BĐS ngấm đòn

Ngày mai, thứ tư 12/3, ông Thaksin sẽ phải ra hầu tòa để đối mặt với những cáo buộc tham nhũng liên quan đến việc bán mảnh đất ở Bangkok của vợ ông.
http://dantri.com.vn/Thegioi/Cuu-thu-tuong-Thaksin-doi-mat-them-cao-buoc-moi/2008/3/222390.vip

ông Thaksin có vẻ cũng khoái đầu tư địa ốc
bọn Thái hắt hủi ông Thaksin , hay VN mời ông ta sang bán cho mấy lô đất nhỉ

T hị trường
"Giá đất ảo" ở Mê Linh - Vĩnh Phúc
Xã Tiền Phong, huyện Mê Linh.

Từ khi có Nghị quyết của HĐND tỉnh Vĩnh Phúc về việc điều chỉnh địa giời hành chính và dân số huyện Mê Linh về Hà Nội thì giá đất ở nhiều nơi của huyện này bị "quát" lên gấp cả chục lần. Dư luận trong tỉnh Vĩnh Phúc và trong huyện Mê Linh cho rằng ?o Đây chỉ là giá đất ảo''''.



Gần đây, nhiều "cò" đất (chuyên và không chuyên) đã nhanh chóng xuất hiện ở địa phương. Thậm chí có vài nơi còn "mọc" các loại hình dịch vụ, tu vấn như: "Trung tâm giao dịch bất động sản" hoặc "Phòng kinh doanh mua bán nhà đất"... Các loại hình tư vấn, dịch vụ này đã làm cho giá đất trong huyện Mê Linh tăng lên chóng mặt.

Chẳng hạn, ở đường trục chính chạy qua xã Tiền Phong từ nơi giáp giới với huyện Đông Anh (Hà Nội) chạy qua khu đô thị Hà Phong (còn đang giải phóng mặt bằng và bán đấu giá đất thương phẩm) có giá 15 - 16 triệu đồng/m2. Trục đường phố Yên - cũng xã Tiền Phong chạy song song với trục chính nói trên, cách nhau khoảng 1 km - giá 13-14 triệu đồng/m2. Các đường cắt ngang dọc trục chính xuyên xã có giá 7-8 triệu đồng/m2. Đất ruộng hai lúa một màu 1,2 triệu đồng/m2.

Một số "cò" khẳng định họ có đủ khả năng chuyển đất ruộng đang canh tác thành đất thổ cư miễn là có đủ tiền... Từ các thông tin này, đã không ít người đổ xô đi xem quy hoạch, tìm mua đất.

Câu chuyện giá đất hiện đang là cửa miệng của hầu hết các cuộc bàn luận có vài ba người trở lên, một đồn hai, hai đồn bốn, người ta thổi giá, thổi "cầu" lên cả chục lần trong khi "cầu" vẫn chỉ là ảo, chưa ai "cung" được cái giá như nói ở trên. Rục rịch đã có một số người, trong đó có cả viên chức, công chức, công nhân lao động đi rút tiền tiết kiệm để "đầu tư" vào mua đất.

Một số dự án vốn đang gặp khó khăn về giải phóng mặt bằng nay các chủ đất, dù đã nhận tiền đền bù, vẫn nhất quyết không giao mặt bằng, găm đất lại để chờ nhận tiền theo "giá Hà Nội". Riêng khu công nghiệp Quang Minh, các nhà đầu tư đã đăng ký lấp đầy dự án nhưng thực tế vẫn còn trên 20 chủ dự án chưa giải phóng được mặt bằng. Khu mặt bằng để xây dựng trụ sở huyện Mê Linh tại xã Đại Thịnh cũng đang có nhiều đoạn "dậm chân tại chỗ" vì chờ... giá.

Tìm hiểu thực tế vùng giáp giới với huyện Mê Linh là huyện Đông Anh vốn đã "là Hà Nội" từ lâu mà giá đất cũng chỉ 7-8 triệu đ/m2 với các vị trí tương tự như bên Mê Linh hiện nay. Giá đất các khu đô thị Hà Phong, khu công nghiệp Quang Minh ở huyện Mê Linh được tỉnh định giá 2,5 - 3 triệu đồng/m2 từ khi mới hình thành, sau khi hoàn thành hạ tầng, người mua chuyển nhượng cho nhau ở những vị trí đẹp cũng chỉ 7-8 triệu đồng/m2 là cao nhất.

Còn chuyện mua đất canh tác giá rẻ để thêm tiền chuyển thành đất thổ cư thì lại càng... hoang đường. Năm 2004, khi huyện Mê Linh tách làm hai là thị xã Phúc Yên và huyện Mê Linh bây giờ đã có một số cán bộ "tranh thủ" để làm trái đã bị xử lý trước pháp luật, nay Vĩnh Phúc nói chung, huyện Mê Linh nói riêng, đã rút kinh nghiệm, đang quản lý rất chặt, ai mơ hồ chuyện này thì hối không kịp!

Chủ tịch UBND xã Đại Thịnh là xã có mặt bằng dự kiến làm trụ sở huyện Mê Linh sắp tới - ông Bùi Quốc Tuấn - khẳng định: Từ khi có thông tin về việc Mê Linh sẽ chuyển về Hà Nội tới nay, xã ông mới chỉ làm thủ tục cho 1 trường hợp chuyển nhượng. Trường hợp này cũng đã đăng ký từ trước khi có Nghị quyết của HĐND tỉnh điều chỉnh huyện Mê Linh.

Hiện giá đất trên địa bàn vẫn là 3-4 triệu/ m2 ở trục đường 23 là trục đường chính xuyên qua xã... Vì vậy, những ai định "đầu tư" vào đất đai ở Mê Linh lúc "ngô - khoai" chưa rõ này hãy thận trọng!

Vốn tín dụng BĐS: Nhận diện một thủ phạm gây lạm phát
17:43'''' 06/04/2008 (GMT+7)

- Vốn tín dụng ngân hàng nếu như được đầu tư cho sản xuất kinh doanh, xuất khẩu? sẽ góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Song nếu được đầu tư quá nhiều cho thị trường bất động sản (BĐS) và các lĩnh vực phi sản xuất khác thì lại là một trong những thủ phạm tiềm ẩn gây nên lạm phát.

Biện pháp đầu tiên trong số 8 giải pháp ?oKiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, bảo đảm an sinh xã hội và tăng trưởng bền vững? được Thủ tướng Chính phủ *************** tuyên bố hôm 31/3/2008 đó là: ?oThực hiện thắt chặt tiền tệ?.

Thực tế là vốn tín dụng ngân hàng đối với nền kinh tế tăng trưởng nhanh nếu như được đầu tư cho sản xuất kinh doanh, tạo ra số đông việc làm mới, nhất là thúc đẩy sản xuất công nghiệp, nông lâm ngư nghiệp, sản xuất hàng xuất khẩu phát triển,? thì rõ ràng là tạo ra tăng trưởng kinh tế bền vững và ít gây ra lạm phát. Song nếu như số vốn đó đầu tư quá nhiều cho thị trường BĐS và các lĩnh vực phi sản xuất khác thì lại là thủ phạm tiềm ẩn gây nên lạm phát.

Vốn tín dụng đầu tư BĐS: Cán cân lệch!

Năm 2007 và gần 2 tháng đầu năm 2008, thị trường BĐS lên cơn sốt, giá nhà đất tăng cao, một số nơi tăng gấp 2-3 lần. Một khối lượng không nhỏ vốn tín dụng ngân hàng được đầu tư vào bất động sản.

Trong tháng 1/2008, một số thông tin từ Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã được công bố cho thấy, tính đến hết năm 2007, hệ thống Ngân hàng thương mại và Tổ chức tín dụng trong cả nước có tổng dư nợ cho vay và đầu tư vốn đối với nền kinh tế tăng tới 37,8% so với cuối năm 2006 và tăng gấp khoảng 2 lần so với mức dự kiến từ đầu năm là 17-22%.

Song trong ý kiến trả lời chất vấn tại phiên họp Uỷ ban thường vụ Quốc hội ngày 28/3/2008 Bộ trưởng Tài chính Vũ Văn Ninh lại nói rằng tăng trưởng tín dụng lúc đầu dự báo là 43%, thì nay đã tăng lên hơn 53%. Vậy đâu là con số đúng?

Mô tả ảnh.

Vốn tín dụng được đầu tư quá nhiều cho bất động sản và những lĩnh vực phi sản xuất sẽ dẫn đến tình trạng mất cân đối tài chính kinh tế và là một nguyên nhân gây lạm phát. Ảnh minh họa

Theo thông lệ, số liệu báo cáo về tăng trưởng tín dụng ban đầu được tổng hợp từ báo cáo của các chi nhánh NHNN tỉnh, thành phố trong toàn quốc. Báo cáo này được lập từ ngày 15/11/2007, dựa trên số liệu thực tế hết tháng 10 và ước tính cho 2 tháng cuối năm. Nhưng trong 2 tháng 11 và 12/2007, tín dụng tăng trưởng rất lớn, nên số liệu Bộ trưởng Tài chính đưa ra là có cơ sở.

Nếu đúng vậy thì tốc độ tăng trưởng tín dụng năm 2007 lớn nhất trong gần 20 năm đổi mới hoạt động ngân hàng và gấp 2,2 lần tốc độ tăng trưởng tín dụng của năm 2006.

Xét về cơ cấu vốn tín dụng theo báo cáo ban đầu của NHNN thì cũng cho thấy đó là cơ cấu thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và vẫn quan tâm đầu tư cho phát triển nông nghiệp, nông thôn và hộ nông dân.

Trong cơ cấu dư nợ cho vay tính đến hết năm 2007 theo báo cáo ban đầu của NHNN được tổng hợp từ báo cáo của các địa phương, ước tính 87% là dư nợ cho vay lĩnh vực nông nghiệp, thuỷ hải sản, sản xuất công nghiệp, xây dựng cơ bản, thương mại và dịch vụ, trong đó riêng lĩnh vực nông nghiệp và thuỷ hải sản, chế biến nông sản chiếm tới 29%, còn lại 13% là dư nợ cho vay lĩnh vực khác.

Cũng tính đến hết năm 2007, dư nợ cho vay chứng khoán của toàn bộ các NHTM dừng ở tỷ lệ 1,37% trong tổng dư nợ cho vay. Đặc biệt là tỷ lệ nợ xấu đến hết năm 2007 giảm 0,65% so với năm 2006, nhưng số tuyệt đối thì không tăng.

Cho vay đầu tư BĐS: cao hơn nhiều con số báo cáo!

Qua số liệu nói trên có một số vấn đề cần được phân tích:

Thứ nhất, đó là số liệu báo cáo. Vậy thì số liệu trong thực tế vốn đầu tư cho BĐS, chứng khoán là bao nhiêu? Chắc chắn là sẽ cao hơn nhiều con số báo cáo.

Đây là số liệu ước tính cho 2 tháng cuối năm. Mà trong thực tế tháng 11 và tháng 12/2007 chính là thời điểm thị trường BĐS nóng nhất. Nên chắc chắn rằng trong 2 tháng cuối năm 2007 dư nợ cho vay vốn đầu tư BĐS rất lớn.

Tỷ trọng 87% nói trên bao nhiêu là đầu tư cho nông nghiệp, thuỷ hải sản,? và bao nhiêu là đầu tư cho xây dựng cơ bản. Đồng thời trong tỷ trọng 13% cho vay khác là những lĩnh vực gì, có phải là đầu tư bất động sản hay không?

Nhiều hợp đồng tín dụng của doanh nghiệp, của hộ gia đình được thể hiện là đầu tư cho sản xuất, kinh doanh, cho tiêu dùng,? nhưng thực chất là đầu tư cho BĐS. Nhưng khi các NHTM tổng hợp báo cáo phân loại dư nợ theo đối tượng đầu tư gửi chi nhánh NHNN tỉnh, thành phố thì lại dựa trên hợp đồng tín dụng. Bởi vậy thực tế vốn đầu tư cho BĐS có khoảng cách nhất định so với báo cáo và so với hợp đồng tín dụng.

Nói cách khác, cho đến nay vẫn chưa có được con số chính xác về vốn cho vay đầu tư BĐS. Vậy luồng tiền này chu chuyển như thế nào gây nên lạm phát?

BĐS quay vòng: tác động đến lạm phát như thế nào?

Một là chủ dự án đầu tư khu đô thị, khu công nghiệp,? trả cho ngân sách địa phương về tiền sử dụng đất. Với nguồn thu đột xuất lớn như vậy có tỉnh từ trước đến nay thường xuyên bội chi, bỗng dưng trở nên kết dư ngân sách.

Mô tả ảnh.
Vốn cho vay đầu tư BĐS: cao hơn nhiều con số báo cáo. Ảnh minh họa
Với nguồn ngân sách kết dư này lên tới vài trăm tỷ đồng với nguồn gốc từ vốn tín dụng ngân hàng được địa phương sử dụng cho chi tiêu và đầu tư. Chi tiêu và đầu tư hiệu quả ra sao cho phát triển kinh tế - xã hội như thế nào thì không rõ, nhưng từ vốn tín dụng ngân hàng mà chủ dự án vay hoặc chủ dự án thu trước của người mua đất dự án trở thành nguồn thu cho ngân sách, rõ ràng tạo ra nguy cơ gây nên lạm phát.

Hai là đất đền bù giải phóng mặt bằng, hỗ trợ di dời các công trình trên đất và đền bù thiệt hại hoa màu. Số tiền này ít thì mỗi hộ cũng vài chục triệu đồng, một số nơi mỗi hộ dân được nhận tới hàng trăm triệu đồng, thậm chí là hàng tỷ đồng. Các hộ gia đình đó có điều kiện mua sắm phương tiện sinh hoạt đắt tiền, làm nhà, sửa sang nhà ở, chi tiêu khác,? đương nhiên là không thể không tác động đến lạm phát. Đành rằng có một tỷ lệ tiền lại được quay vòng trở lại NHTM người dân được đền bù đem gửi tiết kiệm và trả nợ vốn vay.

Ba là số diện tích rất lớn đất đai nông nghiệp được chuyển thành đất đô thị, đất công nghiệp và phi nông nghiệp. Nếu như ở Đồng Nai, Bình Dương, ngoại ô TP.HCM,? phần lớn là đất sình lầy, đất trồng cây công nghiệp, đất rừng,? kém màu mỡ thì ở các tỉnh thành phố phía Bắc diễn ra ngược lại.

Diện tích đất nông nghiệp bị giảm đi lại phần lớn là đất màu mỡ, đất 2 vụ lúa và 1 vụ màu, đất ven đô thuộc các huyện Gia Lâm, Đông Anh, Từ Liêm, Thanh Trì,?của Hà Nội; huyện Mê Linh của tỉnh Vĩnh Phúc; nhiều huyện của tỉnh Hà Tây, Bắc Ninh, Hải Dương, Hưng Yên, Hải Phòng, Nam Định? biến thành đất phi nông nghiệp.

Diện tích canh tác, cụ thể là đất trồng lúa, rau, hoa quả, chăn nuôi,? bị giảm đáng kể, giảm lượng cung nông sản thực phẩm ra thị trường, đương nhiên là góp phần làm tăng giá nhóm mặt hàng này, tác động rõ rệt lên lạm phát. Thậm chí có những cánh đồng lúa thường xuyên cho năng suất cao của huyện Quốc Oai, Hoài Đức,? của tỉnh Hà Tây lại đang được biến thành sân Golf, khu du lịch sinh thái,? mà đáng nhẽ các dự án đó phải đưa lên đất đồi gò! Có thể nói rằng sai lầm đó lịch sử sẽ không thể khắc phục nổi.

Một số nguồn tài liệu cho hay chỉ riêng năm 2007 diện tích đất nông nghiệp bị giảm do các nhu cầu nói trên lên tới trên 14.000 ha. Kèm theo đó là hàng nghìn, thậm chí là hàng chục nghìn người nông dân thiếu việc làm do mất đất canh tác nhưng bỗng nhiên có trong tay một lượng tiền rất lớn, nên việc chi tiêu tiền của họ không thể không tác động đến lạm phát.

Do thị trường BĐS lên cơn sốt, giá tăng cao, nhiều hộ gia đình ở các vùng ven đô bán một phần đất thổ cư, đất sử dụng lâu dài của mình lấy tiền cho các nhu cầu khác nhau, mà số tiền thanh toán của người mua có tỷ trọng không nhỏ là vay NHTM. Việc sử dụng một khoản tiền lớn của người dân cũng giống như ở trên đương nhiên là tác động đến lạm phát.

Hạn chế vốn đầu tư BĐS cho hợp lý

Thời gian qua cũng như hiện nay, thực hiện chính sách tiền tệ thắt chặt để rút bớt tiền từ lưu thông về NHNN để kiềm chế lạm phát theo chỉ đạo của Chính phủ là đúng. Song về quản lý Nhà nước cần tăng cường khâu thanh tra kiểm soát để hạn chế vốn đầu tư quá lớn vào BĐS của các NHTM và không tuân thủ đúng thể lệ, chế độ cho vay vốn.

Bởi vì NHNN rút bớt tiền từ lưu thông về, nhưng các NHTM vẫn tập trung cho vay số tiền lớn vào lĩnh vực BĐS, còn lĩnh vực sản xuất kinh doanh bị thiếu vốn, khó vay được vốn của các NHTM thì giải pháp kiềm chế lạm phát của Chính phủ ít có hiệu quả.

Khi thực hiện chính sách tiền tệ thắt chặt, số tiền đã đầu tư vào BĐS không thể rút ra khỏi lưu thông. Do thiếu vốn, do bị khống chế bởi hạn mức tín dụng, các NHTM đang hạn chế cho vay và tăng lãi suất cho vay lên rất cao, nhiều nhu cầu vốn hợp lý cho sản xuất kinh doanh cũng bị hạn chế. Bởi vậy mục tiêu kiềm chế lạm phát ít đạt được hiệu quả, nhưng ảnh hưởng đến sản xuất và tăng trưởng kinh tế thì nhìn thấy rất rõ.

xem thêm ở đây http://www10.ttvnol.com/f_319/1037859.ttvn

Vậy, sắp tới BDS chắc chắn chết ?
Đóng băng, không bán được mà lãi mẹ đẻ lãi con...=> phải hạ giá để trả nợ NH nếu không nó lại xiết như CK thì chết ???

Giá đất trên đường THD, Q5 là 53 tỉ / 1790=29,6tr/m2:

http://www2.thanhnien.com.vn/Nhadat/2008/4/5/233209.tno

LINK CỦA BÁC TÈO RỒI THÌ PHẢI.

Nhà đất TP HCM tiếp tục giảm giá mạnh đâ này:

http://timnhadat.com/forum/Default.aspx?g=posts&t=126

Bất động sản tìm lời giải về vốn
Thứ Hai, 7/4/2008, 11:33 (GMT+7)
Phóng to

Thu nhỏ

Add to Favorites

In bài

Gửi cho bạn bè

Các doanh nghiệp bất động sản đang loay hoay giải quyết khó khăn về nguồn vốn đầu tư cho dự án - Ảnh minh họa: Lê Toàn
(TBKTSG Online) - Gần hai tháng qua, các ngân hàng thương mại đã giảm cho vay bất động sản, từ chối các hợp đồng vay vốn mới và kết thúc thời hạn cho vay trong mục tiêu kìm hãm sự phát triển quá nóng của thị trường; còn các doanh nghiệp vẫn loay hoay tìm hướng đi cho việc huy động vốn.

Khi chính sách thắt chặt tiền tệ làm cho thị trường bất động sản biến động, nhiều nhà đầu tư đã rơi vào tình trạng lo lắng. Sự đình trệ của thị trường lần lượt được biểu hiện qua việc lượng giao dịch giảm mạnh, thị trường nhiều người bán hơn người mua, giá nhà đất tại tại các khu vực trọng điểm ngừng tăng và giảm đồng loạt...

Các doanh nghiệp bất động sản thông qua các hiệp hội của ngành liên tục gửi đề nghị đến các cơ quan quản lý ngành với mong muốn được hỗ trợ vực dậy thị trường. Bên cạnh đó, bản thân mỗi doanh nghiệp cũng đang xoay xở nhiều cách để tìm nguồn tài chính cho các dự án của mình.

Phát hành trái phiếu: không thực sự hấp dẫn

Đầu tháng 3, Công ty địa ốc Sài Gòn Thương tín (Sacomreal) thông báo phát hành trái phiếu dự án căn hộ Phú Mỹ (quận 7, TPHCM). Chỉ trong vòng 3 ngày, 500 trái phiếu đã được bán hết, mang lại cho Sacomreal khoản thu 750 tỉ đồng. Người mua trái phiếu được kèm quyền mua căn hộ dự án Phú Mỹ.

Chủ đầu tư cũng công bố giá bán căn hộ dự kiến là 1.500 đô la Mỹ/m2, tương đương 24 triệu đồng/m2. Số tiền huy động từ việc phát hành trái phiếu sẽ dành để xây dựng dự án Phú Mỹ có diện tích 5,4 héc ta tại quận 7. Đến tháng 11 này dự án mới hoàn thành xong phần cọc.

Trước đó, vào tháng 2, Sacomreal cũng phát hành trái phiếu công ty kèm theo quyền mua sản phẩm căn hộ chung cư với tổng số vốn huy động là 100 tỉ đồng. Mỗi trái phiếu có mệnh giá 500 triệu đồng, lãi suất 4,4% trong vòng sáu tháng. Khách hàng mua một trái phiếu được quyền ưu tiên mua một căn hộ tại dự án chung cư Phú Lợi, quận 8 và được giảm 5% trên giá bán tại thời điểm công bố. Dự kiến cuối tháng 7 năm nay dự án sẽ hoàn tất phần móng và chủ đầu tư bắt đầu ký hợp đồng với người mua nhà.

Theo các chuyên gia tài chính, trái phiếu bất động sản là giải pháp giúp doanh nghiệp tự chủ về nguồn vốn trong tình hình bị thắt tín dụng ngân hàng. Thành công của các lần phát hành thử nghiệm khiến Sacomreal dự định tiếp tục đưa ra thêm trái phiếu bất động sản mới trong thời gian tới. Ông Phan Thành Nhơn, Phó tổng giám đốc điều hành Sacomreal cũng từng cho biết việc phát hành trái phiếu dự án Phú Mỹ là thử nghiệm khá hồi hộp, nhưng điều đáng mừng là thị trường đã chấp nhận.

Một số chuyên gia cho rằng, khi ngân hàng thắt chặt tín dụng, các doanh nghiệp bất động sản cần mạnh dạn huy động vốn thông qua việc phát hành trái phiếu kèm quyền mua bất động sản. Qua kênh trái phiếu, doanh nghiệp huy động được một lượng vốn lớn với lãi suất phải chăng, lại tiêu thụ được sản phẩm của mình nên hạn chế được rủi ro.

Tuy nhiên, không phải doanh nghiệp bất động sản nào cũng đi nước cờ như Sacomreal. Ông Lê Chí Hiếu, Tổng giám đốc Công ty cổ phần phát triển Nhà Thủ Đức (Thu Duc House), cho rằng điều quan trọng nhất là doanh nghiệp phải đủ mạnh về năng lực tài chính trước khi bắt tay thực hiện dự án.

Theo quan điểm của mình, ông Hiếu cho rằng việc phát hành trái phiếu bất động sản không hấp dẫn đối với các doanh nghiệp địa ốc, trừ trường hợp có lợi thế ngân hàng đứng sau lưng như Sacomreal (có Ngân hàng Sacombank), Vietcomreal (có Ngân hàng Vietcombank)?

Lý giải cho điều này, ông Hiếu nói rằng đầu tư cho dự án bất động sản cần vốn lớn nhưng vốn đầu tư sẽ được dàn trải theo từng giai đoạn: đền bù giải tỏa đất, xây dựng hạ tầng, nền móng, xây thô và hoàn thiện? Thế nên, nhà đầu tư cần khoản tiền lớn cho dự án, nhưng khoản tiền này cần theo từng giai đoạn khác nhau nên việc vay vốn ngân hàng cũng được giãn ra để giảm bớt áp lực lãi suất. Còn nếu phát hành trái phiếu trước khi triển khai dự án, ngay lập tức nhà đầu tư sẽ huy động được một lượng vốn lớn nhưng nhu cầu có thể không sử dụng ngay cùng một lúc, trong khi đó họ vẫn phải trả lãi cho người mua trái phiếu trong thời gian dài.

Chia sẻ quan điểm trên, ông Trần Mạnh Châu, Tổng giám đốc Công ty cổ phần phát triển Nam Sài Gòn (Sadeco), nói rằng để phát hành trái phiếu bất động sản thì sản phẩm nhà đất phải thực sự hấp dẫn và nguồn cung sản phẩm phải đảm bảo, nghĩa là dự án khả thi và được triển khai đúng tiến độ. Nhưng khi sản phẩm hội đủ những tiêu chuẩn trên thì chủ đầu tư lại thích huy động vốn trực tiếp từ người mua, dù cho là bán nhà đất theo hình thức trả góp và thu về các khoản thu lẻ mẻ nhưng họ lại không phải trải lãi cho khoản tiền này.

Các chuyên gia cũng cho rằng trước khi quyết định mua trái phiếu bất động sản thì khách hàng cần xem xét và cân nhắc kỹ vấn đề lãi suất và thời hạn trái phiếu, giá bất động sản cũng như quyền mua căn hộ và đặt vào bối cảnh thị trường thực tế cũng như tình hình thị trường suốt quá trình thực hiện dự án.

Một chuyên gia lâu năm trong lĩnh vực bất động sản cũng tỏ thái độ dè dặt hơn với trái phiếu dự án nhà đất. Ông khuyến cáo khách hàng nên tỉnh táo cân nhắc kỹ trước khi quyết định đổ tiền vào loại sản phẩm này, và cần xem xét kỹ yếu tố pháp lý của các hợp đồng được mua sản phẩm nhà đất, tỷ lệ chiết khấu? để tự bảo vệ quyền lợi của mình.

Trong nỗi khó khăn vì bị thắt chặt tài chính, các doanh nghiệp nhà đất đang cố xoay sở bằng việc phát hành trái phiếu, hoặc liên doanh với đối tác nước ngoài để phát triển dụ án. Và các dự án nhà đất vẫn liên tục phát tiển tại các khu đô thị lớn - Ảnh minh họa: Lê Toàn
Liên doanh với nước ngoài: cuộc chơi của người mạnh

Ông Andrew Brown, Tổng giám đốc công ty tư vấn, quản lý bất động sản John Lang LaSalle nói rằng việc các ngân hàng siết chặt tín dụng khiến các doanh nghiệp bất động sản khó khăn nhưng tình hình này cũng tạo cơ hội cho họ mở rộng hoạt động thông qua liên doanh với đối tác nước ngoài. Theo ông, ngoài việc dự án được bơm thêm dòng vốn, các nhà đầu tư trong nước còn có lợi từ việc học kinh nghiệm trong quản lý, điều hành dự án từ đối tác nước ngoài của mình.

Theo phân tích của các chuyên gia bất động sản, quá trình hình thành một dự án đòi hỏi trung bình từ 5 năm trở lên. Trong vòng 1 đến 3 năm đầu tiên là giai đoạn xin phép chính quyền và các cơ quan chức năng được đầu tư dự án, lập dự án và đền bù giải phóng mặt bằng. Thông thường, sau khi hoàn tất các bước trên thì các doanh nghiệp trong nước thường cạn vốn, họ phải huy động từ việc vay ngân hàng, hoặc từ khách hàng để có vốn xây dựng dự án và đây cũng là thời điểm thích hợp để các doanh nghiệp nước ngoài nhảy vào lập nên liên doanh.

Nguyên nhân là doanh nghiệp trong nước, với mối quan hệ và sự thông hiểu tình hình địa phương sẵn sàng bỏ thời gian cho các thủ tục xin lập dự án, đền bù giải tỏa? còn nhà đầu tư nước ngoài mạnh về vốn nhưng ngại khâu thủ tục kéo dài. Một khi liên doanh được thành lập, sẽ triển khai tiếp dự án, bao gồm xây dựng và đưa dự án vào hoạt động.

Khi xúc tiến việc liên doanh với doanh nghiệp trong nước, các đối tác nước ngoài thường có những phân tích, đánh giá rất kỹ về năng lực của đối tác, quy mô và vị trí dự án, tiềm năng và tính thu hút của sản phẩm nhà đất? Do đó, các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam trong liên doanh bản thân cũng phải là những doanh nghiệp mạnh. Có thể lấy ví dụ từ các dự án tại TPHCM như trường hợp Thu Duc House liên doanh cùng Daewon (Hàn Quốc) phát triển căn hộ Cantavil tại quận 2 (TPHCM), Sadeco liên doanh cùng CapitaLand xây căn hộ cao cấp tại quận 7 (TPHCM), Công ty cổ phần đầu tư Phú Gia và Công ty xây dựng thương mại Thiên Đức liên doanh cùng CapitaLand trong dự án The Vista, Công ty Tiến Phước liên doanh cùng Keppel Land xây dự án căn hộ Estella?

Rõ ràng, các doanh nghiệp bất động sản trong nước có năng lực, về vốn lẫn nguồn đất, đang chiếm ưu thế trong việc được các nhà đầu tư nước ngoài lựa chọn để đổ tiền vào lập các liên doanh. Và trong tình hình này, các doanh nghiệp địa ốc nhỏ, yếu sẽ càng khó khăn trong việc tìm một hướng đi cho mình.

Tại buổi họp giữa các thành viên Hiệp hội Bất động sản TPHCM và lãnh đạo thành phố tháng rồi, ông Nguyễn Văn Đực, Tổng giám đốc Công ty Đất Lành, ước tính rằng khoảng 80% dự án nhà đất tại thành phố đang gặp khó khăn về vốn. Ông Đực than rằng với tình hình này thì các doanh nghiệp bất động sản trong nước sẽ phải chuyển nhượng lại dự án cho nhà đầu tư nước ngoài. Thế nhưng, bà Đỗ Thị Loan, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản TPHCM, chia sẻ rằng khi muốn chuyển nhượng lại dự án thì doanh nghiệp trong nước cũng phải hoàn tất việc đền bù, giải phóng mặt bằng, hoàn tất cơ bản các thủ tục đầu tư vì các đối tác nước ngoài thường đặt ra yêu cầu này.

Như vậy, sự biến động của thị trường, theo như lời một chuyên gia lâu năm trong ngành, đang thực sự là cuộc sàng lọc, để giữ lại những thành viên đủ năng lực trụ lại trong cuộc chơi này.

Thứ hai, 7/4/2008, 09:28 GMT+7


Nhà đất TP HCM tiếp đà giảm giá mạnh

Theo nhận định của giới kinh doanh địa ốc, nền đất tại các dự án ở TP HCM đang hứng chịu ?ocơn lốc? giảm giá chưa từng thấy trong nhiều năm qua và hiện tượng này còn có thể kéo dài đến cuối năm nay.

Theo thống kê sơ bộ về tình hình giá đất nền do Công ty Vinaland đưa ra, 100% dự án rơi vào tình trạng giảm giá. Tại các dự án từng là ?ođiểm nóng? trước đây như khu đông và nam TP, hiện có khá nhiều nền đất được chào bán với giá đã giảm hơn 20% so với tháng 1.
Một góc khu Phú Mỹ, quận 7, TP HCM. Ảnh: NLĐ

Lý giải về nguồn cung bỗng nhiên tăng vọt, anh Nguyễn Văn Hoàng, một nhà môi giới tại quận 7, khẳng định nhiều nhà đầu tư đang bị ngân hàng siết lại nguồn vay nên phải bán ra để trả nợ hoặc cắt lỗ. Theo thống kê sơ bộ về tình hình giá đất nền của các dự án do Công ty Vinaland đưa ra, 14/14 dự án đều rơi vào tình trạng giảm giá. Hiện lượng khách hàng ký gửi bán vẫn ở mức cao nhưng lượng người mua rất thấp. Do vậy, khối lượng giao dịch thành công khá thấp.

Cụ thể, giá đất khu đô thị An Phú - An Khánh (quận 2) hiện chỉ còn từ 38 đến 45 triệu đồng một m2 so với trước đây trung bình từ 45 đến 60 triệu đồng một m2 (tùy theo vị trí, diện tích, khu vực...). Nếu cách đây chưa đầy một tháng, đất nền tại dự án Phú Xuân (huyện Nhà Bè) của Công ty Vạn Phát Hưng được rao bán với giá từ 14 đến 16 triệu đồng thì hiện mức giá đã giảm từ 3 đến 5 triệu đồng một m2 so với thời điểm trước Tết. Còn hiện giờ, giá nền tại dự án này tiếp tục giảm khoảng 3 đến 5 triệu đồng tùy vị trí. Giao dịch thành công ở mức trung bình từ 10 đến 13 triệu đồng một m2. Hầu hết các dự án tại khu vực quận 8, 9... đều rơi vào tình trạng này.

Còn ở dự án Him Lam - Kênh Tẻ (quận 7) giá đất cũng giảm mạnh. Cách đây một tháng, các nền nhà phố được rao bán với giá trung bình từ 65 đến 80 triệu đồng một m, nay chỉ giao dịch thành công ở mức 50 đến 55 triệu đồng một m2. Một điểm sáng duy nhất của thị trường lúc này là tại dự án khu dân cư Phú Mỹ, quận 7 do hiện có một số nhà đầu tư đang tiến hành gom hàng để chờ ?oăn theo? các dự án thương mại tài chính của khu đô thị Phú Mỹ Hưng, nhất là dự án khu trung tâm mua sắm thương mại Hồ Bán Nguyệt - được xem là trái tim của khu đô thị này với số tiền đầu tư lên đến 70 triệu USD.

Tương tự, các chủ đầu tư căn hộ cũng đang lo sốt vó. Giảm giá bán căn hộ gốc của các dự án mới là một chiến lược được đánh giá khá khôn ngoan của một số chủ đầu tư trong thời điểm hiện nay nếu muốn bán hàng theo cách ?ođánh nhanh, rút gọn?. Mới đây, một dự án của công ty liên doanh nước ngoài đã chào bán 1.500 căn hộ với mức giá dự kiến là 1.900 USD một m2 thay vì theo dự tính ban đầu lên đến 2.900 USD một m2.

Phân tích về cách làm này, anh Nguyễn Minh Hoàng, một nhà đầu tư ở quận 1, cho là hợp lý, dù lợi nhuận của chủ đầu tư sẽ không cao. Theo anh, nếu giá thành xây dựng hiện nay đối với căn hộ cao cấp trung bình từ 11 đến 15 triệu đồng một m2, cộng với tiền đất đầu tư thì chủ đầu tư sẽ còn lời khoảng trên dưới 1.000 USD một m2. Một số chủ đầu tư các dự án mới hoặc đang trả theo tiến độ ở khu nam thành phố, dù nói cứng là không sợ thị trường ?ođóng băng?, nhưng thực tế lại đang lo sốt vó.

Một nhân viên phòng kinh doanh của một dự án căn hộ ở huyện Nhà Bè tiết lộ, họ đang phải đối mặt với tình trạng khách hàng trả lại căn hộ, dù chấp nhận mất một khoản tiền đã đóng vào theo tiến độ góp vốn mua căn hộ. Việc bỏ của chạy lấy người tại một số dự án căn hộ đang trở nên phổ biến, vì đây được xem là cách tốt nhất để hạn chế lỗ nếu phải tiếp tục vay vốn ngân hàng để đắp thêm vào khoản tiền trả theo tiến độ. ?oVới mức lãi suất gần 20% mỗi năm, việc đầu tư mua căn hộ bằng tiền vay ngân hàng xem như không còn lợi nhuận?, nhiều nhà đầu tư phân tích.

Theo các chuyên gia địa ốc, một số căn hộ, nền đất hiện nay được xem là hấp dẫn để đầu tư vì từ trước đến nay giá nhà, đất chỉ giảm nhẹ sau đó tăng lên chứ hiếm khi rớt mạnh. Do đó, đây là cơ hội để mua vào bởi khả năng trúng sẽ rất lớn nếu thị trường nóng trở lại. Dự báo là thế, song rủi ro thì vẫn chưa ai biết trước được bởi thị trường bất động sản hiện phụ thuộc nhiều vào chính sách và tâm lý khách hàng.