Bất động sản KCN - Vững vàng trước giông bão

Sau giai đoạn chững lại trong 2024-2025 do những nút thắt về chính sách pháp lý và ảnh hưởng từ thuế đối ứng của Hoa Kỳ, chúng tôi kỳ vọng các công ty KCN sẽ ghi nhận kết quả khả quan về việc cho thuê đất trong năm 2026 khi:

1/ Chính sách thương mại, thuế quan giữa các quốc gia đã trở nên rõ ràng:

• Năm 2025, chính sách thuế của Mỹ gây tâm lý thận trọng cho FDI, nhưng vốn FDI đăng ký mới (không gồm BĐS) vẫn tăng ~15% YoY, đạt 36,7 tỷ USD, cho thấy doanh nghiệp tiếp tục tin tưởng và đầu tư tại Việt Nam. Diện tích thuê KCN giảm trong ngắn hạn, song giá trị đăng ký dự án tăng là nền tảng để nhu cầu thuê đất KCN phục hồi từ 2026.

• Miền Bắc tiếp tục là điểm đến FDI nhờ hạ tầng hoàn thiện, kết nối cảng Hải Phòng và giá thuê cạnh tranh. Miền Nam được kỳ vọng cải thiện từ 2026 khi nguồn cung KCN tăng, hạ tầng được đầu tư đồng bộ và kết nối tốt với cảng nước sâu Vũng Tàu.

• Về dài hạn, FDI sẽ mang tính chọn lọc hơn, tập trung vào công nghệ cao và công nghiệp phụ trợ – các nhóm khách hàng trọng tâm của KCN trong giai đoạn tới.

2/ Việt Nam vẫn duy trì được những lợi thế cạnh tranh dài hạn:

• Doanh thu cho thuê đất KCN dự kiến phục hồi mạnh từ 2026 nhờ diện tích ký mới tăng tại các thị trường trọng điểm. Các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn gồm KBC (Nam Sơn Hạp Lĩnh, Tràng Duệ 3, Quế Võ 2 mở rộng) và SIP (Phước Đông, Lộc An – Bình Sơn, Lê Minh Xuân 3).

• Bên cạnh đó, doanh thu từ chuyển đổi đất cao su sang KCN sẽ trở thành động lực mới sau khi hoàn tất pháp lý và quy hoạch trong 2025, nổi bật là PHR (KCN chuyên ngành cơ khí) và TRC (KCN Hiệp Thạnh – giai đoạn 1).

Duy trì khuyến nghị cổ phiếu Bất động sản KCN phù hợp với chiến lược đầu tư dài hạn. Trong đó các Công ty có quỹ đất sẵn sàng cho thuê, hưởng lợi từ sự phát triển hạ tầng và thu hút sự quan tâm của doanh nghiệp FDI là lựa chọn tốt trong thời gian tới.

Một số cổ phiếu tiềm năng có thể tham gia như SIP với giá mục tiêu 78.400 đồng/cp, KBC với giá mục tiêu 41.300 đồng/cp. Ngoài ra một số doanh nghiệp có quỹ đất được thu hồi để phát triển KCN, dự kiến ghi nhận doanh thu từ chuyển đổi đất, đáng chú ý là PHR với giá mục tiêu 75.800 đồng/cp, TRC với giá mục tiêu 97.800 đồng/cp.