BCM: Gã khổng lồ dòng BĐS khu công nghiệp

1. Giới thiệu chung

• BCM được mệnh danh là "gã khổng lồ" trong ngành bất động sản khu công nghiệp và đô thị với vị thế hàng đầu về quỹ đất và thương hiệu.
• Từ tháng 4 đến đầu tháng 8, VN-Index tăng nhẹ 4% trong khi BCM tăng mạnh 34%, cho thấy hiệu suất vượt trội của cổ phiếu này.

2. Phân tích kết quả kinh doanh quý 2/2024

• Lợi nhuận sau thuế: trong quý 2/2024 đạt 394 tỷ đồng, so với mức lãi thấp 31.5 tỷ đồng cùng kỳ năm trước, cho thấy sự phục hồi mạnh mẽ của doanh nghiệp.
• Lũy kế nửa đầu năm 2024: lợi nhuận sau thuế đạt 513 tỷ đồng, tăng 10.5 lần so với cùng kỳ năm 2023, thể hiện đà tăng trưởng lợi nhuận mạnh mẽ và bền vững của BCM.
• Doanh thu thuần: trong quý 2 đạt 11.162 tỷ đồng, tăng nhẹ 6% so với cùng kỳ năm ngoái. Mặc dù doanh thu tăng trưởng ở mức khiêm tốn, song điều này là do mảng bất động sản đô thị vẫn còn ảm đạm.
• Lợi nhuận gộp: trong quý 2 đạt 700 tỷ đồng, tăng 18% so với cùng kỳ, cho thấy khả năng quản lý chi phí hiệu quả của BCM.

3. Phân tích cơ cấu lợi nhuận

• Mảng bất động sản đô thị: chiếm tỷ trọng cao trong doanh thu thuần của BCM trong tương lai do có quỹ đất lớn và vị trí đắc địa ở Bình Dương.
• Quỹ đất khu công nghiệp: mà BCM trực tiếp triển khai đang dần cạn kiệt.
• Bình Dương: luôn nằm trong top những tỉnh được FDI đổ vào nhiều nhất trong nhiều năm vừa qua, tạo điều kiện thuận lợi cho BCM phát triển quỹ đất khu công nghiệp.
• Mức giá đất nền: ở Bình Dương vừa phải, trong khoảng 15 - 25 triệu đồng/m2 tùy vị trí.
• Khả năng thu hút đầu tư: nhiều khả năng sẽ có nhiều chủ đầu tư bất động sản tương tự như Capital Land quan tâm đến quỹ đất của BCM.
• Ước tính doanh thu: khoảng 12.220 ha đất đô thị còn lại của BCM có thể mang lại hơn 80.000 tỷ đồng doanh thu.

4. Nguyên nhân tăng trưởng lợi nhuận

• Mảng bất động sản đô thị: vẫn còn ảm đạm.
• Khu công nghiệp Cây Trường: bị chậm trễ trong việc đi vào hoạt động theo kế hoạch, hiện tại vẫn đang trong quá trình phê duyệt 1/2000 và gặp một số vướng mắc về phương án bồi thường hỗ trợ các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Điểm sáng chính: đến từ lợi nhuận từ công ty liên doanh liên kết, đặc biệt là VSIP và BW.

VSIP: Lợi nhuận từ liên doanh VSIP trong nửa đầu năm 2024 đạt 453 tỷ đồng, tương đương 61% con số của cả năm 2023, nhờ việc bàn giao đất của các khu công nghiệp VSIP 3, VSIP Hải Phòng và VSIP Quảng Ngãi.
BW: đã có lãi trở lại trong nửa đầu năm 2024, đóng góp tích cực vào lợi nhuận của BCM.
5. Triển vọng dài hạn

• Khu công nghiệp Cây Trường: Dự kiến sẽ đi vào hoạt động vào nửa cuối năm 2024, trở thành động lực tăng trưởng mới cho BCM.
• Liên doanh VSIP: Tiếp tục đẩy mạnh quỹ đất ở Lạng Sơn, Cần Thơ, Nghệ An hay Quảng Trị, tạo đà tăng trưởng vững chắc cho BCM.
• BKM Bình Định và Bình Phước: BCM nắm giữ 40% hai dự án này, với tiềm năng lợi nhuận hấp dẫn.
• Bình Dương: Là tỉnh thu hút nhiều nhà đầu tư FDI, tạo điều kiện thuận lợi cho BCM phát triển quỹ đất khu công nghiệp.

6. Thông tin bên lề

• Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương: lên kế hoạch bán đấu giá cổ phiếu BCM để thoái khoảng 30% vốn từ giờ đến hết năm 2025, với giá tối thiểu là 50.000 đồng/cổ phiếu.
• Hiệu ứng thoái vốn: có thể giúp giá cổ phiếu bật tăng mạnh mẽ nếu giao dịch thành công.
• Kế hoạch thoái vốn năm 2017: Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương cũng đã lên kế hoạch thoái vốn vào năm 2017, nhưng không thành công. Tuy nhiên, giá cổ phiếu của BCM đã tăng 2,5 lần kể từ đó đến nay.

7. Tình hình bất động sản phía Nam

• Tín hiệu hồi phục: Cả hai phân khúc đất nền và căn hộ đều cho thấy tín hiệu hồi phục nhẹ trong quý 2/2024.
• Bình Dương: luôn chiếm tỷ trọng cao do mặt bằng giá hấp dẫn và sự phát triển hạ tầng đô thị.
• Nguồn cung đất nền: trong quý 2/2024 tại Bình Dương đứng vị trí số 1, chiếm 34,2% tổng nguồn cung tại phía Nam.
• Nguồn cung căn hộ: ở Bình Dương đứng số hai, chỉ sau thành phố Hồ Chí Minh, chiếm 38,8%.
• Tập trung vào sản phẩm trung cấp và giá rẻ: người dân đang tập trung nhiều hơn vào các dòng sản phẩm trung cấp và giá rẻ.
• Triển vọng bất động sản đô thị của BCM: nhiều khả năng sẽ khả quan trong tương lai.
• Doanh thu bất động sản đô thị trong 2024: có thể kém khả quan hơn so với năm 2023, do mức nền cao và giao dịch đột biến chuyển nhượng đất cho Capital Land.

BCM là một trong những cổ phiếu bất động sản hấp dẫn với tiềm năng tăng trưởng lớn. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần xem xét kỹ lưỡng các yếu tố rủi ro và triển vọng thị trường trước khi đưa ra quyết định đầu tư. Nên theo dõi sát sao tình hình thị trường bất động sản, việc quản lý rủi ro đòn bẩy tài chính của BCM, tiến độ triển khai các dự án trọng điểm và các thông tin liên quan đến kế hoạch thoái vốn của Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương.