BĐS ngấm đòn

Dạ, ý em là chỉ tính riêng Topic này là từ 17/3 đến nay thoai ạ. Còn ngoài ra hắn cũng tham gia nhiều Topic khác ạ. Nhưng có vẻ lành, ko thấy cãi nhau mấy nên Mod thông cảm. Đấy có thể tạm gọi là giả vờ kế hoặc khổ nhục kế.

Miẹ , Nick DongChiMoi 2 tuần trước của em cũng lành, có chửi bới, cãi nhau với ai đâu. Vậy mà mới spam gần 1 tuần, nó lock đến tháng 11 luôn. Mấy hôm đầu thấy chỉ đề lock 1 tuần, mấy ngày sau nữa thấy nó sửa lock đến tháng 11.

Thị trường nhà đất ở ?oHà Nội mới? cả tháng qua không tăng cao như mọi người vẫn nghĩ mà ngược lại đang giảm mạnh cho dù thời điểm trở thành đất Thủ đô (ngày 1/8) chỉ còn tính bằng ngày.



Giảm đến 30%



Nhà đất ở Hà Tây đang xuống giá mạnh. Đất phân lô, bán nền của các dự án giá đã rớt từ 20 - 30% so với đầu năm. Đất các khu đô thị mới như Văn Khê, Văn Phú ở Hà Đông hiện có giá 16 - 19 triệu đồng/m2 (đầu năm là 20 - 22 triệu đồng/m2).



Giá căn hộ chung cư hiện cũng giảm 15 - 20% so với đầu năm. Căn hộ tầng 5 ở Khu đô thị Văn Quán (TP Hà Đông), khu đô thị cao cấp nhất ở Hà Tây, hiện có giá 13 triệu đồng/m2, trong khi đó cách đây nửa năm giá căn hộ đó là 16 triệu đồng/m2.



Nhà chung cư ở Khu đô thị Văn Phú nằm cách đó không xa, giá hiện chỉ còn trên 10 triệu đồng/m2.



Sở dĩ đất dự án mất giá hơn so với căn hộ là do giá vật liệu xây dựng tăng, chi phí cho việc xây căn hộ bị đội lên nhiều so với trước đây, vì vậy người mua không còn mặn mà với việc cùng lúc phải bỏ tiền ra mua đất rồi xây nhà.



?oNhà đất ở Hà Tây giảm giá cũng giống như tình trạng chung của cả nước. Ở đây giá sẽ còn giảm ít nhất là cho đến hết năm nay? - ông Nguyễn Văn Khương, ở Vạn Phúc, Hà Đông, một chuyên gia buôn bán bất động sản nhận định.



Ông Khương cho biết, vừa mới ?othoát? khỏi một mảnh đất gần 100m2 ở khu Hà Trì với giá bán 19 triệu đồng/m2, trong khi vào thời điểm này giá đất ở đó chỉ còn 18 triệu đồng/m2.



Giờ thì ông Khương thở phào vì đã cắt được lỗ: ?oTôi ?oôm? mảnh đó cả nửa năm, hy vọng càng gần ngày Hà Tây về Hà Nội thì đất càng lên giá nhưng thực tế thì ngược lại. May mà còn bán được?.



Dân đòi đền bù cao



Ở ?oHà Nội mới?, nếu như đất tại các khu trung tâm, khu đô thị, dự án đang trên đà rớt giá và ít giao dịch, thì đất ở những vùng nông thôn, xa trung tâm lại gần như đông cứng.



Thông tin về Hà Nội mở rộng không mấy tác động đến những nơi này bởi tâm lý của người dân khi bỗng chốc trở thành người thủ đô là mừng vui, dù cuộc sống hiện tại của phần lớn người dân ở đây vẫn gắn với ruộng đồng, cày cuốc.



Hỏi giá đất ở đây, hầu hết người dân sẽ không biết là bao nhiêu vì không mấy khi thấy ai mua bán. Ông Nguyễn Văn Chính ở xã Tam Đồng, Mê Linh (Vĩnh Phúc) bộc bạch: ?oBao nhiêu đời nay, dân chúng tôi sống bằng nghề nông, nghe về Thủ đô thì sướng nhưng hiện giờ thấy giá đất vẫn vậy?.



Nhưng với nhiều nơi, đất dự án đang thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng cho nông dân thì câu chuyện lại khác. Đơn cử như ở xã Mê Linh, huyện Mê Linh đang thực hiện đền bù cho một dự án lớn.



Ông Nguyễn Hoàng Tiến, Cán bộ địa chính xã Mê Linh cho hay: ?oMột phần diện tích đã đền bù xong nhưng ở phần còn lại, nhiều người dân yêu cầu phải được đền bù với giá cao hơn vì đất ở đây sẽ là của thủ đô. Giải quyết yêu cầu của người dân là rất khó?.



Tin đồn có giá hơn tin thật



Thị trường nhà đất ở ?oHà Nội mới? trong hơn nửa năm nay diễn biến hết sức bất ngờ, trái ngược với dự đoán của các chuyên gia, nhà đầu tư cũng như người mua.

Giá nhà đất ở đây nóng bỏng nhất vào cuối năm 2007 và đầu năm nay, khi tin đồn Hà Tây, Mê Linh (Vĩnh Phúc) và 4 xã của huyện Lương Sơn (Hòa Bình) sẽ về Hà Nội rộ lên. Thời điểm này giá nhà đất có nơi vọt lên gần gấp đôi chỉ sau mấy tháng.

Bởi giới đầu tư cho rằng, khi những nơi này chính thức về Hà Nội thì giá nhà đất sẽ lên cao ngất nên đổ xô vào mua. Với tư thế của nhà đầu tư đón đầu cùng những người có nhu cầu thực về nhà ở, khi đó thị trường nóng nhất ở những vùng gần ?oHà Nội cũ?.

Thế nhưng không như mong đợi, vào tháng 3, khi thông tin Hà Tây, Mê Linh và 4 xã của huyện Lương Sơn sẽ về Hà Nội không còn là tin đồn, mà báo chí đưa tin rầm rộ, thì giá nhà đất ở đây lại đảo chiều đi xuống. Đặc biệt đến khi Quốc hội chính thức thông qua nghị quyết về mở rộng Hà Nội, thì giá nhà đất ở ?oHà Nội mới? vẫn tụt giảm từng ngày.

Rất nhiều dự án bất động sản (BĐS) đang đứng trước nguy cơ thiếu vốn trầm trọng. Ngân hàng siết chặt tín dụng cho vay BĐS, muốn huy động vốn từ khách hàng phải chờ xây xong phần móng...

Tuy nhiên, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam gợi ý có nhiều cách để doanh nghiệp có thể huy động vốn. Lâu nay các doanh nghiệp mới chỉ huy động vốn bằng 2 cách: vay ngân hàng và vốn góp theo hợp đồng mua nhà của khách hàng. "Trên thế giới, người ta còn khuyến khích huy động vốn từ các nguồn khác, như từ các quỹ đầu tư BĐS, quỹ tiết kiệm nhà ở, trái phiếu công trình..." - ông Nam nói. Doanh nghiệp có thể phát hành trái phiếu theo nguyên tắc tự vay, tự trả và tự chịu trách nhiệm về hiệu quả sử dụng đồng vốn vay. Người mua trái phiếu cũng phải có trách nhiệm tìm hiểu kỹ năng lực của công ty phát hành và chịu trách nhiệm về quyết định của mình. Ông Trần Minh Hoàng, Chủ tịch HĐQT Công ty địa ốc Vinaland thừa nhận: "Việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp thực ra phải làm từ lâu rồi. Hiện tại, thị trường BĐS Việt Nam phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay ngân hàng, trong khi trên thế giới, người ta không làm như vậy".

Tuy nhiên, cũng theo ông Trần Minh Hoàng, với khuôn khổ pháp lý còn mỏng như hiện nay, việc huy động trái phiếu doanh nghiệp cho BĐS không phải dễ. "Không phải doanh nghiệp nào cũng có thể phát hành trái phiếu. Chỉ những doanh nghiệp được hỗ trợ hoặc bảo lãnh từ ngân hàng mới có thể phát hành được trái phiếu", ông Hoàng nói. Tổng giám đốc Công ty cổ phần thương mại địa ốc Thanh Bình, Đặng Hoàng Vũ khẳng định: "Huy động vốn bằng trái phiếu chỉ là tạm thời".

Một chuyên gia về tài chính phân tích, trái phiếu doanh nghiệp là một loại chứng khoán nợ, trong đó xác nhận nghĩa vụ trả cả gốc và lãi của doanh nghiệp phát hành đối với người sở hữu khi đến hạn. "Tuy nhiên, điều kiện phát hành trái phiếu hiện nay rất đơn giản: chỉ cần có thời gian hoạt động đủ 1 năm với kinh doanh có lãi. Điều này có nghĩa, việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp chứa rất nhiều rủi ro, cũng đồng nghĩa với việc rất hiếm người (dám) mua trái phiếu doanh nghiệp", ông này khẳng định.

Ông Đặng Hoàng Vũ cho rằng "hợp đồng góp vốn" vẫn được xem là giải pháp tốt hơn phát hành trái phiếu. Đã có nhiều doanh nghiệp lên tiếng đề nghị các cơ quan chức năng sửa đổi Luật nhà ở để tháo gỡ cho các doanh nghiệp trong việc huy động vốn từ khách hàng nhưng Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam vẫn bảo lưu quan điểm của Bộ Xây dựng: "Dự án nhà ở muốn huy động vốn từ khách hàng phải xây dựng xong phần móng". Song ông Nam cũng hé mở rằng, hệ thống pháp luật cần phải được khảo sát, nghiên cứu, điều chỉnh dần cho phù hợp yêu cầu thực tế và sự phát triển của xã hội.

Đi tìm một giải pháp căn cơ hơn cho tài chính BĐS, ông Trần Minh Hoàng đề nghị cần có những quyết sách ở tầm vĩ mô để tránh cho việc nguồn vốn cho BĐS phụ thuộc hoàn toàn vào ngân hàng như hiện tại. "BĐS cần phải được tạo điều kiện có thể quay vòng nhanh hơn, bao gồm cả việc thế chấp, chuyển nhượng bình thường. Khi BĐS có tính thanh khoản cao thì thị trường tài chính BĐS mới phát triển được", ông Hoàng phân tích. Cũng theo ông Hoàng, nếu còn tư duy theo kiểu hạn chế lưu chuyển hàng hóa BĐS ở thị trường thứ cấp chưa thể tạo ra thị trường BĐS hoàn chỉnh.

MUA ĐẤT NN TOI RỒI

UBND TP Hà Nội vừa ban hành chính sách mới về đền bù, hỗ trợ, giải tỏa được quy định trong Quyết định số 33/2008/QĐ-UB. Theo đó nhà nước sẽ bồi thường thỏa đáng khi thu hồi đất nông nghiệp của nông dân.



Đền bù bằng đất dịch vụ



Theo quy định mới này, khi thu hồi từ 30% đất nông nghiệp trở lên, mỗi hộ dân sẽ được đền bù bằng đất dịch vụ hoặc nhà ở chung cư hoặc tiền mặt tùy theo nguyện vọng của người dân và tình hình thực tế.



Trước đây, việc đền bù đất dịch vụ cho người nông dân mất ruộng rất khó khăn bởi quỹ đất của Hà Nội ngày càng hẹp, mặt bằng dành cho các dự án, khu đô thị mới, khu tái định cư rất khó xoay xở.



Nhưng sau khi mở rộng thủ đô, Hà Nội sẽ có một quỹ đất đủ để triển khai các dự án lớn và đặc biệt là việc đền bù, hỗ trợ đất dịch vụ hoặc nhà ở cho dân trở nên thuận lợi hơn nhiều.



Trong khi theo khảo sát, thăm dò thì được đền bù đất dịch vụ là mong muốn của phần lớn người dân bị thu hồi đất, góp phần mở đường cho các dự án đang bị bế tắc hiện nay, nhất là các dự án để kỷ niệm 1.000 năm Thăng Long-Hà Nội, được ?othuận buồm xuôi gió?.



Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Đức Biền - Trưởng ban giải phóng mặt bằng thành phố Hà Nội - có một điểm đáng quan tâm trong quy định mới là chỉ những hộ dân có đất nông nghiệp và đang trực tiếp sản xuất nông nghiệp mới được đáp ứng chính sách trên. Còn lại, các trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp nhưng không phải là người trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì sẽ không được hưởng chính sách hỗ trợ như trên.



Chủ trương trên đã khiến hàng trăm người không chỉ ở Hà Nội mà cả từ nhiều tỉnh, thành đã đổ xô vào khu vực Hà Nội mở rộng (chủ yếu là trên địa bàn tỉnh Hà Tây và 4 xã thuộc huyện Lương Sơn - Hòa Bình) để săn mua ruộng (mà người dân vẫn quen gọi là săn ?ođất hơi?) trở thành ?ovỡ mộng?.



Đây là tình trạng đã rộ lên từ hồi đầu năm 2008 và đã từng được cảnh báo, khi hàng trăm người ào ạt đổ về khu Hà Nội ?omới?, để săn mua ruộng bằng giấy viết tay. Phần lớn khách hàng đã chấp nhận bỏ ra các mức tiền từ 60, 120 và cao nhất là 250 triệu đồng/sào (tùy từng khu vực) để sở hữu những lô đất ruộng rộng từ vài trăm đến cả héc ta nhằm mục đích: sau khi bị thu hồi thì được đền bù 10% suất đất dịch vụ như chính sách mà UBND tỉnh Hà Tây hiện đang áp dụng.



Giới đầu cơ ?otiến thoái lưỡng nan?



Trả lời câu hỏi, khi tỉnh Hà Tây sáp nhập vào Hà Nội (vào ngày 1-8 sắp tới) thì việc triển khai chính sách đền bù 10% suất đất dịch vụ trong tổng số đất ruộng bị thu hồi có còn được chính quyền Hà Nội ?omới? áp dụng không, ông Biền khẳng định rằng không hề có chuyện thực hiện 10% đất dịch vụ ở Hà Tây.



Theo quy định, tùy theo quỹ đất và điều kiện cụ thể mà cấp diện tích đất dịch vụ, trong đó, ở Hà Tây hiện nay, một suất đất dịch vụ được giao tối đa chỉ là 150m2. Theo quyết định số 33 thì người bị thu hồi từ 30% hoặc 70% hoặc 90% đất ruộng trở lên đều chỉ được đền bù 1 lần suất đất dịch vụ và với hạn mức giao đất như nhau (đối với thị trấn và các xã ven đô là 60m2, xã đồng bằng là 80m2, xã trung du là 120m2). Số còn lại sẽ thực hiện theo chính sách đền bù chung mà Nhà nước đã quy định.



Nếu theo đúng chủ trương trên, thì ngay cả trường hợp người mua gom, đầu cơ đất ruộng ở Hà Nội (cũ) ?onhờ? chủ ruộng đứng tên để nhận ngầm suất đất dịch vụ (theo thỏa thuận) cũng không thể thực hiện được. Bởi nếu người nông dân đã nhận suất đất dịch vụ đối với thửa ruộng đã chuyển nhượng thì những thửa ruộng sau đó, khi bị thu hồi, họ sẽ không còn suất đất dịch vụ nữa và họ sẽ không chấp nhận ?otiếp tay? cho người đầu cơ đất. Bởi vì một suất đất dịch vụ luôn có giá cao gấp vài chục lần mức giá đất ruộng được đền bù.



Ngược lại, người mua đất ruộng không được nhận suất đất dịch vụ, buộc phải áp dụng chính sách đền bù thông thường - mức phổ biến là 54 triệu đồng/sào, cao nhất là 90 triệu đồng/sào (nếu có cả cây lâu năm, công trình xây dựng). Nếu so với mức giá mà họ đã bỏ ra để ?oôm? đất ruộng là 200-250 triệu đồng/sào thì lỗ rất nặng. Giới đầu cơ đất đang lâm vào cảnh ?otiến thoái lưỡng nan?.


Theo ông Biền, lý do khi đưa ra chủ trương này, Nhà nước muốn lo cho những người dân làm nông nghiệp khi bị thu hồi đất. Còn những người mua lại, hầu như họ sống không phải nhờ mảnh đất này mà chỉ là để đầu tư, đầu cơ. Nếu bị thu hồi, họ chỉ được hưởng theo chính sách thu hồi, giải tỏa.

Thị trường BĐS hiện nay đang trở về với quỹ đạo thật của nó. Giá cả đã bớt nóng, ổn định hơn, loại trừ được những nhà đầu cơ bằng tiền vay của ngân hàng. Như vậy thị trường sẽ an toàn hơn?.



Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam đã trao đổi với báo chí tại cuộc họp báo của Bộ Xây dựng chiều (20/6), đánh giá về thị trường bất động sản (BĐS) hiện nay.



Cho doanh nghiệp huy động vốn của khách hàng?



- Tình hình lạm phát hiện nay có ảnh hưởng như thế nào đối với thị trường BĐS?



- Chống lạm phát là nhiệm vụ ưu tiên hàng đầu hiện nay. Một trong các giải pháp mà Chính phủ đưa ra là siết chặt kiểm soát tiền tệ. Trong đó có việc khống chế tỷ lệ tăng trưởng tín dụng và mức cho vay vào các lĩnh vực đặc biệt nhạy cảm như chứng khoán, BĐS... Lạm phát đã ảnh hưởng đến đầu tư và tốc độ tăng trưởng nói chung, đặc biệt là với BĐS. Chính sách này một mặt có tác dụng tốt là kiềm chế sự tăng trưởng quá ?onóng? của BĐS. Tuy nhiên, mặt trái của chính sách này là nhiều dự án bị chậm lại do khó khăn về nguồn vốn sẽ làm giảm nguồn cung đưa ra thị trường trong bối cảnh ở ta cung vốn đang thấp hơn cầu.



- Việc siết tín dụng không chỉ nhà đầu tư bị thiệt hại mà thị trường sẽ rất dễ quay lại điệp khúc khan hàng thì ?osốt? giá và mục tiêu kéo lùi giá nhà, đất xuống không thực hiện được. Ông nghĩ sao?



- Để khắc phục điều này, doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải có giải pháp cho mình. Không thể chỉ trông chờ từ nguồn vốn của ngân hàng mà cần liên doanh, liên kết với nhau, kêu gọi các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và tìm những nguồn vốn khác. Chính phủ cần ban hành khung pháp lý để tạo điều kiện cho doanh nghiệp huy động vốn từ khách hàng, phát hành trái phiếu, quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ đầu tư BĐS... Cùng với việc huy động vốn, doanh nghiệp cần tập trung đầu tư vào các dự án có thể thực hiện được nhanh để đưa hàng ra thị trường quay vòng vốn.



Đất tại phố Hàng Bông: 500 triệu đồng/m2!



- Theo đà này, liệu giá BĐS sẽ còn giảm tới đâu?



- Đánh giá về mặt định lượng là rất khó. Lâu nay chúng ta chưa có hệ thống đo giá thị trường BĐS xem nó ?onóng?, ?olạnh? thế nào, phát triển hay không phát triển. Các con số báo cáo, thống kê trong mảng thị trường này lâu nay cũng chưa được cập nhật một cách đầy đủ và chính xác. Tuy nhiên, giá xuống đến bao nhiêu nữa thì vẫn có thể dự báo được nếu căn cứ vào quy luật giá thành và lợi nhuận.



Hiện nay, nếu giá nhà 12 triệu đồng/m2 thì nhà đầu tư đã lãi tới 50% sau khi trừ chi phí tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, xây dựng. Nếu giá BĐS chưa xuống tới dưới 20 triệu đồng/m2 thì tôi cho rằng đó chưa phải là giá trị thực. Hiện giá BĐS đang xuống và sẽ vẫn còn xuống nữa. Đó không phải là do cung-cầu, vì cầu hiện vẫn còn cao hơn cung rất nhiều mà do thời gian qua đã lên quá nhanh, không phản ánh đúng nhu cầu và giá trị thực của thị trường. Đó là do đầu cơ, đầu tư theo phong trào, tích trữ của cải. Chính sách kiềm chế lạm phát đã loại bớt được một số ?otay chơi nghiệp dư? ra khỏi thị trường này. Đây là sân chơi chỉ dành cho các nhà đầu tư chuyên nghiệp. Những ?otay chơi nghiệp dư? và mỏng vốn thì chắc chắn sẽ bị loại khỏi cuộc chơi.



Giá BĐS phụ thuộc rất lớn vào địa điểm, khu vực, thiết kế, chất lượng... nhưng quan trọng nhất vẫn là địa điểm. Ở vị trí khác nhau có sự khác nhau rất lớn về giá. Đấu giá đất ở phố Hàng Bông (Hà Nội) có giá 500 triệu đồng/m2. Chung cư Themaner ở Hà Nội giá vẫn không xuống, hiện vẫn ở mức trên 30 triệu đồng/m2. Đối với những dự án ở vị trí tốt và quy hoạch tốt thì vẫn giữ mức giá cao. Thực tế cho thấy thời gian qua, thị trường BĐS TP.HCM xuống giá nhanh hơn bởi ở đây nhà, đất lên giá nhanh nên xuống cũng gấp. Hà Nội giá lên chậm hơn nên xuống cũng chậm hơn.



Nền kinh tế khôi phục, BĐS sẽ lên lại



- Nhà đầu tư trong nước thì tháo chạy khỏi nhiều dự án, trong khi đó các nhà đầu tư ngoại lại đang ra sức gom nhà, đất để mua vào. Có thể lý giải về sự mâu thuẫn này như thế nào?



- Tôi vẫn rất tin tưởng vào sự phát triển của thị trường này. Quan trọng nhất vẫn là quan hệ cung-cầu. Lượng hàng hóa cung trên thị trường của chúng ta còn chưa đáp ứng đủ lượng cầu. Nhu cầu về nhà ở, văn phòng còn rất lớn. Dân mình nhiều người còn phải ở trong nhà lụp sụp, bình quân mới chỉ đạt 9-10 m2/người, rất thấp so với thế giới. Hơn nữa, tâm lý của người Việt Nam là để an cư thì ai cũng mong mỏi có một ngôi nhà. Các thị trường BĐS trên thế giới còn phát triển nhanh và mạnh cho đến khi nào GDP đạt 8.000-10.000 USD/đầu người, ở Việt Nam con số này mới chỉ là 800 USD/đầu người. Vì vậy, thị trường này còn phát triển mạnh.



Thị trường BĐS sẽ được khôi phục trở lại cùng với sự khôi phục của nền kinh tế Việt Nam. Theo dự báo của nhiều chuyên gia kinh tế, nền kinh tế Việt Nam đến giữa năm 2009 sẽ trở lại bình thường. Lúc đó thị trường BĐS sẽ sôi động trở lại.

Sau hơn một năm cực thịnh, cùng với những khó khăn chung của nền kinh tế, thị trường địa ốc bước vào giai đoạn suy thoái kể từ nửa cuối quí 1-2008 đến nay. Tuy vậy, cũng có một số dự án tiếp tục được công bố và huy động vốn khách hàng để triển khai xây dựng hạ tầng.

Trong lúc giao dịch nhà ở cao cấp hầu như bị ngưng trệ thì chủ đầu tư một số dự án nhà giá rẻ vẫn tiếp tục tìm được khách hàng.

Nổi bật trong số những dự án bán chạy có thể kể đến khu căn hộ Phú Lợi 1 ở Nam Sài Gòn, quận 8, TP.HCM. Với phương án phát hành trái phiếu lãi suất nhỉnh hơn lãi suất tiền gửi ngân hàng, kèm thêm quyền ưu tiên mua căn hộ được chiết khấu 5% trên giá bán, chủ đầu tư là liên danh giữa hai công ty Sacomreal và Hai Thành đã nhanh chóng tìm được hơn 130 khách hàng cho các căn hộ Phú Lợi 1 và huy động được hơn 100 tỉ đồng để bổ sung vốn đầu tư hạ tầng dự án. Cách làm này từng được nhiều người đánh giá là nhạy bén và hiệu quả.

Mặc dù vậy, việc phát hành trái phiếu tương tự cho căn hộ Phú Lợi 2 vào ngày 15-5 đã không được thành công giống như trước đó, do thời điểm phát hành chỉ trước thời điểm Ngân hàng nhà nước công bố điều chỉnh lãi suất có hai ngày và mức lãi suất trái phiếu 1,1%/tháng không còn hấp dẫn.

Nhưng theo ông Đặng Hồng Anh, Tổng giám đốc Sacomreal, hình thức trái phiếu này vẫn thu hút những người có mục đích mua nhà để ở bởi họ sẽ được hưởng giá chiết khấu, và điều quan trọng hơn là tổng giá trị một căn hộ khoảng 70 mét vuông chỉ ở mức 800 triệu đồng.

Theo ông Lê Quốc Duy, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Nhà Hòa Bình, trong tình hình chi phí xây dựng tăng cao như hiện nay, không có nhiều dự án căn hộ mới có giá bán trong vòng 10 - 12 triệu đồng/m2. Vì vậy, chủ đầu tư nào có thể triển khai được dự án ở mức giá này, nhất là có loại căn hộ diện tích nhỏ 40 - 50 mét vuông/căn (tức có giá trong vòng 450 - 600 triệu đồng/căn) sẽ có nhiều khả năng bán được nhà cho người có nhu cầu mua để ở. ?oNếu chủ dự án có thêm các mối liên kết hỗ trợ tín dụng cho người mua nhà thì sản phẩm càng được tiêu thụ nhanh hơn?.

?oKhông nên so sánh với giai đoạn sốt nhà đất, những lúc mà hàng trăm căn hộ chỉ được bán trong vài ngày. Trong giai đoạn hiện nay, dự án nào bán được đều đặn 10-20 căn hộ/tuần được xem là kinh doanh thuận lợi. Phần lớn những căn hộ này đều có giá 600 - 900 triệu đồng?, ông Duy cho biết.

Theo ông Đặng Hồng Anh, việc đầu tư dự án nhà ở giá rẻ trong hoàn cảnh chi phí xây dựng tăng cao như hiện nay thật không dễ dàng; tuy nhiên, nếu chủ đầu tư chỉ nhắm mục tiêu lợi nhuận 15-20% thì vẫn có thể triển khai dự án. Vấn để ở chỗ mức độ rủi ro bị chôn vốn trong thị trường bất động sản là khá cao và tỷ suất lợi nhuận như vừa nêu không phải là đích ngắm của những nhà đầu tư dự án, nhất là đối với những chủ đầu tư có ít cơ hội.

Còn theo ông Lê Quốc Duy, chỉ những chủ dự án nào đã mua hoặc bồi thường đất từ trước năm 2006 hoặc được giao đất, mua đất giá rẻ mới có điều kiện triển khai nhà giá rẻ. Những dự án mới chuyển nhượng đất với giá thị trường trong vòng hai năm qua khó có thể tham gia phân khúc thị trường này.

Trong thực tế, một số dự án nhà giá rẻ ở các quận xa đang được những người cần nhà ở chú ý như chung cư Lê Thành, phường An lạc, quận Bình Tân, giá từ 9,5 - 11 triệu đồng/m2; căn hộ E.Home, phường Phước Bình, quận 9, giá dự kiến 10 - 13 triệu đồng/m2; căn hộ Fortuna, phường Phú Thọ Hòa, quận Tân Phú, giá 12 - 13 triệu đồng/m2; căn hộ Sunshine Thủ Đức, khu cầu vượt Linh Trung, giá 11,5-13 triệu đồng/m2.

Giá bất động sản còn tiếp tục giảm sâu

Căn hộ Phú Lợi 1 của Sacomreal chào bán giá thấp, chỉ 12,6 triệu đồng/m2
Mặc dù giá nhà đất trên thị trường bất động sản TP.HCM đã giảm bình quân 50 - 60%, thế nhưng các chuyên gia dự báo giá đất vẫn còn tiếp tục giảm sâu. Vì sao?

Giảm nhẹ nhất 50%

Nhận định về giá nhà đất trên thị trường BĐS, giám đốc kinh doanh của một công ty môi giới mua bán nhà đất thuộc vào loại lớn nhất của TP.HCM cho rằng: "Mức giảm nhẹ nhất là 50%. Bây giờ giảm giá 50% mà bán được cũng đã đáng mừng".

Trong 1 tháng qua, mặt dù có thông tin hỗ trợ được đánh giá là khá nặng ký, đó là chính sách cho người nước ngoài mua căn hộ chung cư có thời hạn được thông qua, thế nhưng thị trường căn hộ vẫn không khởi sắc lên được. Thị trường căn hộ đã xuất hiện rất nhiều hàng hóa chào bán với giá "mềm" không tưởng so với thời điểm đầu năm 2008: dưới 15 triệu đồng/m2.

Chẳng hạn như căn hộ chung cư Phú Mỹ Thuận, huyện Nhà Bè giá chỉ từ 7,8 đến 13 triệu đồng/m2. Căn hộ chung cư Nam Khánh (quận 8) giá cũng đã tụt xuống dưới 14 triệu đồng/m2.

Đối với các chung cư trước đây được đánh giá là cao cấp như Quốc Cường Gia Lai nay cũng chỉ còn xấp xỉ 15 triệu đồng/m2. Căn hộ chung cư Saigon Pearl đã rớt xuống còn 2.500 - 2.800 USD/m2... Không có bất cứ thông tin hỗ trợ nào, thị trường đất dự án vẫn tiếp tục chiều hướng giảm từ từ.

Đất dự án khu vực Khu ĐTM Nam Sài Gòn và lân cận như Bình Chánh, Nhà Bè hầu hết đã quay trở lại giá của thời điểm tháng 10-2007 (trước cơn sốt đất). Dự án đắc địa nhất của khu Nam Sài Gòn là Him Lam - Kênh Tẻ (quận 7), giá nền đất thấp nhất chỉ còn 25 triệu đồng/m2.

Một số nền tọa lạc mặt tiền các trục đường 35m trước đây giá 80 - 90 triệu đồng/m2 nay cũng chỉ còn xấp xỉ ngưỡng 40 triệu đồng/m2. Dự án Tân An Huy, thời điểm cực sốt đã từng được giao dịch quanh ngưỡng 60 triệu đồng/m2 thì nay chỉ còn từ 21 - 25 triệu đồng/m2.

Các dự án hạng trung trên địa bàn huyện Nhà Bè như Làng Đại Học, Thái Sơn 1, Thái Sơn 2, Sadeco, Lập Phúc... giá cao nhất hầu hết đã rớt xuống dưới mức 15 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá thấp nhất đã chạm ngưỡng 9 triệu đồng/m2. Mặc dù giá đã giảm, nhưng sức cầu trên thị trường vẫn chưa có gì để gọi là khả quan.

Giá nhà đất giảm chưa đến đáy

Mặc dù chỉ trong vòng chưa đến 5 tháng giá nhà đất đã mất 50 - 60% giá trị, thế nhưng các chuyên gia vẫn mạnh dạn dự báo giá nhà đất sẽ tiếp tục giảm. Ông Võ Đình Quốc - Tổng giám đốc An Bình Land sử dụng hình ảnh ly bia để mô tả thị trường BĐS.

Theo ông Quốc, thị trường BĐS cũng giống như một ly bia, nếu rót nhanh sẽ nhiều bọt, ít bia, rót chậm thì nhiều bia ít bọt. Những tháng cuối năm 2007 và đầu 2008, dòng vốn đổ vào thị trường BĐS quá mạnh đã tạo ra cơn sốt nhà đất. Tình trạng của thị trường lúc đó cũng giống như việc rót bia vào ly quá nhanh, kết quả là ly bia có nhiều bọt. Khi không tiếp tục rót bia, phần bọt sẽ dần tan biến. Điều này cũng giống như thị trường BĐS khi nguồn vốn bị cắt đứt, giá nhà đất bắt buộc phải giảm.

Cũng theo ông Quốc, giá nhà đất sẽ giảm hết phần giá ảo chứ không thể giảm phần giá thực, cũng giống như ly bia chỉ mất bọt chứ không thể mất bia. Vấn đề đặt ra là phần bọt trong ly bia BĐS chiếm bao nhiêu phần trăm.

Theo một số chuyên gia khác, phải lấy mốc giá nhà đất tháng 10-2006 (thời điểm thị trường BĐS chưa chịu tác động của việc tăng giá do lợi nhuận từ TTCK đổ sang) để tính toán thì mới thấy được phần bọt của ly bia BĐS.

Đơn cử, dự án Tân An Huy (Khu đô thị mới Nam Sài Gòn) lúc đó giá chỉ từ 8 đến 12 triệu đồng/m2; dự án Him Lam cũng chỉ từ 12 - 18 triệu đồng/m2. Chỉ 14 tháng sau (tháng 2-2008), giá đất của dự án Tân An Huy vọt lên 60 triệu đồng/m2; dự án Him Lam 70 - 90 triệu đồng/m2. Như vậy, chỉ trong vòng 14 tháng giá đất đã tăng 500%. Theo các chuyên gia, đây là mức tăng giá không tưởng đối với bất kỳ thị trường BĐS nào.

Theo kinh nghiệm phát triển của một số quốc gia trong khu vực Đông Nam Á và một số quốc gia có thị trường phát triển mạnh trong thời gian qua, thì mức tăng giá nhà đất cao nhất chỉ 30%/năm; để giá nhà đất tăng 100% phải mất 5 năm.

Trở lại với giá nhà đất của TP.HCM, mặc dù đã giảm 50 - 60% thế nhưng so với cách đây 18 tháng (10-2006) thì giá nhà đất hiện tại vẫn còn cao gấp 2,5 đến 3 lần. Từ những luận cứ này, các chuyên gia cho rằng giá nhà đất vẫn sẽ tiếp tục giảm thêm từ 10 đến 20% thì mới bắt đầu chạm đến ngưỡng giá trị thực.

Khó khăn đủ đường

iến hành dự án thì không có vốn, vay được vốn thì lãi suất quá cao, chậm trễ thi công thì bị thu hồi đất... nhiều doanh nghiệp bất động sản (BĐS) đang rơi vào thế "tiến thoái lưỡng nan".



Giám đốc một công ty đang có dự án xây trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng tại TP.HCM cho biết, hồ sơ vay vốn ngân hàng của công ty này đã nộp cho ngân hàng xét duyệt từ lâu và khả năng được vay vốn là khá lớn. Tuy nhiên, với lãi suất 21%/năm hiện nay và số tiền cần vay lên tới gần 300 tỉ đồng, chỉ tính trả lãi, mỗi tháng công ty đã mất vài tỉ. "Dự án chưa có nguồn thu gì mà mỗi tháng phải trả lãi 5 - 7 tỉ đồng, sức đâu mà chịu nổi", vị giám đốc này than.



Thiếu vốn, không chịu nổi lãi suất ngân hàng nhưng công ty này cũng không thể dừng dự án bởi sẽ phải đối mặt với nguy cơ bị thu hồi đất. Nếu dự án chưa khởi động thì thu hồi cũng được, nhưng dự án của công ty đã đi được 1/3 quãng đường với số tiền bỏ ra tới hàng trăm tỉ đồng. Đó chính là cái khó của chủ đầu tư, và công ty vẫn đang loay hoay chưa biết giải quyết như thế nào.



Cũng rơi vào tình trạng khó khăn như trên, một chủ đầu tư khác đã huy động vốn từ khách hàng với ưu đãi về giá cả và quyền lợi thuê văn phòng sau khi dự án hoàn thành. Tuy nhiên, cách này chỉ áp dụng được với một bộ phận rất nhỏ những khách hàng là bạn bè, doanh nhân quen biết, và bài toán về vốn vẫn chưa có lời giải. Một chủ đầu tư cao ốc chung cư tại Q.8 (TP.HCM) cho biết, công ty này đã chấp nhận gánh nặng lãi suất ngân hàng để đẩy dự án đi đúng tiến độ với hy vọng, cuối năm nay thị trường căn hộ sẽ tan băng và có thể thu hồi vốn sớm. Theo kế hoạch, cao ốc 15 tầng của công ty này sẽ hoàn thành vào cuối năm 2009. "Theo đúng tiến độ, cuối năm nay dự án sẽ lên được tầng thứ 4. Lúc đó nếu thị trường BĐS khởi sắc trở lại, chúng tôi bán được hàng thì 11 tầng tiếp theo sẽ không phải chịu gánh nặng lãi suất. Hiện nay chúng tôi đang vay cầm chừng, làm đến đâu, vay đến đó để giảm bớt gánh nặng lãi suất" - giám đốc công ty này cho biết. Theo một chuyên gia trong lĩnh vực BĐS nhận xét, hàng loạt công ty trong lĩnh vực BĐS đang rất khó khăn về vốn và nhiều công ty đứng trước nguy cơ phá sản vì bế tắc phương án giải quyết.



Thị trường BĐS vẫn tiếp tục chiều hướng đi xuống, khó khăn nối tiếp khó khăn và các doanh nghiệp BĐS đang nỗ lực tìm mọi con đường để có thể tồn tại qua thời kỳ này. Không ít công ty vẫn cố gắng bám víu dự án, bởi dự án còn thì hy vọng còn, dự án mất thì có thể số tiền thực sự phải mất còn cao hơn.

Giá bất động sản còn tiếp tục giảm sâu

Căn hộ Phú Lợi 1 của Sacomreal chào bán giá thấp, chỉ 12,6 triệu đồng/m2
Mặc dù giá nhà đất trên thị trường bất động sản TP.HCM đã giảm bình quân 50 - 60%, thế nhưng các chuyên gia dự báo giá đất vẫn còn tiếp tục giảm sâu. Vì sao?

Giảm nhẹ nhất 50%

Nhận định về giá nhà đất trên thị trường BĐS, giám đốc kinh doanh của một công ty môi giới mua bán nhà đất thuộc vào loại lớn nhất của TP.HCM cho rằng: "Mức giảm nhẹ nhất là 50%. Bây giờ giảm giá 50% mà bán được cũng đã đáng mừng".

Trong 1 tháng qua, mặt dù có thông tin hỗ trợ được đánh giá là khá nặng ký, đó là chính sách cho người nước ngoài mua căn hộ chung cư có thời hạn được thông qua, thế nhưng thị trường căn hộ vẫn không khởi sắc lên được. Thị trường căn hộ đã xuất hiện rất nhiều hàng hóa chào bán với giá "mềm" không tưởng so với thời điểm đầu năm 2008: dưới 15 triệu đồng/m2.

Chẳng hạn như căn hộ chung cư Phú Mỹ Thuận, huyện Nhà Bè giá chỉ từ 7,8 đến 13 triệu đồng/m2. Căn hộ chung cư Nam Khánh (quận 8) giá cũng đã tụt xuống dưới 14 triệu đồng/m2.

Đối với các chung cư trước đây được đánh giá là cao cấp như Quốc Cường Gia Lai nay cũng chỉ còn xấp xỉ 15 triệu đồng/m2. Căn hộ chung cư Saigon Pearl đã rớt xuống còn 2.500 - 2.800 USD/m2... Không có bất cứ thông tin hỗ trợ nào, thị trường đất dự án vẫn tiếp tục chiều hướng giảm từ từ.

Đất dự án khu vực Khu ĐTM Nam Sài Gòn và lân cận như Bình Chánh, Nhà Bè hầu hết đã quay trở lại giá của thời điểm tháng 10-2007 (trước cơn sốt đất). Dự án đắc địa nhất của khu Nam Sài Gòn là Him Lam - Kênh Tẻ (quận 7), giá nền đất thấp nhất chỉ còn 25 triệu đồng/m2.

Một số nền tọa lạc mặt tiền các trục đường 35m trước đây giá 80 - 90 triệu đồng/m2 nay cũng chỉ còn xấp xỉ ngưỡng 40 triệu đồng/m2. Dự án Tân An Huy, thời điểm cực sốt đã từng được giao dịch quanh ngưỡng 60 triệu đồng/m2 thì nay chỉ còn từ 21 - 25 triệu đồng/m2.

Các dự án hạng trung trên địa bàn huyện Nhà Bè như Làng Đại Học, Thái Sơn 1, Thái Sơn 2, Sadeco, Lập Phúc... giá cao nhất hầu hết đã rớt xuống dưới mức 15 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá thấp nhất đã chạm ngưỡng 9 triệu đồng/m2. Mặc dù giá đã giảm, nhưng sức cầu trên thị trường vẫn chưa có gì để gọi là khả quan.

Giá nhà đất giảm chưa đến đáy

Mặc dù chỉ trong vòng chưa đến 5 tháng giá nhà đất đã mất 50 - 60% giá trị, thế nhưng các chuyên gia vẫn mạnh dạn dự báo giá nhà đất sẽ tiếp tục giảm. Ông Võ Đình Quốc - Tổng giám đốc An Bình Land sử dụng hình ảnh ly bia để mô tả thị trường BĐS.

Theo ông Quốc, thị trường BĐS cũng giống như một ly bia, nếu rót nhanh sẽ nhiều bọt, ít bia, rót chậm thì nhiều bia ít bọt. Những tháng cuối năm 2007 và đầu 2008, dòng vốn đổ vào thị trường BĐS quá mạnh đã tạo ra cơn sốt nhà đất. Tình trạng của thị trường lúc đó cũng giống như việc rót bia vào ly quá nhanh, kết quả là ly bia có nhiều bọt. Khi không tiếp tục rót bia, phần bọt sẽ dần tan biến. Điều này cũng giống như thị trường BĐS khi nguồn vốn bị cắt đứt, giá nhà đất bắt buộc phải giảm.

Cũng theo ông Quốc, giá nhà đất sẽ giảm hết phần giá ảo chứ không thể giảm phần giá thực, cũng giống như ly bia chỉ mất bọt chứ không thể mất bia. Vấn đề đặt ra là phần bọt trong ly bia BĐS chiếm bao nhiêu phần trăm.

Theo một số chuyên gia khác, phải lấy mốc giá nhà đất tháng 10-2006 (thời điểm thị trường BĐS chưa chịu tác động của việc tăng giá do lợi nhuận từ TTCK đổ sang) để tính toán thì mới thấy được phần bọt của ly bia BĐS.

Đơn cử, dự án Tân An Huy (Khu đô thị mới Nam Sài Gòn) lúc đó giá chỉ từ 8 đến 12 triệu đồng/m2; dự án Him Lam cũng chỉ từ 12 - 18 triệu đồng/m2. Chỉ 14 tháng sau (tháng 2-2008), giá đất của dự án Tân An Huy vọt lên 60 triệu đồng/m2; dự án Him Lam 70 - 90 triệu đồng/m2. Như vậy, chỉ trong vòng 14 tháng giá đất đã tăng 500%. Theo các chuyên gia, đây là mức tăng giá không tưởng đối với bất kỳ thị trường BĐS nào.

Theo kinh nghiệm phát triển của một số quốc gia trong khu vực Đông Nam Á và một số quốc gia có thị trường phát triển mạnh trong thời gian qua, thì mức tăng giá nhà đất cao nhất chỉ 30%/năm; để giá nhà đất tăng 100% phải mất 5 năm.

Trở lại với giá nhà đất của TP.HCM, mặc dù đã giảm 50 - 60% thế nhưng so với cách đây 18 tháng (10-2006) thì giá nhà đất hiện tại vẫn còn cao gấp 2,5 đến 3 lần. Từ những luận cứ này, các chuyên gia cho rằng giá nhà đất vẫn sẽ tiếp tục giảm thêm từ 10 đến 20% thì mới bắt đầu chạm đến ngưỡng giá trị thực.

Theo ĐẶNG NGỌC - Lao Động

Được tuido sửa chữa / chuyển vào 17:33 ngày 27/06/2008