Báo cáo cập nhật cổ phiếu DXG

Mảng môi giới hồi phục mạnh mẽ nhờ tâm lý thị trường cải thiện

Doanh thu Q2/24 của DXG tăng vọt 58% svck đạt 1.125 tỷ đồng, nhờ vào doanh thu từ bàn giao tăng 66% svck đạt 754 tỷ đồng từ bàn giao các sản phẩm của dự án dự án Opal Sky Line và Gem Sky World. Ngoài ra, doanh thu mảng môi giới tiếp tục tăng 34% svck lên 287 tỷ đồng, đã phản ánh sự phục hồi rõ ràng hơn của thị trường bất động sản nhà ở.

Biên LN gộp cải thiện nhờ sự cải thiện của mảng môi giới

Biên LN gộp của DXG tăng 7,2 điểm % svck lên 47,8% trong Q2/24, nhờ biên LN gộp mảng môi giới cải thiện. Mảng môi giới tiếp tục có đóng góp lớn, chiếm 25% tổng doanh thu Q2/24 với biên LN gộp đạt 75%, cao hơn đáng kể so với biên LN của mảng này trong Q2/23 là 68%.

Chúng tôi kỳ vọng biên LN gộp của DXG sẽ tiếp tục cải thiện trong các giai đoạn tiếp theo nhờ chiến lược mở rộng mảng môi giới ở cả khu vực miền Bắc và miền Nam.

Thiếu hụt doanh thu tài chính kéo LN ròng Q2/24 sụt giảm

LNST Q2/24 của DXG giảm 79% svck xuống còn 33 tỷ đồng dù DXG đã đẩy nhanh tiến độ bàn giao dự án. Do doanh thu từ hoạt động tài chính giảm mạnh trong Q2/24, trong khi đó DXG đã ghi nhận doanh thu tài chính trong Q2/23 lên tới 342 tỷ đồng từ việc bán một số thuở đất không nằm trong kế hoạch phát triển của DXG.

Chi phí hoạt động của DXG duy trì ổn định sau giai đoạn tái cấu trúc 2023

Nhờ nỗ lực tái cấu trúc vào 2023, chi phí BH&QLDN đã được tối ưu hóa từ năm 2023 và duy trì ổn định trong 6T24. Số lượng nhân viên đạt đỉnh vào Q2/22 và sau đó đã giảm mạnh 68% xuống còn 2.389 nhân viên vào Q1/23. Con số này đã ổn định ở mức 2.443 nhân viên vào cuối Q2/24. Tuy DT nửa đầu 2024 tăng 101% svck lên 2.191 tỷ đồng, nhưng chi phí BH&QLDN của DXG chỉ tăng 32,8% svck lên 504 tỷ đồng.

Thủ tục pháp lý của các dự án chậm hơn dự kiến gây ảnh hưởng đến dòng tiền

Việc xin cấp giấy phép xây dựng cho dự án (DXH Riverside) sẽ kéo dài qua nửa cuối năm 2024 sẽ ảnh hưởng đến kế hoạch dòng tiền của DXG. Ngoài ra, DXG không có nhiều dự án có thể mở bán trong giai đoạn sắp tới nếu pháp lý của các dự án không cải thiện, điều này sẽ ảnh hưởng đáng kể đến dòng tiền của công ty.

Dòng tiền từ HĐKD vẫn liên tục âm và tiếp tục âm hơn 570 tỷ đồng trong 6T24 mặc dù DXG đã ghi nhận lợi nhuận dương trong năm quý liên tiếp. Điều này sẽ tác động tiêu cực đến định giá doanh nghiệp và rủi ro thiếu hụt dòng tiền khi triển khai dự án của DXG.