Cụ nào có BDS KCN thì xem nhé!

Liệu Ngành Bất Động Sản Khu Công Nghiệp Việt Nam Có Phá Sản Với Ý Định Đưa Sản Xuất Về Mỹ Của Tổng Thống Trump?

Chính sách thuế quan của Tổng thống Donald Trump, với mục tiêu đưa sản xuất về Mỹ thông qua thuế nhập khẩu cao (46% với Việt Nam, 104% với Trung Quốc, hoặc 10-20% trên toàn cầu, theo Reuters và BBC tháng 4/2025), đã đặt ra câu hỏi về tương lai của ngành bất động sản khu công nghiệp (BĐS KCN) tại Việt Nam. Liệu ngành này có đứng trước nguy cơ phá sản khi các công ty đa quốc gia cân nhắc rời bỏ Việt Nam để về Mỹ? Dựa trên phân tích hệ sinh thái sản xuất và tác động của thuế quan, câu trả lời là ngành BĐS KCN Việt Nam không có nguy cơ phá sản, nhưng sẽ đối mặt với thách thức đáng kể trong ngắn hạn và cần thích nghi để duy trì tăng trưởng.

1. Thực trạng và tầm quan trọng của ngành BĐS KCN Việt Nam
Ngành BĐS KCN là động lực tăng trưởng kinh tế quan trọng của Việt Nam, thu hút lượng lớn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Hiện tại, Việt Nam có hơn 400 khu công nghiệp (KCN), với 295 KCN đang hoạt động trên diện tích 90.000 ha, đạt tỷ lệ lấp đầy trung bình 75-80% (CBRE Việt Nam, 2023). Năm 2023, FDI vào BĐS KCN chiếm 8-10% tổng vốn 36,6 tỷ USD, chủ yếu từ Hàn Quốc (Samsung, LG), Singapore (Mapletree), và Nhật Bản. Giá thuê đất KCN dao động từ 100-150 USD/m² ở phía Nam và 80-120 USD/m² ở phía Bắc, cao hơn Indonesia nhưng thấp hơn Trung Quốc.

Các KCN như VSIP Bắc Ninh, Becamex Bình Dương, và Deep C Hải Phòng đã tạo hệ sinh thái sản xuất tích hợp, hỗ trợ các ngành xuất khẩu chủ lực như điện tử (Samsung sản xuất 50% điện thoại toàn cầu tại Việt Nam) và dệt may (xuất khẩu 40,3 tỷ USD năm 2023). Tuy nhiên, ý định đưa sản xuất về Mỹ của Trump, kết hợp với thuế quan cao, có thể làm gián đoạn dòng vốn FDI và nhu cầu thuê đất, đặt ra câu hỏi về tính bền vững của ngành.

2. Tác động của thuế quan Trump đến ngành BĐS KCN
Chính sách thuế quan của Trump nhằm tăng chi phí sản xuất ở nước ngoài, khuyến khích các công ty như Apple, Nike, hay Samsung chuyển nhà máy về Mỹ. Tuy nhiên, tác động đến BĐS KCN Việt Nam không đồng nghĩa với nguy cơ phá sản, mà bao gồm cả thách thức và cơ hội.

Thách thức
- Giảm nhu cầu thuê đất KCN:
Thuế 46% với hàng Việt Nam xuất sang Mỹ (thị trường chiếm 30% kim ngạch xuất khẩu, 136 tỷ USD năm 2024) có thể khiến các công ty xuất khẩu (dệt may, điện tử, đồ gỗ) cắt giảm sản xuất. Ví dụ, nếu xuất khẩu dệt may giảm 15% (2-3 tỷ USD), nhu cầu thuê đất KCN có thể giảm 10-15%, kéo tỷ lệ lấp đầy xuống dưới 70% ở các tỉnh như Bình Dương, Đồng Nai.
Các công ty lớn như Foxconn (sản xuất AirPods) hoặc Goertek có thể tạm hoãn mở rộng nhà máy tại Việt Nam để đánh giá lại chiến lược, ảnh hưởng đến các chủ đầu tư KCN như Kinh Bắc (KBC) hay Sonadezi.
- Rủi ro rút vốn FDI:
Thuế quan cao và áp lực đưa sản xuất về Mỹ có thể khiến một số công ty cân nhắc chuyển sang các nước ít chịu thuế hơn, như Ấn Độ (Apple dự kiến sản xuất 25% iPhone vào 2025) hoặc Mexico (nhờ USMCA). Samsung, với 18 tỷ USD đầu tư tại Việt Nam, có thể chịu thiệt hại nếu thuế 46% kéo dài, dẫn đến dịch chuyển dần sản xuất.
Ước tính, FDI vào BĐS KCN có thể giảm 1-2 tỷ USD mỗi năm, tương đương 5-7% tổng vốn FDI, nếu các công ty trì hoãn dự án mới.
- Tăng chi phí vận hành:
Thuế quan làm tăng giá nguyên vật liệu nhập khẩu (thép, nhôm) dùng để xây dựng KCN, như từng xảy ra năm 2018 (chi phí tăng 5-7%). Nếu Trung Quốc trả đũa thuế Mỹ (34% với hàng Mỹ, CNBC 04/04/2025), chuỗi cung ứng toàn cầu gián đoạn sẽ đẩy giá thiết bị và máy móc, ảnh hưởng đến các KCN mới.
- Cạnh tranh từ các nước khác:
Ấn Độ, với thị trường 1,4 tỷ dân và chính sách “Make in India”, đang thu hút FDI mạnh mẽ. Mexico, với thuế xuất khẩu 0% sang Mỹ, cũng là đối thủ lớn. Nếu Việt Nam không cải thiện hạ tầng và ưu đãi, các KCN có thể mất thị phần vào tay các nước này.

Cơ hội
- Tận dụng chiến tranh thương mại Mỹ-Trung:
Thuế 104% với Trung Quốc (so với 46% của Việt Nam) khiến Việt Nam trở thành điểm đến thay thế hấp dẫn cho các công ty muốn tránh thuế Trung Quốc. Trong giai đoạn 2018-2020, Việt Nam thu hút hàng tỷ USD FDI từ các công ty Trung Quốc dịch chuyển, làm tăng nhu cầu KCN ở Bắc Giang, Hải Phòng. Các KCN như Deep C có thể tiếp tục hưởng lợi nếu thuế Trump nhắm mạnh vào Trung Quốc.
- Đa dạng hóa thị trường:
Thuế quan Mỹ khuyến khích các doanh nghiệp trong KCN chuyển hướng xuất khẩu sang EU, Nhật Bản, và Hàn Quốc, nơi Việt Nam được hưởng thuế 0% nhờ EVFTA, CPTPP, và RCEP. Ví dụ, xuất khẩu dệt may sang EU đạt 5 tỷ USD năm 2023 và có thể tăng 10% nếu Mỹ áp thuế cao. Điều này giúp duy trì nhu cầu thuê đất ở các KCN phục vụ đa thị trường.
- Chính sách hỗ trợ của Việt Nam:
Chính phủ đang đàm phán với Mỹ để giảm thuế (đề xuất mua thêm 10 tỷ USD hàng Mỹ, Reuters 04/04/2025) và cam kết phát triển KCN xanh (như DEEP C Quảng Ninh, đạt chuẩn Net-Zero). Các ưu đãi thuế (miễn thuế thu nhập 2-4 năm) và hỗ trợ đất đai tiếp tục thu hút FDI từ châu Âu và Nhật Bản, bù đắp cho sự sụt giảm từ Mỹ.
- Nhu cầu sản xuất nội địa:
Với dân số 100 triệu và tầng lớp trung lưu tăng trưởng, nhu cầu sản xuất hàng tiêu thụ trong nước (thực phẩm, đồ gia dụng) có thể thúc đẩy các doanh nghiệp nội địa thuê đất KCN, giảm phụ thuộc vào xuất khẩu Mỹ.

3. Hệ sinh thái sản xuất: Việt Nam so với Mỹ và Trung Quốc
Để đánh giá nguy cơ phá sản của BĐS KCN Việt Nam, cần so sánh hệ sinh thái sản xuất của Việt Nam với Mỹ (điểm đến mà Trump nhắm đến) và Trung Quốc (đối thủ lớn nhất).

Việt Nam
- Chuỗi cung ứng: Đang phát triển, với các KCN tích hợp (VSIP, Amata) hỗ trợ điện tử và dệt may, nhưng phụ thuộc 60% nguyên liệu từ Trung Quốc (vải, linh kiện). Vị trí gần Trung Quốc (1-2 ngày vận chuyển) là lợi thế.
- Lao động: 60 triệu người trong độ tuổi lao động, chi phí thấp (150-200 USD/tháng trong dệt may), nhưng thiếu kỹ sư công nghệ cao (chỉ 50.000 so với 5 triệu ở Trung Quốc).
- Cơ sở hạ tầng: Hơn 400 KCN, cảng Cái Mép - Thị Vải xử lý 7,5 triệu TEU, nhưng thiếu điện (1.500 MW năm 2025) và đường cao tốc (2.500 km so với 160.000 km ở Trung Quốc).
- Chính sách: 16 FTA (EVFTA, CPTPP), ưu đãi thuế hấp dẫn, nhưng pháp lý cần minh bạch hơn.
- Công nghệ: Phụ thuộc FDI (Samsung R&D tại Hà Nội), chậm áp dụng tự động hóa (chỉ 5% nhà máy dệt may dùng công nghệ cao).
- Thị trường: Nội địa nhỏ (5 tỷ USD tiêu thụ dệt may), nhưng xuất khẩu linh hoạt nhờ FTA.

Mỹ
- Chuỗi cung ứng: Yếu, thiếu mạng lưới nhà cung cấp tích hợp. Ví dụ, Apple chỉ có vài nhà cung cấp linh kiện (Corning Glass), không đủ sản xuất iPhone quy mô lớn.
- Lao động: Chi phí cao (25-30 USD/giờ, khoảng 4.000 USD/tháng), thiếu lao động phổ thông cho sản xuất hàng loạt (chỉ 12 triệu lao động sản xuất so với 200 triệu ở Trung Quốc).
- Cơ sở hạ tầng: Hiện đại, nhưng không chuyên biệt cho sản xuất quy mô lớn. Các cảng như Los Angeles xử lý 9 triệu TEU, nhưng chi phí logistics cao gấp 3 lần Việt Nam.
- Chính sách: Thuế doanh nghiệp cao (21% liên bang + thuế bang), ít ưu đãi cho sản xuất so với Việt Nam. Không có FTA với châu Á, hạn chế xuất khẩu.
- Công nghệ: Dẫn đầu R&D (Thung lũng Silicon), nhưng thiếu dây chuyền sản xuất tích hợp.
- Thị trường: Nội địa lớn (330 triệu dân), nhưng chi phí sản xuất tăng 20-30% sẽ đẩy giá bán lẻ (iPhone có thể tăng 200 USD).

Trung Quốc
- Chuỗi cung ứng: Tích hợp cao, nội địa hóa 70-80%, với cụm công nghiệp như Thâm Quyến cung cấp mọi linh kiện trong 48 giờ.
- Lao động: 800 triệu lao động, kỹ năng cao, nhưng lương tăng (400-500 USD/tháng).
- Cơ sở hạ tầng: 2.500 KCN, cảng Thượng Hải xử lý 47 triệu TEU, điện ổn định (8.500 TWh).
- Chính sách: Ưu đãi lớn, nhưng căng thẳng Mỹ-Trung và thuế 104% làm giảm sức hút.
- Công nghệ: Dẫn đầu tự động hóa (1 triệu robot), R&D mạnh (Huawei chi 20 tỷ USD/năm).
- Thị trường: Nội địa 1,4 tỷ dân, xuất khẩu 3,6 nghìn tỷ USD, dễ bù đắp thuế Mỹ.

So sánh: Mỹ thiếu hệ sinh thái sản xuất tích hợp (lao động đắt, chuỗi cung ứng yếu), khiến việc đưa sản xuất về khó khả thi trong ngắn hạn. Trung Quốc có hệ sinh thái mạnh nhất, nhưng thuế 104% là rủi ro lớn. Việt Nam, dù kém tích hợp hơn Trung Quốc, có chi phí thấp, FTA linh hoạt, và vị trí thay thế Trung Quốc, giúp duy trì sức hút với FDI ngay cả khi thuế 46% được áp dụng.

4. Tại sao các công ty khó rời Việt Nam về Mỹ?
Mặc dù Trump muốn đưa sản xuất về Mỹ, các công ty như Apple, Samsung, hay Nike khó thực hiện do:
- Chi phí cao: Sản xuất tại Mỹ tăng chi phí 20-30% (Bank of America, 2018). Ví dụ, sản xuất iPhone tại Mỹ có thể tăng giá bán lẻ 200 USD, làm giảm sức cạnh tranh.
- Thiếu hệ sinh thái: Mỹ không có cụm công nghiệp tích hợp như Thâm Quyến hay Bắc Ninh, với chỉ vài nhà cung cấp linh kiện và lao động đắt đỏ.
- Thời gian xây dựng: Chuyển chuỗi cung ứng về Mỹ cần 5-10 năm và hàng tỷ USD đầu tư, như Foxconn thất bại với dự án nhà máy Wisconsin (2018-2021).
- Lựa chọn thay thế: Thay vì về Mỹ, các công ty có thể chuyển sang Ấn Độ, Mexico, hoặc tăng sản xuất tại Việt Nam để tránh thuế Trung Quốc (104%). Việt Nam đã thu hút FDI từ Foxconn (1,5 tỷ USD) và Goertek nhờ chi phí thấp và FTA.

5. Kịch bản cho ngành BĐS KCN Việt Nam
- Kịch bản xấu (Thuế 46% kéo dài): Nhu cầu thuê đất giảm 15%, tỷ lệ lấp đầy xuống 70%, giá thuê giảm 5-10%. FDI vào KCN giảm 1-2 tỷ USD/năm, gây áp lực cho các chủ đầu tư như Viglacera, IDICO. Tuy nhiên, phá sản là không thể do nhu cầu từ các thị trường khác (EU, Nhật Bản) và nội địa.
- Kịch bản trung bình (Thuế giảm xuống 22-28%): Tăng trưởng KCN chậm lại (3-4% thay vì 7-8%), giá thuê ổn định. Các KCN miền Bắc (gần Trung Quốc) hưởng lợi từ FDI dịch chuyển, bù đắp cho miền Nam (phụ thuộc dệt may).
- Kịch bản tốt (Thuế được miễn trừ): Nhu cầu thuê đất tăng 6-8%, tỷ lệ lấp đầy đạt 85-90% vào 2026. Các KCN công nghệ cao (Đà Nẵng, Bắc Ninh) thu hút FDI mới, đóng góp 3-4 tỷ USD/năm.

6. Giải pháp để ngành BĐS KCN thích nghi
Để tránh rủi ro và tận dụng cơ hội, ngành BĐS KCN Việt Nam cần:
- Đa dạng hóa nhà đầu tư: Thu hút FDI từ EU, Nhật Bản, Hàn Quốc bằng KCN xanh và công nghệ cao. Ví dụ, Nhật Bản đầu tư 1,5 tỷ USD vào KCN Long Đức năm 2023.
- Cải thiện hạ tầng: Mở rộng cảng Lạch Huyện, đường cao tốc Bắc-Nam, và tăng sản lượng điện tái tạo (30% vào 2030) để đáp ứng nhu cầu sản xuất.
- Phát triển KCN xanh: Đầu tư vào KCN Net-Zero (như DEEP C) để thu hút các công ty có tiêu chuẩn ESG, như Apple và LG.
- Đào tạo lao động: Hợp tác với FDI (Samsung, Qualcomm) để đào tạo 50.000 kỹ sư công nghệ cao, giảm phụ thuộc vào lao động giá rẻ.
- Đàm phán thương mại: Tiếp tục đàm phán với Mỹ để giảm thuế, đồng thời đẩy mạnh xuất khẩu sang EU và Nhật Bản qua FTA.

7. Kết luận
Ngành BĐS KCN Việt Nam không có nguy cơ phá sản trước ý định đưa sản xuất về Mỹ của Trump, nhờ hệ sinh thái sản xuất đang phát triển (chi phí thấp, FTA linh hoạt) và vị trí thay thế Trung Quốc trong chuỗi cung ứng toàn cầu. Dù thuế 46% có thể làm giảm nhu cầu thuê đất và FDI trong ngắn hạn (3-5% kim ngạch xuất khẩu), các cơ hội từ chiến tranh thương mại Mỹ-Trung, thị trường EU, và chính sách hỗ trợ của Việt Nam sẽ giúp ngành duy trì tăng trưởng.

So với Mỹ, Việt Nam có lợi thế về chi phí và vị trí, trong khi Trung Quốc dù mạnh hơn về hệ sinh thái nhưng chịu thuế cao hơn (104%). Để đảm bảo tương lai, ngành BĐS KCN cần cải thiện hạ tầng, công nghệ, và đa dạng hóa thị trường, hướng tới đóng góp 15% GDP vào năm 2030, như mục tiêu của Bộ Công Thương. Trong bối cảnh thuế quan, Việt Nam vẫn là điểm đến hấp dẫn hơn Mỹ cho các công ty muốn tối ưu hóa chi phí và tiếp cận thị trường toàn cầu.