BĐS ngấm đòn

Ai mua nhà trên giấy có thể sẽ mất trắng .Đặc biệt ai mua lại hợp đồng phải trả chênh lệch coi như chết nặng .



Hôm ra tết ,tôi có đến mua 1 căn hộ của một người qua ct môi gới .Căn hộ này có giá gốc 6,8 triệu / 1m2 ,giá bán tt là 15,5 triệu / 1m2 .Sau khi đặt cọc và hện 1 tuần sau đến ct xd chủ đầu tư để ký sang tên chính chủ .
Nhưng sau 10 ngày bên môi giới vẫn ko làm dc giấy tờ .Khi về đi xem lại địa hình thì toà nhà này mới chỉ đóng cọc móng ,và hợp đồng xd đã quá hạn 1 năm ,tôi tá hoả quay lại ct môi giới .Bên môi giới muấn lấy tiền ngay ,tôi đã ra điều kiện : Nếu sau 15 tháng ,hoặc sau 2 năm ct xd ko trả dc nhà thì người bán phải hoàn lại tiền vênh + lãi ngân hàng .Bên bán đã nổi cáu ,song cuối cùng phải chấp nhận trả lại tôi tiền cọc .Hú vía .
Chính nhờ mảnh giấy viết tay hoàn trả lại tiền khi không nhận dc nhà theo dự kiến đã giúp tôi thoát được một vụ đầu tư nhà đất trước đây .
Bác nào mua lại nhà trên giấy nên có giao kèo với người bán để tránh mất tiền .

Được ckvn2008 sửa chữa / chuyển vào 19:24 ngày 19/03/2008

GIẢM ĐÊ, GIẢM ĐÊ ĐỂ TÔI CÒN CỐ MUA ĐƯỢC CÁI NHÀ RA Ở RIÊNG CÁI

Khác hẳn không khí mua bán hồi cuối năm 2007, cả người mua lẫn người bán đều ?ocuống cuồng? giao dịch, thị trường bất động sản (BĐS) 2 tháng qua ở TPHCM gần như ?ođứng gió?.

Đìu hiu và đứng gió

Giá đất và căn hộ cao cấp những ngày cuối năm 2007 lên nhanh như ?odiều gặp gió?, chỉ một ngày có thể tăng vài triệu/1m2. Những nhà kinh doanh BĐS thì ?ophất nhanh? vì mua bán sang tay ngay cũng lãi vài chục đến vài trăm triệu. Chỉ có người với nhu cầu mua nhà thực thì như đứng giữa cơn bão vì giá tăng chóng mặt.

Thế nhưng, gần 2 tháng nay, giao dịch tại hầu hết các công ty địa ốc đều chững lại, đìu hiu như chợ chiều, người bán đã ít, người mua càng vắng bóng. Một nhân viên tại văn phòng môi giới nhà đất trên đường Trần Não (quận 2) than: ?oCó khi cả tuần chẳng thấy ai đến hỏi han dù đất quận 2 đang có lợi thế là cầu Thủ Thiêm đã thông xe?.

Đất nền, căn hộ cao cấp tại hầu hết các điểm ?osốt? trong năm như: quận 2, quận 7, Nhà Bè, The Vista, Sky Garden? đều đang giảm giá từ 5 - 10 triệu/1m2 (giảm gần 20% giá trị nền đất). Tuy giảm không nhanh nhưng đáng kể.

Do đất có xu hướng giảm nên hầu hết người có nhu cầu mua nhà, đất đều mang tâm trạng chờ giá giảm hơn nữa. Các nhà đầu cơ thì giữ hàng lại vì tung hàng lúc này hoàn toàn bất lợi. Chỉ có những nhà đầu cơ vay mượn ngân hàng nhiều, kẹt tiền quá mới phải méo mặt bán đổ bán tháo trả nợ. Chợ BĐS càng đìu hiu.

Giá giảm, mua bán nhỏ tăng

Theo ý kiến của nhiều chuyên gia địa ốc, giá đất có khả năng sẽ còn giảm nữa. Do các chính sách ?osiết? địa ốc của Nhà nước như tăng lãi suất ngân hàng, đánh thuế lũy tiến? nên các nhà đầu cơ cần tiền trả nợ vay phải bán đổ bán tháo...

Lượng nhà đất ký gửi tại các công ty môi giới ngày càng tăng cao trong khi người mua không nhiều, giao dịch gần như đứng hẳn thì xu thế buộc các chủ đất giảm hạ giá mới mong bán được hàng.

Cũng có người cho là nhà đất đang trở về giá trị thực của nó. Do năm qua không khí thị trường BĐS quá xáo trộn, lãi lớn quá nên nhà nhà đua nhau lao vào mua bán sang tay kiếm lời, các cò đua nhau ?othét? giá còn người mua hầu hết là dân đầu cơ mua xong có lời là sang tay ngay.

Chuyền từ tay người này sang người khác nên giá một căn hộ, một nền đất ngày càng lên cao. Các nền đất, căn hộ khác thì nhìn nhau mà định giá cho mình nên giá tăng đồng loạt. Do vậy, nó đã đi quá xa so với giá trị thực của mình chỉ sau vài tháng mua đi bán lại.

Nay với chính sách ?osiết? của Nhà nước khiến các nhà đầu cơ chờn tay nên thị trường lắng dịu, không còn cái không khí sôi động điên rồ đến khó hiểu nên giá giảm là điều có thể tiên đoán được.

Trái với không khí đìu hiu của các khu vực ?osốt? trước đây, khu vực ít nóng hơn là các khu dân cư trong hẻm hóc ở ngoại thành và vùng ven lại có vẻ sôi động. Với giá cả vừa phải từ 300 triệu đến 1 tỷ cho một căn nhà cấp 4, nhà tạm dễ sửa chữa hoặc xây mới.

Có việc này là do trước đây các cò ít để ý đến khu vực này, vì ?ođầu cơ? lãi ít. Do đó, giá vẫn còn ở mức chấp nhận được, nó lại phù hợp với túi tiền của người có nhu cầu nhà ở.



Được hama83 sửa chữa / chuyển vào 10:59 ngày 20/03/2008

Được hama83 sửa chữa / chuyển vào 13:47 ngày 20/03/2008

Tụi kiều thằng nào điên mới mua nhà đất ở VN khi mà giá nhà đất ở Mẽo rẻ hơn ở VN

Đầu tư bất động sản thời giảm giá
23:29:00, 19/03/2008
Coi đất dự án tại khu dân cư Bình Trưng Đông, Q.2, TP.HCM - Ảnh: D.Đ.M

* Người nước ngoài sẽ chỉ được mua nhà chung cư

Thị trường bất động sản đang chững lại, giá nền đất ở nhiều dự án tại TP.HCM đã giảm khá mạnh. Trong khi nhiều nhà đầu tư (NĐT) đang lo lắng bán ra thì cũng không ít người xem đây là cơ hội để "gom hàng" với giá rẻ.

Cơ hội đầu tư mạo hiểm

Đánh thuế lũy tiến, siết chặt cho vay bất động sản (BĐS), dự án căn hộ thì phải làm móng xong mới được bán, các ngân hàng tăng lãi suất cho vay, hạn chế cho vay mới mua nhà đất... Những động thái "ghìm cương" thị trường BĐS của Chính phủ đã phát huy tác dụng. Giá hầu hết các dự án đất và hàng loạt chung cư tại TP.HCM đã chững lại và giảm giá trên diện rộng. Nhiều NĐT "ôm hàng" trước Tết chấp nhận giảm lợi nhuận, thậm chí "ra hàng" với giá gốc để thu hồi vốn trả nợ ngân hàng, vì lo sợ thị trường BĐS đóng băng. Thế nhưng với không ít người, đây lại chính là cơ hội để mua vào.

Một NĐT ở Q.1, TP.HCM cho biết, anh mới mua vào một nền nhà phố và một nền biệt thự tại dự án Khu nhà ở Bình Chiểu (Q.Thủ Đức) của Công ty phát triển nhà Thủ Đức với giá lần lượt là 8,5 triệu đồng/m2 và 9,5 triệu đồng/m2. "Đó là giá rất tốt do trước Tết, giá đất nền tại dự án này được giao dịch khoảng 15 triệu đồng/m2", anh này cho biết. "Cũng như chứng khoán hay các ngành kinh doanh khác, muốn có lời phải tìm cơ hội mua vào khi giá thấp. Khi nào thị trường bình phục trở lại tôi sẽ bán ra. Nếu không có cơn chững lại lúc này, làm sao mua được đất dự án cách trung tâm có 10 km với giá tốt như vậy" - NĐT này tự tin nói. Một NĐT mới tham gia thị trường BĐS cũng cho rằng, việc thị trường bất động sản hạ nhiệt và giảm giá là cơ hội cho những người mới như anh bởi "trước đây vài tháng, giá nhà, đất đều quá cao, vốn đầu tư bỏ vào rất lớn trong khi nguy cơ rủi ro rất cao. Nay thị trường đã hạ nhiệt nên tôi tranh thủ mua vào". Anh cho biết, đã mua vào 2 nền nhà phố tại dự án Bắc Rạch Chiếc với giá 12 triệu đồng/m2, giá trước Tết khoảng 16-20 triệu đồng/m2 tùy vị trí.

"Lướt sóng" căn hộ

Anh Minh vừa mua vào căn hộ tại cao ốc Screc (đường Trương Định nối dài) với giá 28 triệu đồng/m2 cho biết, trước Tết anh đã bán căn hộ tại cao ốc này với giá 30 triệu đồng/m2. Sau Tết, khi nhiều NĐT lo sợ bán ra thì anh quyết định mua vào. "Chỉ trong vòng 1 tháng mình lãi 2 triệu đồng/m2 thì tội gì không mua. Trong khi chờ thị trường phục hồi, tôi vẫn cho thuê với giá 700 USD/tháng, mất đi đâu mà thiệt" - anh Minh nói.

Theo một chuyên gia BĐS, "lướt sóng" căn hộ thời điểm này là khá mạo hiểm bởi cuối năm 2008, đầu năm 2009 sẽ có rất nhiều dự án chung cư, cao ốc được khởi công và hoàn thành. Nguồn cầu tăng sẽ khiến thị trường giảm nhiệt và giá căn hộ sẽ không thể nóng được như trước đây. Tuy nhiên, theo một NĐT có thâm niên tại TP.HCM, nếu "lướt sóng" căn hộ tại các cao ốc trong vòng bán kính 5 km đổ lại tính từ khu vực trung tâm thì "vẫn OK". NĐT này phân tích, đất cho cao ốc, chung cư ở trung tâm đã hết. Vì vậy giá căn hộ ở khu vực này sẽ luôn nóng. Còn nếu chấp nhận xa trung tâm thì phải đầu tư đất dự án. Bởi tâm lý nhiều người, chấp nhận mua căn hộ vì ở gần. Nếu đi xa thì phải mua nhà phố, biệt thự... Với quan điểm này, anh Minh đã lần lượt mua vào 2 căn hộ với giá dù đã giảm nhưng vẫn còn cao tại các dự án cao ốc trong vùng gần trung tâm.

Cũng tham gia "lướt sóng" căn hộ tại thời điểm này, chị Nga, một NĐT tại TP.HCM phân tích, nhiều người cho rằng giá căn hộ tại TP.HCM đang ở mức cao nhưng do tình hình giá nguyên vật liệu trong ngành xây dựng đã tăng gấp đôi, gấp 3 so với cuối năm 2007 nên những dự án cao ốc, chung cư khởi công tại thời điểm này trở về sau giá sẽ bị đội lên rất cao. Vì vậy, "lướt sóng" căn hộ vẫn có cửa cho những NĐT ngắn hạn. Đặc biệt ở thời điểm này, khi những người yếu bóng vía, chịu áp lực nợ vay ngân hàng đang bán ra với giá rẻ, thì đây lại là cơ hội cho những NĐT mạnh vốn, bản lĩnh.

Khốn đốn vì giá vật liệu xây dựng tăng cao
21:43:31, 19/03/2008
Thép - một trong những loại VLXD tăng giá mạnh nhất hiện nay - Ảnh: D.Đ.M
Quý 1/2008, giá nhiều loại vật liệu xây dựng (VLXD) tăng đến 30 - 40% so với hồi cuối năm 2007 khiến cho nhiều nhà thầu "sống dở chết dở".

Đau đầu vì phải đàm phán lại

Ông Hồ Lập Phúc - Chủ tịch Hội đồng quản trị Tổng công ty Xây dựng Sài Gòn (SGC) - cho biết: "Từ đầu tháng 2 đến nay, Hội đồng quản trị và Ban giám đốc SGC rất đau đầu vì giá VLXD ngày càng tăng. Chúng tôi phải cùng với các chủ đầu tư công trình liên tục đàm phán tìm cách tháo gỡ để công trình được tiếp tục thi công đúng tiến độ. Hầu hết các công trình lớn đều được cả hai bên thống nhất theo hướng chủ đầu tư phải bù thêm kinh phí, nhà thầu phải chịu giảm lợi nhuận để chia sẻ trong tình cảnh khốn khó hiện nay. Tuy nhiên, tốc độ thi công đều chậm lại". Ông Hồ Lập Phúc cũng cho biết, trong năm 2007, tổng giá trị nhận thầu của SGC vào khoảng 2.000 tỉ đồng, trong đó đơn vị nhận thầu lớn nhất và cũng là thành viên của SGC là Công ty COFICO đạt giá trị nhận thầu lên đến 1.000 tỉ đồng. Tất cả hiện đều lâm vào tình thế rất khó khăn.

Nhìn vào bình diện chung, ông Phúc lo ngại: "Có nhiều chủ đầu tư các dự án nhà ở đã bán căn hộ hoặc nhà phố từ trước khi giá VLXD tăng, hợp đồng đã ký với khách hàng rất rõ ràng. Bây giờ giá VLXD leo thang nên phải chịu lỗ, kéo theo việc nợ nhà thầu xây dựng không biết lúc nào thanh toán được. Cũng có trường hợp hiện đang xây dựng, mặc dù chưa bán nhưng tình hình thị trường bất động sản đang biến động, không biết có bán được nhà để trả nợ cho nhà thầu được hay không, vậy là xảy ra hiện tượng nợ dây chuyền: chủ đầu tư nợ nhà thầu, nhà thầu lại nợ các đơn vị cung ứng VLXD...". Ông Phúc than: "So với quý 4/2007, mức giá VLXD ở quý 1/2008 tăng từ 30 - 40%. Chưa có thời kỳ nào giá VLXD tăng khủng khiếp như vậy. Mọi tính toán hầu như bị đảo lộn tất cả".

"Điều vô cùng gay go với nền kinh tế là thị trường xây dựng gần như đang chững lại, kéo theo rất nhiều hệ lụy khác. Nhà máy sản xuất xe ô tô mà không xây dựng được thì làm gì có ô tô xuất xưởng, bệnh viện không xây dựng được thì lấy cơ sở đâu để chữa bệnh cho nhân dân, nhà máy nước bị ngưng lại không được triển khai xây dựng thì lấy nước đâu để sinh hoạt... Ngoài ra, chỉ tính riêng tại TP.HCM có khoảng 7.000 doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực xây dựng, có hàng trăm nghìn công nhân làm nghề xây dựng. Bây giờ bị mất công ăn việc làm thì họ sống bằng gì? Tất cả những điều này đang là vấn nạn rất lớn đối với kinh tế - xã hội của đất nước".

Ông Dương Công Khanh, Chủ tịch Hội Doanh nghiệp xây dựng TP.HCM
Tình hình lại càng khó khăn hơn ở Công ty cổ phần nước và Môi trường (WACO). Ông Phạm Trà - Tổng giám đốc công ty này cho biết: "Hiện tại chúng tôi nhận làm tổng thầu một số công trình lớn như Nhà máy nước Kênh Đông tại huyện Củ Chi (TP.HCM) với giá trị nhận thầu trên 1.000 tỉ đồng để xây dựng nhà máy có công suất 200 ngàn m3 nước/ngày. Đang chuẩn bị thi công thì lại gặp ngay khó khăn do giá VLXD tăng, mà công trình này không thể chậm tiến độ vì sử dụng vốn vay của Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB). Hoặc công trình nâng cấp toàn diện Nhà máy nước Ninh Thuận từ 12 ngàn m3/ngày lên 52 ngàn m3/ngày với tổng vốn đầu tư hơn 15 triệu USD cũng là vốn vay của ADB, công trình nhà máy nước cung cấp cho 9 thị trấn ở Bình Định với tổng vốn gần 10 triệu USD vay của Ngân hàng Thế giới (WB). Tất cả các công trình này liên quan đến quốc kế dân sinh nhưng hiện nay nhà thầu và các đơn vị trực tiếp thi công cũng lâm vào tình thế khó khăn. Do đây là những gói thầu mang tính quốc tế nên không ai dám bỏ, mà triển khai xây dựng thì rất khó do phải tính toán vốn liếng trong cơn "bão" giá VLXD".

Đâu là lối thoát?

Ông Phạm Trà khẳng định: "Công trình chúng tôi không thể dừng lại, vì vậy trong nội dung các hợp đồng ký kết giữa các bên, chúng tôi đều yêu cầu phải được điều chỉnh giá theo từng thời điểm thích hợp khi Nhà nước ban hành các văn bản, thông tư hướng dẫn về giá VLXD áp dụng với từng loại công trình sử dụng vốn ngân sách, vốn vay quốc tế... Tôi cũng kiến nghị Nhà nước nên sớm có văn bản hướng dẫn cụ thể về vấn đề giá và nhất là không để bị động như thời gian qua". Một số nhà thầu các công trình nhà ở tư nhân như các Công ty An Lập Thành (Q.Bình Tân), Thuận Tiến (Q.Bình Thạnh)... đều khẳng định dứt khoát: "Lối thoát của chúng tôi trong bối cảnh giá VLXD như hiện nay là chỉ nhận thi công, không nhận khoán gọn các công trình. Chủ đầu tư công trình nào không tự xoay xở VLXD thì chúng tôi không nhận thi công".

Ông Hồ Lập Phúc thì vẫn kiên trì với phương châm: đàm phán, đàm phán và đàm phán. Ông cho biết: "Hầu hết chủ đầu tư các công trình lớn mà SGC nhận thầu đều nhận thức được tình hình hiện nay. Tuy nhiên, vấn đề vay vốn ngân hàng để đầu tư các công trình xây dựng ngày càng khó khăn, lãi suất vay quá cao cũng khiến cho một số chủ đầu tư lâm vào bế tắc. Vì vậy, đây là lúc cần ngồi lại với nhau và chia sẻ khó khăn. Mặt khác, chúng tôi cũng đặt ra yêu cầu với các đơn vị thành viên là phải thăm dò tiềm lực tài chính của chủ đầu tư trước khi ký hợp đồng, ví dụ như có được ngân hàng bảo lãnh hay không, soạn thảo hợp đồng thật chặt chẽ?".

Ngoài các biện pháp đàm phán, thương lượng của các công ty xây dựng, ông Dương Công Khanh, Chủ tịch Hội Doanh nghiệp xây dựng TP.HCM, cho rằng: "Đây là thời điểm vô cùng khó khăn, vì vậy bằng sức mạnh quản lý của mình, Nhà nước cần tung ra ?onhững quả đấm chiến lược" để điều chỉnh giá VLXD nhằm cứu vãn thị trường xây dựng. Đến nay, tôi thấy Nhà nước vẫn chưa có những biện pháp tác động mạnh đối với thị trường này như đã có biện pháp tác động đến thị trường bất động sản. Chẳng hạn, các tổng công ty lớn có khả năng cung ứng VLXD với số lượng lớn cho thị trường như xi -măng, sắt thép? đều nằm trong tầm quản lý của Nhà nước. Tại sao không thể có những quyết sách để giảm nhiệt thị trường, bình ổn giá VLXD?".

Giá bất động sản sẽ tiếp tục giảm sâu
12:58'''' 20/03/2008 (GMT+7)

- Giới kinh doanh bất động sản nhận định rằng giá nền đất sẽ tiếp tục giảm từ 5 đến 10%. Và phải 2 đến 3 tháng nữa thị trường bất động sản mới có thể ổn định.

Giá căn hộ đã giảm 500 ngàn đến 1 triệu đồng/m2. Ảnh: Đặng Vỹ

Giá nhà đất đã giảm đến 10%

Kể từ sau Tết, giá nền đất và chung cư đã không tiếp tục tăng như dự đoán, mà bắt đầu giảm và tiếp tục giảm sâu cho đến nay. Tại chi nhánh của Công ty VinaLand (đơn vị nhận phân phối lại các dự án ở quận 2 và quận 9) đặt trên đường Trần Não, quận 2, anh Dương Văn Lâm, Phó phòng Kinh doanh, cho biết bình quân giá nền đất các dự án khu vực xung quanh địa bàn trung tâm quận 2 đã giảm từ 5 đến 10%.

Anh Lâm cho biết, giá nền đất ở dự án An Phú An Khánh ở các lô có mặt đường 30m hiện tại chỉ còn 54 triệu đồng/m2 so với 60 triệu/m2 ở thời điểm đỉnh cao trước Tết; nền đất cạnh Trung tâm Thương mại ở thời điểm đỉnh cao là 55 triệu đồng/m2 thì này còn 48 triệu đồng/m2. Ở dự án Huy Hoàng thuộc khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi, nền đất 8mx20m trước đây có giá 60 triệu/m2, nay đã giảm còn 54-55 triệu đồng/m2.

Nói đến quận 9 là nói đến các dự án được ưa chuộng ở phường Phước Long B. Thế nhưng dự án Gia Hòa của Công ty TNHH Gia Hòa cũng giảm từ 500 ngàn đến 1 triệu đồng một mét vuông. Gia Hòa là một trong những dự án được giới đầu tư và người mua ở ưa chuộng.

Phía quận 7 và Nhà Bè tình cảnh cũng tương tự. Dự án Him Lam - Kênh Tẻ ở lô vị trí tốt từ 45-50 triệu/m2 trước đây nay chỉ còn 38 triệu đồng/m2. Việt, trưởng một điểm giao dịch của một công ty BĐS đặt tại đường Nguyễn Hữu Thọ, cho biết các căn hộ chung cư bên ngoài khu vực Phú Mỹ Hưng đã giảm từ 500 ngàn đến 1 triệu đồng/m2.

Giao dịch giảm quá nửa

Các điểm giao dịch nhà đất trên đường Hoàng Diệu quận 4, Lê Văn Lương, Trần Xuân Soạn, Nguyễn Hữu Thọ quận 7 trở nên đìu hiu vì vắng khách, giao dịch mua bán nhà, đất chựng hẳn lại.

Quận 2 là nơi nhà đất sôi động với giá nhà đất cao ngất ngưởng, nay đã tạm lắng lại và giá đã giảm 5 đến 10%. Ảnh: Đặng Vỹ

Anh Hoàng Đăng Khoa, nhân viên kinh doanh của Công ty BĐS Đất Ngọc đặt tại quận 2, cho biết, lượng giao dịch giảm thê thảm, giảm 60% đến 70% so với thời điểm cao trào và giảm 40% so với ngày thường. Trước đây mỗi ngày bình quân có 20 đến 30 khách đến giao dịch, thì nay chỉ còn không tới 10 người. Anh Lâm cũng cho biết tại VinaLand, lượng khách trực tiếp cũng như gọi điện thoại đến giao dịch giảm đi 40% so với ngày thường. Nếu trước đây bình quân giao dịch thành công 25 đến 30 vụ một tháng, thì nay chỉ còn 10-15 giao dịch thành công.

Theo ông Nguyễn Văn Đực, Giám đốc Công ty TNHH Tân - Nhà Rộng, sở dĩ có sự cách biệt về giá là do tình trạng mua nhà để đầu cơ. Những người đầu cơ vẫn thường vay vốn ngân hàng để lướt sóng, nay khi ngân hàng chấm dứt cho vay mua nhà, lập tức giới đầu cơ mất nguồn và bán ra. Vì bán ra để lánh nạn nên nhà đầu cơ phải chấp nhận bán giá thấp.

Tổng Giám đốc Công ty địa ốc Phúc Đức, ông Lâm Văn Chúc, cho rằng những chủ trương quản lý vĩ mô dù chưa được thực hiện, nhưng thị trường BĐS rất nhạy cảm nên phần nào sự việc hạn chế cho vay, thông tin về thuế lũy tiến cũng đã khiến người cầm giữ nhiều nhà đất đã lo nhả ra. Hoạt động chống lạm phát của Ngân hàng Nhà nước đã hút về một lượng tiền, bên cạnh đó nếu vay ngân hàng thì lãi suất từ 1,5 đến 1,8 hoặc có khi đến 2% khiến giới đầu cơ thấy không còn có lãi nên không cầm giữ nhà nữa.

Sẽ còn tiếp tục giảm sâu

TIN LIÊN QUAN

* Giao dịch thành công về nhà, đất giảm mạnh
* Thuế lũy tiến BĐS: Không đánh vào doanh nghiệp!

Nhận định của các công ty kinh doanh địa ốc là trong thời gian tới, giá BĐS sẽ còn tiếp tục giảm. Có nhiều lý do, trong đó một trong những lý do quan trọng là giá nền đất hiện tại vẫn còn quá cao so với giá gốc do công ty bán ra ban đầu.

Thông thường giá tăng rơi vào các dự án có giá trị cao, từ chục triệu đến vài chục triệu một mét vuông và khi giá giảm cũng rơi vào các dự án này đầu tiên, vì giá này đang bị đầu cơ. Nam, chủ một điểm giao dịch tại quận 9 cho biết, giá nền đất các dự án ở quận 2 và quận 9 gấp 10 lần giá công ty bán ra ban đầu, từ giá gốc 4 đến 6 triệu/m2, nay đã đến 40 đến 60 triệu/m2. Vì vậy theo Nam, giá có thể sẽ tiếp tục giảm.

Hiện nay tình trạng ế ẩm đã khiến cho quan hệ mua bán đã đảo ngược tình thế. Không như trước đây người mua phải cậy cục năn nỉ người bán và người bán tha hồ đòi lên, thì nay người mua đã quay lại mặc cả. Khoa cho biết, phần lớn khách đến hiện nay chủ yếu để thăm dò và trả giá, mua rất ít. Nhiều lô đất được ký gửi với giá có sẵn, nhưng sau đó chủ ký gửi đã phải giảm dần. Ông Chúc nhận định, ngoài những tác động chung của thị trường, thì điều này cũng là một yếu tố quan trọng kéo giá BĐS tiếp tục giảm xuống sâu hơn.

Nhiều người lo lắng việc giảm giá sẽ khiến cho thị trường BĐS đóng băng, nhưng theo Phó Viện trưởng Viện Khoa học nghiên cứu thị trường giá cả, ông Vũ Đình Ánh, đây là điều chỉnh cần thiết, là tín hiệu tốt cho thị trường. Theo ông Ánh, việc giá BĐS giảm giúp đưa thị trường về với giá trung thực hơn, giảm nguy cơ bong bóng vỡ. Lượng nhà bán ra nhiều hơn, giá cả phù hợp sẽ giúp việc mua bán hiệu quả hơn chứ không đóng băng như suy đoán. Người mua sẽ có những tính toán đúng hướng, không bị cuốn theo cầu ảo của thị trường. Điều này cũng sẽ giúp cho các nhà đầu tư có hướng đầu tư đúng, hiệu quả hơn. Chính điều này sẽ giúp thị trường đi vào ổn định.



Được hama83 sửa chữa / chuyển vào 21:56 ngày 20/03/2008

Kiểm kê quỹ đất - Liều thuốc để ngăn chặn tiêu cực
Kiểm kê đất để tránh tham nhũng và lãng phí. (Ảnh minh họa: Hồng Nhung)

(Dân trí) - "Đợt kiểm kê này nhằm xác định rõ diện tích đất mà các tổ chức đang quản lý, sử dụng; diện tích lấn chiếm; diện tích sử dụng sai mục đích;... Đây là cơ sở quan trọng để Nhà nước xem xét việc sẽ thu hồi hay tiếp tục giao, cho thuê đất".
>> Kiểm kê đất đai để xác định tính minh bạch trong quản lý, sử dụng

Ông Nguyễn Tiến Khang - Phó Vụ tr­ưởng Vụ Đăng ký Thống kê Đất đai (ĐKTKĐĐ), Bộ TN-MT - trao đổi với PV Dân trí trước thời điểm diễn ra đợt kiểm kê quỹ đất (từ ngày 1/4 - ngày 30/11/2008), do Bộ TN-MT chủ trì tiến hành trên phạm vi cả nước.

Theo ông, trong đợt kiểm kê này, cái khó nhất sẽ nằm ở đâu?

Có hai nội dung quan trọng nhất cần phải làm trong đợt kiểm kê này. Thứ nhất, đó là kiểm kê diện tích đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức đư­ợc Nhà n­ước giao đất, cho thuê đất theo mục đích sử dụng đất. Thứ hai là hiện trạng diện tích tính theo loại đất của các tổ chức phải đư­ợc đối chiếu giữa hồ sơ giao đất, cho thuê đất, hồ sơ địa chính, các số liệu kiểm kê đất đã có trư­ớc đây và hiện trạng sử dụng đất trên thực tế.

Tôi nghĩ rằng, cái khó nhất là phần thuyết minh tình hình tranh chấp; tình hình đất bị lấn chiếm; tình hình sử dụng đất và việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức đang quản lý, sử dụng.

Liệu có sự khác biệt nào giữa việc kiểm kê ở các thành phố lớn với các tỉnh thành khác, thưa ông?

Quá trình thực hiện kiểm kê được thực hiện như nhau ở tất cả các nơi. Nhưng có thể việc kiểm kê ở đâu đó tại các thành phố lớn sẽ gặp một số trở ngại, đó là nhiều khi các ph­ường ngại va chạm nên kiểm kê không đầy đủ hoặc cơ quan, tổ chức kê khai bao nhiêu thì xác nhận nh­ư vậy.

Tuy nhiên, điều này sẽ không ảnh h­ưởng đến kết quả kiểm kê, bởi quan điểm của Bộ trong đợt kiểm kê này là tổng kiểm tra diện tích đất mà các cơ quan, tổ chức đang quản lý, sử dụng. Các xã phường cần kiểm kê đúng diện tích đất bên ngoài.

Còn các chi tiết bên trong sẽ thông qua tổ chức để dõi soát, kiểm tra, kết hợp với quá trình quản lý của địa phương để xác định cơ quan hay tổ chức sử dụng đất đó đúng hay không đúng quy định của pháp luật đất đai. Những trường hợp sai phạm sẽ bị xử lý.

Thưa ông đợt kiểm kê này sẽ đư­ợc tiến hành như­ thế nào?




Ông Khang trao đổi với phóng viên

Dân trí về vấn đề kiểm kê đất đai.

(Ảnh: L.H)

Đợt kiểm kê quỹ đất tới sẽ đ­ược tiến hành trên phạm vi cả nư­ớc theo từng tổ chức có quản lý, sử dụng đất trong đơn vị hành chính. Trong đó, cấp xã (gồm xã, phư­ờng, thị trấn) là đơn vị cơ bản để tiến hành kiểm kê các tổ chức quản lý, sử dụng đất trên địa bàn. Cấp xã sẽ kiểm kê trong 5 tháng, bắt đầu từ 1/4 đến ngày 31/8/2008.

Sau đó, cấp huyện, cấp tỉnh chủ yếu làm công tác thống kê, tổng hợp từ cấp xã. Dự kiến, kết quả kiểm kê quỹ đất do các tổ chức đang quản lý, sử dụng trên cả nư­ớc phải xong trước ngày 20/11/2008.

Theo ông, những công việc trong đợt kiểm kê này đối với cấp xã liệu có quá sức?

Theo quy định của pháp luật hiện hành, cứ 5 năm, cấp xã lại tổng kiểm kê một lần và mỗi lần kiểm kê sẽ kéo dài trong 4 tháng. Trong khi đó, đợt kiểm kê này ở cấp xã sẽ thực hiện trong 5 tháng và được sự hỗ trợ của cơ quan tài nguyên môi trường cấp tỉnh trong việc xác định từng diện tích của các tổ chức đóng trên địa bàn.

Vì vậy, nếu cho rằng đối với cấp xã là quá nặng thì không hẳn như vậy, mà nặng ở đây phải là cơ quan tài nguyên môi trường cấp tỉnh, vì họ phải tổ chức việc thực hiện chỉ thị của Thủ tướng để sao cho trong thời gian 5 tháng có thể cung cấp đẩy đủ thông tin về hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn của tỉnh mình.

Nhưng bên cạnh đó, chúng tôi nghĩ rằng các cơ quan quản lý nên xem xét lại vấn đề luân chuyển cán bộ. Nếu là cán bộ quản lý chuyên ngành thì không nên thay đổi, nhất là đối với mảng đất đai vốn đã rất phức tạp như hiện nay.

Xin cảm ơn ông!

Đối t­ượng của đợt kiểm kê quỹ đất

- Các cơ quan, tổ chức, đơn vị: cơ quan Nhà n­ước, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, sự nghiệp công, đơn vị quân đội, *******?

- Tổ chức nư­ớc ngoài có chức năng ngoại giao: cơ quan đại diện ngoại giao, lãnh sự, cơ quan đại diện khác của n­ước ngoài có chức năng ngoại giao đư­ợc Chính phủ Việt Nam thừa nhận, cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc?

- Tổ chức nư­ớc ngoài đang đầu t­ư vào Việt Nam.



Được hama83 sửa chữa / chuyển vào 22:18 ngày 20/03/2008

Trái ngược với không khí sôi động vài tuần trước, hai ngày cuối tuần qua các văn phòng địa ốc tại TPHCM vắng ngắt, nhiều nơi hầu như không có giao dịch. Từ đầu tuần, giá đất, căn hộ ở các Q.7, 2, 9, Bình Thạnh, Nhà Bè? đã chựng lại và giảm dần từ 500.000-2.000.000đồng/m2, nhưng vẫn khó tìm người mua vì ai cũng chờ giá giảm thêm.
Các khu vực lân cận TPHCM như Mỹ Phước (Bình Dương). Nhơn Trạch (Đồng Nai), Long Hậu (Long An) và Bà Rịa - Vũng Tàu đã vắng hẳn cảnh người, xe đổ về mua đất. Giới kinh doanh, môi giới, đầu cơ BĐS tại TPHCM đã thật sự hoảng hốt khi ?ogió xoay chiều quá nhanh? mà hàng chục lời ?okêu cứu? trong buổi đối thoại với UBND TPHCM ngày 22/2 đã ?othừa nhận?.
Ngân hàng ngừng dốc vốn vào địa ốc được cho là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng trên. Tuy nhiên, một chuyên gia kinh tế lại cho rằng ?ohầu hết các lời kêu cứu chỉ đứng trên quan điểm của người kinh doanh BĐS chứ không nhìn toàn cục của nền kinh tế hiện nay. Hơn nữa, tôi khẳng định dẫn đến tình trạng này ngoài thiếu sót, chậm chạp trong điều hành thì ngân hàng và giới kinh doanh, môi giới, đầu cơ BĐS có lỗi lớn?.
Ngân hàng dễ dãi
Chỉ thị 03 siết lại cho vay cầm cố chứng khoán và cảnh báo của NHNN trước việc nhiều NH lao vào chứng khoán đã khiến hàng loạt NH đổ vốn vào bất động sản.
Theo báo cáo của NHNN, Chi nhánh TPHCM, tổng dư nợ cho vay BĐS của 57 NH tính đến cuối năm 2007 tại TPHCM đạt 34.643 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 9,74%/tổng dư nợ cho vay của toàn hệ thống.
Nhưng nguồn tin của chúng tôi cho biết con số này có thể lên đến 45.000-50.000 tỷ đồng. Đây được xem là một trong những lý do chính khiến tăng trưởng tín dụng năm 2007 đạt 38%, và không ít NH cổ phần thông báo lãi từ 500- 1.000 tỷ đồng trong năm qua.
Còn con số nợ xấu cho vay xây nhà để bán của các NH tại TPHCM trong năm qua lên đến 1,25% tổng dư nợ BĐS, cho vay BĐS ở một số NH cổ phần lên đến 40 - 50% tổng dư nợ, vốn cho vay mua BĐS trung và dài hạn đạt 25.228 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 73,83% so với tổng dư nợ cho vay BĐS trong khi vốn huy động đa số dưới 1 năm? thì lại ?ovô tình? không được nhắc đến.
Cuộc đua cho vay BĐS nóng đến nỗi nhiều dự án được NH cho vay đến 90%, thậm chí 100%, nhân viên NH đến tận nhà khách hàng làm thủ tục và giải ngân trong ngày với những thủ tục không thể sơ sài hơn!
Từ đầu năm 2006, Thống đốc NHNN đã khuyến cáo các NH phải chặt chẽ trong việc cho vay BĐS nhưng hầu hết các NH đã chạy theo lợi nhuận, doanh số và những con số đẹp mà bỏ qua khuyến cáo ấy. TS Nguyễn Quang Hưng nói thẳng:
?oNhững cơn sốt BĐS trong năm 2007 có tác động lớn của nguồn vốn giải ngân dễ dãi từ NH, nếu họ cẩn trọng và chọn lọc đối tượng cho vay hơn thì giá BĐS phần nào bị kiềm chế?.
Nhiều nhân viên của các công ty môi giới địa ốc cho biết, trong khoảng từ tháng 10/2007 đến 1/2008, khách hàng vay vốn NH đầu tư địa ốc tăng vọt vì vay vốn quá dễ, nhanh và nhiều. TS Trần Du Lịch, Viện trưởng Viện Kinh tế TPHCM bức xúc: ?oLẽ ra phải siết từ sớm hơn, giá địa ốc đã bị đẩy vô tội vạ làm biến dạng méo mó thị trường BĐS, không chỉ tác hại cho nền kinh tế, đầu tư trong và ngoài nước mà còn đẩy bất công xã hội cao hơn, nhà ở cho người nghèo ngày càng xa vời?.
Giới kinh doanh BĐS thổi bong bóng
Như đã từng phản ánh, giá địa ốc tăng vọt nửa cuối năm 2007 có ?obàn tay? của các công ty, giới kinh doanh địa ốc. Ông Vũ Minh T., Phó GĐ một công ty địa ốc cho biết:
?oAi kinh doanh cũng nhắm đến lợi nhuận nhưng đẩy giá vô tội vạ để kiếm lời lớn trong thời gian ngắn thì đó là một cách tự sát và hại lẫn nhau. Tôi đã từng lên tiếng nhiều lần với đồng nghiệp nhưng họ bỏ ngoài tai?.
Hàng loạt dự án phân lô, căn hộ chưa hề có hạ tầng, cách xa các tiện ích tối thiểu 5-7km với giá thực và lợi nhuận, chi phí chưa đầy 8 triệu đồng/m2 đã được tung ra bán với giá trên 15 triệu đồng/m2.
The Vistar với giá đợt 2 xấp xỉ 3.000 USD/m2, Phú Hoàng Anh của Hoàng Anh - Gia Lai với giá trên 1.800 USD/m2? là những dẫn chứng cụ thể. Hoàng Anh - Gia Lai vừa công bố tổng tài sản lên đến trên 25.000 tỷ đồng (khoảng 1,6 tỷ USD) mà hầu hết là do giá bán các dự án BĐS của họ tăng quá nhanh.
Đây là một ví dụ rõ rệt nhất về siêu lợi nhuận của các công ty kinh doanh BĐS. Khi khách hàng chen lấn nhau mua căn hộ, giá BĐS tăng vọt và có phần phi lý, hầu như ít thấy bóng dáng của Hiệp hội BĐS TPHCM làm ?otrọng tài? để ?ocan ngăn? các doanh nghiệp BĐS ngừng thi nhau thổi bong bóng BĐS.
Ngay cả khi quyền lợi của khách hàng bị lợi dụng như vụ Vạn Thịnh Phát ?obội tín?, Hoàng Quân ?olật kèo?, The Manor kiện ngược khách hàng, hợp đồng mua bán BĐS ở nhiều dự án thiệt hại đủ đường cho người mua? thì vai trò của tổ chức này cũng khá mờ nhạt. Chỉ đến khi thị trường BĐS có nguy cơ đóng băng và giới kinh doanh BĐS bị đòn ?ogậy ông đập lưng ông? thì họ lại kêu cứu!?
Tiến sĩ Trần Đình Thiên, Viện phó Viện Kinh tế Việt Nam cho rằng: ?oCác doanh nghiệp bất động sản có thể phải chịu thiệt để ưu tiên cho nhiệm vụ kiềm chế lạm phát. Lạm phát cao trong hai tháng đang làm đời sống đại bộ phận người dân trở nên khó khăn.
Chúng ta phải ưu tiên cho việc chống lạm phát và không nên vì tiếng kêu của một vài đại gia bất động sản mà thay đổi để giá bất động sản quá cao, gây khó khăn cho đời sống người dân?.
Có thể chính sách siết vốn đổ vào BĐS còn tranh cãi như các dự án nhà cho người nghèo sẽ tìm vốn ở đâu nhưng chúng tôi cho rằng ý kiến của TS Thiên khá xác đáng. Năm 2007 là một năm mà NH và giới kinh doanh BĐS quá thành công và thu lợi nhuận khổng lồ từ địa ốc.
Đổi lại hàng triệu dân nghèo đang bức xúc vì chỗ ở cho họ ngày càng là mơ ước xa vời và chính họ mới là người cần cứu chứ không phải là các đại gia BĐS. Đó mới là đạo lý và phát triển bền vững của bất kỳ xã hội nào.

"Bong bóng" mới trong thị trường BĐS?

TP - Hàng loạt khu chung cư cũ (CCC) tại trung tâm TPHCM đang tăng giá chóng mặt sau sự kiện Công ty Phú Hưng Gia chấp nhận mua lại những căn hộ cũ nát tại khu chung cư số 53 - 55 Bà Huyện Thanh Quan (Q.3- TPHCM) với giá từ 4-12 tỷ đồng/căn.

Khu chung cư EDEN ở Trung tâm TPHCM dân đòi giá hàng trăm triệu đồng/m2. Ảnh: Hà Phan

Chủ nhân các căn hộ cũ thì mừng ra mặt trong khi các chủ đầu tư còn trong quá trình thương lượng bồi thường CCC để đập bỏ lấy đất xây cao ốc lại lo sốt vó...

Chiều 20/3, Chủ tịch HĐQT một Cty sắp kết thúc thương lượng với giá 150 triệu đồng/m2 ở một CCC ngay trung tâm TP HCM nói với chúng tôi: ?oMấy hôm nay, dân họ không chịu giá này nữa vì so sánh với vị trí chung cư 53-55 Bà Huyện Thanh Quan thì đây đắc địa hơn nhiều mà giá bồi thường chỉ cao hơn chút ít?.

Ông này than thở rằng Phú Hưng Gia đã ?ophá giá? và những doanh nghiệp đang thương thảo với dân sẽ rất khó khăn. Ông Võ Phúc Long, GĐ Cty địa ốc Đại Phúc nhận định:

?oĐành rằng thuận mua vừa bán nhưng Phú Hưng Gia đồng ý đền bù cho người dân giá cao gấp đôi những căn hộ cao cấp nhất ngay tại Q.1, Q.3 mà giá chưa đến 100 triệu đồng/m2 thì không hiểu họ kiếm lời bằng cách nào và các chủ đầu tư khác sẽ xoay xở ra sao với những dự án sắp đền bù giải tỏa? ?.

Đại diện chủ đầu tư một dự án gần Nhà hát lớn TP (Q.1) cho biết ngay sau khi tin Phú Hưng Giá đền 12 tỷ cho một căn hộ lan ra thì nhiều hộ dân đã đòi nâng từ giá trung bình 195 triệu/m2 lên 250 triệu/m2! Với mức giá này, chủ đầu tư dự án trên khẳng định ?ochỉ có xây lậu thêm mấy tầng nữa mới may ra có lãi vì có căn hộ hơn 100m2 đòi đền bù gần 30 tỷ!?.

Nửa năm trở lại đây, càng sợ giá cao, chủ đầu tư càng chấp nhận đền bù nhanh gọn theo giá cao như Phú Hưng Gia và ?ođất vàng? có vị trí đắc địa ngày càng hiếm nên giá đền bù cứ thi nhau đội lên.

GĐ một Cty địa ốc tính: ?oĐền bù với giá trên 100 triệu/m2 thì chủ đầu tư phải xây cao gấp 3 lần hiện hữu và giá thuê trên 100 USD/m2 hoặc bán hơn 10.000 USD/m2 thì mới mong có lợi nhuận?. Tuy nhiên ông này cũng e ngại phong trào đua nhau xây cao ốc, căn hộ sẽ tăng, nguồn cung mạnh sau năm 2010 và giá có thể giảm.

Không chỉ gây khó cho các khu cao ốc cao cấp mà ngay cả chủ trương cải tạo các khu CCC của TPHCM theo nghị quyết 34/CP cũng đang gặp trở ngại. Chung cư 727 Trần Hưng Đạo (P.1 Q.5) đang chờ ? sập nhưng 1 năm qua chỉ đạo di dời khẩn của UBND TP HCM chưa thực hiện được vì dân chưa chịu giá và phương án đền bù.

Do nơi đây dự định đập đi xây cao ốc 20 tầng nên dân muốn TP đấu thầu để chủ đầu tư trúng thầu đền cao hơn giá xấp xỉ 10 triệu/m2 và bố trí tái định cư chỗ khác mà Q.5 đưa ra.

Giá căn hộ cũ tại chung cư này cũng đã tăng chóng mặt từ 100-150 triệu giữa năm 2007 lên trên 500 triệu/căn hiện nay, dù chỉ mua bán giấy tay. Theo Sở Xây dựng TP HCM, thành phố có 152 chung cư, nhà tập thể xây dựng trước năm 1975 đến nay đã xuống cấp.

Trong đó 67 CCC xuống cấp nặng với khoảng 8.000 hộ dân sinh sống cần phải giải tỏa, xây dựng lại gấp nhưng cho đến nay vẫn chưa có CCC nào di dời, giải tỏa xong.

Vướng mắc lớn nhất là TP không có kinh phí để xây mới rồi bố trí tại định cư tại chỗ, còn giao hay đấu thầu thì chủ đầu tư lại đụng đền bù giải tỏa với giá ngày càng cao ngất ngưởng.

Ông Nguyễn Văn Hiệp, Phó GĐ Sở Xây dựng TPHCM cho hay ở rất nhiều CCC người dân đã có chủ quyền nên dân không chịu phương án, giá đền bù thì cũng khó ?omời? họ ra khỏi nhà, còn doanh nghiệp đứng ra chắc chắn sẽ phải ?othuận mua vừa bán?.

TS Trần Du Lịch, Viện trưởng Viện Kinh tế TP HCM nói: ?oDoanh nghiệp đền bù cao người dân được lợi nhưng cao hơn cả những căn hộ cao cấp nhất thì cần xem lại. Họ tạo ra một mặt bằng giá mới gây khó khăn cho các dự án khác. Tôi cho rằng các Cty địa ốc nên tính toán kỹ vì lợi ích chung của xã hội?.

Ông Đoàn Phúc, một chuyên gia trong ngành địa ốc đề nghị Nhà nước cần can thiệp khi các dự án có giá bán hay đền bù cao bất thường vì như cơn sốt địa ốc vừa qua, các doanh nghiệp thi nhau đẩy giá sẽ tạo ra ?obong bóng?.

Ông Phúc khẳng định với giá đền bù 100 triệu/m2 trở lên như Phú Hưng Gia đã làm thì họ đang ?ophát động một cuộc đua mới đầy rủi ro bất trắc cho thị trường bất động sản và chính họ?.





Được hama83 sửa chữa / chuyển vào 12:39 ngày 21/03/2008