BÀI HỌC RÚT RA TỪ BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN TQ

CHÍNH SÁCH 3 LẰN RANH ĐỎ CỦA NGÂN HÀNG TRUNG ƯƠNG TRUNG QUỐC -EVERGRANDE LIỆU CÓ NHƯ LEHMAN BROTHERS VÀ TÌNH TRẠNG CÁC DOANH NGHIỆP BĐS VIỆT NAM
YOUTUBE: HTTPS://YOUTU.BE/FW33GICWH1M

Thông tin và truyền thông gần đây đưa tin nhiều về case Evergrande, nhiều câu hỏi được đặt ra

• Liệu case này có được Chính Phủ Trung Quốc hỗ trợ ?
• Liệu đây có phải điểm kích nổ của một cuộc khủng hoảng như Lehmans Brother?
• Liệu thị trường CK Việt Nam có bị ảnh hưởng, đặc biệt vấn đề liệu có tương tự tại các công ty phát triển BĐS Việt Nam và các trái phiếu Doanh nghiệp họ Phát hành

Để có thể hiểu một cách hệ thống vấn đề này, có lẽ chúng ta phải quay lại thời điểm T8/2020 khi chính phủ và Ngân hàng TW Trung Quốc ra chính sách 3 LẰN RANH ĐỎ với các nhà phát triển Bất động sản áp dụng từ 2021 đến 2023
3 LẰN RANH ĐỎ LÀ GÌ ?
Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc đã đưa ra chính sách cắt giảm đòn bảy áp dụng với các nhà phát triển bất động sản TQ được gọi là “Ba lằn ranh đỏ”.

• LẰN RANH 1: Tổng nợ vay ròng / Vốn chủ sở hữu (tối đa 100%)
• LẰN RANH 2:Tiền / Nợ vay ngắn hạn (tối thiểu 1.0)
• LẰN RANH 3:Tổng các khoản phải trả (không bao gồm Khoản người mua trả tiền trước và doanh thu chưa thực hiện) / Tổng tài sản (tối đa 70%)

VI PHẠM LẰN RANH ĐỎ THÌ SAO ?

• Nếu 1 công ty không vi phạm , thì sẽ được coi là màu XANH, cho phép tăng 15% dư nợ
• Nếu 1 công ty vi phạm 1 lằn , thì sẽ được coi là màu VÀNG, cho phép tăng 10% dư nợ
• Nếu 1 công ty vi phạm 2 lằn , thì sẽ được coi là màu CAM, cho phép tăng 5% dư nợ
• Nếu 1 công ty vi phạm 3 lằn , thì sẽ được coi là màu ĐỎ , không cho phép tăng dự nợ

Xem ra chính sách vàng hoá vùng cam, cô lập vùng đỏ , xanh hoá vùng vàng của nhà ta cũng được thê giới ưa chuộng
5 MỤC TIÊU CỦA CHÍNH PHỦ TRUNG QUỐC LÀ GÌ ?
Việc đưa ra chính sách 3 lằn ranh của chính phủ Trung Quốc là rất rõ ràng, họ muốn kiểm soát sự bền vững của nền kinh tế chứ không phải là 1 công ty

1. Kiểm soát giá nhà: Chính phủ Trung Quốc đã nhận thấy việc tăng giá nhà quá nóng của thị trường trong vòng 15-20 năm qua, làm việc mua nhà trở nên không khả thi với hàng triệu người
2. Kiểm soát thị trường đất: Giá đất cao hơn làm tăng giá nhà. Các nhà phát triển BĐS cũng chịu một phần trách nghiệm khi liên tục thâu tóm các quỹ đất và đấu giá đất.
3. Phân bổ tín dụng cho lĩnh vực khác: Ưu tiên luân chuyển vốn cho vay tới các lĩnh vực sản xuất hiệu quả hơn BĐS.
4. Giảm tính chu kỳ: Thị trường BĐS Trung Quốc có tính chu kỳ cao, chính phủ muốn ổn đỉnh bằng cách mang lại “cơ chế dài hạn cho thị trường BĐS”.
5. Tầm quan trọng về hệ thống của ngành BĐS: BĐS có sự liên kết chặt chẽ với các ngành trong nền kinh tế, chính phủ đang kiểm soát mạnh tay hơn để đảm bảo tương lai bền vững hơn.

LIỆU CÓ NHƯ LEHMAN BROTHERS :
Quan điểm của tôi là quy mô của các khoản nợ quốc tế của Evangrande còn nhỏ, ngoài ra thì sản phẩm có cấu trúc đơn giản, chỉ là trái phiếu, chưa có các sản phẩm được chứng khoán hoá và phái sinh nên tác động sẽ giới hạn tại thị trường Trung Quốc là chủ yếu
LIỆU CÁC CÔNG TY BĐS CỦA VIỆT NAM CÓ ĐỨNG TRƯỚC NGUY CƠ ?
Chúng tôi đã thu thập dữ liệu báo cáo tài chính quý 2 của 10 công ty niêm yết BĐS tại Việt Nam theo phương pháp 3 lằn ranh đỏ thì tin khá vui là không công ty nào vi phạm 3 lằn ranh, tất cả đều xanh, mặc dù có một số công ty chuẩn bị sang vàng
BÀI HỌC

• Để phân tích case này, tôi và anh Long Phan đã nghiên cứu kĩ báo cáo thường niên của Evergrande và đúng là nếu chỉ phân tích bế mặt số liệu, dựa trên doanh thu và lợi nhuận báo cáo thì bức tranh vẫn rất đẹp, các mô hình đánh giá vẫn ra kết quả tốt. Nhưng nếu đủ sâu vào cơ cấu nợ và chất lượng lợi nhuận thì cũng có thể nắm rõ vấn đề, mặc dù trong báo cáo thường niên họ cũng đề cập đến với 3 dòng ngắn ngủi từ đầu 2020 và công ty đã có lịch sử gian lận báo cáo tài chính trong lịch sử.
• Cần phân tích kĩ khi mua trái phiếu DN, vì giá nhà không phải bao giờ cũng tăng mà đó là điểm quan trọng trong mô hình kinh doanh bất động sản dựa trên vốn vay. Bạn nào muốn hiểu đơn giản thì cứ xem lại Clip Mua nhà hay Thuê Nhà- Họ thay vì vay ngân hàng thì phát hành thêm trái phiếu . Trường hợp này là tốc độ tăng giá hoà vốn cao và giá nhà không đuổi kịp

Tham gia cộng đồng chứng khoán, phím hàng miễn phí : https://by.com.vn/TWlUfd