Bất động sản ko có dấu hiệu hạ nhiệt

Bất động sản ko có dấu hiệu hạ nhiệt

Thị trường bất động sản - Cơ hội vàng cho các nhà đầu tư:

Cung không đủ cầu

?oThị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam những năm gần đây luôn ở trong tình trạng cung không đáp ứng đủ cầu. Vì thế, việc có những cơn sốt hay tăng giá quá nhanh là điều không tránh khỏi? ?"ông Marc Townsend, TGĐ Công ty CB Richad Ellis ?" chuyên về tư vấn, quản lý BĐS nhận định.

Thị trường BĐS trong năm 2008 được đánh giá là sẽ tăng mạnh ở tất cả các mảng thị trường nhưng đòi hỏi chất lượng cao hơn trước. Các dự án không chỉ còn tập trung ở 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh mà đã lan tỏa đến các thành phố đầy tiềm năng khác như Hải Phòng, Đà Nẵng, Nha Trang, Cần Thơ?

Cung không đủ cầu

Việc khách hàng xếp hàng để mua căn hộ trong các dự án như Vista, Keppel và Estelle, Hoàng Anh Gia Lai và Phú Mỹ Hưng cho thấy những dự án chất lượng, giá cả phù hợp sẽ vẫn luôn dẫn đầu thị trường. Ở thị trường Hà Nội hiện giờ chưa có tình trạng trên, nhưng có thể thấy được tiềm năng rất lớn của các dự án trong tương lai như Golden Westlake, Hanoi Indochina Plaza, Keangnam và Hanoi Landmark.

Theo dự báo của CB Richad Ellis, thị trường văn phòng và cửa hàng bán lẻ vẫn không đủ cung trên cả nước vì thế giá thuê dự báo sẽ tiếp tục tăng và các công ty buộc phải xem xét đến các giải pháp khác như là phát triển ra phía ngoài khu vực trung tâm nhằm chiếm giữ vị trí. Thị trường căn hộ cho thuê năm 2007 bị hạn chế về nguồn cung và trong năm 2008 sẽ không có gì khác biệt, điều này gây ra sự thiếu hụt cho thị trường căn hộ chi phối thị trường mua để cho thuê (các nhà đầu tư tư nhân mua căn hộ với mục đích cho người nước ngoài thuê lại). Hà Nội sẽ có thêm hai dự án căn hộ cho thuê ra đời vào năm 2008.

Bên cạnh đó, thị trường khách sạn và resort cũng sẽ không có thêm nguồn cung nào ở các thành phố lớn, bởi các nhà đầu tư chỉ chú ý tới các khu vực du lịch như Đà Nẵng / Biển Đông, Phú Quốc, sắp tới là Long Hải, vịnh Hạ Long và Huế.

Thị trường đất công nghiệp là mảng thị trường chiếm tới gần 60% vốn đầu tư nước ngoài, cũng được nhắc đến gần đây. Mảng thị trường này sẽ tiếp tục phát triển hơn nữa với ngày càng nhiều nhà đầu tư đặc biệt là nhà đầu tư Mỹ tìm cách thâm nhập vào thị trường Việt Nam mong tận dụng được lực lượng lao động trẻ có tay nghề cùng với các chính sách ưu đãi từ Chính phủ. Tuy nhiên, ở Việt Nam hiện nay có những bất cập về cơ sở hạ tầng, lãnh đạo các cấp trung ương và địa phương đang nỗ lực khắc phục khó khăn này trong năm 2008.

Trong tương lai trước mắt, các dự án tổ hợp đa năng có quy mô lớn sẽ được phát triển tại các khu vực bên ngoài trung tâm thành phố như khu vực quận Tân Bình (C.T Plaza), quận 11 (Saigon Palace), quận 7 (Phú Mỹ Hưng với 10 tòa tháp) tại TP. Hồ Chí Minh và khu vực Hồ Tây, Mỹ Đình tại Hà Nội như dự án Keangnam Hanoi Landmark Tower trên đường Phạm Hùng, The Landmark trên đường Liễu Giai, dự án Hanoi Indochina Plaza trên đường Xuân Thủy? Sự phát triển ra bên ngoài trung tâm sẽ trở thành xu hướng chung với việc Hà Nội mở rộng ra phía tây và TP. Hồ Chí Minh mở rộng ra vài hướng phía ngoài. Việc mở rộng này đã giải quyết được khó khăn về việc tìm kiếm những văn phòng có giá thuê thấp và diện tích lớn. Mặc dù hàng trăm dự án văn phòng quy mô nhỏ vẫn đang được thi công, các công ty nước ngoài và trong nước có thể vẫn lựa chọn các mặt bằng nhỏ trong các tòa nhà văn phòng như vậy để giải quyết một phần nhu cầu thuê diện tích ngay trước mặt nhưng trong tương lai sắp tới lượng cung này vẫn không thể đáp ứng được lượng lớn nhu cầu hiện nay. Bởi nhiều dự án lớn đang được triển khai, loại trừ việc chậm trễ trong công tác thi công, nhu cầu về văn phòng sẽ được đáp ứng nhưng không phải là trong năm 2008. Điều này có nghĩa là giá thuê sẽ vẫn còn tiếp tục tăng.

Giá thuê ở Việt Nam cao nhưng vẫn thấp hơn ở khu vực

Công ty CB Richad Ellis dự đoán rằng giá thuê sẽ dao động trong khoảng 65 ?" 70 USD/m2/tháng đối với văn phòng hạng A chưa kể phí dịch vụ và thuế GTGT. Mức giá thuê này được coi là cao tại Việt Nam tuy nhiên vẫn thấp hơn rất nhiều so với giá thuê tại các tòa nhà ở các thị trường khác trong khu vực như Hồng Kông (Tòa nhà IFC có giá thuê 242 USD/m2) hay Singapore (Tòa nhà One Raffles Quay có giá thuê 159 USD/m2).

Bên cạnh đó, thị trường bán lẻ tại Việt Nam được dự báo sẽ sớm trở thành một trong những thị trường hấp dẫn nhất đối với các nhà đầu tư nước ngoài với lợi thế dân số trẻ và nguồn tiền nhàn rỗi ngày càng tăng. Trong khi những nhà bán lẻ nổi tiếng như Central từ Thái Lan, Carrefour từ Pháp, Takashimaya từ Nhật, và Wal-Mart từ Mỹ đang trong giai đoạn nghiên cứu thị trường thì Lotte từ Hàn Quốc và Parkson từ Malaysia đã tiến hành hoạt động với rất nhiều dự án trên khắp Việt Nam, tập trung tại Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và Hải Phòng. Những áp lực trên thị trường bán lẻ đang đẩy giá thuê tăng cao. CB Richard Ellis dự đoán giá thuê bán lẻ trung bình trong năm 2008 ở tầng trệt sẽ lên tới 200 USD/m2/tháng. Trong năm 2008, TP. Hồ Chí Minh chỉ có một dự án mới là Saigon Happiness Square ở Quận 1 cùng với các cửa hàng bán lẻ khác ở các quận ngoại thành như Tân Bình, quận 11, và Saigon Paragon ở Quận 7.

Thị trường Hà Nội sẽ tăng cao về cầu và thiếu nguồn cung. Hiện tại Hà Nội chưa có khu vực mua sắm mới nào; trung tâm mua sắm lớn nhất có 130.000 m2 diện tích bán lẻ với giá thuê cao vào khoảng 120 USD/m2/tháng (tính tại thời điểm cuối năm 2007). CB Richard Ellis cho rằng giá thuê còn tăng cao nữa ở các khu vực trung tâm trong 2008. Năm 2009, theo cam kết với WTO, các hãng bán lẻ được sở hữu 100% vốn nước ngoài, điều này sẽ càng tạo nên áp lực lớn trên thị trường vốn đã khan hiếm diện tích.

Nhờ tăng trưởng kinh tế, nhiều người nước ngoài sẽ đến sinh sống tại Việt Nam, và vì thế căn hộ dịch vụ sẽ tăng mạnh. Hà Nội có hai dự án tên tuổi quốc tế là Ascott và Frasers, hai dự án này đều cho ra mắt vào năm 2008 và sẽ góp thêm 463 căn hộ vào thị trường với giá thuê khoảng 30 ?" 40 USD/m2. Trong khi đó sẽ không có dự án mới nào tại TP. Hồ Chí Minh nên giá cả cho các căn hộ trung bình sẽ ở mức 40 ?" 45 USD/m2 và các căn hộ diện tích nhỏ hơn sẽ được ưa chuộng. Thị trường mua bán căn hộ không đáp ứng đủ nguồn cung, bắt đầu có các căn hộ dưới dạng mua để cho thuê do các nhà đầu tư lẻ mua các căn hộ với mục đích cho người nước ngoài thuê. Đây là thị trường cung cấp nhà ở cho người nước ngoài nhưng cũng đồng thời thúc đẩy việc mua bán căn hộ. Vốn tăng và giá thuê giữ ở mức cao trở thành một cách làm giàu phổ biến. CB Richad Ellis nhận định Hà Nội là thị trường vẫn còn chưa phát triển nhưng có tiềm năng vô cùng to lớn ở mảng thị trường này.

Nhu cầu về căn hộ tăng cao cùng với sự lo ngại và mong muốn kiếm lời, khiến nhiều người trong thời gian qua đổ xô đi mua căn hộ trong điều kiện giá cả tăng cao. Người mua chú ý tới các dự án có chất lượng cao, giá cả hợp lý. Điều này cho thấy, người mua hiện nay không chỉ căn cứ vào giá mà còn lưu ý đến các yếu tố như chủ đầu tư, sự phát triển, quá trình triển khai dự án, phân chia mặt bằng và các dịch vụ. Một số nhà đầu tư quốc tế đã chọn cách tiếp cận thị trường bằng cách xây dựng kế hoạch phát triển thành phố hơn là xây dựng các tòa tháp đơn lẻ, bởi cách này đảm bảo an toàn hơn về chất lượng và mặt bằng. Thị trường căn hộ ở Việt Nam mang lại cơ hội lớn cho các nhà đầu tư, từ Hà Nội, Hải Phòng tới, Đà Nẵng, Nha Trang và TP. Hồ Chí Minh. Do Chính phủ còn tiếp tục xem xét và bổ sung sửa đổi các chính sách như Nghị định 84 và 153 nên thị trường này sẽ thu hút được nhiều nhà đầu tư hơn nữa.

Thị trường khách sạn và resort cũng sẽ hấp dẫn các nhà đầu tư và các tập đoàn khách sạn quốc tế. Từ năm ngoái tới nay đã có 5 dự án khách sạn năm sao có sự tham gia của chủ đầu tư nước ngoài tại khu vực Mỹ Đình, Hà Nội. TP. Hồ Chí Minh đã có 11 khách sạn năm sao với khoảng 3.611 phòng và dẫn đầu cả nước trong lĩnh vực khách sạn, và đang tiến hành các dự án cải tạo và dự án mới nhưng chưa dự án nào được hoàn thành trong năm 2008. Một vài khách sạn năm sao nổi bật sẽ được khánh thành vào năm 2009 gồm có Intercontinental trong Asiana Plaza, Times Square và Saigon Happiness Square. Ước tính thành phố lớn nhất Việt Nam này cần khoảng 10.000 phòng khách sạn trong vòng 4 năm tới.

Cùng thời gian này, tại các thành phố như Đà Nẵng, Nha Trang, hàng loạt dự án về khách sạn và resort được đầu tư bởi các tập đoàn quốc tế. Riêng ở thành phố Đà Nẵng, theo kết quả điều tra hiện có đến hơn 10 dự án resort, khách sạn, sân golf và villa cao cấp mà trong đó phần lớn là sự góp mặt của các nhà đầu tư nước ngoài.

Rõ ràng ?oVẻ đẹp tiềm ẩn? của Việt Nam đang dần hé mở với các nhà điều hành khách sạn quốc tế. Họ đang tìm kiếm nhiều chiến lược để vào thị trường, mua lại và đổi tên, phát triển, và bắt tay với các nhà đầu tư trong nước. Guoman, Hilton, Omni, Sheraton, InterContinental, Sofitel, Novotel ở Đà Lạt và Novotel ở Phan Thiết tất cả đều đã thay đổi chiến lược. Movenpick mua lại Omni ở TP. Hồ Chí Minh, Guoman ở Hà Nội và Parkroyal mua lại Novotel ở Sài Gòn. Với sự bùng nổ trung tâm đô thị và các địa điểm resort, Việt Nam là địa điểm lý tưởng cho những kỳ nghỉ và thị trường nhà ở bởi các địa điểm ven biển như Nha Trang, Cam Ranh, Đà Nẵng, Lăng Cô, Côn Đảo và đảo Phú Quốc đều có tiềm năng trở thành thiên đường của Đông Nam Á, như Bali và Phuket.

?oNhìn chung, năm 2007 đã qua và năm 2008 đang tới chứng kiến sự khởi đầu của rất nhiều dự án quan trọng trong cả nước. Trong vòng 2 ?" 3 năm tới, khi các dự án này được hoàn thành và đưa vào sử dụng, sẽ xuất hiện những thay đổi lớn trên thị trường BĐS Việt Nam? ?" ông Marc Townsend khẳng định.

Thời cơ đầu tư lớn

Đây cũng là nhận định của nhiều chuyên gia trong và ngoài nước về thị trường BĐS Việt Nam, đặc biệt là thị trường Hà Nội đang mở ra những cơ hội ?ovàng?.

Dễ sinh lợi, ít rủi ro

Trong thời gian qua, thị trường chứng khoán có nhiều biến động dẫn đến những thay đổi lớn trên thị trường BĐS. Các nhà đầu tư chuyển nguồn vốn đầu tư của họ sang thị trường dễ sinh lợi nhuận và ít mạo hiểm, đấy chính là BĐS. Nền kinh tế tăng trưởng mạnh, việc VN gia nhập WTO, đời sống người dân phát triển, thu nhập cao, nguồn tiền nhàn rỗi trong dân lớn mạnh, nhu cầu đầu tư và đầu cơ cao? dẫn đến cơ hội đầu tư vào lĩnh vực BĐS với sự gia tăng của các nhà đầu tư trong và ngoài nước, để thoả mãn lượng lớn nhu cầu đang còn bỏ ngỏ cũng như đóng góp vào sự tăng trưởng của thị trường BĐS.

Bên cạnh đó, các công ty nhà nước đang trong tiến trình cổ phần hóa, dẫn tới tăng nhu cầu về văn phòng chất lượng cao, tạo thêm áp lực trên thị trường. Lượng cầu tăng cao chưa từng có đặt ra đòi hỏi cấp thiết về nguồn cung các dịch vụ văn phòng, khách sạn, khu vực bán lẻ và căn hộ. Chính vì vậy, các chuyên gia đã nhận định, đây là thời điểm vô cùng quan trọng để đầu tư vào lĩnh vực BĐS với kỳ vọng năm 2008 sẽ phát triển mạnh.

Mặt khác, hiện nay, tình hình kinh doanh BĐS bị chi phối bởi điều kiện kinh tế toàn cầu. Quan ngại về sự suy yếu của nền kinh tế Mỹ cùng với khủng hoảng tài sản cầm cố, chính phủ Mỹ đã can thiệp bằng cách điều chỉnh lãi suất và cắt giảm thuế quan với mong muốn khởi động lại thị trường. Từ cuối năm 2007 tới năm 2008, giá dầu và giá vàng thế giới đã đạt mức tăng kỷ lục với sự sụt giá của đồng Đôla so với đồng Euro và bảng Anh. Trong những tình huống như thế, nhà đầu tư có xu hướng đa dạng hóa rủi ro, rút vốn khỏi những thị trường đình trệ để chuyển sang những thị trường mới và đang phát triển đặc biệt là những thị trường tăng trưởng mạnh với môi trường chính trị ổn định, và ít bị tác động bởi nền kinh tế Mỹ. Việc cung chưa đáp ứng đủ cầu trong mọi lĩnh vực đặc biệt là về nguồn vốn, Việt Nam mở ra cơ hội lớn chưa từng có cho các nhà đầu tư.

Bùng nổ đầu tư vào BĐS

Dù kinh tế toàn cầu xuất hiện những dấu hiệu suy yếu, thị trường BĐS Việt Nam vẫn thu hút các nhà đầu tư và giữ được mức tăng trưởng tốt. Hiện có rất nhiều các nhà đầu tư là các tập đoàn khách sạn quốc tế như Accor, InterContinential Hotels Group?; các đại gia đến từ Trung Đông như IFA, Kingdom Hotel Investment?; các tập đoàn xây dựng và đầu tư lớn từ Nhật Bản, Hàn Quốc?; các quỹ đầu tư với nguồn lực tài chính lớn mạnh như Indochina Capital, Vina Capital? đã có những dự án đầu tư BĐS và tiếp tục có kế hoạch phát triển trong thời gian tới tại Việt Nam.

Tuy nhiên, đầu tư nước ngoài tăng mạnh không làm cản trở các nhà đầu tư trong nước tiến hành các kế hoạch phát triển kinh doanh BĐS của mình. Gần đây các tên tuổi lớn trong nước như Vincom, FPT, Viglacera, Lilama, Hapro, Bitexco ? đều thành lập các công ty để tập trung đầu tư và phát triển lĩnh vực BĐS. Thế mạnh của họ chính là việc sở hữu sẵn có các khu đất tại những vị trí đẹp bên cạnh các điểm mạnh khác như thương hiệu, uy tín, kinh nghiệm, mạng lưới quan hệ, am hiểu phong cách làm việc và văn hóa tiêu dùng của người Việt Nam. Vincom City Towers, Viglacera Tower, CEO Tower, Kinh Đô Tower, Việt Tower, Opera Business Centre? là những dự án thành công của các nhà đầu tư trong nước.

Mặc dù vậy, cũng phải thấy rằng hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS đang phải đối mặt với một số khó khăn như: Quỹ đất trong khu vực trung tâm ngày càng hạn hẹp; Giá đất trên thị trường cao; Vấn đề cơ sở vật chất hạ tầng cũng như giao thông đô thị chưa đáp ứng được yêu cầu phát triển; thủ tục triển khai dự án, vấn đề giải phóng mặt bằng?còn gây nhiều phiền nhiễu cho nhà đầu tư.

Những thách thức này đặt ra đối với tất cả những thành phần tham gia trên thị trường BĐS Việt Nam, với cả các nhà đầu tư trong nước cũng như nước ngoài. Thực tế đó đòi hỏi Chính phủ phải có những chính sách quy hoạch cụ thể, đồng bộ, tạo thuận lợi cho nhà đầu tư yên tâm rót vốn vào. Tín hiệu tốt là vừa qua, UBND TP. HCM đã đưa ra danh sách 20 ?okhu đất vàng? trong khu vực trung tâm và kêu gọi đầu tư một cách công khai. Việc có những chính sách quy hoạch cụ thể, mang lại cơ hội một cách đồng đều cho tất cả các nhà đầu tư trong và ngoài nước, và tạo ra những tác động tích cực lên thị trường.