BĐS - Bùng nổ trở lại sau giãn cách.

Khi dịch covid đi qua, BĐS kỳ vọng là môt trong các ngành hồi phục tốt nhất từ quý 4/2021 trở đi.

Nguồn cung BĐS đang dần hồi phục nhờ nới lỏng pháp lý, trong khi nguồn cầu cũng được thúc đẩy mạnh mẽ bởi thị trường phục hồi trên diện rộng, lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức thấp và cơ sở hạ tầng đang được tăng tốc phát triển, do đó thị trường BĐS có thể sẽ bước vào thời điểm thuận lợi từ Q4/21.

​

Theo CBRE, lượng căn hộ tiêu thụ tại TP HCM hồi phục mạnh mẽ, tăng 143,1% svck đạt 4.700 căn, nhờ nguồn cung mới tăng 141,4% svck đạt 3.968 căn. Phân khúc trung cấp dẫn dắt thị trường với 3.116 căn mới, tăng 246,6% svck, chiếm 78,5% tổng nguồn cung mới, hầu hết đến từ phía Tây và phía Nam. Tỷ lệ hấp thụ trong Q2/21 duy trì ở mức cao 118,4% (+0,7 điểm % svck).

Kỳ vọng nguồn cung căn hộ mới tại TP HCM có thể phục hồi từ 2022, cụ thể tăng 26,2% svck trong 2022 và 55,7% svck trong 2023. Phân khúc trung cấp sẽ đóng góp 30-50% vào tổng nguồn cung. Chúng tôi tin rằng thị trường nhà ở tại ngoại thành TP HCM như Cần Giờ, Nhà Bè, Bình Chánh và TP Thủ Đức sẽ tiếp tục đáng chú ý trong nửa cuối 2021 và năm 2022 nhờ vào các dự án phát triển cơ sở hạ tầng.

​

Nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội trong Q2/21 giảm 36,7% svck còn 3.526 căn do đợt bùng phát COVID19 từ tháng 5/2021; dẫn đến lượng căn hộ tiêu thụ giảm 14,6% svck còn 3.921 căn. Phân khúc trung cấp tiếp tục dẫn dắt thị trường, chiếm 78,4% tổng nguồn cung mới, hầu hết đến từ phía Tây và phía Đông Hà Nội. Tỷ lệ hấp thụ tăng mạnh đạt 111,2% svck trong Q2/21 (+28,8 điểm % svck), cho thấy nhu cầu căn hộ vẫn đang ở mức cao.

Giá bán tại thị trường TPHCM và Hà Nội tiếp tục tăng ở mọi phân khúc

​

Lãi suất vay mua nhà tiếp tục duy trì ở mức thấp giúp kích thích nhu cầu mua nhà

​

Lãi suất vay mua nhà ở các ngân hàng nội địa tương đối ổn định ở mức 9,2-9,5% trong nửa đầu năm 2021, vẫn là mức thấp nhất trong 10 năm. Chúng tôi kỳ vọng Ngân hàng Nhà nước (NHNN) sẽ duy trì chính sách tiền tệ thích ứng vào năm 2021 nhờ lạm phát vẫn trong tầm kiểm soát. Mặc dù chúng tôi không kỳ vọng NHNN sẽ cắt giảm thêm lãi suất điều hành, nhưng chúng tôi tin rằng NHNN sẽ không nâng lãi suất năm 2021 nhằm tiếp tục hỗ trợ nền kinh tế bằng cách duy trì nới lỏng chính sách tiền tệ. Theo đó, chúng tôi cho rằng lãi suất cho vay thế chấp sẽ vẫn được duy trì ở mức thấp trong năm 2021, từ đó sẽ hỗ trợ kích cầu bất động sản.

Cơ sở hạ tầng là chất xúc tác chính trong trung và dài hạn

Chúng tôi quan sát thấy Chính phủ đang có các động thái quyết liệt hơn thúc đẩy đầu tư công trong nửa cuối 2021, đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng nhằm thúc đẩy nền kinh tế hồi phục. Vào ngày 09/07/2021, Bộ Xây dựng đã ban hành Chỉ thị 01/CT-BXD về việc đẩy nhanh tiến độ thực hiện và giải ngân kế hoạch vốn đầu tư công năm 2021. Theo đó việc giải ngân vốn đầu tư công được chỉ đạo phải hoàn thành 100% mục tiêu năm 2021. Chúng tôi cho rằng việc thúc đẩy phát triển cơ sở hạ tầng có tác động trực tiếp tới thị trường BĐS, sẽ trở thành động lực tăng trưởng chính của BĐS trong các năm tới.

Chúng tôi nhận thấy một số dự án có tác động tích cực tới thị trường BĐS đã/dự kiến khởi công trong 2021 như 1) sân bay quốc tế Long Thành giai đoạn 1 (khởi công đầu năm 2021), 2) 6/11 dự án thành phần cao tốc Bắc Nam đang được thi công và 5 dự án còn lại được kỳ vọng sẽ khởi công trong 2021. Ngoài ra, cũng có một số dự án đáng chú ý dự kiến sẽ hoàn thành trong nửa cuối 2021 và năm 2022 như 1) tuyến metro Nhổn – ga Hà Nội, 2) cầu Thủ Thiêm 2 và 3) tuyến metro số 1 (Bến Thành – Suối Tiên).

Trong đó, việc đề xuất thành lập thành phố Tây Bắc gồm Củ Chi và Hóc Môn, cùng với thông tin chuyển các huyện Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh, Nhà Bè và Cần Giờ lên quận đã thúc đẩy giá nhà ở tại các khu vực này tăng mạnh trong nửa đầu 2021. Những chủ đầu tư sở hữu quỹ đất tại đây như VHM, NLG, KDH sẽ hưởng lợi giá nhà ở tăng.