BĐS ngấm đòn

bác post lại bài này giúp, em không vào được. tks!!!

Nhà đất tiếp đà giảm giá

Đầu tháng 4, thị trường nhà đất lại tiếp tục rớt giá 20-25% so với cách đây 2 tháng. Điều đáng chú ý là, hiện tượng tuột giá chỉ diễn ra ở một số khu vực từng lên cơn sốt đất năm 2007.
> Địa ốc đồng loạt tuột giá / Nhà đất TP HCM hạ nhiệt

Khảo sát của VnExpress, khu Thạnh Mỹ Lợi, quận 2, một số vị trí đang giảm giá mạnh, chỉ còn17-22 triệu đồng mỗi m2, trong khi hồi giữa tháng 3 vẫn còn ở mức 23-25 triệu đồng. Trước Tết, giá đất khu Thạnh Mỹ Lợi từng vượt trên ngưỡng 30 triệu đồng mỗi m2.

Tương tự, dự án The Vista, quận 2 từ 2.400-2.600 USD mỗi m2 đã hạ xuống còn 2.100-2.400 USD so với tháng 3. Hồi tháng 2, dự án này từng có giá 2.700-2.800 USD mỗi m2. Trước đó, trong cơn sốt đất tháng 11/2007, The Vista là một trong những dự án căn hộ cao cấp có tốc độ tăng giá chóng mặt, từ 1.500 USD mỗi m2 vọt lên thành 2.400 USD chỉ trong một ngày.

Cũng trong đà này, dự án Sai Gon Pearl, quận Bình Thạnh Công ty TNHH Vietnam Land SSG làm chủ đầu tư cũng rớt giá trên thị trường giao dịch thực tế từ 3.500-4.000 USD mỗi m2 xuống còn 3.100-3.200 USD. Thậm chí, trong dự án này, căn hộ trong tháp Ruby chỉ còn 2.800 USD mỗi m2.
Khách hàng đang khảo giá và chọn sản phẩm tại sàn địa ốc ACB chi nhánh Nguyễn Đình Chiểu, quận 1, TP HCM. Ảnh: Bảo Quân.

Hàng loạt dự án tại quận 9 như Trường Thạnh, Phước Long, cũng bị tuột giá trung bình 20%. Các huyện ngoại thành như Cần Giờ, Nhà Bè trước Tết tăng giá chóng mặt thì nay cũng theo đà giảm trung bình 15-25%.

Điều đáng chú ý là trong khi dòng sản phẩm cao cấp bị rớt giá liên tục thì nhà có giá mềm hơn, dưới 500 triệu đồng một căn lại hút hàng và tăng giá. Một nhân viên môi giới nhà đất cho hay, vì thị trường quá khan hiếm nhà cho người có thu nhập thấp nên những căn hộ có giá 300-400 triệu một căn bị thiếu hàng và tăng giá xấp xỉ 100 triệu đồng trong vòng 1 tháng.

Nhận định về tình hình giảm giá liên tục của thị trường nhà đất, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM Lê Hoàng Châu cho rằng, trong thời gian tới, nhà đất sẽ còn những đợt điều chỉnh nữa và giảm xuống ở những mức hợp lý hơn so với trước đây.

Theo ông Châu, trước đây cơn sốt đất chỉ lướt qua một số phân khúc thị trường như: văn phòng cho thuê, nhà cao cấp, đất nền một số dự án có vị trí chuẩn về hạ tầng. Chính nhưng dòng sản phẩm trải qua những cơn sốt vừa qua mới có giá ảo và phần lớn lợi nhuận rơi vào tay giới đầu cơ.

Hiện nay giá cả đã giảm xuống trung bình từ 15-20% so với trước đây với tỷ lệ nhiều, ít tùy vị trí. Đây là một tín hiệu tốt cho thị trường, bởi vì giá nhà đất đang quay trở về giá trị thật ban đầu. Do vậy, ông tin rằng, trong tương lai, những người có nhu cầu về nhà ở thực sự và có đủ khả năng chi trả sẽ tiến hành nhiều giao dịch nhà đất.

Chủ tịch Hiệp hội bất động sản phân tích phân tích thêm, không phải bất động sản nào cũng đua nhau hạ giá. Bằng chứng là cao ốc văn phòng và nhà cao cấp đã đi vào sử dụng không bị tụt giá đáng kể.
Hàng loạt dự án đang xây dựng tại khu Nam Sài Gòn, TP HCM. Ảnh: Bảo Quân.

Trong khi đó, ông Lâm Văn Chúc, Giám đốc Công ty địa ốc Phúc Đức dự báo giá nhà đất trong khu vực nội thành sẽ giảm tối đa 30% và ngoại thành giảm hết cỡ là 50% trong thời gian tới.

Ông nhấn mạnh rằng, chỉ ở những khu vực từng xảy ra cơn sốt đất trong năm 2007 mới diễn ra tình trạng tuột giá này.

Theo ông Chúc, khi những đợt giảm giá chạm đến tỷ lệ ông dự báo, thị trường sẽ đảo chiều và tăng trở lại chứ không giảm giá mãi.

Nhiều chuyên gia bất động sản nhận định, những người có thu nhập khá trở lên, đủ khả năng tài chính từ giờ phút này trở đi có thể cân nhắc chọn lựa nhà ở theo nhu cầu của mình.

Theo đó, các khách hàng thuộc diện chỉ có một phần vốn, cần sự hỗ trợ tài chính vẫn phải chờ thêm một thời gian ngắn nữa mới nên mua nhà, để các chính sách hỗ cho vay có tác dụng sâu rộng vào cuộc sống.

Riêng đối tượng có thu nhập quá thấp không mua nổi nhà phải tìm kiếm dòng sản phẩm trị giá dưới 500 triệu đồng một căn hộ, các chuyên gia đều khẳng định, họ đành phải chờ chính sách về nhà ở xã hội và phải tiếp tục ở thuê hoặc ở trọ.

Tuy nhiên, giới kinh doanh bất động sản cũng tiên đoán rằng, đối với nhà đầu tư địa ốc, đây là thời điểm thuận tiện để chuẩn bị quỹ đất cho các dự án xây dựng căn hộ trong tương lai. Bởi lẽ, thị trường đang trong giai đoạn tự điều chỉnh, giá nhà đất đang trên đà giảm và hệ số đầu tư vào đất lúc này là rất lý tưởng.

Đất dự án tiếp tục giảm

Đất ở các dự án đang tiếp tục giảm - Ảnh: Lao Động
Không có sự hỗ trợ của ngân hàng, lãi suất cao làm tính thanh khoản của nhà đất trở nên khó khăn hơn bao giờ hết. Chính yếu tố này đã làm thị trường nhà đất rơi vào tình trạng gần như đóng băng. Giá nhà đất tiếp tục được điều chỉnh khá sâu, có nơi giá nhà đất đã giảm đến 20% so với thời điểm cực sốt trong tháng 2-2008.

Đồng loạt giảm giá

Bộ mặt của chợ địa ốc trên các con đường Lương Định Của, Trần Não, Nguyễn Thị Định... Q.2, TP.HCM trong thời điểm hiện nay phần nào đã phản ánh được tình hình của thị trường nhà đất. Hàng loạt các văn phòng, công ty môi giới mua bán nhà đất trước đây hoạt động khá náo nhiệt như Điền Việt, Trí Việt... nay đã đóng cửa im ỉm.

Anh Trần Quang - ông chủ của văn phòng môi giới mua bán nhà đất Trần Quang, trên đường Nguyễn Thị Định, Q.2 - cho biết: "Trước tết văn phòng có ba người và một số cộng tác viên hoạt động không xuể với khối lượng giao dịch, thế nhưng từ khi ra tết đến giờ không mua bán gì được, buộc lòng phải cho hai nhân viên chuyển địa bàn về Bình Dương hoạt động để cắt giảm chi phí".

Tại văn phòng môi giới nhà đất bây giờ chỉ còn mỗi ông chủ, vừa làm chủ, vừa làm nhân viên. Một số văn phòng, công ty môi giới lớn khác cũng hoạt động ở mức cầm chừng. Trong hoàn cảnh hiện nay, không có cụm từ nào mô tả chính xác thị trường nhà đất bằng từ "đóng băng".

"Đã hai tháng nay, giá nhà đất cứ tụt dài mà chưa có dấu hiệu khả quan nào", đó là nhận định của anh Phạm Quốc Bình - nhân viên CTCP môi giới địa ốc Đất Vàng. Tình trạng người bán thì nhiều, người mua không có đã làm giá nhà đất phải điều chỉnh trên diện rộng.

Giá nhà đất, đặc biệt là đất dự án đã đồng loạt giảm giá, mức giảm ít nhất là 10%, thậm chí có nơi giảm sâu đến 20%. Chẳng hạn, đất trong dự án tái định cư cho các hộ dân bị giải tỏa trong dự án xây dựng khu đô thị mới Thủ Thiêm trên địa bàn phường Thạnh Mỹ Lợi, trước tết được giao dịch ở mức 22-25 triệu đồng/m2 thế nhưng giờ đây mức chào bán phổ biến từ 18-19 triệu đồng/m2.

Tại văn phòng môi giới nhà đất Trần Quang, có hai lô F13 và F14 chào bán giá 19 triệu đồng nhưng đã hơn một tháng nay vẫn chưa bán được. Các dự án khác cũng có tỉ lệ giảm giá cao như khu B An Phú - An Khánh, đất biệt thự trước tết giao dịch ở mức 45 triệu đồng/m2 nay chào bán giá 37 triệu nhưng cũng không bán được.

Còn tại khu C, khu đô thị mới An Phú - An Khánh, giá đất biệt thự chào bán quanh mức 25-28 triệu đồng/m2, thấp hơn mức giá trước tết gần 10 triệu đồng/m2 cũng không có ai mua.

Giá đất sẽ tiếp tục giảm?

Theo nhận định của các chuyên gia, giá đất dự án trong thời gian tới bắt buộc phải điều chỉnh vì tính thanh khoản hiện nay có thể nói là thấp nhất từ trước đến nay. Phân tích trên tổng thể, hiện nay lãi suất ngân hàng (NH) đang ở mức cao, bình quân 12%/năm, lãi suất cho vay còn cao hơn, đây là một điều kiện không thuận lợi cho việc đầu tư vào bất động sản.

Trong khi thị trường bất động sản các khu vực trọng điểm phát triển đô thị như Q.2, Q.9, Nam Sài Gòn... đang bị đóng băng thì một số dự án phát triển đô thị mới đang được giới đầu tư chú ý. Chẳng hạn, khu đô thị mới Thạnh Mỹ Lợi, diện tích 154ha được chia thành 14 dự án, nằm dọc theo đường vành đai (nối Q.7 và Q.9). Hiện tại, giá giao dịch nằm trong khoảng 12-18 triệu đồng/m2, tuy nhiên phải mất ít nhất năm năm dự án này mới cơ bản có hình hài.
Anh Trần Quang phân tích: "Một nền đất dự án trên địa bàn Q.2 và Q.9 hiện nay nếu tính bình quân là khoảng 3 tỉ đồng, nếu đem khoản tiền này gửi NH mỗi tháng lãi 30 triệu đồng. Trong khi đó, nếu đầu tư vào đất đai, trong tình hình tính thanh khoản thấp, bình quân phải mất ba tháng mới có thể hoàn thành một giao dịch.

Trong ba tháng, nếu gửi tiền vào NH sẽ phát sinh lãi 90 triệu đồng nhưng đầu tư vào đất đai trong tình hình hiện nay chưa chắc phát sinh lãi, thậm chí có thể lỗ. Đó là mới kể đến khả năng nguồn vốn là vốn vay thì tỉ lệ rủi ro còn cao hơn".

Điều này giải thích vì sao sau cơn bão lãi suất quét qua hệ thống NH, thị trường nhà đất lập tức bị đóng băng. Cũng theo các chuyên gia, trong bối cảnh tỉ lệ lạm phát đang ở mức rất cao, sự hỗ trợ của hệ thống NH cho thị trường bất động sản trong thời gian tới khó có thể có một sự thay đổi lớn so với hiện nay. Ngoài ra, một yếu tố bất lợi khác đó là đã đến thời hạn Chính phủ sẽ đưa chính sách đánh thuế lũy tiến để chống đầu cơ bất động sản.

đây nữa:


THỊ TRƯỜNG BĐS


Đìu hiu thị trường bất động sản vùng ven
09:48:00, 01/03/2008


Đường Ấp Chiến Lược, quận Bình Tân - Ảnh: Đ.T
(TNO) Cách đây không lâu, làn sóng các nhà đầu tư tìm về các quận huyện vùng ven TP.HCM để mua nhà, đất đã làm thị trường bất động sản (BĐS) tại các khu vực này "nóng" lên. Thế rồi, mới đây khi các ngân hàng siết lại các khoản vay tín dụng BĐS, thị trường nhà đất vùng ven TP.HCM trở lại cảnh đìu hiu.


Người bán nhiều hơn mua

"Thời điểm trước và sau Tết, các trung tâm giao dịch nhà đất trên đường Trần Não (Q.2, TP.HCM) tấp nập cảnh người mua, kẻ bán. Thế nhưng từ hơn một tuần nay, không khí đìu hiu bao trùm các trung tâm này" - anh Trần Văn Cảnh, một nhân viên môi giới địa ốc buồn bã cho biết.

Thật vậy, thời điểm này đến các trung tâm giao dịch nhà đất trên đường Trần Não chỉ thấy đa phần là người bán đến đăng ký chứ người hỏi mua chỉ lác đác. Sáng ngày 28.2, tại một trung tâm giao dịch nhà đất nơi đây đã có hàng chục nền nhà ở các quận 2, quận 9, Thủ Đức được chủ nhân gửi bán.

?oDạo này, người gửi bán rất nhiều, nhưng chẳng bán được mối nào!?, Nhật Nguyên - một người môi giới đất lâu năm ở quận Bình Tân - cho biết. Như để chứng minh lời mình nói, Nhật Nguyên dẫn tôi ngược xuôi khắp các con đường được xem là tiềm năng về nhà đất của quận Bình Tân.

Điểm đầu tiên chúng tôi đến là khu đất rộng 4x15m, mặt tiền đường số 5, khu phố 10, phường Bình Hưng Hòa, quận Bình Tân, được ra giá 8,5 triệu đồng/m2. Hỏi chuyện mua đất, không trả lời ngay, chủ nhà liền chỉ qua lô đất đối diện và nói: "Giá như vậy là mua được rồi, chứ lô bên kia trước Tết họ bán đến 9,5 triệu đồng/m2. Giờ tui kẹt tiền nên mới bán giá đó". Chị Nguyên thêm vào: ?oHôm trước ông ta kêu bán 10 triệu đồng/m2, tôi dắt biết bao nhiêu mối lại trả giá 9,5 triệu đồng/m2 mà ổng đâu có chịu bán. Vậy mà bây giờ ổng hạ xuống còn 8,5 triệu mà chẳng ai chịu mua".
Thị trường nhà đất biến động liên tục nên giá lô đất của chị Son cứ trồi sụt liên tục và 6 tháng nay vẫn chưa bán được - Ảnh: Đ.T



Cũng tại quận Bình Tân, tôi liên hệ lại với chị Son, người có miếng đất mặt tiền 5x34m ở đường Ấp Chiến Lược, phường Bình Hưng Hòa A. Trước Tết, chị nhất quyết đúng giá 15 triệu đồng/m2 mới bán, nhưng bây giờ thì 13 triệu đồng/m2 chị bán liền. Chị Son nói: "Tui kêu giá vậy là vừa đúng với mức giá hồi tháng 7.2007 khi tôi dự định bán".

Theo chị Nhật Nguyên, thị trường đã đảo chiều, những người đầu cơ đất trước đây bây giờ buộc phải bán ra. Hiện nhiều nhà đầu tư trước Tết mua nhiều đất đai giờ cũng chấp nhận bán lỗ chứ không dám ?oôm hàng?.

Người mua đi xem là chính

Trước đây, hầu hết giá đất ở những vùng ngoại thành TP.HCM liên tục được người bán tự do đẩy lên cao, nhất là ở những đô thị mới như quận 12, quận Bình Tân, quận 7, 9? làm thị trường nhà đất xáo trộn. Nhưng hiện nay thì...

Theo một số người môi giới nhà đất, trước tiên cũng cần phải khẳng định, người tìm mua đất không phải ai cũng thật sự có nhu cầu mà chủ yếu là xem và dọ giá cho biết! Anh Việt Hùng, một người môi giới đất ở đường Nguyễn Thị Tú, phường Bình Hưng Hòa B, quận Bình Tân, cho biết: ?oHai ngày trước, tôi có dắt một cặp vợ chồng trẻ, nghe đâu làm ở sân bay, xuống mua căn nhà cấp 4 (5x19,5m) trong một con hẻm Quốc lộ 1A (phường Bình Hưng Hòa B, Bình Tân), với giá bán 700 triệu đồng. Sau khi hai bên trao đổi, chủ nhà chịu bán 650 triệu đồng? Tưởng là chuyến này vô mánh, ai dè khách lặn mất tiêu". Theo anh Hùng căn nhà trên trước Tết người ta trả 750 triệu đồng mà vẫn không chịu bán. Anh Hùng cho biết thêm: "Không biết tại sao, bây giờ mấy khách mua lạ lắm. Không trả giá, cũng không nói rõ ý muốn ra sao, khách chỉ toàn nói để về xem lại".


Hàng chục điểm nhận ký gửi nhà đất trên đường Nguyễn Thị Tú (quận Bình Tân) đang rơi vào tình trạng "chợ chiều". Ảnh: Đ.T



Có rất nhiều người mua mang tâm lý như trên, sợ mua hố, mua lầm, vì giá cả đất đai thời điểm này không biết đường nào mà lần. Thực tế, ở rất nhiều quận, huyện vùng ven, dù cùng trên một con đường nhưng giá bán chênh lệch nhau đến hơn 1 triệu đồng/m2.

Một nhân viên môi giới nhà đất trên đường Trần Não, quận 2 cho biết: "Tuy "lượng hàng" tung ra nhiều, nhưng người mua lại không có nên cả tuần nay chỉ có vài hợp đồng giao dịch thành công". "Hàng chục điểm môi giới BĐS dọc tuyến đường Nguyễn Thị Tú, quận Bình Tân cũng không khá hơn. Hơn một tuần nay, số giao dịch môi giới thành công cũng chỉ có thể đếm trên đầu ngón tay" - một cán bộ Phòng Tài nguyên - Môi trường quận Bình Tân cho biết.

Hay một chủ đất ở quận 12, nói với chúng tôi: "Trước Tết miếng đất của tui chí ít một ngày cùng đến 4 - 5 người hỏi mua. Vậy mà, hơn một tuần nay chẳng thấy ai. Lâu lâu may lắm mới có người vô "nghía" một xíu rồi đi".

Qua tìm hiểu của chúng tôi, hều hết tại các quận, huyện vùng ven, số trường hợp thuận mua vừa bán nhà đất rất ít. Còn một số người am hiểu về thị trường nhà đất vùng ven, thì cho rằng giá đất vùng ven được đẩy lên cao như hiện nay một phần là do các "thầu" đất cố ý tung ra, hòng trục lợi. Nhiều người dân cứ tưởng là giá đất lên thật, nên mặc sức "hét" giá lên cao ngất ngưỡng...

Đỗ Thông,Thanhnien.com.vn

2 Chị + Cô 68 t -ĐG hàng chục căn nhà + nhà Bạn 2 đời cò đất nói cho em biết đợt sốt nhẹ 2007 này ở Q.GV nội ô ,bán được ít lắm mặc dù giá <1 tỉ
Bản thân em đọc báo "mua bán" để mua từ t3-2007 ,giờ vẫn thấy những căn đó mà giá cao hơn ( chỉ khoảng 6 căn đã bán sau khi em đọc báo 3 ngày vì rẻ )

Hanoinet - Theo báo cáo, trong vòng 1 tháng (từ 22/2 - 20/3), hầu hết các chủ đầu tư không vay được tiền từ ngân hàng. Trước tình hình đó, nhiều chủ đầu tư tạm dừng đầu tư, nhiều đơn vị thi công cũng tạm dừng do giá vật liệu tăng quá cao.



Từ tăng cao...



Cuối năm 2007, đầu năm 2008 thị trường BĐS tại TPHCM, Hà Nội và một số tỉnh lân cận có những biến động phức tạp, giá một số chủng loại hàng hoá, ở một số khu vực nhất định tăng đột biến.



Theo thống kê, giá của các căn hộ chung cư cao tầng ở TPHCM và Hà Nội tháng 10/2007 tăng khoảng 30% so với năm 2006; cuối tháng 1, đầu tháng 2/2008 tăng khoảng 50% so với năm 2006. Bên cạnh nhu cầu thực về nhà ở và văn phòng cho thuê, thì phần lớn là do đầu cơ mua đi bán lại hoặc tích trữ tài sản.



Giá văn phòng cho thuê ở nước ta đứng ở khoảng thứ 17, giá căn hộ đứng ở khoảng thứ 30 trên thế giới. Mức giá trên chưa phải là cao so với thị trường thế giới, nhưng so với thu nhập của người dân và mức độ phát triển của nền kinh tế là chưa phù hợp.



Tuy nhiên, tình hình giao dịch và giá cả tăng đột biến chỉ xảy ra ở một số khu vực nhất định. Các khu vực khác thuộc hai địa phương nêu trên, thậm chí nhiều quận gần trung tâm thành phố và tại các địa phương khác trong cả nước, giá cả và số lượng giao dịch vẫn ở mức trung bình, không có sự dao động lớn.



... đã chững lại đột ngột


Hiện tượng quá nóng của thị trường BĐS tại TPHCM, Hà Nội và các vùng lân cận nêu trên đã ?ochững lại đột ngột? sau khi Ngân hàng Nhà nước thực hiện chính sách tiền tệ để kiềm chế lạm phát như: Rút bớt tiền trong lưu thông, kiểm soát chặt chẽ việc cho vay đầu tư, kinh doanh BĐS, tăng lãi suất cho vay lên 14 - 16%/năm.



Bên cạnh đó, chính phủ cũng có chủ trương thực hiện điều chỉnh một số sắc thuế liên quan đến BĐS để hạn chế đầu cơ. Bởi vậy, theo thông tin từ Bộ Xây dựng, giá nhà đất hiện đã giảm 15 -20%, số lượng rao bán tăng nhưng số lượng giao dịch thực tế không đáng kể, thị trường có dấu hiệu chững lại.

Việc hạn chế cho vay đầu tư kinh doanh BĐS và tăng lãi suất cho vay tuy có tác dụng hạn chế đầu cơ BĐS, góp phần ?ogiảm nhiệt? thị trường, nhưng cũng làm các chủ đầu tư khó khăn trong việc huy động vốn.


Việc tạm dừng đầu tư không tránh khỏi ảnh hưởng đến tốc độ phát triển kinh tế và làm gia tăng thêm mất cân đối cung cầu trên thị trường, vốn đã căng thẳng do áp lực đô thị hoá và đầu tư, nay lại xuất hiện nguy cơ giảm việc làm trong ngành xây dựng...

Hàng "nhà ở" - luôn hấp dẫn các tập đoàn lớn

Bộ Xây dựng khẳng định: hàng hoá BĐS, nhất là nhà ở có cơ cấu không hợp lý, chủ yếu các doanh nghiệp đầu tư loại nhà cao cấp, diện tích rộng và giá thành lớn chỉ phù hợp với đối tượng có thu nhập cao. Thị trường thiếu hàng hoá có quy mô và giá cả phù hợp với đa số nhu cầu của thị trường, thiếu loại nhà ở cho thuê phù hợp với nhu cầu của đối tượng thu nhập trung bình và thấp.

Việc triển khai nhà ở xã hội để cho thuê và cho thuê mua theo quy định của Luật Nhà ở còn chậm, kể cả ở các địa phương trọng điểm. Trong khi đó, việc công khai quy hoạch phát triển đô thị, công khai các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới qua sàn giao dịch BĐS theo quy định lại chưa được thực hiện nghiêm túc.

Lợi nhuận cao trên thị trường BĐS đã thu hút hầu hết các công ty, các tập đoàn kinh tế lớn tham gia kinh doanh BĐS bằng cách lập các công ty cổ phần kinh doanh BĐS, nhằm tìm kiếm lợi nhuận. Hầu hết các ngân hàng đều có quỹ hoặc công ty kinh doanh BĐS, xuất hiện sự đầu tư nội bộ khó kiểm soát.

Việc tăng nhanh tín dụng của các ngân hàng thương mại cho thị trường bất động sản làm giảm nguồn lực cho các ngành sản xuất khác cũng làm cho thị trường bất động sản thiếu bền vững.

Bình ổn thị trường vẫn là giải quyết cung cầu

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, nguyên nhân trực tiếp của tình hình giá cả và giao dịch tăng đột biến của thị trường BĐS tại một số khu vực ở Hà Nội và TPHCM thời gian vừa qua là do sự chuyển hướng của các nhà đầu tư từ thị trường chứng khoán (suy giảm liên tục) sang thị trường BĐS để bảo toàn vốn.

Mặt khác, thuế trong sử dụng nhà đất quá thấp, không khuyến khích sử dụng có hiệu quả đất đai và không hạn chế được đầu cơ nhà đất.

Nhưng nguyên nhân cơ bản vẫn là nhu cầu tăng nhanh trong khi cung không đáp ứng kịp trên thị trường. Nhu cầu về nhà ở đô thị ngày càng tăng. Theo tính toán của giới chuyên môn, nếu tính theo diện tích nhà ở bình quân ở đô thị là 11m2/người thì nhu cầu nhà ở đô thị hàng năm đòi hỏi tăng thêm khoảng trên 21 triệu m2.

Ngoài ra một số chính sách cởi mở của Nhà nước như người dân được mua nhà ở tại các đô thị mà không cần hộ khẩu; dự kiến mở rộng đối tượng Việt kiều được mua nhà và cho phép thực hiện thí điểm người nước ngoài được mua nhà ở tại Việt Nam? cũng làm tăng cầu về nhà ở tại một số đô thị lớn.

Hanoinet- Thông tin sáp nhập về HN đã khiến đất đai ở Hà Tây tăng giá chóng mặt, đặc biệt là các vùng giáp ranh với thủ đô. Trong khi đất thổ cư có xu hướng giao dịch chậm lại vì giá tăng quá cao, thì đất nông nghiệp nằm trong dự án quy hoạch trở thành tâm điểm giấc mơ triệu phú của người nông dân.



Sốt đất dịch vụ 10%



Sở dĩ đất nông nghiệp nằm trong dự án được săn đón vì ngoài tiền đền bù, hộ sở hữu sẽ được quyền mua "đất dịch vụ" nằm trong khu quy hoạch. Diện tích đất dịch vụ được mua bằng 10% đất ruộng bị thu hồi, nhưng không vượt quá 150m2/một hộ gia đình.



Tại một số xã thuộc huyện Hoài Đức, giá đất ruộng tăng từ khi thấy người về khảo sát. Giá đất từ giữa năm 2007 khoảng 50-60 triệu đồng/sào (360m2) được đẩy lên 130 triệu đồng/sào và khi chính thức có quyết định thu hồi, đất tăng vọt đến 230 - 250 triệu đồng/sào.



Về xã Vân Canh, chúng tôi thấy vật liệu xây dựng đổ đầy trước hai cổng làng Kim Hoàng và An Trai, nơi có 3 dự án đã được duyệt. Nắm lấy cơ hội lên đời, nhiều hộ gia đình đã bán đất ruộng để xây nhà mới cho bõ công một đời chân lấm tay bùn. Anh Huỳnh (làng Kim Hoàng), nhà có phần lớn diện tích đất nằm trong khu quy hoạch kể: "Nhà tôi được hơn 400m2 đất dịch vụ, đã chia ra 3 sổ để được nhận toàn bộ. Trước Tết, gia đình bán gần 100m2 với giá 6,2 triệu đồng/m2, cũng hơi tiếc, vì bây giờ giá tăng gần 8 triệu đồng/m2".



Tại thị trấn Trạm Trôi, từ khi nghe ngóng tin dự án khu đô thị Bắc QL32 được thông qua, người dân đã khấp khởi "mang ruộng ra chợ bất động sản". Đức Luân, có đất ở xã Đức Thượng khoe từ Tết đến giờ, anh đã giao dịch hơn 20 thửa đất. Mỗi lần môi giới, Luân cũng bỏ túi 5-7 triệu đồng, còn với đất anh ta gom từ năm trước "phải lời gấp đôi trở lên tôi mới bán".



Mua bán dễ dàng và đầy rủi ro



Hàng loạt trung tâm tư vấn nhà đất từ ngã tư Canh đều khẳng định mua bán nhanh gọn, giấy tờ đảm bảo. Một cò tư vấn cho chúng tôi biết: "Anh mua đất ruộng sẽ có chứng nhận đàng hoàng. Không thích, anh có thể mua trực tiếp đất dịch vụ". Qua tìm hiểu, chúng tôi được biết việc mua trực tiếp đất dịch vụ chỉ như cái bánh vẽ, hoàn toàn mua bán khống trên giấy.



Như gia đình anh Huỳnh (xã Vân Canh) nhận tiền bán đất bằng tờ giấy viết tay. Chúng tôi đã được xem giấy tờ mua bán đất ruộng của ông Nguyễn Văn T - ở thị trấn Trạm Trôi gồm: Giấy cam kết, giấy uỷ quyền đất dịch vụ, giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp và đất dịch vụ, đơn xin cấp ghép dịch vụ. Trong đó, giấy uỷ quyền được làm dưới hình thức người bán trả nợ cho người mua bằng đất ruộng.



Theo anh Thực ở Đức Giang, trước đây xã Lai Xá (huyện Hoài Đức) đã xảy ra tranh chấp với hợp đồng khống và thiệt thòi rơi vào người mua. Những người ở nơi khác đến mua đều phải qua cò đất hoặc người quen trong làng để đảm bảo quyền lợi. Vì vậy, anh Thực khẳng định: "Người dân ở đây làm gì có nhiều tiền để mua đất. Chỉ có đại gia ở thành phố về mới có vốn để đầu cơ".



Giao dịch khống chỉ là rủi ro trước mắt, về lâu dài những người nông dân đã bán đất dịch vụ sẽ phải vất vả tìm kế sinh nhai khi không còn đất canh tác lẫn đất dịch vụ.

Chấm dứt tình trạng "bong bóng" trên thị trường BĐS

Cập nhật lúc 22h10, ngày 01/04/2008

Hanoinet - Lạc quan về kinh tế Việt Nam năm 2008, song Ngân hàng Thế giới (WB) cũng đưa ra nhiều khuyến nghị cho việc ổn định kinh tế vĩ mô, kiềm chế lạm phát sau thời gian dài im lặng. Một trong những giải pháp trọng tâm là chấm dứt tình trạng bong bóng trên thị trường bất động sản.



Trong báo cáo kinh tế Đông Á năm nay, WB dành một khoảng thời gian dài để nói về kinh tế Việt Nam. Theo Ngân hàng Thế giới, có nhiều dấu hiệu cho thấy nền kinh tế quá nóng, đầu tiên là lạm phát gia tăng. Theo thống kê của WB, các mặt hàng lương thực - thực phẩm từ tháng 1/2007 đến nay đã tăng 30%, các mặt hàng không phải thực phẩm tăng trên 10%.



Một dấu hiệu được WB chú ý là "bong bóng" trên thị trường bất động sản. Hiện giá trung bình mỗi m2 đất ở tại Hà Nội và TP HCM là trên 15 triệu đồng, song vào năm 2002, con số này mới ở dưới 12 triệu đồng. Theo WB, xu hướng bong bóng nhà đất hiện nay là sự tiếp nối của đợt sốt giá trên thị trường chứng khoán hồi đầu năm 2007.



Mặt khác, theo WB, hiện rất khó xác định dòng vốn vào Việt Nam là ngắn hạn hay dài hạn, do không có số liệu chính thức. "Năm 2007, hầu hết dòng vốn ngắn hạn có thể đã được đưa vào dự trữ", báo cáo của WB cho hay.



Phân tích về những nguyên nhân dẫn đến lạm phát, các chuyên gia của Ngân hàng Thế giới cho rằng, ngoài giá nguyên vật liệu thế giới tăng, một yếu tố quan trọng là tình trạng mà tổ chức này gọi là "tam pháp bất khả thi".



Chuyên gia kinh tế trưởng Martin Rama phân tích, chu chuyển dòng vốn, tỷ giá cố định và chính sách tiền tệ độc lập đã tạo nên tình trạng này. Khi đưa tiền đồng ra để mua vào đôla nhằm duy trì tỷ giá, việc này đồng thời cũng làm ảnh hưởng tới tính thanh khoản của tiền đồng trong nền kinh tế.



Trong báo cáo về tình hình kinh tế Việt Nam, WB đưa ra dự báo về kinh tế trong năm 2008 với 2 phương án. Với phương án thứ nhất, tổ chức này cho rằng, Việt Nam sẽ đạt tốc độ tăng trưởng 8%, xuất khẩu tăng 22%. Một phương án thấp hơn của WB cho rằng, GDP sẽ ở mức 7,5% và xuất khẩu 20%. Trả lời câu hỏi của báo giới, ông Rama "nghiêng" về phương án lạc quan thứ nhất hơn.



Tuy nhiên, theo các chuyên gia kinh tế trong nước, dự báo của WB có phần hơi lạc quan. Các chuyên gia Phạm Chi Lan và Nguyễn Quang A đều bày tỏ sự đồng tình với quan điểm của Chính phủ khi cho rằng, nền kinh tế tăng trưởng 7,5% trong năm nay đã là thành công.



Chính phủ mới đây cho biết sẽ đề nghị Quốc hội điều chỉnh các chỉ tiêu kinh tế xã hội năm 2008, trong đó đưa mục tiêu tăng trưởng từ 8,5-9% xuống 7,5%. Trong lời kêu gọi người dân tiết giảm chi tiêu, Thủ tướng *************** khẳng định, các biện pháp để ổn định kinh tế vĩ mô thời gian tới theo thứ tự sẽ là thắt chặt tiền tệ, cắt giảm đầu tư công, tập trung phát triển sản xuất công - nông nghiệp, cân đối cung - cầu hàng hóa và giảm nhập siêu.



Trong các giải pháp cho việc ổn định kinh tế vĩ mô cho kinh tế Việt Nam, các chuyên gia của WB xếp việc chấm dứt tình trạng bong bóng trên thị trường nhà đất vào nhóm giải pháp quan trọng. Theo cơ quan này, việc giám sát các ngân hàng và quy định trần cho vay mua bất động sản sẽ giúp kiềm chế lạm phát. Hiện dư nợ cho vay bất động sản vào khoảng 103 nghìn tỷ đồng, trong khi tổng dư nợ của nền kinh tế là khoảng 1.000 nghìn tỷ đồng.



Ngân hàng Thế giới cũng cho rằng, việc đặt mức hạn trần cho vay đối với bất động sản có thể kéo chậm tốc độ phát triển đô thị và đầu tư cho nhà đất cũng như khu công nghiệp. Vì thế, giải pháp được các chuyên gia đề xuất là sử dụng các biện pháp thuế lũy tiến.



Một giải pháp khác được WB đề xuất là tách rời ảnh hưởng của đồng đôla và đa dạng hóa "giỏ" ngoại tệ. Theo WB, nếu một giỏ ngoại tệ được sử dụng làm tham chiếu cho chính sách tỷ giá từ tháng 12/2006, tỷ lệ lạm phát từ tháng 1/2007 đến nay sẽ thấp hơn mức hiện hữu khoảng 4%.



Bày tỏ quan tâm tới dòng vốn đầu tư vào Việt Nam, song WB chưa đưa ra nhiều khuyến nghị cho việc quản lý dòng vốn. Tổ chức này chỉ đề nghị hạn chế cấp phép cho các quỹ đầu tư ngắn hạn. Mặt khác, WB cũng khuyến nghị Việt Nam chuẩn bị các kế hoạch dự phòng cho trường hợp các dòng vốn đảo chiều.

Mua đất dịch vụ 10% là hú họa
Ông Đào Trung Chính.

(Dân trí) - Bản thân quy hoạch vùng thủ đô còn phải chờ Quốc hội thông qua. Bởi vậy, không có lý do gì để khẳng định các quy hoạch hiện ở Hà Tây không bị thay đổi, còn những người mua suất đất dịch vụ 10% cũng chỉ là hú hoạ.
>> Hà Tây: Nguy cơ từ đất "hơi" 10%

Ông Đào Trung Chính - Vụ phó vụ đất đai đã có cuộc trao đổi với Dân trí xung quanh vấn đề này.

Ông Chính cho biết: Quy định cấp đất dịch vụ 10% ở Hà Tây được xuất phát từ các quy định của pháp luật. Tức là khi thu hồi đất nông nghiệp của mỗi cá nhân mà không còn đất nông nghiệp để bố trí thì có thể bố trí cho họ đất dịch vụ để họ chuyển đổi nghề nghiệp.

Đây là một chủ trương đúng, quan tâm trực tiếp đến người lao động, người nông dân trực tiếp sản xuất nông nghiệp.

Tuy nhiên, hiện nay có tình trạng những người ở chỗ khác đến để nhận chuyển nhượng trong khi quy hoạch chưa rõ ràng. Các giao dịch này chủ yếu là mua bán viết tay.

Theo ông, với việc mua bán bằng giấy viết tay, người mua sẽ gặp những rủi ro gì?

Thứ nhất, theo quy định, những người không trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp thì không được mua đất nông nghiệp trồng lúa nước. Thứ hai, việc mua như vậy rất rủi ro vì chưa biết quy hoạch sẽ như thế nào, liệu có lấy phần đất đó không? Thứ ba, vì anh mua bán viết tay như vậy nên nhà nước không thể bảo hộ quyền lợi được. Giả sử như phần đất ấy lấy vào quy hoạch, đất dịch vụ 10% lên giá, người bán thấy tiếc và như vậy sẽ có nguy cơ vỡ hợp đồng. Bởi vậy, người mua cần phải cân nhắc khi bỏ tiền ra mua.

Nhưng vừa qua ở Hà Tây có xuất hiện một văn bản giao dịch viết tay là Giấy xác nhận tặng quyền sử dụng đất dịch vụ. Loại giấy này được đưa ra giao dịch công khai nhờ có chữ ký của các trưởng xóm, trưởng thôn, Chủ tịch UBND xã. Ông nghĩ sao về điều này?

Đây chỉ là giải pháp tâm lý cho người mua cảm thấy yên tâm hơn. Còn theo quy định của pháp luật, cái chữ ký đấy chẳng có ý nghĩa gì. Và không ai có thể bảo đảm người bán thực hiện theo đúng cam kết không? Và vì nó là hợp đồng không chính tắc nên không loại trừ việc người ta có thể xin được vài cái!

Thực chất, cho đến thời điểm này, những giấy tờ đó vẫn rất có giá trị đối với nhiều người mua vì họ tin rằng thời cơ làm giàu đã đến!.

Như tôi đã nói, bản thân quy hoạch vùng Thủ đô còn phải chờ Quốc hội thông qua, bởi vậy khả năng thay đổi quy hoạch là dễ xảy ra. Hà Tây sáp nhập Hà Nội, quy hoạch tổng thể phát triển Hà Nội cũng phải thay đổi. Và trên cơ sở quy hoạch phát triển Hà Nội thay đổi sẽ kéo theo rất nhiều thay đổi ở bên trong.

Với việc mua bán trên, có những người mua đất chỉ nhằm nhằm vào những khu đô thị. Nhưng nếu chẳng may, nó không vào khu đô thị nữa mà vẫn là đất nông nghiệp thì cũng phải chịu.

Đã có trường hợp nào xảy ra tranh chấp giữa hai bên chưa?

Thực tế, việc mua bán đất trên chỉ là trao tay. Tất cả còn đang chờ quy hoạch nên tạm thời chưa xảy ra tranh chấp gì. Tiếp nữa, những người mua đất như vậy cũng đã có tư tưởng may rủi trong đó rồi.

Sự việc trên cho thấy, dường như các chế tài xử lý các trường hợp vi phạm chưa đủ mạnh?

Hiện nay, những trường hợp vi phạm trong lĩnh vực đất đai sẽ bị xử phạt hành chính bao gồm cảnh cáo, phạt tiền và áp dụng các biện pháp xử phạt bổ sung, biện pháp khắc phục hậu quả

Xin hỏi ông, có biện pháp nào để hạn chế những sai phạm trong việc mua bán đất như đã nêu ở trên chưa?

Theo tôi, vấn đề đặt ra ở đây là giúp người dân hiểu được và thực hiện đúng pháp luật, đồng thời, các cơ quan nhà nước cần phải tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, đẩy nhanh công tác quy hoạch lên, công khai các thông tin về quy hoạch, từ đó làm hạn chế việc bán đất tràn lan, vi phạm pháp luật.

Xin cám ơn ông!

BĐS thanh khoản kém, đang bong bóng. Được cái là không phức tạp như cổ phiếu nên nhiều người chọn để đầu tư.
Nhưng bây giờ thì smart money nên chuyển về CK