POT - VEF phiên bản 2.0

Xin giới thiệu với các bác cổ phiếu POT của CTCP Thiết bị Bưu điện (Postef)

I. Thực trạng, bản chất doanh nghiệp

Có lịch sử từ năm 1954, Postef hiện là nhà cung cấp thiết bị viễn thông hàng đầu Việt Nam, với khách hàng là các đơn vị trong VNPT, ngành viễn thông trên cả nước.

Là thành viên của VNPT, Postef không khó để duy trì doanh thu cả nghìn tỷ mỗi năm. Lợi nhuận dù không quá nổi bật, song ổn định và duy trì dòng tiền dương.

Năm 2021, Postef đạt doanh thu 1.125 tỷ đồng, lãi sau thuế 13,3 tỷ đồng. Năm 2022, Đại hội đồng cổ đông đã thông qua kế hoạch doanh thu 1.229,5 tỷ đồng, lãi sau thuế 19,3 tỷ đồng, tăng trưởng lần lượt 9,3% và 45,6% so với năm 2021. ROE là 8,38%, tỷ lệ cổ tức dự kiến 7,6%.

Postef hiện có một số khu đất có giá trị lớn, là 123m2 tại 25A Nguyễn Đình Chiểu, phường Đa Kao, Quận 1, TP.HCM; 250m2 tại Lô 6-7AD2, đường 2/9, phường Hoà Cường, Hải Châu, Đà Nẵng.

Và đặc biệt là 2 dự án tại Hà Nội là 61 Trần Phú (Ba Đình) và 63 Nguyễn Huy Tưởng (Thanh Xuân).

Dự án 63 Nguyễn Huy Tưởng: Postef hợp tác với CTCP Đầu tư Xây dựng Thương mại Sông Hồng từ năm 2012. Theo điều khoản hợp đồng, Postef được quyền nhận ưu tiên phân phối 50% sản phẩm của dự án theo giá kinh doanh.

Pháp lý: Tháng 3/2016, dự án được UBND TP. Hà Nội cấp chủ trương đầu tư, theo đó diện tích dự án 12.743m2, mật độ xây dựng 49,4%, tổng diện tích sàn xây dựng 101.355m2. Tổng mức đầu tư 1.360 tỷ đồng, trong đó vốn chủ sở hữu 275 tỷ đồng.

Ngày 12/1/2022, UBND TP. Hà Nội đã ban hành quyết định cho Postef tiếp tục thuê đất tại 63 Nguyễn Huy Tưởng. Công ty đang hoàn tất thủ tục giấy tờ để ký hợp đồng thuê mới.

Postef hiện đang hoàn tất các điều kiện, thủ tục để chuyển nhượng toàn bộ dự án sau khi có phê duyệt của VNPT, theo Nghị quyết ĐHĐCĐ thường niên năm 2017.

Dự án 61 Trần Phú: Hợp tác với CTCP Him Lam và CTCP Liên Việt Holdings theo hợp đồng hợp tác đầu từ từ năm 2011. Tổng vốn đầu tư 1.574,5 tỷ đồng, vốn góp các bên là 1.039 tỷ đồng, trong đó Postef góp 51% bằng lợi thế quyền sử dụng đất, liên danh góp 49% bằng tiền. Postef được quyền thuê để sử dụng hoặc cho thuê lại 20% diện tích văn phòng thuộc diện tích sàn hoàn thiện. Lợi ích của các bên được hưởng từ phần vốn góp và lợi nhuận dự án đem lại sẽ được phân chia trên cơ sở lợi nhuận trước thuế.

Pháp lý: Dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư tháng 6/2017. Diện tích lập quy hoạch dự án là 7.523m2, diện tích công trình 3.757m2 (mật độ xây dựng 50%). Tầng cao công trình gồm 11 tầng nổi và 6 tầng hầm, tổng diện tích sàn tầng nổi 32.306,6m2, tổng diện tích sàn tầng hầm 43.023,2m2.

Postef đã nộp tiền sử dụng đất vào năm 2019 với tổng số tiền 604 tỷ đồng và được cấp sổ đỏ 50 năm với phần đất dự án 7.523m2.

Ngày 6/1/2020, Cục Quản lý Hoạt động xây dựng (Bộ Xây dựng) chấp thuận thiết kết kỹ thuật phần ngầm. Ngày 8/12/2020, được cấp Giấy phép xây dựng phần ngầm của Sở Xây dựng Hà Nội.

Theo Nghị quyết ĐHĐCĐ thường niên năm 2019, công ty có chủ trương chuyển nhượng dự án, tuy nhiên theo Nghị quyết ĐHĐCĐ thường niên năm 2021, chủ trương chuyển nhượng đã bị tạm dừng.

Cuối tháng 3, đầu tháng 4/2022, Postef đã tiến hành phá dỡ khu nhà 61 Trần Phú để triển khai xây dựng theo giấy phép. Việc phá dỡ khu nhà có lịch sử 100 năm gây xôn xao dư luận. Bí thư Hà Nội Đinh Tiến Dũng và Bộ Xây dựng đã có chỉ đạo rà soát lại dự án.

II. Luận điểm đầu tư

1. Ngành nghề, lĩnh vực kinh doanh chính (thiết bị bưu điện) dù không có ROE cao nhưng ổn định, tạo ra dòng tiền dương hàng năm.

2. Giá trị và tiềm năng đất đai quá lớn.

Lô đất 123m2 tại 25A Nguyễn Đình Chiểu, Quận 1, TP.HCM có giá thị trường không dưới 500 triệu/m2, tương đương khoảng 60 tỷ đồng; lô 250m2 tại Lô 6-7AD2, đường 2/9, Hải Châu, Đà Nẵng có giá không dưới 80 triệu/m2, tương đương khoảng 20 tỷ đồng.

Dự án 63 Nguyễn Huy Tưởng có diện tích sàn 101.355m2, nhân bình quân giá bán không dưới 40 triệu đồng/m2 (tới lúc mở bán còn cao hơn nhiều), tương đương doanh thu khoảng 4.000 tỷ, trừ đi 2.000 tỷ chi phí, thu về 2.000 tỷ lợi nhuận.

Viên kim cương của Postef nằm ở dự án 61 Trần Phú. Lô đất 7.523m2 với 4 mặt tiền Trần Phú, Nguyễn Thái Học, Hùng Vương, Lê Trực có vị trí không thể đắc địa hơn. Nhà phố Trần Phú đang được rao bán từ 500-700 triệu/m2, thì đất 61 Trần Phú phải có giá trị 1 tỷ/m2 vẫn còn khiêm tốn.

Thú vị là giá trị tiền sử dụng đất Postef đã nộp, quy đổi cho mỗi m2 chỉ là 80 triệu đồng! Cho thấy tiềm năng khủng khiếp của lô đất này.

Xét về doanh thu, tổ hợp 61 Trần Phú có chức năng văn phòng - khách sạn, với diện tích sàn nổi là 32.306,6m2. Tạm quy đổi chức năng văn phòng, lấy giá thuê các dự án hạng A xung quanh như Capital Palaca, Doji Tower, Lotte Tower, giá thuê sàn văn phòng ở 61 Trần Phú không dưới 50 USD/m2/ tháng (ở thời điểm hiện tại, sau còn cao hơn nhiều), tương đương 30.000 USD/m2/50 năm. Tức là giá trị thương mại cho cả vòng đời dự án khoảng 1 tỷ USD, đó là chưa kể lợi ích từ hàng chục nghìn m2 sàn tầng hầm đều đặn thu về hàng tháng.

Postef đã tạm dừng phương án chuyển nhượng dự án, và vẫn giữ tỷ lệ chi phối 51% trong dự án, trong khi không phải bỏ một xu nào. Đối tác thậm chí còn hỗ trợ chi phí để di dời nhà máy. Ngoài văn phòng thì dự án còn cung cấp lượng lớn khách sạn cao cấp, đây sẽ là nguồn thu đều đặn, tiền chảy vào túi từng giờ. Các bác tưởng tượng vị trí có một không hai và ở trung tâm chính trị Ba Đình vốn rất hạn chế nguồn cung thì khách ngoại giao, các tổ chức quốc tế lẫn trong nước đông đến cỡ nào.

3. Về cơ cấu sở hữu

VNPT hiện nắm 49,99% cổ phần Postef, nhóm Him Lam từ 25-30%, còn lại nhỏ lẻ hoặc một số "tay to" khác. Khối lượng trôi nổi là không nhiều.

VNPT chưa có kế hoạch thoái vốn. Điều này giúp Postef không chịu áp lực tăng vốn, và vốn triển khai dự án vẫn là đối tác thu xếp. Vốn cổ phần của Postef hiện chỉ là 194 tỷ, có nghĩa là khi dự án 63 Nguyễn Huy Tưởng được chuyển nhượng và dự án 61 Trần Phú đi vào hoạt động, ghi nhận lợi nhuận, EPS sẽ ở mức kinh hoàng.

Ở chiều ngược lại, nếu VNPT thoái vốn thì đó cũng sẽ là một quả bom, bởi chắc chắc phải thực hiện đấu giá, và Him Lam phải tranh mua giá cao nếu không muốn dự án tâm huyết rơi vào tay ông lớn nào khác.

III. Về những băn khoăn

1. Về cổ đông lớn Nguyễn Thị Bích Hồng thoái vốn

Bà Hồng đăng ký bán 1,5 triệu cổ phiếu, tương đương 7,7% Postef từ 19/4-18/5 theo phương thức thoả thuận/ khớp lệnh.

Nhóm Him Lam hiện là cổ đông lớn thứ 2 tại Postef, vì vậy không dại gì giảm bớt tỷ lệ sở hữu.1,5 triệu cổ POT tương đương vài chục tỷ đồng là quá bé nhỏ so với tham vọng của Him Lam tại 61 Trần Phú. Nhiều khả năng đây chỉ là động thái tái cơ cấu sở hữu của nhóm này và giao dịch sẽ sớm thực hiện qua hình thức thoả thuận.

2. Về việc tạm dừng dự án

Bí thư Hà Nội và Bộ Xây dựng đã yêu cầu rà soát, kiểm tra quy trình, thủ tục dự án sau khi báo chí và dư luận bày tỏ tiếc nuối khi phá bỏ toà nhà có lịch sử 100 năm được xây từ thời Pháp, cùng với bức Phù điêu Quân dân Thủ đô bắn rơi máy bay Mỹ.

Trong khi đó, Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội khẳng định tòa nhà 61 Trần Phú không thuộc diện cần bảo tồn, việc di dời nhà máy ra khỏi khu trung tâm để xây dựng công trình đa năng là phù hợp định hướng đã được Thủ tướng phê duyệt và đã được các cấp có thẩm quyền xem xét, chấp thuận.

Postef cũng khẳng định sẽ giữ gìn nguyên trạng bức phù điêu Quân dân Thủ đô bắn rơi máy bay Mỹ.

Có thể thấy pháp lý dự án đã đầy đủ, và việc rà soát nhiều khả năng không mất nhiều thời gian. Trong trường hợp tiêu cực nhất, có thể thiết kế dự án sẽ được yêu cầu thay đổi, bổ sung để phù hợp hơn.

Tuy nhiên, thời gian càng dài thì giá đất càng lên. Chứng khoán là câu chuyện của kỳ vọng nên dự án càng "treo" thì biết đâu POT lại càng "ngon". Nhìn sang VEF, các dự án pháp lý chưa đâu vào đâu mà giá đã cao nhất nhì 3 sàn, vốn hoá 37k tỷ.

IV. Kết luận

POT hội tụ đủ các yếu tố của 1 siêu cổ: tiềm năng quá lớn trong khi trôi nổi thấp Thị giá có thể lên đến bao nhiêu thì thị trường quyết định. Nhưng em dám chắc càng hold càng lên cao, kể cả 5-7 năm, khi mà lợi thế từ các khu đất vàng dần được hiện thực hoá trên bảng kết quả kinh doanh, đặc biệt nguồn thu khủng và bền vững, đều đặn từ tổ hợp 61 Trần Phú.

POT vừa mới được thị trường chú ý và có nhịp tăng gấp đôi từ 20 lên 40, tuy nhiên thanh khoản gần như không có. Bác nào chốt lãi thì 2 nhịp giảm mạnh vừa qua chắc cũng đã sút hết rồi, nhường chỗ cho những anh em mới lên tàu.

Vốn hoá hiện chỉ mới quanh 600 tỷ, thực sự là quá thấp. Những ai nhìn ra giá trị thật của POT, hold dài theo năm, em dám chắc sẽ có thành quả mỹ mãn khó có mã nào sánh bằng.

Em lập post này, tập hợp các anh em yêu POT. Các bác có đóng góp hay phản biện mình cùng trao đổi ạ.