BĐS đang ở đoạn nào ( cóp nhặt trên mạng ạ)

Discussion in 'Thị trường chứng khoán' started by Pyddy2809, Nov 25, 2025.

50235 người đang online, trong đó có 620 thành viên. 22:00 (UTC+07:00) Bangkok, Hanoi, Jakarta
  1. 0 người đang xem box này(Thành viên: 0, Khách: 0)
thread_has_x_view_and_y_reply
  1. Pyddy2809

    Pyddy2809 Thành viên gắn bó với f319.com

    Joined:
    Jan 30, 2020
    Likes Received:
    622
    --------------------------------------------------------------
    1. Chu kỳ phục hồi và đỉnh rơi vào 2026–I/2027
    - Nguồn cung căn hộ dự báo tăng mạnh (2025: ~70k căn, 2026 phía Nam riêng đã 30–35k sản phẩm).
    - Hàng tồn kho + Người mua trả trước+ Lượng tiền mặt doanh nghiệp BĐS đều nắm cao kỷ lục. Báo hiệu “của để dành và bùng nổ lợi nhuận năm 2026 = >Chi trả cổ tức kỷ lục !
    --------------------------------------------------------------
    2. Giá nhà cao, đất nền bớt “sốt” – dòng tiền xoay về căn hộ ở thật
    - Hà Nội đã vượt TP.HCM về giá sơ cấp (91 vs 87 triệu/m²), chủ yếu nhờ cao cấp & hạng sang; căn hộ dưới 60 triệu/m² gần như biến mất.
    - Giao dịch đất nền giảm mạnh, nhưng căn hộ/nhà ở riêng lẻ vẫn giữ nhịp – nghĩa là đầu cơ chùng xuống, nhu cầu ở thật giữ thị trường.
    --------------------------------------------------------------
    3. Dịch chuyển khỏi lõi trung tâm, bùng nổ các trục TOD – vành đai – metro – XU HƯỚNG TƯƠNG LAI !
    - Hà Nội: dịch ra Tây – Đông – Bắc sông Hồng, bám các vành đai 3.5–4, metro; hình thành chuỗi đô thị vệ tinh.
    - TP.HCM: tam giác HCM – Bình Dương – Bà Rịa Vũng Tàu, các đô thị TOD dọc metro, vành đai 3–4, cao tốc; phân tầng rõ: HCM cao cấp, Bình Dương trung cấp, Vũng Tàu nghỉ dưỡng.
    --------------------------------------------------------------
    4. Chính sách “hai tay”: một tay nới pháp lý, một tay siết đầu cơ
    - Nới: rút gọn thủ tục, cho giao NƠXH/nhà giá phù hợp không qua đấu thầu, miễn/giảm tiền SDĐ, bỏ GPXD nếu đã có QH 1/500 → khơi nguồn cung, đặc biệt dự án pháp lý đã hoàn thiện 70–90%.
    - Siết: tăng bảng giá đất vùng ven, đề xuất hạn mức vay mua nhà thứ 2–3, dừng cho vay đặt cọc dự án chưa đủ pháp lý → biên lợi nhuận đầu cơ co lại, thị trường đi vào tăng trưởng chậm và chọn lọc, ưu tiên nhu cầu ở thật.
    --------------------------------------------------------------
    5. Vốn tín dụng & trái phiếu quay lại, nhưng chỉ ưu ái “hàng sạch”
    - Dư nợ BĐS tăng >10%, chiếm ~22–23% tổng tín dụng; trái phiếu BĐS phát hành 9T/2025 tăng 21% yoy.
    - Lãi suất cho vay vẫn thấp so với quá khứ; ngân hàng ưu tiên dự án pháp lý rõ, có tài sản bảo đảm và nhu cầu thật (nhà ở thương mại, NƠXH).
    ________________________________________
    Doanh nghiệp/cổ phiếu có khả năng hưởng lợi ?
    1. Nhóm 1 – Chủ đầu tư lớn, quỹ đất sạch, pháp lý 70–90%, bám trục hạ tầng mới

    Được hưởng lợi trực tiếp từ: tháo gỡ pháp lý, đầu tư công, TOD và dịch chuyển ra vùng ven.
    • VHM – quỹ đất và đại dự án ở Hà Nội, Hải Phòng, Cần Giờ… là “nam châm” hút dòng tiền; hàng tồn kho & khách trả trước tăng mạnh, chuẩn bị điểm rơi lợi nhuận 2026.
    • NLG, KDH, DIG, một phần NVL (ở các dự án pháp lý tốt) – đất lớn tại các đô thị vệ tinh, hưởng lợi khi hành lang pháp lý thống nhất và các tuyến cao tốc, vành đai mở ra.

    2. Nhóm 2 – Doanh nghiệp có hệ sinh thái phát triển + môi giới, tập trung miền Nam
    Ít bị ảnh hưởng bởi siết cho vay đặt cọc, vì tự kiểm soát chuỗi bán hàng, pháp lý rõ.
    • DXG, DXS – sở hữu kênh môi giới mạnh, dự án như The Prive; doanh thu môi giới kỳ vọng +30% khi thị trường miền Nam hồi phục 2026.
    • TCH – quỹ đất lớn ở Thủy Nguyên (trung tâm hành chính mới Hải Phòng), bộ 3 dự án Hoàng Huy New City – Green River – Commerce; 2026–27 là điểm rơi lợi nhuận, tài chính rất lành mạnh (nợ vay ròng âm).
    • DXG – ngoài môi giới, còn là chủ đầu tư bám khu Đông TP.HCM, hưởng lợi trực tiếp từ TOD & sáp nhập tỉnh.
    • PDR, HDC – đang ở vùng định giá chiết khấu sau nhịp điều chỉnh, nhưng phải chọn lọc dự án, vì biên chính sách và chất lượng tài sản khác nhau.

    4. Nhóm rủi ro cần né/chọn cực kỹ
    • Doanh nghiệp sống nhiều bằng bán hàng khi pháp lý chưa xong, ôm hàng bằng đòn bẩy, hoặc phụ thuộc mạnh vào dòng vốn đầu cơ, môi giới độc quyền: LDG, một số dự án của NLG, CRE… Đây là nhóm bị tác động nặng nhất nếu siết cho vay nhà thứ 2, dừng cho vay đặt cọc, siết trái phiếu.

    Đây là 1 bài cóp nhặt được trên diễn đàn, nó cũng không phải luận điểm để khuyến nghị mua bán, nhưng trong lúc TT cũng chưa có gì làm thì cứ đọc dần thôi, tích góp lại đến lúc sôi động có thể lôi ra dùng
    QCK, anxlan and Moclantim2023 like this.
  2. huuthanh179

    huuthanh179 Thành viên gắn bó với f319.com

    Joined:
    Oct 31, 2011
    Likes Received:
    13,912
    đất trong nam từ 2021 dowtrend tới giờ chưa sốt mới ấm tí xíu mà 2026 tạo đỉnh rồi ah ?
    hài vl .............
    :)):))
  3. chuoichien1102

    chuoichien1102 Thành viên gắn bó với f319.com

    Joined:
    Aug 2, 2021
    Likes Received:
    3,826
    Dân miền nam quả 2021-2022 chết nặng hơn ở Miền bắc nên đợt này cũng biết sợ rồi anh. Có miền bắc vẫn hăng máu vay ngân hàng kinh lắm. Không liên quan đến bds nhưng tháng 12 này làm quả tỷ suất sinh âm bằng Nhật với TQ là kể cả ck với bds sẽ chết hết cho xem :D
    phong_van_vo_tinh likes this.
  4. anxlan

    anxlan Thành viên gắn bó với f319.com

    Joined:
    Apr 24, 2020
    Likes Received:
    1,144
    BĐS thiếu cung, sốt giá ở vùng lõi, trung tâm; chứ không thiếu cung ở vùng ven, vùng đô thị vệ tinh khi các dự án hàng nghìn ha được triển khai.
    BĐS hồi phục ở các địa phương có trung tâm hành chính, chứ không hồi phục ở nơi trung tâm hành chính rút đi.

    Một dự án chung cư vùng lỏi, trung tâm có doanh thu 20-30k tỷ bẳng cả dự án đất nền hàng chục ha đeo đuổi chục năm.
    Naoh68 and chuoichien1102 like this.
  5. tranhangkt5

    tranhangkt5 Thành viên rất tích cực

    Joined:
    Sep 10, 2011
    Likes Received:
    160
    Đỉnh 2032
    phong_van_vo_tinh likes this.
  6. Shyn

    Shyn Thành viên gắn bó với f319.com

    Joined:
    Jul 5, 2018
    Likes Received:
    528
    Nãy giờ đọc nhóm bđs nhưng các pác bỏ qua CEO rồi, nó cũng thuộc hàng đầu cơ kinh đấy biên độ 10% lên đội lái fomo rất thích.
    Với đang nổi lên các dự án Phú Quốc nữa
  7. anxlan

    anxlan Thành viên gắn bó với f319.com

    Joined:
    Apr 24, 2020
    Likes Received:
    1,144

Share This Page