NHA - TCT Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị Nam Hà Nội - nhìn lại chặng đường

Thưa các cụ nhà đầu tư NHA và các cụ chưa phải NHAer nhưng đang quan tâm đến em nó,

Thời gian 9 tháng qua là một quãng thời gian mang lại cho nhà đầu tư góp vốn vào Tổng CTy NHA rất nhiều cảm xúc. Sau thời gian đồng hành cùng doanh nghiệp vừa qua, bản thân em đã đọc, tìm hiểu không ít tài liệu về NHA cũng như tình hình xây dựng, phát triển của Huyện Duy tiên với mục đích giúp cho bản thân và anh em đồng hành có thể "yên tâm chịu nhục" trước những diễn biến thăng trầm của thị trường, những cám dỗ của các mã CP khác . Xét thấy từ đó đến nay chưa có một bài viết tỷ mỷ nào về tình hình kinh doanh, các dự án cũng như môi trường kinh doanh của NHA. Nhân topic cũ nơi sinh hoạt của anh em NHAer đã hết room, đồng thời có vẻ giai đoạn sôi động của NHA đã trở lại, bên cạnh đó một số dự án mới của NHA đã được phê duyệt, em xin phép làm cái "NHÀ mới" tổng hợp lại đôi điều về khoản đầu tư của chúng ta để anh em tiếp tục yên tâm nắm giữ đồng hành cùng doanh nghiệp làm ăn phát triển

TỔNG QUAN VỀ DOANH NGHIỆP
Chắc anh em chẳng lạ gì các thông tin chung về NHA nữa, nên ở phần này em chỉ xin nhấn mạnh một chút về cơ cấu cổ đông của công ty như sau:



MÔI TRƯỜNG KINH DOANH: HƯỞNG LỢI TỪ QUY HOẠCH PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ DUY TIÊN, HUYỆN PHÁT TRIỂN CÔNG NGHIỆP TRỌNG ĐIỂM

Ngày 22/7/2011 thủ tướng CP ban hành QĐ Số 1226/QĐ-TTg v/v Phê duyệt Quy hoạch phát triển KT - XH Hà Nam đến 2020. Theo đó, không gian huyện Duy Tiên được định hướng Phát triển chuỗi đô thị công nghiệp dịch vụ Đồng Văn-Hòa Mạc-Yên Lệnh, từ 2015-2020 thành lập thị xã Duy Hà quy mô khoảng 100.000 dân (Trang 10). Kèm theo đó là chủ trương ưu tiên xây dựng khu Trung tâm Hành chính huyện Duy Tiên, khu Trung tâm Hành chính và hạ tầng thị xã Duy Hà (Trang 18).

Ngày 15/01/2015, UBND tỉnh Hà Nam ban hành Quyết định số 59/QĐ-UBND v/v phê duyệt quy hoạch XD đô thị Duy Tiên đến 2020 tầm nhìn 2030. Theo đó, Duy tiên sẽ được xây dựng thành Đô thị công nghiệp, Dịch vụ, Thương mại, Trung tâm đào tạo nguồn nhân lực, thuộc trục đô thị Phủ Lý - Duy Tiên - Hưng Yên, là đô thị loại III, là động lực phát triển kinh tế xã hội phía Bắc của Tỉnh Hà Nam. Khu Trung tâm hành chính mới được bố trí ở khu vực Lũng Xuyên, Yên Bắc gắn với tuyến đường tránh QL38. Khu trung tâm thương mại dịch vụ được bố trí ở khu vực giao giữa quốc lộ 38 và đường cao tốc bắc nam thuộc địa phận xã Yên Bắc, đối diện cảng ICD.

Theo định hướng phát triển không gian, đô thị Duy Tiên sẽ được phát triển theo hai phân vùng chính:
+ Phân vùng đô thị hóa, phát triển đô thị diện tích ~6.000 ha sẽ là khu vực nội thị của thị xã Duy Tiên,
+ Phân vùng nông nghiệp, nông thôn là khu vực ngoại thị.

Phân vùng nội thị định hướng thành ba khu vực chính:
+ Khu vực I - Phát triển công nghiệp, dịch vụ dọc theo QL1A và phía Tây cao tốc Bắc-Nam phát triển các khu công nghiệp và khu đại học, cao đẳng theo dự án, quy hoạch đã được duyệt với khoảng 06 vạn lao động công nghiệp, 07 vạn sinh viên, học sinh.
+ Khu vực II - Phát triển đô thị dọc theo trục QL38A từ Đồng Văn đến Hòa Mạc sẽ xây dựng và phát triển trung tâm hành chính đô thị, trung tâm dịch vụ cho toàn bộ đô thị.
+ Khu vực III - Phát triển đô thị Châu Sơn-Tiên Phong gắn với vành đai 5 thủ đô, giáp thành phố Phủ Lý...

Với tốc độ tăng trưởng kinh tế duy trì ở mức cao, bình quân 5 năm (2010 - 2015) đạt 15,56%/năm, năm 2015 tỷ trọng công nghiệp xây dựng đạt 58,75%; dịch vụ đạt 33,6%; nông nghiệp giảm còn 7,65%; GDP bình quân đầu người đạt 46,38 triệu đồng; tổng thu ngân sách hàng năm đều vượt kế hoạch được giao. Nghị quyết Đại hội Đảng bộ huyện lần thứ XXIII nhiệm kỳ 2015 - 2020 đặt mục tiêu trước năm 2020 hoàn thành các tiêu chuẩn và đề nghị cấp có thẩm quyền công nhận Duy Tiên là đô thị loại IV.

Hà Nam trong những năm gần đây được coi là có những bước chuyển mình ngoạn mục trong thu hút đầu tư và các hạ tầng dịch vụ với 10 cam kết không tưởng của lãnh đạo tỉnh với nhà đầu tư đã khiến Hà Nam đang trở thành vị trí cực kỳ hấp dẫn. Riêng huyện Duy Tiên hiện đã có 4 khu công nghiệp lớn và 2 cụm Công nghiệp đã xong hạ tầng đang kêu gọi thu hút đầu tư, 1 KCN đang khởi công:

+ KCN Đồng Văn I: Diện tích 208 ha bao gồm cả phần mới mở rộng, đã hoàn thành cơ sở hạ tầng. Đã thu hút 59 doanh nghiệp, trong đó có 20 doanh nghiệp nước ngoài (gồm Hàn Quốc, Singapore, Đài Loan, Trung Quốc,...), với tổng vốn đầu tư là 2.274 tỷ đồng và 94,1 triệu USD. Diện tích còn lại khoảng 50ha sẵn sàng chào đón các nhà đầu tư.
+ KCN Đồng Văn II: Diện tích 264 ha, đã lấp đầy khoảng 90% diện tích đất công nghiệp với trên 60 dự án đầu tư với rất nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước.
+ KCN Hòa Mạc: Tổng diện tích 203 ha, Giai đoạn I 131ha, Sau 04 năm đi vào hoạt động, hiện cơ sở hạ tầng giai đoạn I đã được xây dựng cơ bản đồng bộ, thu hút 22 dự án đầu tư với tổng nguồn vốn đăng ký 149 triệu USD, trong đó có 17 dự án có vốn đầu tư nước ngoài, chủ yếu là nhà đầu tư đến từ Hàn Quốc và Nhật Bản. Tỷ lệ “lấp đầy” (giai đoạn I) đến nay khoảng 50%, đã có 11 doanh nghiệp đi vào hoạt động thu hút 3.500 lao động vào làm việc, với mức thu nhập đạt bình quân khoảng 3,5 - 4 triệu đồng/người/tháng. Theo kế hoạch, đến năm 2020, KCN Hòa Mạc sẽ mở rộng thêm 72 ha về phía Bắc nâng tổng diện tích lên 203 ha, trong đó ưu tiên thu hút các dự án đầu tư không gây ảnh hưởng xấu đến môi trường, có công nghệ tiên tiến, bảo đảm hiệu quả đầu tư.
+ KCN hỗ trợ Đồng Văn III: Diện tích 336 ha, giai đoạn 1 có diện tích 131,59 ha, tính đến 22/6/2016 đã GPMB được 99,5% diện tích. Công tác thi công xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng của KCN đang được triển khai, trong đó các tuyến đường chính đã cơ bản làm xong nền đường.
+ KCN Đồng Văn IV: Chiều ngày 6/8/2016, Tổng công ty Viglacera - CTCP chính thức được Lãnh đạo tỉnh Hà Nam trao Giấy chứng nhận đầu tư phát triển KCN Đồng Văn 4 - giai đoạn I với diện tích 300 ha, tổng số vốn đầu tư gần 2.000 tỷ. KCN Đồng Văn 4 Viglacera có vị trí thuận lợi nằm ngay trên quốc lộ 38, dễ dàng kết nối với Quốc lộ 1 đi Hà Nội và cao tốc Hà Nội - Hải Phòng đến cảng biển. Viglacera đang đẩy nhanh tiến độ tối đa để khởi công Khu công nghiệp Đồng Văn 4 trong thời gian sớm nhất vào tháng 9/2016 với mục tiêu có đất sạch vào tháng 10/2016.
+ Cụm CN Hoàng Đông và Cụm CN Cầu Giát đều đã lấp đầy 100%

KL: Môi trường kinh doanh thuận lợi với lợi thế về chính sách quy hoạch đô thị là yếu tố thiên thời giúp các dự án BDS của NHA tăng giá trị và tăng tính thanh khoản. Đặc biệt với chủ trương phát triển mạnh các khu công nghiệp sẽ thu hút nhiều lao động, dân cư về Duy Tiên sống và làm việc, thúc đẩy mạnh nhu cầu mua đất, xây dựng nhà ở. Nhu cầu xây lắp nhà máy, san lấp hạ tầng cũng là yếu tố rất tích cực với mảng xây dựng của công ty. Có thể nói NHA đang trong giai đoạn rất thuận lợi, làm không hết việc

ĐIỂM LẠI CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐANG MỞ BÁN

Dự án KĐT mới Hòa Mạc

UBND tỉnh Hà Nam đã phê duyệt NHA làm chủ đầu tư dự án khu đô thị Hòa Mạc theo QĐ số 977/QĐ-UBND ngày 13/08/2008 (Bản cáo bạch 2010). Cụ thể:
+ Tổng diện tích 231.191 m2 ( 23,191ha).
+ Đất thương phẩm xây dựng nhà là 100.935 m2
+ Tổng vốn đầu tư 169,3 tỷ (như vậy giá vốn chỉ hết 1,68 tr/m2)
+ Theo thông tin ĐHCĐ 2016, KĐT Hòa Mạc gồm 742 lô liền kề (~80m2/lô); 437 lô biệt thự (~100m2/lô)

​

(Nguồn: Bảng 7, Trang 31, Bản cáo bạch 2010)​

​

(Nguồn: Trang 21 – 22, Bản cáo bạch 2010)​

Dự án Sân vận động Đồng Văn và hạ tầng khu đất xung quanh

Được phê duyệt theo quyết định số 302/QĐ-UBND ngày 19/3/2013, cụ thể:
+ Tổng diện tích 103.439 m2 trong đó 40.904 m2 nền thương phẩm,
+ Tổng vốn đầu tư: 134, 285 tỷ (giá vốn 3,283 triệu/m2 nền, cao gấp 2 giá vốn nền khu Hòa Mạc).

​

(Nguồn: Phê duyệt 1/500 Số 1134/QĐ-UBND ngày 28/8/2012)​

Theo QĐ phê duyệt chi tiết 1/500, KĐT Dự án Đồng Văn gồm 35.803 m2 nhà liền kề (75÷150 m2/lô) và 5.101 m2 biệt thự (240÷280 m2/lô). Ngày 24/5/2016 UBND tỉnh ra văn bản Số 1084/UBND-GTXD cho phép NHA chuyển đổi 20 lô biệt thự (255 m2/lô) thành 60 lô liền kề (85m2/lô). BCTC ghi nhận khoản vốn làm dự án Đồng Văn năm từ 2014, năm 2015 mở bán ghi nhận doanh thu, tính đến hết quý 1 2016 đã bán được 45% diện tích, cho thấy thanh khoản của dự án tốt, với tốc độ bán như thời gian qua thì trong vòng 1-1,5 năm tới là bán hết dự án Đồng văn, vì vậy cần thiết phải tiếp tục đầu tư dự án mới.

Tình hình kinh doanh BDS tại 2 KĐT Hoà mạc và Đồng Văn

+ Tổng vốn đầu tư cả 2 KĐT Hoà mạc và Đồng Văn là 303,3 tỷ
+ Tổng diện tích nền thương phẩm 2 dự án 141.839 m2 (không kể hạ tầng)
+ Giá vốn bình quân cả 2 dự án là 2,14 triệu/m2 nền.

Theo thông tin tại ĐHCĐ 2016, tính hết Quý I/2016:
+ Đã ghi nhận doanh thu 30% KĐT Hòa mạc (~30.280 m2), còn lại ~70.654 m2 đang mở bán;
+ Đã ghi nhận doanh thu 45% KĐT Đồng Văn (~18.406 m2), còn ~22.497 m2 đang mở bán.
+ Như vậy, tổng 2 KĐT đã bán 48.686 m2 nền, còn lại 93.151 m2 nền đang mở bán.

Doanh thu và giá vốn BDS đã ghi nhận:
+ Quý IV 2014: 24,77 tỷ doanh thu/18,11 tỷ giá vốn (Tr14, BCTC 2014),
+ Năm 2015: 106,08 tỷ doanh thu/90,15 tỷ giá vốn (Tr17, BCTC 2015);
+ Quý I/2016: 24,12 tỷ doanh thu/20,46 tỷ giá vốn (Tr13, BCTC Quý I/2016).

Như vậy, đến hết Quý I/2016:
+ Đã bán tổng cộng 48.686 m2 nền thu về 154,97 tỷ, giá bán bình quân chỉ đạt ~3,2 triệu/m2, thấp hơn nhiều so với giá dân mua từ công ty hiện nay là 5-7 triệu/m2.
+ Giá vốn đã hạch toán 128,72 tỷ/48.686 m2 = 2,64 triệu/m2, cao hơn 0,5 triệu/m2 so với giá vốn bình quân (2,14 tr/m2)
+ Lãi gộp BDS giai đoạn trước quý 1/2016 chỉ được tổng cộng 26,25 tỷ (154,97 tỷ -128,72 tỷ), biên lãi gộp BDS chỉ đạt 20,39 %.
+ Tổng diện tích chưa bán 93.151 m2 có giá vốn là 174,58 tỷ (303,3 tỷ - 128,72 tỷ), giá vốn trung bình phần này chỉ còn 1,87 triệu/m2.

Theo thông tin tại ĐHCĐ 2016, chủ tịch Nguyễn Minh Hoàn cho biết “công ty đã hoàn thành với nhà nước các khoản tiền sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính của KĐT Hòa Mạc và SVĐ Đồng Văn”. Thông thường các dự án BDS giai đoạn đầu mở bán đều phải bán giá tương đối rẻ để thu hút dân về sinh sống nhằm nâng cao giá trị phần còn lại của khu đô thị. Có lẽ công ty cũng đã “tranh thủ” giai đoạn này để hoàn thành các khoản nghĩa vụ với nhà nước. Đồng thời giá vốn BDS cũng được hạch toán nặng giai đoạn đầu 2,64 tr/m2, có lẽ không nằm ngoài mục đích tạo thuận lợi cho việc hoàn thành nghĩa vụ, giai đoạn sau này giá vốn bình quân chỉ còn lại khoảng 1,87 triệu/m2. Theo khảo sát mới đây nhất (tháng 8/2016), giá đất KĐT Hoà Mạc dân mua từ công ty chỗ rẻ nhất là 5 triệu/m2, bình quân khoảng 7 triệu/m2. Gọi điện về công ty hỏi mua đất được biết giá lô rẻ nhất là 500 tr/lô 80m2 tương đương 6,25 tr/m2, giá các lô vị trí đẹp hơn khoảng 600tr/lô tương đương hơn 7 triệu/m2. Như vậy, khả năng lớn thời gian tới giá bán sẽ được hạch toán tăng, chiều ngược lại giá vốn sẽ giảm dần xuống. Kỳ vọng biên lãi gộp mảng BDS ngày càng cao là hoàn toàn hợp lý.

Thực tế đã cho thấy báo cáo soát xét bán niên 2016 ghi nhận doanh thu BDS 51,85 tỷ/giá vốn 40,28 tỷ (Tr15, BCTC soát xét bán niên 2016) so với quý I/2016 lần lượt đạt 24,14 tỷ/20,46 tỷ (Tr13, BCTC quý 1/2016), vậy doanh thu BDS tính riêng quý 2 đạt 27,71 tỷ/giá vốn 19,82 tỷ, biên lãi gộp đạt 39,8%, gấp đôi biên lãi gộp TB giai đoạn từ quý 1/2016 trở về trước. Gần đây lãnh đạo liên tục thu gom CP trên sàn, sau sự xuất hiện của CĐL Petter E. Dennis NHA đã được rất nhiều NĐT chú ý, kết quả làm cho nhiều CĐNB phải gấp rút mua giá từ 12-16 kết quả là các bác này hiện đang leo ngọn cây hóng mát , cho thấy sức hấp dẫn của 2 dự án BDS hiện hữu là rất lớn .

CẬP NHẬT TÌNH HÌNH CÁC DỰ ÁN BDS MỚI

Để đảm bảo sự phát triển bền vững, lâu dài của công ty thì việc tìm kiếm cơ hội đầu tư các dự án BDS mới của C.Ty là rất quan trọng. NHA dự định sẽ làm các dự án BDS mới gồm:
+ Dự án Tiên Nội,
+ Dự án Yên Bắc (2 ha),
+ Dự án Chuyên Ngoại đối diện trụ sở công ty (mặt QL38, 7 ha),
+ Khu nhà ở dân cư Mộc Bắc (6,8 ha),
+ Dự án BT xây dựng đường nối QL38 đến ngã 3 Hòa Mạc đổi 29 ha đất giáp Trung tâm hành chính mới,
+ Dự án BT xây dựng trung tâm hành chính thị xã.
Tính đến nay, công ty đã được tỉnh, huyện phê duyệt 02 dự án: Dự án đường nối QL38 đến ngã 3 Hòa Mạc và dự án khu dân cư Mộc Bắc.

Dự án đường nối QL38 đến ngã 3 Hòa Mạc:
Ngày 24/8/2016 UBND tỉnh Hà Nam đã ra văn bản số 1912/UBND-GTXD v/v chấp thuận giao cho chủ đầu tư (liên danh) TCT NHA và CTCP Đầu tư Phát triển Thành Đạt nghiên cứu thực hiện dự án đầu tư xây dựng tuyến đường nối từ QL38 mới (Km78+950) đến ngã 3 Hoà Mạc theo hình thức hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao (BT), hoàn trả vốn đầu tư từ quỹ đất tại 2 vị trí:
+ Lô 2.3.HH1 15,9 ha liền kề với khu Quy hoạch TT hành chính thị xã mới, nằm giữa 2 tuyến đường lớn QL38 cũ và QL38 mới.
+ Lô 2.3.DT6 diện tích 13,4 ha vị trí đối diện với Khu vực Quy hoạch trung tâm thương mại dịch vụ Thị Xã, cách nút giao vực vòng (QL38/Cao tốc Hà Nội-Ninh Bình) 700m, cách KCN Đồng văn 2 Km, cách khu quy hoạch TT hành chính mới 1,3 Km.

Theo thiết kế đoạn đường BT từ QL38 mới đến ngã 3 Hòa Mạc dài 2,26 Km, chi phí xây dựng khoảng 160 tỷ, gồm 2 đoạn:
+ Đoạn 1 dài 380m, rộng 24m,
+ Đoạn 2 dài 1880m, rộng 40m,


Các khu đất của NHA nhìn từ vệ tinh:



Dự án Khu dân cư Mộc Bắc:
Công ty đã được UBND huyện Duy Tiên phê duyệt Dự án xây dựng khu dân cư Mộc Bắc diện tích 6,8 ha phục vụ cho việc giãn dân và bố trí nhân lực lớn cung cấp cho các khu công nghiệp, khu dịch vụ trên địa bàn huyện, đặc biệt tạo cảnh quan cho Trung tâm xã Mộc Bắc nói riêng, Đô thị Duy Tiên nói chung, khu đất này đã được giải phóng mặt bằng, gần khu vực Dỹ Phố - Mộc Bắc, hiện đang chờ UNND tỉnh duyệt (Tờ trình Số 87/TTr-UBND huyện Duy Tiên ngày 13/7/2016). Khu này giá bán không cao như khu Hòa Mạc và Đồng Văn nhưng giá vốn đầu tư thấp, thuộc khu dân cư đông đúc, nhu cầu về nhà ở của Công nhân lao động đang rất bức bách, nên tính thanh khoản và lợi nhuận của dự án được đánh giá là tốt.



Kết luận: với hơn 9 ha nền còn lại giá vốn 174,58 tỷ, các nghĩa vụ tài chính với nhà nước tại 2 khu đất đã hoàn thành, giá đang bán ra 5-7 tr/m2 thì doanh thu mang về từ 2 dự án BDS hiện hữu khoảng quanh 500 tỷ, trừ giá vốn 174,58 tỷ còn lãi gộp khoảng hơn 300 tỷ . 02 khu đất mới phân bố quanh trung tâm hành chính thị xã vị trí rất đẹp, cũng như dự án Mộc bắc và các dự án sẽ làm sau này đảm bảo cho NHA có nguồn phát triển lâu dài, bền vững. Môi trường kinh doanh giúp công ty hoạt động thuận lợi, không có nợ vay chịu lãi suất. Như vậy NĐT hoàn toàn có thể yên tâm đồng hành cùng doanh nghiệp làm ăn, phát triển

P/S: Có một số ảnh chụp các công trình nhà ở tại KĐT Hòa Mạc lâu nay vẫn giữ trong máy ngắm một mình, nay mang ra để anh em NĐT NHA cùng ngắm







Kính mời các cụ NHAer nhấc mông sang nhà mới ạ, em thấy các cụ vẫn ngồi lý bên nhà cũ, bên đấy chật lắm rồi ạ @vndkhuc @TiemnangCKVN @imeasy @odi @kienhp @tapchoick10 @NgTrKien @truongcahuynh @KenHirai @tieuquyac_1102 @Quelua @Tukc @nahuy87 @longvietjsc @mankuin @gaconlongvang @Gamoichoi123 @stockefficiency @Congtringuyen1971 @ChiemTinhHoc26 @thongcancook ...