phiếu chào bán sẽ là ~71 triệu (tương đương 20% cổ phần DXS), trong đó 1 nửa là phát hành mới và 1 nửa là của các nhà đầu tư cũ.

IV/ THE FUTURE

Trong năm 2021, DXS đặt ra kỳ vọng cao về cả mục tiêu tăng trưởng doanh thu (+134% YoY) và LNST (+69% YoY) nhờ sự phục hồi của thị trường nội địa. Chiến lược phát triển dài hạn của DXS sẽ xoay quanh 3 trụ cột chính:

Chiến lược mảng môi giới: Củng cố vị thế số 1 tại Việt Nam thông qua đẩy mạnh môi giới sơ cấp và phát triển môi giới thứ cấp.

Chiến lược phí dịch vụ: Bán chéo các dịch vụ để trở thành đơn vị toàn diện, đồng thời tối ưu hóa việc cung cấp các dịch vụ có biên lợi nhuận cao.

Chiến lược số hóa: Phát triển công nghệ để cạnh tranh với các đối thủ trực tiếp.


Đăng kí tư vấn danh mục đầu tư và mở tài khoán số đẹp miễn phí:
https://forms.gle/WKEGCKDdSk817yte8
LÃI SUẤT MARGIN 6% dành cho khách hàng mở mới tài khoản , KHÔNG CẦN BẤT CƯ ĐIỀU KIỆN GÌ.