BĐS ngấm đòn

Nỗi lo nhà đất

Tháng 6-2008 là thời điểm các ngân hàng sẽ phải xem lại những khoản vay của khách hàng mua căn hộ, nền đất dự án, cũng như những khoản cho vay thế chấp.


Tiến thoái lưỡng nan

Trong hai tuần gần đây, nhiều nhà đầu tư căn hộ, nền đất số lượng lớn ăn ngủ không yên trước thời điểm các NH xem xét lại khoản vay trước đây.

?oNếu không bán được các căn hộ đã ôm, tôi chết chắc?- anh Huỳnh Hải, một nhà đầu tư thứ cấp, lo lắng. Hiện anh đang ?oôm? vài căn hộ và nền đất với giá trị ngót nghét gần 20 tỉ đồng. Tuy nhiên, số vốn gốc anh bỏ ra mua chỉ có khoảng 4 tỉ đồng, phần còn lại đều do các NH hỗ trợ.

Còn anh Hoàng Vân hiện đang lo lắng khi mới đây nhân viên tín dụng của NH anh vay vốn để mua căn hộ thông báo sẽ xem xét tạm dừng khoản vay tiếp theo với gần 400 triệu đồng. Theo hợp đồng giữa anh Vân với NH, trong khoảng thời gian 2 năm, NH sẽ cho vay thành nhiều đợt để trả tiền mua căn hộ với tổng số tiền lên đến 2,5 tỉ đồng.

Theo ông Nguyễn Xuân Châu, Giám đốc Công ty Nova Homes, với mức lãi suất mà các NH đang cho vay, nếu tham gia khách hàng lỗ chắc.

Trước đây, nhiều NH đã có chính sách khá ưu đãi với các khách hàng vay tiền mua căn hộ cao cấp, trung bình mức cho vay lên tới 70% giá trị của căn hộ (khách hàng chỉ cần 30% trên tổng vốn), thời gian thấp nhất là 10 năm.

Thậm chí, một số NH còn tăng lên đến 90% giá trị căn hộ, thời gian vay kéo dài trên 30 năm, ân hạn 3 năm đầu chỉ trả lãi suất, không trả tiền gốc. Việc thế chấp nhà, đất để vay vốn cũng rất dễ dàng, nhanh chóng...

Chính vì thế, nhiều khách hàng đã ồ ạt vay tiền đầu tư vào lĩnh vực bất động sản (BĐS). Theo các công ty môi giới BĐS, có đến 80% khách hàng mua căn hộ, nền đất bằng nguồn vốn vay.

Đỉnh điểm của cơn lốc vay vốn là tháng 6-2007, kéo theo sự tăng giá nhà, đất tại các dự án. Thế nhưng, khi thị trường đảo chiều, NH siết chặt tín dụng... nỗi lo mất nhà, đất đang hiển hiện.
Nguy cơ tiềm ẩn

Không chỉ nhà đầu tư, hiện nhiều NH đang phải đối phó với những rắc rối vì ?obội thực? nhà, đất. Một cán bộ tín dụng của NH Nông nghiệp và Phát triển nông thôn cho biết, nhiều NH đã chủ động thương lượng với khách hàng tạm ngưng giải ngân các khoản vay BĐS vì tăng trưởng tín dụng bị hạn chế ở mức 30% so với năm 2007 (mức tăng trưởng năm 2007 là 54%).

Bản thân người vay cũng nhận thấy BĐS đã mua không có khả năng sinh lời, trong khi chi phí vay vốn vẫn ở mức cao nên dễ dàng chấp nhận. Tuy nhiên, rất ít khách hàng được gia hạn nợ vay vì NH phải trích thêm chi phí quản lý rủi ro, ảnh hưởng đến lợi nhuận.

Theo tổng giám đốc một NH ở TPHCM, tính thanh khoản của BĐS ngày càng giảm, khiến các nhà đầu tư mất khả năng trả nợ NH. Nếu người vay ?obỏ của chạy lấy người?, NH phải chấp nhận phát mãi tài sản thế chấp.

?oNhưng chuyện phát mãi tài sản của khách hàng là chuyện chẳng đặng đừng, bởi quan điểm kinh doanh tiền tệ là càng xoay vòng nhiều lần càng tốt. Còn phát mãi tài sản thì phải mất thời gian dài đến vài năm? - vị này khẳng định.

Lãnh đạo một số NH có thế mạnh cho vay BĐS cho biết, họ chỉ cho vay mua căn hộ với điều kiện khách hàng có BĐS khác để thế chấp, số tiền vay chỉ khoảng 50% giá trị tài sản thế chấp.

Mặt khác, NH thường xuyên định giá lại tài sản, đàm phán với khách hàng bổ sung tài sản khi giá BĐS giảm mạnh. Trường hợp khách hàng có nhu cầu thật sự về nhà ở nhưng chưa đủ khả năng trả nợ, NH sẽ chuyển qua nợ quá hạn vẫn hơn là phát mãi tài sản phải mất gần 3 năm mới thu hồi được nợ.

Cần thương lượng với khách hàng

Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa, Vụ trưởng Vụ Chiến lược NH Nhà nước, cảnh báo: Giá căn hộ, đất nền đã giảm 30%-50% so với thời điểm cuối năm 2007, thị trường BĐS gần như đóng băng. Nếu các NH không thỏa thuận với khách hàng để định giá lại tài sản thế chấp thì khả năng thu hồi nợ thành công rất thấp. NH nào tiếp tục giải ngân đối với các khoản vay BĐS dài hạn sẽ gặp rủi ro trong tín dụng. NH nên thương lượng ngay với khách hàng trả nợ trước hạn, sau đó tiếp tục cho vay phù hợp với tình hình thực tế để bảo đảm an toàn hoạt động.

viết sai, xạo chịu 0 nổi 0

em hama83 phải cho link chứ

Cứ 10 tỷ phú Mỹ, thì có 6 người giàu từ BDS.
BDS xuống giá lần này là cơ hội để nhanh hơn trở thành tỷ phú .
Hãy nắm bắt cơ hội này !

Giá giảm không phanh
15:25:10, 30/05/2008
Trần Thanh Bình
Thị trường bất động sản (BĐS) tháng 5 vẫn chứng kiến giá đất nền dự án, căn hộ cao cấp tại nhiều khu vực ở TP.HCM thi nhau giảm. Dấu hiệu này cho thấy giới kinh doanh địa ốc đã đuối sức.

Đất nền liên tục giảm giá

Đầu tháng 5.2008, mức giá đất nền có diện tích 5 x 20m và 10 x 20m ở dự án Him Lam - Kênh Tẻ (đường Nguyễn Hữu Thọ, Q.7) được nhiều người rao bán với giá 38 - 40 triệu đồng/m2, sang tuần thứ 2 giá rao bán tụt xuống còn 36 - 37 triệu đồng/m2 và đến nay đã hạ mức rao bán xuống còn 33 - 35 triệu đồng/m2, thậm chí có nhà đầu tư còn bán dưới 30 triệu đồng/m2. Nếu tính mỗi m2 giá bị "rớt" xuống 5 triệu đồng chỉ trong 1 tháng trên một dự án có diện tích rộng đến 65 ha mới thấy "bong bóng" giá đất bị thổi lên trước đây lớn đến chừng nào.

Tương tự, giá đất nền có diện tích 4 x 20m và 5 x 20m ở dự án An Phú - An Khánh (Q.2) giảm từ 2 - 3 triệu đồng/m2 (từ 38 - 46 triệu đồng/m2 xuống còn 35 - 45 triệu đồng/m2) trong tuần đầu tháng 5.2008. Nay mức rao bán tiếp tục giảm xuống còn 30 - 40 triệu đồng/m2. Tính ra, cuối tháng 4 đến nay đất nền tại dự án An Phú - An Khánh đã giảm 6 - 8 triệu đồng/m2.

Nhiều người rao bán đất nền tại các dự án khác như Bình Trưng Đông, khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi của Công ty Huy Hoàng (Q.2); các dự án Hưng Phú, Khang Điền, Gia Hòa (phường Phước Long B, Q.9) cũng liên tục hạ giá rao bán xuống từ 2 - 4 triệu đồng/m2 chỉ trong vòng 20 ngày qua nhưng hầu như không có khách mua. Trong bảng khảo sát giá thị trường địa ốc vào trung tuần tháng 5, Công ty Vinaland nhận định: "Giá nhà đất đang trên đà xuống dốc không phanh. Nhiều dự án được chào bán giá gốc nhưng không hề có khách hàng giao dịch".

Giao dịch căn hộ ảm đạm

Dù nằm trong khu đô thị mới An Phú - An Khánh nhưng giá giao dịch căn hộ chung cư An Hòa trong 10 ngày qua đã giảm từ 1 - 4 triệu đồng/m2 (từ 20 - 28 triệu đồng/m2 xuống còn 19 - 24 triệu đồng/m2). Nhưng giảm mạnh nhất trong tháng 5 có lẽ là dự án căn hộ Hiệp Phú (phường Hiệp Phú, Q.9). Các loại căn hộ có diện tích 76 - 97,2m2 đã giảm từ 20 triệu đồng/m2 xuống 15 triệu đồng/m2 (giảm 33,3%). Giá rao bán căn hộ dự án Nam Khang tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng giảm 4 - 5 triệu đồng/m2; căn hộ tại dự án Vĩnh Tường (Q.Bình Tân) cũng giảm 2 - 3 triệu đồng/m2...

Theo thống kê, so sánh của một công ty chuyên môi giới địa ốc giữa kết quả khảo sát giá căn hộ vào thời điểm cực thịnh vào tháng 8.2007 và thời điểm đang suy hiện nay, nhiều dự án đã giảm giá hơn 50%. Đáng chú ý là những dự án thuộc vào hàng "nóng" trước đây bị giảm giá nhiều nhất. Do các dự án lớn, có sức hấp dẫn mạnh đối với thị trường nên nhiều nhà đầu tư đổ xô mua vào bất kể giá quá cao. Bây giờ, số vốn bị "chôn" vào các dự án này quá lớn, nhiều nhà đầu tư phải "bán tống bán tháo" mong thu hồi vốn. Bi kịch là ai cũng đổ xô đi bán nhưng không có ai mua.

Trong khi giá các loại sản phẩm nhà đất cao cấp bị "rớt" thê thảm, các loại chung cư giá thấp, diện tích nhỏ, mức giá từ 10 - 15 triệu đồng/m2 đã xây dựng hoàn chỉnh hoặc nhà phố giá 500 triệu đồng - 1 tỉ đồng/căn lại được nhiều người dân tìm mua. Điều đó cho thấy trong một thời gian dài, thị trường BĐS đã phát triển lệch lạc, chưa tương ứng với nhu cầu đại đa số người chưa có nhà ở tại TP.HCM.

Em đang có lô đất hơn 160m2 (5.5m mặt tiền x 30m dài) tại số 38 Hàng Thiếc (phía ngoài đang cho cửa hàng chuyên Inox thuê), phía trong đang cho 2 bé Tây thuê, kể ra là quá lãng phí.

H có nhu cầu đầu tư xây dựng 8-10 tầng (coi như đã xong thủ tục) làm VP cho thuê hoặc Hotel. Bác nào thực sự muốn htác đầu tư, chia sẻ phương án kinh doanh thì mời liên hệ trao đổi.

Khu nhà bác xây Hotel thì được, VP thì không hợp lắm. Để nghiên cứu đã nhé

Sure, Mình cũng đang lên pán khả thi (đợt rồi khảo sát vài KS gần đó, nếu thực hiện tốt thì khá ổn + thêm 1 số qua hệ về tour du lịch mình có). Nếu bác quan tâm thì trao đổi nha.

LH:0948596979
YM: helicopterftu@yahoo.com

Khu đó đường nhỏ, ban ngày ầm ĩ, kô làm VP đc. Kô biết ban đêm thì thế nào hả bác? yên tĩnh thì mới làm KS đc.
Nếu vẫn ầm thì bác mở quán karaoke đi

Chả có gì phải lo... Nếu ôm đất mà ít vay thì cứ để đấy. Kinh tế hồi phục cái lên đầu tiên là CK, ngay sau đó là BDS, mà nếu nó không lên thì coi như giữ để đấy, đời con nó hưởng, quỹ đất có vô tận đâu mà hãi hehe...

Lo là lo NH siết nợ quá gây rung chuyển hệ thống, sẽ có người tay trắng, mà ngân hàng cũng chả lợi gì, có khi lại tèo dây chuyền nếu NHNN không nhảy vào cứu, quốc hữu hóa hết !

Đấu giá đất chững theo biến động thị trường BĐS

Theo Sở TNMT&NĐ Hà Nội, tính đến cuối tháng 5/2008, TP đã tổ chức được 15 phiên đấu giá quyền sử dụng đất tại 11 dự án, với quy mô 3,1 ha đất. Tổng số tiền trúng đấu giá là 587,78 tỷ đồng, mới đạt 26,7% kế hoạch năm (Chỉ tiêu kế hoạch năm 2008 là 2.200 tỷ đồng).

Để thực hiện được mục tiêu này, UBND TP đã đầu tư 100 tỷ đồng để ứng vốn thực hiện các dự án chuẩn bị mặt bằng khu đất đấu giá quyền sử dụng đất tuy nhiên, kết quả lại quá thấp. Nguyên nhân được đánh giá là thị trường bất động sản có dấu hiệu chững lại.

Số lượng người tham gia đấu giá có hạn khiến giá trúng đấu giá ở mức độ vừa phải, không cao. Trong khi đó, nhiều dự án lại chưa đẩy mạnh được các điều kiện để tổ chức đấu giá như giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng kỹ thuật, chuẩn bị hồ sơ...

Mới đây, Sở TNMT Hà Nội đã có thống kê hàng loạt các dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật trên các khu đất chuẩn bị đấu giá quyền sử dụng đất bị chậm tiến độ như các khu ở Láng Hạ, khu đô thị Mỹ Đình - Mễ Trì, khu đô thị Nam Trung Yên... trong khi nhu cầu về nhà ở của người dân đang ngày càng bức xúc.

Thêm vào đó là hàng loạt khu đất chưa được bán theo kế hoạch của TP. Điển hình là quận Hoàng Mai từ đầu năm đến nay chưa bán đấu giá được bất kỳ lô đất nào.

Theo ông Vũ Văn Hậu, Giám đốc Sở TNMT Hà Nội, tiến độ đấu giá quyền sử dụng đất chậm sẽ gây hạn chế việc huy động nguồn vốn từ quỹ đất để đầu tư xây dựng các công trình trọng điểm của thành phố và các công trình hạ tầng trên địa bàn quận, huyện.

Để đẩy nhanh tiến đọ đấu giá các khu đất, nhiều lãnh đạo quận, huyện đã kiến nghị TP cho phép được bán những lô đất chưa hoàn thành hạ tầng kỹ thuật. Tuy nhiên, những ý kiến này đã không được lãnh đạo TP chấp nhận.

Ông Vũ Hồng Khanh, Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội khẳng định, chủ trương của TP yêu cầu các dự án phải hoàn thành hạ tầng kỹ thuật mới được bán là có lý do chính đáng vì không thể có chuyện đang làm dở dang mà đề nghị được cấp giấy chứng nhận (GCN) để bán.

?oPhải đầu tư xong hạ tầng mới được phép bán, tránh tình trạng cấp GCN xong chủ đầu tư bán cho người khác rồi cuốn gói đi để dự án dở dang như khu Trung Yên?, ông Khanh quả quyết.

Sẽ hạn chế bán đất lô riêng lẻ cho các hộ dân

Theo ông Vũ Hồng Khanh, tất cả các cuộc đấu giá đất từ trước đến nay đều được thông báo rộng rãi đến người dân và đã có nhiều lô đất được bán cho người dân.

?oNhưng trong lộ trình phát triển của một Thủ đô hiện đại, một số khu vực không thể tồn tại theo cơ chế cũ, là nhà được bán, được xây theo kiểu chia lô được. Hà Nội mà cứ để phát triển những nhà lô theo kiểu chiều ngang 4 mét, chiều dài sâu hút thì sẽ phá vỡ cảnh quan đô thị?, ông Khanh nhận xét.

Đa số đại diện các quận, huyện cũng đồng tình với ý kiến trên. Phó Chủ tịch UBND quận Tây Hồ Lê Văn Phượng nêu ý kiến, sau khi bán đất theo từng lô riêng lẻ cho hộ dân, vấn đề quản lý về trật tự xây dựng rất phức tạp.

?oCác hộ dân sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thường xây dựng nhà theo từng kiến trúc riêng nên trông lôm nhôm và gây mất mỹ quan đô thị?, ông Phượng phát biểu.

Có ý kiến kiến nghị nên xây nhà xong mới tổ chức bán đấu giá bằng cách bán đấu giá cả lô đất lớn cho các nhà đầu tư để xây dựng nhà ở có kiến trúc thống nhất.

Tuy nhiên, Phó Chủ tịch Vũ Hồng Khanh cũng khẳng định, đối với những khu vực có hạ tầng kỹ thuật tốt, có điều kiện chỉnh trang đô thị thì vẫn tổ chức bán đấu giá theo từng lô riêng lẻ để người dân có điều kiện tiếp cận trực tiếp và mua được đất.

Riêng những khu vực mà yêu cầu cần quy hoạch kiến trúc thống nhất thì thành phố đồng ý chủ trương bán đấu giá quyền sử dụng đất theo cả lô để các nhà đầu tư trúng thầu tiến hành xây dựng dự án. Nhưng phải trên cơ sở tính toán đến quyền lợi của người dân.

Như vậy, nếu TP quyết định sẽ hạn chế bán nhà chia lô cho người dân mà bán qua các chủ đầu tư có nhiều vốn để có thể mua được cả khu đất lớn, sẽ nảy sinh tình trạng, người dân có như cầu mua nhà sẽ phải mua qua trung gian này.

Và như vậy, giá nhà sẽ bị đẩy cao lên vì mục đích kinh doanh của các nhà đầu tư, cơ hội để người dân có được nhà cũng sẽ ít hơn.