BĐS ngấm đòn

TS Trần Minh Hoàng -Chủ tịch HĐQT Vinaland Invest Corp gợi ý thành lập ?othị trường cầm cố thứ cấp? dành cho tín dụng bất động sản. Tại đây, các tổ chức tín dụng có thể mua bán những khoản cầm cố sơ cấp để tạo tính thanh khoản cho các khoản tín dụng này.



Có lẽ chưa lúc nào, bài toán nhà ở cho người dân được đặt ra như một nhu cầu bức thiết nhất của vấn đề an sinh xã hội hiện nay. Đi tìm lời giải đáp không chỉ là trách nhiệm của Chính phủ mà cũng là niềm mong muốn và bức xúc của chính các doanh nghiệp bất động sản.



Bởi trách nhiệm xây dựng thị trường nhà ở phát triển là trách nhiệm lớn nhất, quan trọng nhất của chính sách nhà ở, nhằm giải quyết một cách căn cơ nhất vấn đề nhà ở của người dân trong nền kinh tế thị trường



Thị trường cần minh bạch



Nhu cầu của người dân về nhà ở trong nền kinh tế thị trường rất đa dạng, có người mua ở, có người mua để dành cho con cháu, cũng có người mua để kinh doanh, cho thuê hoặc bán lại?



Một thị trường nhà ở phát triển phải đáp ứng tốt tất cả những nhu cầu này, và khi nhu cầu được đáp ứng tốt cũng chính là một đòn bẩy cho nền kinh tế phát triển, doanh nghiệp có lãi, người dân có việc làm, nâng cao thu nhập và chất lượng sống, chất lượng nhà ở.



Trước hết, cần tính pháp lý của nhà ở. Vì nhà ở là tài sản có giá trị rất lớn, có khiphải tích luỹ cả đời nên khi mua nhà, người dân đòi hỏi Nhà nước phải bảo vệ đầy đủ các quyền của họ về nhà ở như quyền sở hữu, sang nhượng, cho tặng, thế chấp, góp vốn...



Thứ hai, cần một cơ chế hành chính nhà ở tiện lợi, đơn giản. Gắn với nhà ở là rất nhiều các hoạt động sử dụng, sinh hoạt, kinh doanh của người dân như xây dựng, mua bán, sang nhượng, cầm cố, cho thuê...



Các hoạt động này liên quan đến hành chính công và cần được hỗ trợ nhanh nhất, tiện lợi nhất. Dịch vụ công về nhà ở càng thuận lợi chất lượng sống của người dân càng được nâng cao và thị trường nhà ở càng phát triển tốt.

Kế tiếp là sự an toàn và minh bạch trong giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai. Một phần lớn các giao dịch của thị trường nhà ở, nhất là ở những nước đang phát triển như Việt Nam là mua nhà trả chậm theo tiến độ xây dựng, nhà ở chưa hình thành và đi kèm theo các giao dịch này là rất nhiều rủi ro cho người mua như chậm tiến độ giao nhà, sử dụng tiền trả trước sai mục đích, chất lượng nhà sai quy cách so với nhà mẫu...



Để bảo đảm quyền lợi cho người mua nhà và giữ ổn định thị trường nhà ở, Nhà nước phải có trách nhiệm kiểm soát chất lượng của những sản phẩm này trước khi cho phép bán ra thị trường. Cần đặt ra tiêu chuẩn tối thiểu cho sản phẩm nhà ở chưa hình thành, quy trình chuẩn cho việc bán trước, kiểm soát việc thu tiền và sử dụng tiền đúng mục đích của chủ dự án thông qua tài khoản đặc biệt của chủ đầu tư được mở tại ngân hàng để phục vụ cho việc bán nhà trả trước.



Bên cạnh việc chuẩn hoá sản phẩm được phép bán ra thị trường, Nhà nước tạo điều kiện để các hàng hoá đúng chuẩn được dễ dàng giao dịch, luân chuyển tự do, tạo tính thanh khoản và khuyến khích thị trường phát triển. Cần nhấn mạnh trách nhiệm chuẩn hoá thuộc về Nhà nước chứ không phải của các tổ chức hoạt động, kinh doanh dịch vụ BĐS trung gian như sàn giao dịch hay các trung tâm môi giới, tư vấn.



Kiểm soát và khuyến khích được thị trường nhà ở mua trả trước, Nhà nước không chỉ bảo vệ tốt cho thị trường nhà ở phát triển mà còn thu được thuế, phí và kích thích các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh, xây dựng phát triển nhà ở.



Tính minh bạch của thị trường nhà ở mua trả trước phụ thuộc vào khả năng ?ochuẩn hoá? sản phẩm và kiểm soát hoạt động thu tiền và sử dụng tiền bán hàng trước của chủ đầu tư theo tiến độ, mà không phụ thuộc vào việc hàng hoá phải được bán qua các sàn giao dịch.



Điều quan trọng nhất đối với sự minh bạch của thị trường là ?ochất lượng hàng hoá? chứ không phải là ?ochất lượng của hệ thống phân phối? hay ?ochất lượng của người bán hàng?.

Xây dựng thị trường tài chính phù hợp



Một thị trường nhà ở thực sự phát triểnphải được sự hỗ trợ tốt nhất về tài chính. Khác biệt của nhà ở đối với các sản phẩm hàng hoá khác là nhà ở có giá trị rất lớn, và phát triển cũng như tiêu dùng nhà ở đều cần vay các nguồn tài chính lớn và dài hạn. Thiếu các nguồn tài chính này, thị trường nhà ở sẽ không thể phát triển.



Tại các nước có nền kinh tế thị trường phát triển, Nhà nước tập trung phát triển thị trường cầm cố, thế chấp với mục đích tạo ra các nguồn tài chính phục vụ sản xuất và tiêu dùng nhà ở, được bảo đảm bởi chính các tài sản là nhà ở đã hình thành hoặc chắc chắn sẽ hình thành trong tương lai.



Nói rõ hơn là, nếu những người mua nhà có mức thu nhập theo thời gian đủ để mua nhà và trả lãi khoản vay mua nhà, họ sẽ được thế chấp chính căn nhà dự định mua cho các tổ chức tín dụng và được các tổ chức này cho vay mua nhà, nếu trong quá trình trả góp mà người mua mất khả năng thanh toán, tổ chức tín dụng sẽ phát mãi tài sản thế chấp để thu hồi gốc và nợ vay.



Hình thức tương tự cũng dành cho các doanh nghiệp vay kinh doanh và phát triển nhà ở với tài sản thế chấp là chính các dự án nhà ở đó.



Thị trường trực tiếp cho vay của tổ chức tín dụng đến người mua hoặc doanh nghiệp đi vay được gọi là thị trường cầm cố sơ cấp. Tại thị trường này có thể xảy ra rủi ro về tính thanh khoản cho các tổ chức tín dụng khi người vay trả lãi - gốc không đúng hạn, hoặc đơn giản là tổ chức tài chính cần tiền cho mục đích kinh doanh khác nhưng các khoản cho vay thì chưa đến hạn trả, tổ chức tín dụng sẽ bị lâm vào thế kẹt tiền mặt.



Vì khoản vay dành cho nhà ở thường rất lớn và dài hạn, nên những rủi ro về tính thanh khoản trong suốt quá trình cho vay là rất lớn. Điều này khiến cho các tổ chức tín dụng sẽ rất hạn chế cấp loại tín dụng này hoặc cấp tín dụng với lãi suất cao làm cho thị trường nhà ở hạn chế phát triển và dễ có biến động, xáo trộn khi có những bất ổn trên thị trường tài chính ?" Đây là điều mà chúng ta đang được chứng kiến tại thị trường BĐS và thị trường tài chính hiện nay của Việt Nam.



Để khắc phục nhược điểm này của thị trường cầm cố sơ cấp, các nước phát triển thành lập ?othị trường cầm cố thứ cấp? - tại đây, các tổ chức tín dụng có thể mua bán những khoản cầm cố sơ cấp để tạo tính thanh khoản cho các khoản tín dụng này.



Ở mức độ tổ chức thị trường cao hơn, hệ thống tín dụng còn có thể chứng khoán hoá các khoản tín dụng tại thị trường cầm cố sơ cấp, và giao dịch các chứng khoán này trên thị trường tài chính tạo tính thanh khoản cho tín dụng cầm cố nhà ở.



Tham gia vào thị trường cầm cố thứ cấp này là rất nhiều các tổ chức tài chính, các quỹ nhà ở, quỹ đầu tư, ngân hàng, quỹ bảo hiểm, tiết kiệm, hưu trí, công ty tài chính..., và kể cả các quỹ của Nhà nước.



Như vậy, thị trường tín dụng cầm cố thứ cấp càng phát triển thì nguồn tài chính dành cho vay đầu tư, kinh doanh và tiêu thụ sản phẩm nhà ở càng dồi dào, dài hạn với lãi suất chấp nhận được, sức mua của thị trường từ đó sẽ tăng lên, tạo tiền đề cho sản xuất và phát triển nhà ở, và Nhà nướcmới đủ sức giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân.



Ở tất cả các nước phát triển, thị trường cầm cố cả sơ cấp lẫn thứ cấp rất phát triển nên các khoản vay dành cho mua nhà với lãi suất thấp và được kéo dài đến 20-30 năm, nhờ đó giải quyết khá tốt nhu cầu nhà ở của người dân.



Ở Việt Nam, chúng ta mới chỉ có một thị trường cầm cố sơ cấp rất thô sơ và nhiều rủi ro do thiếu tính thanh khoản, nên thị trường nhà ở phát triển rất yếu, sức mua kém và sản phẩm ít ỏi, dẫn đến thường xảy ra biến động giá cả và nhu cầu nhà ở của người dân không được đáp ứng.

Hiện tại, giá thuê văn phòng tại Bắc Kinh giảm 26% so với cuối 2007. Ngược lại, tại Hà Nội và HCM lại tăng vọt, khoảng 30 ?" 40% so với QIV/2007.

Nhu cầu thuê văn phòng tại Hà Nội tăng cao trong khi nguồn cung không đáp ứng đủ cầu. Hầu hết các nguồn cung mới đều được thuê hết trước khi đưa vào sử dụng. Giá thuê văn phòng trung bình ở Hà Nội trong QIV/2007 đã vượt qua một số thành phố lớn trong khu vực.

Cụ thể, theo Savills Việt Nam, giá thuê trung bình văn phòng hạng A ở Hà Nội, có thể kể đến như tại một số tòa nhà Pacific Place, Á Châu, Sun City... đạt mức 47USD/m2/tháng, cao hơn các thành phố lớn như: Bắc Kinh, Đài Bắc, Quảng Châu?

Tại Bắc Kinh giá thuê văn phòng đã giảm khoảng 20 ?" 30%, giá trung bình từ 57USD/m2/tháng xuống còn khoảng 43USD/m2/tháng. Ở Đài Bắc và Quảng Châu giá thuê trung bình khoảng 35 ?" 40 USD/m2/tháng.
Văn phòng hạng A luôn kín chỗ tại Hà Nội và Hồ Chí Minh. Giá thuê cao nhất tại Hà Nội là 62,5USD/m2/tháng tại toà nhà 63 Lý Thái Tổ. Giá cao nhất tại HCMC đạt mức 76,8USD/m2/tháng tại các toà nhà như Sunwah Tower, Citibank, VinaCapital, KPMG.

Văn phòng hạng B tại Hà Nội và Hồ Chí Minh cũng đạt tỉ lệ thuê cao. Giá thuê trung bình ở Hà Nội khoảng 34USD/m2/tháng, ở HCM là 44,6USD/m2/tháng. Giá thuê sẽ có xu hướng tăng mạnh trong thời gian tới.

Như vậy, giá thuê văn phòng tại Hà Nội đã cao hơn Bắc Kinh (Trung Quốc) 3-5USD/m2/tháng. Dự đoán giá sẽ có xu hướng tiếp tục tăng cao trong năm 2008, có thể lên mức 70USD/m2/tháng. Đưa Hà Nội trở thành một trong những thành phố có giá thuê văn phòng đắt đỏ nhất Châu Á sau Hồng Kông (hơn 200USD/m2/tháng), Tokyo (gần 200USD/m2/tháng), Seoul (khoảng 80USD/m2/tháng).

Giá nhà, đất giảm đến đâu?

TP - Giá địa ốc tại TPHCM đang giảm quá nhanh, tại nhiều nơi hạ chỉ còn 50% so với đỉnh sốt trước Tết Mậu Tý, mức giảm lớn nhất từ trước đến nay.

Nhiều dự án nền đất đã giảm giá gần 50%. Ảnh: Hà Phan

Giới đầu tư (và cả đầu cơ) địa ốc đang lo ngại, hoang mang khi chưa nhìn thấy ?ođáy? của đợt suy giảm này, và tương tự như thị trường chứng khoán giao dịch bất động sản hơn 10 ngày qua gần như ngưng trệ.

Tuy nhiên, giá chỉ giảm và nhà đầu tư ?obỏ của chạy lấy người? đối với thị trường cao cấp, còn căn hộ, nhà giá rẻ vẫn đang ?oăn nên làm ra??

Hồi phục vào đầu năm 2009

Ông Lâm Văn Chúc, Chủ tịch HĐQT Cty địa ốc Phúc Đức cho biết, ai may mắn lắm mới bán được căn hộ, nền đất trong thời gian này. Trên thị trường, không chỉ giảm 40 - 50% so với 3-4 tháng trước mà hàng loạt dự án đang bị giới đầu tư bán tống bán tháo.

Những tin tức như: Căn hộ rẻ hơn giá thị trường 2 - 3 triệu/m2 bán kèm xe hơi, có nơi tặng thêm cho khách 2 vé du lịch nước ngoài, bán nhà kèm luôn nội thất 200 - 300 triệu, sẵn sàng cho trả chậm 50% trong vòng 1 năm? càng làm cho địa ốc mất giá và khó bán hơn.

Ngay cả dự án Sky Garden 3 của Phú Mỹ Hưng mà khách hàng cũng không dám ký hợp đồng, từ bỏ quyền mua thì các dự án khác khó mà bán hay ghìm giá nổi.

Ông Trần Lâm, Phó GĐ Cty môi giới địa ốc Lâm Long (Q.7 TPHCM) khẳng định, giá xuống nhanh là do dân đầu tư xả hàng ồ ạt từ hơn tháng nay và ?onếu tình hình này còn tiếp diễn thì giá quay về lại giá gốc hoặc thấp hơn sẽ chỉ còn là thời gian?.

Ông Lâm dự đoán trong vòng 1 - 2 tháng tới giá còn có thể hạ hơn khi nhiều hợp đồng vay NH đến hạn trả nợ hay các khoản vay mua bất động sản phải thanh toán.

GĐ một quỹ đầu tư địa ốc nói: ?oTrái ngược với thời điểm cuối năm 2007, giờ đây cung quá lớn mà cầu không có, NH ?otránh xa? và không còn giải ngân cho địa ốc, chưa nhìn thấy nguồn cầu nào mới? nên sớm nhất đến quý 4/2008, giá địa ốc mới thôi suy giảm?.

Ông này còn lo ngại từ nay đến cuối năm khi nhiều nhà đầu tư không trả nổi nợ và NH buộc phải phát mãi để thu hồi vốn thì giá nhà đất còn xuống mạnh hơn nữa.

Giới kinh doanh địa ốc từng hy vọng quy định cho người nước ngoài mua căn hộ, mở rộng đối tượng Việt kiều sở hữu bất động sản trong nước sẽ ?osưởi ấm? thị trường này.

Nhưng cơn bão tài chính ?ohoành hành? khắp nơi trên thế giới đang khiến cho hai đối tượng trên ?ochùn tay? dù cho quy định trên có được áp dụng trong năm nay.

Vốn cạn, cầu chưa có nguồn, lạm phát đang tăng, thông tin xấu dồn dập? đang là những nguyên nhân chính để nhiều chuyên gia địa ốc dự đoán sớm nhất là đầu năm 2009 thị trường địa ốc mới qua cơn nguy khó.

Căn hộ, nhà giá rẻ vẫn đắt hàng

Tuy nhiên, giá chỉ giảm mạnh ở phân khúc căn hộ cao cấp và nền đất, còn nhà ở vừa túi tiền những người có thu nhập trung bình vẫn bán chạy và hút hàng.

Dự án căn hộ E.Home (Q.9, TPHCM) của Cty Nam Long tung ra trong thời điểm thị trường đóng băng nhưng 312 căn có diện tích từ 50-60m2 với giá dưới 600 triệu/căn đã nhanh chóng hết hàng.

Dự án căn hộ giá rẻ với 200 - 300 triệu đồng cho mỗi căn hộ từ 30 - 40m2 của Cty Đất Lành mới đang trong giai đoạn xin phép nhưng khách hàng liên tục đòi đăng ký mua.

Ngoài ra, còn phải kể đến dự án 2.000 căn hộ tại Gò Vấp của Hàn Quốc hợp tác với Tổng Cty Địa ốc Sài Gòn sắp xây, dự án của Vina Capital tại Bình Chánh, một dự án gần 10.000 căn của một tập đoàn Trung Quốc tại Q.7 cũng đang được những người có thu nhập vừa phải chờ đón.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM nhận định thị trường địa ốc còn nhiều biến động trong 1 - 2 năm tới nhưng phân khúc căn hộ, nhà giá rẻ như trên sẽ bán chạy vì người mua phần lớn có nhu cầu ở thật sự.

Tuy nhiên, để những căn hộ, nhà giá trên sớm đến tay khách hàng thì các doanh nghiệp địa ốc phải vượt qua khá nhiều rào cản, nhất là khi vật liệu tăng cao và thủ tục còn nhiêu khê.

Nhà nhỏ vùng ven ở Q. Thủ Đức, Bình Chánh, Gò Vấp, 12? tuy không còn sốt như sau Tết Mậu Tý nhưng vẫn bán được trong thời gian qua. Theo ghi nhận của nhiều văn phòng môi giới địa ốc các quận, huyện trên thì 80% nhà bán được có giá dưới 600 triệu đồng.

Việc giới đầu cơ nhà đất xả hàng nhà nhỏ giá rẻ để trả nợ ngân hàng, kiếm tiền đóng căn hộ chưa bán được càng làm giá nhà nhỏ hấp dẫn hơn.

Trong khi hàng loạt văn phòng môi giới căn hộ cao cấp, nền đất, biệt thự đóng cửa hoặc ?osống thoi thóp? thì các điểm môi giới nhỏ lẻ nhà dạng trên vẫn đang sống khỏe.

Theo ông Lê Minh, trưởng văn phòng môi giới Minh Long (Q. Gò Vấp, TPHCM) thì ?odân nhập cư vào TP, vợ chồng mới cưới, ra ở riêng, người mới tích cóp được vài trăm triệu? ngày càng đông nên nhà, căn hộ giá rẻ không lo vắng khách, DN nào tung ra sản phẩm này vào thời điểm này vẫn bán chạy?.

Địa ốc gặp hạn thời lạm phát

Vật liệu xây dựng tăng giá liên tục, khát xi măng, nhà đầu tư lướt sóng đòi lại tiền, lãi suất cao, khó vay... đã khiến nhiều doanh nghiệp địa ốc điêu đứng trước những đợt thoái trào của thị trường.
> Địa ốc về gần giá gốc sau nhiều đợt sụt giảm / Tái đề xuất bán trước căn hộ để ''cứu'' địa ốc / Địa ốc đồng loạt tuột giá

Đồng tâm trạng với nhiều doanh nghiệp bất động sản, vừa lo sốt vó vì nhà đất không bán được hàng và sụt giảm, vừa chống chọi với tình hình vật liệu xây dựng leo thang, Phó tổng Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Bình Chánh, ông Mai Hữu Tài than: "Xi măng xuất xưởng có giá cố định, sản lượng bình thường song nhà phân phối lại tăng giá, khan hàng làm tôi đau đầu gần 2 tháng qua".

Tình trạng công ty của ông Tài thường xuyên gặp phải là: Mặc dù xi măng đã tăng giá 30-50% nhưng các đơn vị phân phối loại vật liệu này chỉ chịu bán hàng với mức giá chênh lệch 8.000-10.000 đồng mỗi bao, vì phải gom nhiều nơi mới có hàng. Trong lúc dự án đang cần triển khai, công ty đành chấp nhận mức giá mới gần trăm nghìn đồng mỗi bao xi măng để lo cho xong chuyện.

Theo ước tính của ông Tài, suất đầu tư căn hộ trung bình hiện nay không còn giá 5-6 triệu đồng mỗi m2 sàn mà phải tăng lên 8 triệu đồng. Riêng căn hộ trung bình khá trở lên, chi phí xây dựng sẽ tăng từ 9-10 triệu đồng mỗi m2 lên thành 11-12 triệu đồng.

Ông lo rằng nếu tình hình giá vật liệu xây dựng bất ổn cứ kéo dài, các dự án nhà ở sẽ đồng loạt bị chậm tiến độ hoặc dừng lại. "Nước lên thì thuyền lên, nhưng khổ nỗi xi măng tăng chóng mặt mà giá nhà đã cam kết trước với khách, đành cắn răng chịu thiệt", ông nói.
Dự án Kumho từng thông báo tăng 32 triệu USD vốn đầu tư để đẩy nhanh tiến độ công trình. Ảnh: Hồng Phúc.

Bên cạnh cơn sốt giá và khan hiếm xi măng là những đề nghị bức bách đòi rút vốn ngay lập tức của khách hàng. Nhà đầu tư lướt sóng đã ôm nhiều căn hộ cao cấp sẵn sàng chịu "phạt", thậm chí bỏ đi một khoản tiền cọc, miễn là được hoàn vốn.

Nhiều khách hàng ôm căn hộ BMC Hưng Long, quận 7, đã đề nghị Công ty vật liệu xây dựng và xây lắp thương mại BMC cho trả nhà, lấy lại tiền vì không kham nổi những đợt huy động vốn tiếp theo. Một nhà đầu tư tiết lộ, thời kỳ thị trường nóng sốt, quyền mua căn hộ BMC có lúc lên đến 500 triệu đồng, song hiện nay chỉ còn 100 triệu đồng mà rao bán mãi không ai đếm xỉa.

"Lãi suất ngân hàng tôi phải chịu hiện nay là 1,9%, nếu cứ ôm căn hộ hoài thì sẽ trắng tay trong nay mai nên mới xin trả nhà", một nhà đầu tư khác bộc bạch.

Trong khi đó, đại diện Công ty BMC từ chối đáp ứng. Chủ đầu tư này cho rằng, mọi giao dịch căn cứ theo hợp đồng và nếu có thông cảm, doanh nghiệp cũng chỉ chấp thuận cho khách hàng gia hạn thêm một thời gian hoặc chậm góp vốn đợt tiếp theo.

Đối với những dự án đang gặp phải trục trặc về pháp lý, khách hàng đề nghị trả nhà và hoàn lại tiền càng gay gắt hơn. Dự án Adonis của Công ty bất động sản Vạn Thịnh Hưng, lộ tẩy bán khống tầng 16-18 nhưng các khách hàng từ tầng 1-15 cũng kiên quyết đòi lại tiền. Bị nhà đầu tư dừng huy động vốn theo dây chuyền cũng là nỗi lo của nhiều dự án đang ở giai đoạn tiền khởi công.
Công trình cao ốc văn phòng trên đường Hàm Nghi, quận 1, TP HCM. Ảnh: Hồng Phúc.

Thậm chí, có chủ đầu tư lo xa trước diễn biến phức tạp của thị trường đã chọn phương án an toàn bằng cách án binh bất động.

Dự án Blue Diamond hồi cuối tháng 11 năm ngoái, trong một giờ đồng hồ 180 căn hộ rao bán đã có chủ giữ chỗ trước trên mạng, song hiện nay chủ đầu tư vẫn chưa đả động gì đến việc xây dựng công trình.

Phó chủ tịch HĐQT Công ty Vạn Phát Hưng, ông Trần Văn Thành nói với VnExpress: "Dự án Blue Diamond đã sẵn sàng mọi giấy tờ pháp lý, có thể khởi công bất cứ lúc nào, song thời điểm hiện nay chưa thích hợp".

Theo ông Thành, trong khi thị trường địa ốc đóng băng và vật liệu xây dựng tăng vùn vụt, cách tốt nhất là rà soát lại kế hoạch triển khai dự án cũng như suất đầu tư, không nên vội vã tiến hành.

Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM, ông Lê Hoàng Châu nhận định: "Lạm phát đã kéo theo nhiều bất ổn cho tất cả ngành nghề và đời sống người dân, trong đó có doanh nghiệp địa ốc và khách hàng".

Cho rằng khó khăn hiện nay không đơn giản là một sớm một chiều, mà có thể kéo dài, ông Châu e ngại thị trường nhà đất theo đó cũng khó hồi phục trong 1-2 năm nữa. Vì thế, chuyên gia này đưa ra giải pháp đề nghị doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu tư và khách hàng nên ngồi lại với nhau, thỏa thuận trên tinh thần hiểu biết và thông cảm, đôi bên cùng tiến cùng lùi.

Theo đó, doanh nghiệp phải tự thân vận động bằng cách tìm kiếm đối tác liên doanh để tạo sức mạnh tập thể hoặc tranh thủ liên kết với các ngân hàng để có hậu thuẫn vững chắc về tài chính. Từ đó, doanh nghiệp có cơ sở chia sẻ gánh nặng với khách hàng bằng cách: hoãn hoặc gia hạn thêm thời gian huy động vốn, giảm mức thu tiền từ 15% xuống còn 10% hay cho phép khách hàng trả lại căn hộ với một tỷ lệ phạt hợp lý hơn...

Tuy nhiên, theo ông Châu, người mua căn hộ giá gốc có thể thương lượng với doanh nghiệp để cải thiện tình hình. Còn nhà đầu tư lướt sóng đã mua nhà với những mức chênh lệch quá lớn sẽ chẳng giải quyết được vấn đề, vì lượng căn hộ họ ôm vào quá lớn, mức thua lỗ theo đó cũng nhiều hơn.

Dự báo của chuyên gia này, thị trường địa ốc chỉ còn trông chờ vào những quyết sách điều chỉnh sửa đổi nhiều luật liên quan đến bất động sản, mới mong đứng vững trong giai đoạn khó khăn sắp tới.

Lạm phát tiền Đồng thì giá nhà đất chào theo VND sau khi giảm 30% suốt 2-3 tháng qua lại là quá rẻ hehe.... Cái hay là ở chỗ đó. Điều quan trọng là đó chọn mảnh nào thôi. Cứ thế mà làm anh em

Chỉ số giá tiêu dùng tại Việt Nam trong tháng 4 đã tăng 21,4% so với một năm trước đó. Tỷ lệ lạm phát như trên cao nhất từ năm 1992.

CB Richard Ellis Group, công ty môi giới bất động sản lớn nhất thế giới, tháng 2/2008 công bố giá thuê văn phòng tại Việt Nam cao nhất châu Á. Theo dự báo giá thuê văn phòng có thể tiếp tục tăng bởi công suất các diện tích cho thuê hiện nay luôn đứng ở mức gần 100%.

Theo quỹ đầu tư Vinacapital, nhu cầu văn phòng sẽ không được đáp ứng đủ trong ít nhất 12 đến 18 tháng tới. Nếu lạm phát tiếp tục tăng cao, các công ty xây dựng và bất động sản gặp nhiều khó khăn hơn trong việc thực thi những dự án bất động sản, như vậy cung sẽ còn lâu mới đáp ứng cầu.

Tình hình thị trường xây dựng bất lợi đã khiến tốc độ tăng trưởng GDP của Việt Nam chậm lại. Trong quý 1 tốc độ tăng trưởng GDP là 7,4%. Những công ty xây dựng đang cân nhắc việc tiếp tục tiến hành những dự án xây dựng trong điều kiện giá thép tăng chóng mặt như hiện nay.

Theo Vinacapital, nếu tỷ lệ lạm phát tại Việt Nam tiếp tục cao hơn 10%, nguồn cung văn phòng cho thuê tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh sẽ tiếp tục hạn chế cho tới năm 2011 hay 2012. Nhu cầu khách sạn tại thành phố Hồ Chí Minh sẽ vượt quá nguồn cung vào năm 2013 nếu tình hình lạm phát không giảm bớt độ nóng.

Thông tin từ VIR cho biết giá bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh trong những tuần gần đây hạ mạnh. Còn theo Mekong Economics tại Hà Nội, bong bóng bất động sản tại Việt Nam nhiều nguy cơ sẽ nổ. Tuy nhiên, VinaCapital nhận định thị trường bất động sản Việt Nam vẫn sẽ phát triển tốt bởi nhu cầu khách sạn, văn phòng, không gian kinh doanh, bán lẻ và nhà ở liên tục tăng.

Theo Savill, một công ty bất động sản lớn của Anh tại Việt Nam, khoảng 80% người mua nhà trong năm 2007 là người mua với mục đích đầu cơ, và vì thế hiện nay giá đang hạ trong ngắn hạn. Tuy nhiên nguồn cung bất động sản tại Việt Nam hiện nay còn thiếu rất nhiều.

Theo quy luật hình sin cả thôi.
Không cái gì sốt mãi được cả.
Rồi giá đất sẽ quay dần về giá trị thực

Cập nhật giá của Văn phú, Văn khê, một trong những nơi giá giảm nhiều nhất đợt vừa rồi.
Loại BT liên kề, mặt đường 12m, vị trí bình thường, không đẹp, trước tết giá 16-18tr/m2.
Hiện nay giá còn 12-13tr/m2

Nợ đất quy ra vàng: Đã đến kỳ phải trả
18/05/2008 06:29 (GMT + 7)
Đã đến hạn phải trả nợ mà không có đủ tiền, hàng ngàn hộ dân Đà Nẵng từng được giải tỏa 10 năm trước đang ăn ngủ không yên vì không biết Thành phố sẽ làm gì với họ.

Ảnh minh hoạ
10 năm trước: chủ trương hợp lòng dân

Công cuộc chỉnh trang đô thị ở Đà Nẵng bắt đầu từ 1997, đến nay đã có gần 60.000 hộ gia đình, xấp xỉ một nửa số dân Đà Nẵng thay đổi chỗ ở. Vì trong các xóm dân cư ổ chuột, các làng rau... phần đông dân cư là người nghèo. Số tiền đền bù không đủ để họ mua lại lô đất mới, dù với giá ưu đãi cho người bị giải toả là đã rất rẻ so với giá thị trường lúc đó.

Và Đà Nẵng đã có một chính sách rất hợp lòng dân là cho số hộ nghèo này được nợ tiền đất trong thời hạn 10 năm. Mức nợ trung bình của một lô đất 70 m2 là trên dưới 50 triệu đồng tuỳ theo khu dân cư và độ rộng mặt đường.

E ngại đồng tiền sẽ mất giá trong vòng 10 năm, Thành phố Đà Nẵng đã quyết định số tiền dân nợ được quy ra vàng. Giá vàng trước năm 2000 dao động ở mức dưới 5 triệu đồng một cây, và nay đã là trên 17 triệu đồng. Hiện số tiền người dân mắc nợ tại các ban quản lý dự án của Thành phố lên tới hàng ngàn tỉ đồng và giá vàng từ 460.000đ/chỉ năm 1997 nay đã tăng gần gấp 4 lần.

10 năm sau: dân xin "cứu xét"

Hiện ở các ban quản lý dự án, số lượng đơn xin "cứu xét" lên tới hàng trăm, với mong muốn được trả nợ theo giá gốc cộng với lãi suất ngân hàng.

Trước tình hình vàng tăng giá, UBND Thành phố Đà Nẵng vừa ra quyết định giảm 35% số lượng vàng đối với tất cả hộ còn nợ tiền sử dụng đất từ trước ngày 31-12-2005 đã được qui đổi thành vàng tại thời điểm ghi nợ. Số vàng còn nợ được qui ra tiền thu theo giá vàng tại thời điểm trả nợ.

Nếu lô đất đó năm 1997 có giá bán ưu đãi cho dân nợ là 47 triệu đồng, tương đương chừng 10 lượng vàng, thì nay theo giá 10 lượng vàng, người dân phải trả đến 170 triệu đồng. Được giảm 35% thì người dân vẫn phải nộp 110 triệu đồng.

Ở một cách tính khác, nếu tính lãi 1% mỗi tháng thì 10 năm qua, với 47 triệu đồng người dân cũng đã phải trả lãi 56,4 triệu đồng. Tổng cộng cả gốc lẫn lãi là 103,4 triệu đồng, gần tương đương với số tiền quy ra vàng không lãi và được giảm 35%.

Nghĩa là, tính bằng cách gì thì người dân sẽ rất khó trả được nợ nếu Thành phố không có một chính sách khuyến khích, động viên người dân trả nợ. Hầu hết các hộ gia đình ghi nợ tiền đất đều là gia đình khó khăn, thậm chí đã sau 10 năm nhưng căn nhà trên lô đất mới vẫn là căn nhà ghép lại từ những mảnh tôn cũ.

Thành phố sẽ làm gì?

Đã đến hạn phải trả nợ, hàng ngàn hộ dân ăn ngủ không yên vì không biết Thành phố sẽ làm gì với họ. Không có một chỉ vàng trong tay, nhưng hàng ngày, họ vẫn phải nghe ngóng giá vàng lên xuống với nỗi lo âu phập phồng. Nếu vẫn áp dụng theo giá vàng hiện nay thì ít người dân trả nổi và tình trạng thiếu nợ sẽ tiếp tục kéo dài.

Đành rằng, việc qui ra giá vàng để tính tiền nợ áp dụng theo qui định của UBND Thành phố nhằm bảo toàn vốn cho các dự án. Đành rằng, khi qui ra giá vàng, không ai nghĩ, vàng sẽ đội lên mức giá như hiện nay. Nhưng, trước thực tế hiện nay, các hộ thuộc diện tái định cư (đa phần là những hộ nghèo, việc mưu sinh tại nơi ở mới còn chưa ổn định) thật khó có thể lo nổi khoản nợ.

Từ những kỳ họp lần thứ 7-8 của HĐND Thành phố khóa VII nhiệm kỳ 2004-2011, qua những kỳ tiếp xúc với đại biểu HĐND các cấp, nhiều ý kiến cử tri đã có ý kiến chung quanh vấn đề nợ quy ra vàng. Nhưng cho đến nay, chủ trương này vẫn chưa được thay đổi.

Trả góp, với lãi suất thấp, hoặc không tính lãi, đó là ao ước của hàng vạn hộ dân nghèo Đà Nẵng. Nhưng xem ra giấc mơ ấy khó thành.

Việc giá nhà đất ở Hà Tây chững lại và giảm mạnh trên diện rộng hiện nay được giới đầu cơ cho là do các động thái: đánh thuế lũy tiến, siết chặt cho vay bất động sản (BĐS), thị trường chứng khoán lao dốc và thông tin sáp nhập vào Hà Nội có thể lui lại?

Những tác động tâm lý

Khi thông tin Hà Tây sáp nhập vào thủ đô thì nơi đây được xem là điểm đến lý tưởng về đầu tư BĐS chính vì thế mà các khu vực như Mỗ Lao, An Khánh, Văn Quán, Văn Phú? lần lượt được biết đến vì là nơi lý tưởng để đầu tư BĐS. Giá BĐS liên tục tăng đã có nơi tăng gấp 6 lần trong vòng chưa đầy một tháng.

Điển hình như dự án khu chung cư 43ha do công ty Booyoung Vina làm chủ đầu tư, khu làng Việt kiều châu Âu 12,8ha do tập đoàn tài chính TQS làm chủ đầu tư, khu đô thị mới Mỗ Lao thuộc thành phố Hà Đông...

Những mảnh đất nằm sâu trong ngõ nhỏ, địa bàn heo hút trước giá chỉ 2-3 triệu đồng/m2, đến nay nay chủ nhân đòi 6 triệu/m2, nếu làm sổ đỏ khách hàng phải trả 7 triệu/m2. Trong khi đất và nhà thuộc dự án hoặc gần các dự án cũng tăng lên 20 - 25 triệu/m2.

Khu vực quốc lộ 6 cuối năm ngoái giá chỉ khoảng 15 triệu đồng/m2 có thời đã được đẩy lên 35 triệu/m2. Đất chia lô ở khu Văn Quán cũng ở mức xấp xỉ 30 triệu/m2. Xa hơn một chút như đô thị mới Văn Phú, Văn Khê, giá đất tăng lên 25 triệu/m2.

Ấy vậy mà nay chỉ sau một thời gian ngắn nhiều khu vực ở Hà Tây thị trường đất đã ?ođóng băng?, nhiều trung tâm môi giới nhà đất phải đóng cửa. Giá đã giảm xuống nhưng cũng chẳng có khách hàng nào hỏi đến.

Anh Ngọc, nhân viên một trung tâm môi giới bất động sản tại TP Hà Đông, cho biết cách đây chưa đầy 1 tháng, đất nền thuộc dự án Văn Phú được rao bán với giá từ 19 - 24 triệu đồng/m2. Dự án tại các khu Văn Khê, Văn Mỗ... đều ở mức giá 25 - 27 triệu/m2 nhưng giao dịch thành công vẫn ở mức rất cao thì đến nay, giá trên chỉ được giao dịch ở mức 17 - 19 triệu đồng/m2, nhưng vẫn không có người mua.

Nhìn vào bảng giao dịch tại trung tâm này, chúng tôi thấy rất rõ đất tại các khu Văn Phú đã giảm 20 ?" 25% so với một tháng trước đó. Giá đất biệt thự trung tâm này đưa ra cao nhất cũng chỉ 30 triệu đồng/m2.

Cả buổi sáng chúng tôi mới kiếm được một khách hàng tại Trung tâm anh Ngọc có nhu cầu mua đất. Anh Hoàng, một khách hàng cho biết: ?oGiá đất trong các khu dân cư hiện nay vẫn ở mức rất cao một phần là do suy nghĩ ?ođược chăng hay chớ? của người dân khi gặp khách hỏi mua?.

Anh Hoàng còn cho biết thêm: ?oNếu đất trong khu dân cư, dù có sổ đỏ nhưng phát giá 15 - 17 triệu đồng/m2, thì tôi sẽ chọn mua đất dự án trong khu đô thị mới (hiện cũng chỉ ở mức 17 - 18 triệu đồng/m2), vì hạ tầng và quy hoạch kiến trúc tốt hơn gấp nhiều lần?.

Còn với anh Minh, một chủ môi giới thì lý giải ?odo tâm lý có thông tin hoãn thời hạn về Thủ đô nên nhiều người muốn bán tống bán tháo suất của mình đi nên lượng hàng cũng quá nhiều, khiến cho thị trường náo loạn?.

Nhớ thời "vàng son"
Khi thông tin Hà Tây sáp nhập về Hà Nội thị trường nhà đất ở đây ?osốt? hàng giờ, việc kiếm ăn dễ dàng với lợi nhuận cao đã làm xuất hiện hàng loạt các văn phòng môi giới nhà đất. Giờ đây thị trường ?ođóng băng? thì các văn phòng môi giới này lần lượt ?ongủ đông?.

Anh Nguyễn Ngọc Bảy, người đã từng có ?othâm niên? về môi giới nhà đất trên địa bàn TP Hà Đông, thống kê: ?oVào những lúc cao điểm, khu Hà Đông này có tới gần một trăm trung tâm ?omôi giới nhà đất?. Còn tại thời điểm này thì, con số này đã giảm đến 2/3."

Nhiều văn phòng môi giới nhà đất trên địa bàn Hà Tây đã đóng cửa (Ảnh minh hoạ)


Nghĩ lại khoảng thời gian sôi động, anh Nguyễn Ngọc Hải, chủ một văn phòng môi giới tại khu đô thị Văn Quán, Hà Đông, Hà Tây, cho biết. ?oVào thời điểm đó, mỗi tháng văn phòng của anh thu nhập được trên dưới 10 triệu đồng/người. Còn bây giờ thì hầu như đều phải bỏ tiền nhà ra trả lương nhân viên. Nhân viên có hàng thì mới có tiền, nhưng hàng tháng trung tâm đều phải trả lương?.

Còn theo lời của anh Tuyến, chủ một văn phòng khác, cũng nằm trên đô thị Văn Quán: "Trước đây nếu tính trung bình thì sau khi trừ đi tất cả các khoản, thu nhập chừng 5 triệu đồng/người/tháng. Nhưng cái thời đó đã qua lâu rồi". Anh Tuyến còn cảnh báo thêm, thời điểm này ai mà mở văn phòng nhà đất chỉ còn nước... đóng cửa!

Vào thời điểm thị trường nhà đất đang lên, không khí mua bán, giao dịch diễn ra tấp nập, đông vui và nhanh chóng. Điều này trở thành một sự đối lập dễ nhận thấy so với sự im lìm, rền rứ ở hầu hết các văn phòng môi giới nhà đất trên địa bàn Hà Tây trong thời điểm hiện tại.

Trong tình cảnh gần như ?obỏ nghề?, anh Ngọc, than thở: ?oChắc là cũng đến tháo biển thôi. Mình cũng thấy hướng đi sắp tới của mình: Phải chuyển sang nghề khác chứ trông vào nhà đất thì... chết đói!?.

Đúng như dự báo của Hiệp hội BĐS TP.HCM trước đó, việc các ngân hàng siết chặt tín dụng, tăng lãi suất cho vay đã tác động trực tiếp đến doanh nghiệp kinh doanh BĐS, người vay vốn và nhà đầu tư thứ cấp.

Bên cạnh đó, chính sách điều tiết vĩ mô của Nhà nước để chống lạm phát làm thị trường nhà, đất có nguy cơ ?ođóng băng? cục bộ. Nếu căn cứ theo số liệu về tốc độ giảm giá của thị trường nhà, đất do Bộ Xây dựng đưa ra trong tháng 4/2008 thì tổng giá trị hàng hóa đã mất từ 15% đến 20%.

"Vấn đề ở đây là nguồn tiền đầu tư vào thị trường đến 80% là vốn vay ngân hàng nên sức ép sẽ rất lớn. Do đó, trong tháng 6/2008 có thể giá nhà, đất sẽ giảm thêm 10-15% so với mức giá hiện nay?- một chuyên gia dự báo.



Được hama83 sửa chữa / chuyển vào 21:37 ngày 18/05/2008