NTC – Máy in tiền, vua tiền mặt / Cổ phiếu – Trái ngọt đầu mùa NTU3 năm 2019 – Kỳ 6

NTU3 có 256 ha thương phẩm.
Tổng chi phí 2.611 tỷ
Như vậy chi phí khoảng 1tr/m2.
Giá cho thuê bình quân tôi tính vào 85 usd/m2 cho tổng doanh thu 5.048 tỷ, cao hơn mức công ty đưa ra là 4.209 tỷ.
LNTT của cả dự án khoảng 2.437 tỷ, sau thuế 1.950 tỷ chưa bao gồm doanh thu tài chính từ số tiền thu được các bác nhé.
Tôi nghĩ con số này đáng tin cậy vì nó khá tương đồng với lợi nhuận ước tính của dự án 691 PHR liên doanh với VSIP.

Tính sai bác ạ, vì Bác đang tính chi phí với giả định tỷ lệ số ha thương phẩm = 100% số ha được giao.
Thực tế để có 20 ha mang cho thuê thì phải đầu tư cho 28-29 ha.
Do vậy chi phí lên cỡ 250 tỷ, lợi nhuận trước thuế còn 120 tỷ.

Cái này Bác đúng nè. Tôi sai. Sori cả nhà và Thanks Bác @langbavibo

NTU3 có 345ha, đất thuơng phẩm 255ha tức chiếm 73.91%. Như vậy để tính doanh thu của 20ha đất thương phẩm cho thuê thì chi phí phải tính trên 27,06ha. Right???

Tuy nhiên, để giảm “hưng phấn” cho các Bác thì phần chi phí tôi “đếm” có vẻ nó đang quá “lố” đó. Và thực tế giá cho thuê có thể cao hơn giá tôi đang tính là 80$ nữa đó. Bác rảnh đếm lại giúp cho ae nhé. Vui thôi mà, tks Bác...

120 tỷ Bác đếm thì lại “giảm” hơi quá đà rồi đó

92usd/m2 rồi cơ à bác? Các anh chậm trễ cũng khéo ghê

Như vậy định giá NTC sẽ được cải thiện mạnh ở các điểm nhấn rõ nét, hiện thực từ Q3/2019, tính cơ học NET-NET thì cũng có định giá tối thiểu trên 300k:
1- Giá của SIP trên sàn;
2- Tiến độ và lợi nhuận NTU3;
3- Do khách quan, giá trị của 19,7 ha dân cư tăng 40%-50% trong năm 2019;
4- Tài sản tăng tự nhiên và "đột biến" do tốc độ mở rộng của các khu vực liên kết:
+ Minh Long có thêm 577 ha KCN mới và 23,6 ha dân cư;
+ Bắc Đồng phú có thêm 610 ha KCN, không rõ số ha dành cho khu dân cư;
+ Tân Bình có thêm 1055 ha KCN mới, 350 ha khu dân cư;
+ Dầu Giây có thêm 70 ha khu công nghiệp mới.
5- 32 ha dịch vụ NTU1-NTU2 bắt đầu được khai thác từ 2019, phải thêm vào định giá

Theo như tờ trình của công ty thì chi phí cho 1 ha thương phẩm khoảng 10 tỷ.
Vậy 20 ha giả sử cho thuê với giá 80 usd sẽ có doanh thu 371 tỷ. Lợi nhuận gộp 171 tỷ. LNST 136 tỷ chiếm 7% LN của toàn dự án.

NPV của NTU3 do công ty tự tính chỉ có 596 tỷ thôi đấy. Con số của tôi đưa ra cao hơn nhiều đó bác.

Giá trị khu 19 ha đất ở thấp là do công ty không triển khai thực hiện mà chuyển nhượng nên cũng giống như khu 51 ha Khánh Bình sẽ không hiệu quả. Tôi thận trọng tham chiếu theo giá chuyển nhượng KB. Còn 14ha đất dịch vụ là đất thương phẩm thì cứ sáp giá cho thuê vào là ra tiền thôi.

Ntcers

Vẫn trầm nhỉ, 18-19x rồi mà cả trên sàn lẫn forum thấy lèo tèo lắm

CHỉ còn vài người đầu tư gắn bó thôi bác.... Chán quá, kê hoạch chờ xuống dưới 1m75 để cơ cấu thêm đã thất bại....! An ủi là hàng vẫn nguyên đai nguyên kiện!