Viên kim cương SZL cần được khai phá giá mục tiêu 80!

Chủ đề trong 'Thị trường chứng khoán' bởi luckymanluckyman, 16/01/2020.

4995 người đang online, trong đó có 843 thành viên. 09:22 (UTC+07:00) Bangkok, Hanoi, Jakarta
  1. 1 người đang xem box này (Thành viên: 0, Khách: 1)
Chủ đề này đã có 1324 lượt đọc và 7 bài trả lời
  1. luckymanluckyman

    luckymanluckyman Thành viên gắn bó với f319.com

    Tham gia ngày:
    02/03/2017
    Đã được thích:
    1.510
    Doanh thu chưa thực hiện của SZL hiện lên tới 789 tỷ đồng, trong đó chủ yếu là doanh thu cho thuê đất dài hạn. Hiện công ty có 462 tỷ đồng tiền gửi ngân hàng và các khoản tương đương.

    Tại thời điểm cuối quý 3, tổng tài sản SZL đạt 1.614 tỷ đồng, trong đó số dư tiền và tiền gửi ngân hàng lên tới 462 tỷ đồng, chiếm 29% tổng tài sản công ty. Doanh thu chưa thực hiện của SZL hiện lên tới 789 tỷ đồng, trong đó chủ yếu là doanh thu cho thuê đất dài hạn.

    [​IMG]
    Thành lập từ năm 2003 với vốn ban đầu là 50 tỷ, đến nay SZL đã có vốn điều lệ lên đến 200 tỷ và tổng tài sản là hơn 1,6 ngàn tỷ.
    -SZL hoạt động chính trong các mảng:
    +cho thuê khu công nghiệp.
    + Cho thuê nhà xưởng.
    +Xây Dựng khu dân cư(nhà xây thô & đất nền)
    + Kinh Doanh xăng dầu.
    -Công ty có tiền mặt lớn khoảng 500 tỷ(chiếm khoảng 31% tài sản) và hầu như không có nợ vay tài chính,chiếm dụng được vốn lớn,có doanh thu chưa thực hiện hơn 800 tỷ( > vốn hoá Cty)
    -Hoạt động kinh doanh của SZl khá đơn giản.
    -Cổ tức đều đặn qua các năm- các năm gần đây 25% ~ khoảng 41% Lợi nhuận sau thuế,tái đầu tư hơn 58%.

    *Các key China của SZl:
    Nguồn thu ổn định từ khu CN Long Thành(488 ha) : thông qua việc nguồn vốn FDI đổ mạnh vào nghành CN chế biến chế tạo Việt nam nên nhu cầu BĐS khu cng nghiệp rất lớn( tỷ lệ lấp đầy khoảng 88%- giá thuê 70-90USD/m2)

    Khu CN Châu Đức: 50 ha đang triển khai

    Khu công nghiệp Long phước 1 : 75 ha đang triển khai.

    Tiềm năng đột biến ở các khu dân cư:

    + KDC 3 ha.

    +Tam an 36 ha

    +KDC & Du lịch dọc sông Đồng Nai 195ha.

    Do đất nền tại Đồng nai đã tăng mạnh trong thời gian qua,hứa hẹn khả năng mang lại lợi nhuận đột biến cho SZL.
    số tiền còn thu thêm từ cho thuê 51.8 ha đất còn lại của KCN LOng Thành dự kiến là 1.474.860.000.000 đồng. Và LN còn lại chưa hạch toán của phần đất cho thuê không bao gồm nhà xưởng của KCN Long Thành là 1.884 tỷ.
    Nếu bạn có thắc mắc về con số này thì ngày mai mình sẽ trao đổi lại.
    SZL sẽ có trên 2.500 tỷ tiền mặt nhanh thôi với không 1 đồng nợ nào.

    KCN Long Thành sau quy hoach lần thứ 4 năm 2012 như sau: Tổng diện tích 486,91ha
    + Đất XD CN: 309,13 ha
    +Đất XD công trình điều hành và dịch vụ: 27,11 ha
    + Đất XD công trình đầu mối: 11,29 ha
    +Đất mặt nước và cây xanh: 65,29ha
    +Đất giao thông, bãi đố xe: 69,71ha
    + Đất cách ly đường điện, hành lang: 4,38ha.

    Đến thời điểm 31/12/2018 SZL đã đền bù giải tỏa 482.7ha, đạt 99.1% còn 4.21ha chưa đền bù giải tỏa.
    +Tổng số vốn đầu tư cho dự án đến ngày 31/12/2018 là 653.1 tỷ đồng bao gồm cả 141.9tỷ xây dựng nhà máy xử lý nước thải và 73.5 tỷ cho hệ thống cấp nước và trạm bơm tăng áp.
    + Dự kiến phải đầu tư thêm 240.811 tỷ đồng nữa bao gồm : 110.811 tỷ trong đó có 10,462 tỷ đền bù và tái định cư cho 4.21 ha còn lại và các chi phí khác để hoàn thiện mặt bằng cho thuê như san nền, giao thông, cáp thoát nước, công viên, chiếu sáng...., 130 tỷ để mở rộng nhà máy xử lý nước thải.
    + Các chi phí khác trong toàn bộ vòng đời dự án là: 167,074 tỷ đồng
    Trong bảng tính kết quả kinh doanh dự án KCN Long Thành con số công ty đưa ra giá vốn kinh doanh mặt bằng là : 1.044,998 tỷ.
    Tôi cho rằng nên tách chi phí xây trạm cấp nước sạch và nhà máy xử lý nước thải phải được tách ra khỏi giá vốn kinh doanh mặt bằng và đưa vào giá vốn kinh doanh cấp nước, và xử lý nước thải. Cũng như phải phân bổ chi phí giá vốn kinh doanh mặt bằng cho phần diện tích nhà xưởng công ty xây dựng để cho thuê. Có nghĩa là giá vốn kinh doanh mặt bằng này phải thấp hơn vài trăm tỷ nữa. Nhưng mà thôi, nhà giàu tiếc gì con lợn con. Quan trọng hơn chỉ là con số dự kiến để tính toán hiệu quả của dự án thôi nên ta tạm chấp nhận giá vốn kinh doanh mặt bằng theo số liệu công ty đưa ra là 1.044,998 tỷ đồng vậy.

    Doanh thu kinh doanh mặt bằng
    + Trên cơ sở quy hoạch được duyệt công ty đã cho thuê 261.4ha với tổng số tiền là: 1.748 ,276 tỷ đồng. Đã thu gần hết tiền. Đã hạch toán vào doanh thu từ năm 2004 đến năm 2018 là : 974,471 tỷ đồng. Doanh thu còn lại chưa hạch toán của phần diện tích này là: 773,805 tỷ đồng. Khá khớp với con số doanh thu chưa thực hiện dài hạn ngày 31/12/2018 là : 773,594 tỷ đồng. Giá vốn kinh doanh mặt bằng đã hạch toán từ năm 2004 đến 2018 là 680,5 tỷ đồng.
    + Đất dịch vụ khu công nghiệp : 21.83 ha tương đương 218.400 m2.
    Đây là diện tích công ty dự kiến sẽ cho thuê trong vòng 5 năm từ năm 2021, mỗi năm 40.000 m2 và năm 2025 là 58.400 m2.
    Giá thuê dự kiến : 3.525.000 đ/m2. Tổng tiền thu được từ cho thuê diện tích mặy bằng dịch vụ này là: 769,860 tỷ đồng. Đây là số sẽ thu chứ hiện tại chưa cho thuê nên chưa thu đồng nào đâu.
    + Đất CN còn lại: 30ha. May mà công ty ngừng tiếp thị cho thuê đất nên mới giữ lại được diện tích này. Giá cho thuê hiện nay là 2.350.000 đồng/m2. Số này dự kiến cho thuê trong 5 năm, mỗi năm 30.000 m2 kể từ năm 2020.
    Doanh thu dự kiến thu được từ diện tích mặt bằng này là 705 tỷ đồng.
    Như vậy, nếu cho thuê hết 51.84 ha này công ty sẽ thu về 1.474,86 tỷ đồng nữa.
    Nhận định cá nhân là chỉ có 51.84 ha thì cho thuê hết trong vòng 1 đến 2 năm chứ đâu cần 5 năm như công ty dự tính đâu.
    + Đến ngày 31/12/2018 công ty đang có 207.975 m2 nhà xưởng đang cho thuê với giá thuê cố định trong 5 năm đầu và sau đó tăng giá tối đa 15%/năm. Thu tiền theo quý.
    Công ty vẫn đang tiếp tục hoàn thiện xây dựng cụm xưởng giai đoạn 4 và tiếp tục mở rộng giai đoạn 5 trên phần diện tích đất còn lại.

    NHư vậy doanh thu cho thuê mặt bằng không bao gồm diện tích nhà xưởng thu tiền hàng năm là:
    1.748,276 tỷ( đã thu) + 1.474,86 tỷ( sẽ thu)= 3.223,136 tỷ đồng ( trang 132 link cung cấp ở trên nha)
    Giá vốn kinh doanh mặt bằng: 1.044,998 tỷ
    LN kinh doanh mặt bằng: 3.223.136-1.044,998=2.178,138 tỷ đồng
    Doanh thu và giá vốn đã hạch toán từ đầu đến hết 2018 là : 974,471 tỷ và 680,5 tỷ. Tức là lợi nhận gộp đã hạch toán là 293,971 tỷ.
    LỢi nhuận cho thuê mặt bằng còn lại chưa hạch toán là 1.884,167 tỷ đồng.
    Số tiền cho thuê còn tiếp tục thu thêm là 1.474,86 tỷ cho đến khi doanh thu chưa thực hiện dài hạn đạt con số tương ứng với 2.248,665 tỷ đồng.

    Số tiền còn thu thêm từ 51.84 ha KCN LT: 1.474,86 tỷ.Công ty phải chi phí bổ sung cho dự án là 240.811 tỷ. Như vậy dòng tiền tự do thu được từ kinh doanh diện tích đất cho thuê còn lại này là 1.234 tỷ đồng.

    Về số dư tiền mặt công ty hiện có 495 tỷ.
    Dòng tiền tự do từ kinh doanh mặt bằng KCN Long Thành đổ về thêm là : 1.234 tỷ
    Thu thường xuyên từ nhà xưởng cho thuê tối thiếu 100 tỷ/năm hiện nay và sẽ tiếp tục tăng lên vì 2 lý do: Tăng diện tích cho thuê và tăng giá thuê.
    Bán tiếp 360 nền KDC Tam An 1
    Sau đó mở bán tiếp 147 nền KDC Phước An.
    50ha đất kinh doanh KCN CHâu Đức nếu cho thuê đất với giá hiện nay là 1.175.000 đ/m2 có thể thu về 587 tỷ nữa. Nếu công ty để lại để xây nhà xưởng cho thuê với giá 3.5 usd/m2/tháng thì càng khủng hơn.
    Các bạn thử tính xem con số 2.500 tỷ trong TK có phải là nhìn thấy quá rõ rồi mà không cần tính đến các dự án khác chưa sẵn sàng đưa vào kinh doanh như Long Phước 1 và KDC và du lịch dọc sông Đồng Nai không?

    Tôi quyết định đầu tư vào SZL lại căn cứ vào 1 key có vẻ mờ nhạt nhất trong những tính toán ở trên, đó chính là nhà xưởng cho thuê.
    Với 207.795 m2 nhà xưởng cho thuê hiện nay mà doanh thu ghi nhận 100 tỷ/năm tức là bình quân vào khoảng 1.7 usd/m2/tháng. Giá nhà xưởng chào thuê tại đây hiện nay đang là 4.8 usd/m2/tháng cho nhà xưởng cũ và 5 usd/m2/tháng cho nhà xưởng mới xây xong.
    Tôi dự là doanh thu và lợi nhuận từ cho thuê nhà xưởng sẽ tăng rất nhanh và tăng bền vững nhờ kết hợp tăng lên của cả 2 yếu tố là giá thuê và diện tích thuê. Nó không như các công ty cho thuê đất có thể bị gián đoạn với khả năng mở rộng, thời gian triển khai dự án bị kéo dài, hay đơn giản là chưa tìm được khách thuê. Với SZL là lợi nhuận tăng trưởng lâu dài và bền vững.
    Tất nhiên trong trường hợp xấu nhất khi nền kinh tế tồi tệ, các xí nghiệp, nhà máy phai đóng cửa hàng loạt dẫn đến nhà xưởng bị trả lại thì lợi nhuận của SZL có thể bị ảnh hưởng.
    Rủi ro tiếp theo là tuy số dư tiền mặt sẽ lớn, lợi nhuận chưa hạch toán nhiều, nhưng lợi nhuận báo cáo vẫn không phản ảnh trung thực tình hình tài chính tuyệt vời của công ty vì 1.884 tỷ lợi nhuận gộp kia và LN thu về từ KCN Châu Đức hay Long Phước 1 trong tương lai sẽ chia ra hạch toán trong 35 đến 50 năm. Đây là 1 cách che dấu lợi nhuận hợp pháp mà những nhà đầu tư chỉ quan tâm đến EPS có thể sẽ bỏ qua.

    SZL còn nhiều tiềm năng
    KCN Long Thành gần như đã hoàn thiện xây dựng (mức độ hoàn thiện đạt 95%) và phần đất mới được hoàn thiện
    sẽ được đưa vào cho thuê, đem lại khoản doanh thu lớn cho SZL. Công tác xây dựng nhà xưởng giai đoạn 4 dự kiến sẽ hoàn thành trong đầu năm 2019 và được cho thuê. Tiềm năng đột biến còn đến từ việc triển khai cụm công nghiệp Long Phước 1 và các khu dân mới. Doanh thu trong năm 2019 của công ty được dự báo ở mức 456 tỷ
    đồng, tăng trưởng 32% so với năm 2018.Tỷ lệ cổ tức duy trì cao. Công ty luôn duy trì trả cổ tức cao qua nhiều
    năm hoạt động. Lần trả cổ tức thấp nhất là 14% cho năm 2013. Tuy nhiên trong 3 năm qua, cổ tức được trả ổn định tại mức 25%. Dự báo trong năm 2019, với thành công của các dự án đang được triển khai
    như dự án KDC Tam An, cổ tức của công ty sẽ tiếp tục được trả 25% hoặc thậm chi cao hơn.Tiềm năng các dự án ở khu vực Đồng Nai khi có sân bay long Thành.Sân bay Long Thành được dự kiến sẽ khởi công trong năm 2020. Vị trí sân bay quốc tế Long Thành nằm tại 6 xã Long An, Bình Sơn, Cẩm
    Đường, Suối Trầu, Bàu Cạn, Long Phước thuộc thuộc huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai, cách Thành phố Hồ Chí Minh 40 km, cách Biên
    Hoà 30 km. Hiện tại sân bay đang trong giai đoạn 1, đầu tư một đường băng và một nhà ga hành khách với công suất 25 triệu hành
    khách và 1.2 triệu tấn hàng hóa mỗi năm, chậm nhất 2025 sẽ hoàn thành. Khi dự án hoàn thành, các khu đô thị được xây dựng mấy xung quanh sẽ được định giá đất nền rất cao. Với SZL, một doanh nghiệp đứng đầu về xây dựng cơ bản, đây sẽ là một tiềm năng lớn có thể khai thác.Thị trường đất nền hâm nóng (BĐS dân dụng). Dự báo thị trường đất nền Đồng Nai sẽ có sự bùng nổ mạnh hơn nữa cả về giá lẫn tính thanh khoản trong năm 2019, nhất là tại các khu vực trọng điểm như
    Long Thành, Biên Hòa. Hiện nay SZL đang có các dự án KDC bao gồm KDC Tam An I, tới cuối năm 2018 dự án đã đền bù 91% và làm hạ tầng hơn 75% với tổng số 400 căn shop house và 217 căn biệt thự. Riêng Doanh Thu từ shop house đã có thể đem lại doanh thu và lợi nhuận đột biến tương ứng 370 và 190 tỷ trong 2019-2020 .
    Ngoài ra dự án Khu sinh thái Tam An sẽ là dự án đem đến đột biến về doanh thu và LN cho SZL cho giai đoạn sau 2020
  2. BobbyAxelrod

    BobbyAxelrod Thành viên rất tích cực

    Tham gia ngày:
    27/10/2018
    Đã được thích:
    170
    Key quan trọng nhất là bao giờ bán đất thôi, chứ không thì lái sẽ còn đè chán
  3. cakiem060512

    cakiem060512 Thành viên gắn bó với f319.com

    Tham gia ngày:
    28/10/2014
    Đã được thích:
    4.439
    Phân tích quá chi tiết nhưng phải kiểm tra lại con số xem thế nào? Cảm ơn bác @luckymanluckyman !
  4. vcbhanoi

    vcbhanoi Thành viên gắn bó với f319.com

    Tham gia ngày:
    24/01/2008
    Đã được thích:
    136
    Bác rất tâm huyết. Chỉ riêng thế này cũng đáng vote cho bác 1000 like. Giờ tìm hàng ngon đầu tư giá này quá hiếm trên thị trường Việt Nam. Giá là cái mà chúng ta trả còn giá trị chúng ta sẽ nhận được. Thường Nhà đầu tư chỉ quan tâm đến các cổ phiếu tăng giá.
  5. tg_nguyen2001

    tg_nguyen2001 Thành viên gắn bó với f319.com

    Tham gia ngày:
    22/03/2002
    Đã được thích:
    942
    Khu sinh thái có phê duyệt dự án chưa các Bác ? Hình như chưa GPMB
    wallblack thích bài này.
  6. BobbyAxelrod

    BobbyAxelrod Thành viên rất tích cực

    Tham gia ngày:
    27/10/2018
    Đã được thích:
    170
    Khu sinh thái còn lâu, tốt nhất nên loại luôn khỏi định giá cho đỡ phải kỳ vọng nhiều
    tg_nguyen2001, wallblackcakiem060512 thích bài này.
  7. wallblack

    wallblack Thành viên rất tích cực

    Tham gia ngày:
    02/03/2015
    Đã được thích:
    195
    Khu sinh thái thì chắc tương lai xa bác ah. Cái đó mà đc làm nữa thì giá phải x20 lên cơ.
    tg_nguyen2001 thích bài này.
  8. gesovt

    gesovt Thành viên này đang bị tạm khóa Đang bị khóa Not Official

    Tham gia ngày:
    15/01/2020
    Đã được thích:
    333

Chia sẻ trang này