Vì sao nhà đầu tư BDS giỏi nhất châu Á định giá VEF chỉ 15k

Những sự ảo tưởng về VEF khiến nhiều gà sẽ chết.
1. Ảo tưởng về giá :
Gà nghĩ rằng bỏ 6x=11,000 tỷ vốn hóa mua VEF nghiễm nhiên hưởng 200ha cổ loa+ giảng võ+ Mễ trì. Nhưng thực chất VEF phải chi thêm ít nhất 25,000 tỷ cả trả lãi NH để đối ứng xây TTTL mới có 3 khu đất=> Giá gà phải trả thực tế= 36,000 tỷ gấp 10 lần giá vốn VIC mua SDI+ NHN quy mô ko thua VEF
2. Ảo tưởng về VIC bán nhanh.
VIC bán nhanh thực chất do mỗi năm dòng tiền âm 5000 tỷ, nếu NH ko cho vay thêm là dễ ngỏm, vì vậy VIC phải bán nhanh cho thứ cấp, muốn thứ cấp bỏ tiền ôm VIC phải chấp nhận ăn 5-10% thôi. Bán đắt mà bơm lượng hàng khủng hàng tỷ USD có bán cho chó. Điển hình như Phú Quốc khuyến mãi trả tiền thuê lại 9%, cọc 50 tr/1 căn 30 tỷ còn ko thu nổi tiền, SDI bị trả lại hàng 158 biệt thự =2800 tỷ ViC phải giấu nhẹm đi vay tiền mua lại nhét vào tồn kho VIC mẹ. Còn NHN Xây Times City quy mô gấp 4 Giảng võ đã 5 năm đang khó khăn thua lỗ. 5 năm qua NHN mới chỉ lãi tổng cộng 1500 tỷ thì VEF lãi bao nhiêu??
3. Ảo tưởng Vượng tỷ phú USD.
Nhưng VIC đã bắt đầu vào chu kỳ bão hòa. Dẫn chứng LN biên BDS ngày càng thấp, nợ NH càng phình to. Trước đây VIC lãi 30% bán 3000 tỷ lãi 1000 tỷ thì bây giờ bán 20k tỷ mới lãi đc số đó. VIC đã hiểu điều này nên để cứu vãn VIC đã lấn sân sang hàng trăm nghề khác. Đi đúng con đường của HAG
4. Ảo tưởng giá bán BDS VIC cao .
Nhiều gà tưởng rằng bán 50-80tr sẽ ngon .Giá bán cao ko đồng nghĩa lãi nhiều, bởi 100% VIC bán cho thứ cấp ăn lãi rất mỏng. Các dự án đều tỷ lệ vay NH lớn nên chi phí trả lãi NH xơi 50% LN. NHN giá bán Times city cao ngất ngây mà đâu lãi nhiều ?? Bản thân VIC cũng vậy ko hơn gì như 2015 VIC báo doanh thu BDS 22,000 tỷ chỉ lãi 1000 tỷ= 5% . NHN năm nay còn đang lỗ nặng 2 quý liền
5. Ảo tưởng bán bao nhiêu cũng được, vay bao nhiêu cũng được.
Cung BDS cao cấp bắt đầu thừa mứa, bởi cách bán của VIC đang tạo ra tầng lớp thứ cấp cầu ảo đua nhau cắt lỗ. Như Phú Quốc cò vạc thứ cấp đặt cọc 50tr/căn 30 tỷ hô hào bán hết hàng trong khi tiền ko thu nổi. Chính phủ đã nhìn ra vấn đề bất cập này nên chính sách sẽ có thay đổi. Việc vay vốn 40k tỷ của VEF không phải dễ dàng. Việc vay NH 100% để xây kéo dài nhiều năm hiếm công ty nào có lãi cao