BĐS quả này tèo rồi, xèng biết đổ vào đâu bây giờ ngoài ck?

Dự thảo thông tư hướng dẫn Nghị định 71: Nguy cơ kênh BĐS tê liệt Thứ ba, 31/8/2010, 11:20 GMT+7 Nhiều doanh nghiệp bất động sản khi góp ý cho các quy định trong dự thảo thông tư hướng dẫn Nghị định 71 (nghị định hướng dẫn Luật Nhà ở đang được Bộ Xây dựng đưa ra lấy ý kiến) cho rằng một số quy định của thông tư và của nghị định có thể khiến thị trường nhà đất… bất động.

* Chuyện trò trực tiếp cùng giới đầu tư

Can thiệp thô bạo
Ở kênh bất động sản, vấn đề quan trọng đối với chủ đầu tư một dự án là nguồn vốn triển khai. Thế nhưng trong dự thảo thông tư, vấn đề huy động vốn góp của người mua nhà có phần bị siết chặt. Cụ thể về quy định nhận sản phẩm khi góp vốn, hợp tác đầu tư nêu: “Kể từ ngày 8-8, trong phạm vi địa bàn của một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, mỗi hộ gia đình hoặc cá nhân khi tham gia góp vốn hoặc hợp tác đầu tư với chủ đầu tư thì chỉ được phân chia một lần với số lượng một nhà ở (nhà biệt thự, nhà riêng lẻ, căn hộ chung cư)”. Nghĩa là người góp vốn chỉ được chia sản phẩm một lần, còn sau đó không được góp vốn để chia sản phẩm nhà ở thuộc dự án khác.
Về việc này, ông Bùi Tiến Thắng, Phó Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Sacomreal, cho rằng quy định như trên là không cần thiết. Lý do quy định này không thể hạn chế được chuyện một người mua nhiều nhà vì có thể người góp vốn nhờ anh chị em hay bà con dòng họ đứng tên. “Quy định này đã không hạn chế được người mua nhiều sản phẩm mà còn có thể khiến nảy sinh các tranh chấp về dân sự với các trường hợp đứng tên giùm” - ông Thắng nói.
Còn ông Đặng Quốc Cường, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Việt, thì cho rằng quy định như trên quá bất hợp lý. Vì dự án nhà ở thương mại nguồn vốn là do cá nhân, tổ chức bỏ ra xây dựng chứ không phải sử dụng vốn ngân sách. “Tại sao nhà nước hạn chế và can thiệp vào việc bán sản phẩm của doanh nghiệp?” - ông Cường góp ý.
Cũng theo ông Cường, việc ra quy định như trên có thể hiểu là nhà nước muốn hạn chế đầu cơ. Tuy nhiên đó là ý muốn chủ quan của cơ quan quản lý, còn việc phân định thế nào là đầu cơ hay đầu tư hiện rất mông lung. “Nếu nhà nước muốn điều tiết thị trường thì nên tạo ra nhiều sản phẩm nhà ở chất lượng giá rẻ. Lúc đó nếu chủ đầu tư dự án thương mại nào bán sản phẩm bất động sản giá cao thì sẽ bị chính thị trường tẩy chay”.
Đẻ thêm thủ tục
Ý kiến nhiều doanh nghiệp bất động sản còn cho rằng tại dự thảo thông tư hướng dẫn Nghị định 71 này đã đẻ thêm các quy định về thủ tục hành chính không cần thiết có thể khiến doanh nghiệp, cơ quan quản lý thêm rối.
Cụ thể ở Điều 19 quy định về xử lý chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở quy định “hộ gia đình, cá nhân, tổ chức không có chức năng kinh doanh bất động sản khi chuyển nhượng hợp đồng góp vốn phải có chứng nhận của cơ quan công chứng”. Theo ông Phùng Văn Năng - Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Nam Việt Ý, quy định thêm phần công chứng sẽ khiến giao dịch dân sự thêm rối. Vì theo dự thảo thông tư, với những hợp đồng góp vốn mua nhà hình thành trong tương lai thì người mua sau cùng phải giữ đầy đủ giấy tờ chuyển nhượng của các giao dịch trước để nộp cho cơ quan thẩm quyền khi làm sổ hồng. Ông Năng cho biết hiện nay ở thị trường thứ cấp có rất nhiều giao dịch nhà ở qua nhiều đời chủ. Nếu quy định như trên áp dụng thì thêm gánh nặng cho người mua cũng như các cơ quan quản lý như cơ quan thuế, tài nguyên môi trường…
Ông Bùi Tiến Thắng, Phó Tổng Giám đốc Sacomreal, cũng cho rằng việc thêm công chứng là không cần thiết vì trước nay chuyện chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua nhà ở rất đơn giản. Cụ thể, khi có nhu cầu chuyển nhượng nhà ở dạng góp vốn, người mua chỉ cần cùng người bán đến chủ đầu tư xin hủy hợp đồng cũ và ra hợp đồng mới. Trên hợp đồng mới chuyển tên chỉ cần chủ đầu tư ghi thêm vào phụ lục hợp đồng góp vốn cũ, sau đó đi đóng thuế thu nhập cá nhân là xong.
Nhiều doanh nghiệp bất động sản phản ánh nếu đọc kỹ các quy định trong thông tư thì còn rất nhiều vấn đề cần làm sáng tỏ như về hợp đồng, sàn, quy định chủ đầu tư cấp I, cấp II… trước khi Bộ Xây dựng ký ban hành.(Nguồn: PL, 31/8)



Nguy cơ “đóng băng” bất động sản cuối năm Thứ hai, 30/8/2010, 15:33 GMT+7 Những chuyên gia và nhà đầu tư BĐS gần đây lo ngại thị trường BĐS cuối năm tại VN có nguy cơ bị đóng băng vì các chính sách mới của Chính phủ. Bên cạnh những quy định mới theo ý kiến của những người làm luật là sẽ góp phần làm minh bạch và lành mạnh thị trường BĐS nhưng thực tế, chưa bao giờ thị trường nhà đất lại chịu nhiều chính sách tác động đan xen theo chiều hướng xấu như hiện nay.

* Chuyện trò trực tiếp cùng giới đầu tư

Theo thống kê sơ bộ, có ít nhất 3 chính sách liên quan đến tài chính, thuế sử dụng đất và hoạt động kinh doanh đang làm cho các ngân hàng, chủ đầu tư và khách hàng dè dặt đầu tư vào thị trường này.
Gặp khó khăn về vốn…
Các chuyên gia và các nhà đầu tư BĐS cho rằng thông tư số 13/2010/TT-NHNN do Thống đốc Ngân hàng Nhà nước ban hành (ngày 20-5-2010) quy định về các tỉ lệ bảo đảm an toàn hoạt động các tổ chức tín dụng đang gây trở ngại lớn về nguồn vốn cho thị trường BĐS cuối năm.
Thông tư 13 quy định sẽ tăng hệ số rủi ro từ 100% lên 250% đối với các khoản vay kinh doanh BĐS, đồng thời tăng hệ số an toàn vốn của các ngân hàng lên 9%.
Như vậy, với quy định mới này việc vay vốn mua nhà đất sẽ khó khăn hơn vì các ngân hàng sẽ phải thu hẹp tín dụng trong lĩnh vực này để bảo đảm an toàn vốn. Trong khi mua bán BĐS lâu nay chủ yếu sử dụng khá nhiều từ vốn vay ngân hàng thì nay nguồn cung này đang bị thu hẹp, những tác động xấu đến thị trường và nguy cơ “đóng băng” BĐS là điều khó tránh khỏi.
Theo các chuyên gia, quy định tăng tăng hệ số rủi ro của TT 13 đối với lĩnh vực BĐS có thể sẽ giúp hệ thống ngân hàng bảo đảm được mức độ an toàn vốn và ổn định vững chắc trước những biến động xấu của nền kinh tế vĩ mô, song về ngắn hạn, thị trường chắc chắn sẽ chứng kiến một số công ty kinh doanh nhà đất trong nước phá sản và buộc phải bán lại dự án. Khách hàng có nhu cầu mua nhà để ở cũng sẽ gặp không ít khó khăn vì thiếu sự hỗ trợ tài chính cần thiết cho khoản vay còn lại...
Bất cập cách tính tiền sử dụng đất…
Điều 11 trong NĐ 69/CP bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đang gây ra những bất cập cho những nhà đầu tư BĐS.
Điều 11 NĐ69 quy định các doanh nghiệp bất động sản phải đóng tiền sử dụng đất căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế theo giá thị trường. Điều này hoàn toàn khác so với cách tính trước đây và gây khó khăn do mức tổng số tiền phải đóng cao và doanh nghiệp không còn tính chủ động. Thời gian trước, các doanh nghiệp đóng tiền sử dụng đất dựa theo bảng giá đất hằng năm do UBND TP ban hành (chỉ bằng 20% - 30% giá thị trường) và tiền bồi thường giải phóng mặt bằng được khấu trừ vào tiền sử dụng đất.
Nhiều chuyên gia dự báo nếu áp dụng Nghị định này sẽ dễ dẫn đến tình trạng đóng băng toàn thị trường do khó có doanh nghiệp nào dám đầu tư dự án mới khi chưa tính được đầu vào và đầu ra. Với cách tính hiện tại mọi việc đều thụ động, không thể biết được giá cả thị trường vài năm sau chuyển biến thế nào thì không ai dũng cảm đầu tư khi chẳng thể chắc chắn mức thuế mình phải đóng cũng như khả năng tiêu thụ sản phẩm.
“Lướt sóng” bị hạn chế
Nhiều ý kiến cho rằng việc không cho phép ủy quyền định đoạt đối với các sản phẩm nhà ở trong hợp đồng ủy quyền nhằm tránh rủi ro cho phía người mua tại điều 63 của Nghị định 71 đã vô tình tạo một nút thắt về pháp lý cho những nhà đầu tư thích chơi “lướt sóng” bất động sản.
Theo chị Nguyễn Thu Nga – Giám đốc văn phòng nhà đất trên đường Trần Đăng Ninh (HN): Việc không cho ủy quyền định đoạt sẽ gây khó cho các nhà đầu tư "lướt sóng" và chắc chắn nhiều người bị "mắc cạn" do không trường vốn. Bởi lâu nay, những người mua bán bất động sản vẫn thích sở hữu các loại giấy tờ pháp lý có dấu đỏ. Bây giờ, nếu chỉ có giấy mua bán viết tay thì tính pháp lý không cao.
Một điều rõ ràng từ trước nay người ta vẫn thấy đó là: Luật đất đai và nhà ở quy định phải được cấp giấy chứng nhận rồi mới được quyền mua bán nhà. Do vậy, khi mà nhà chưa có đầy đủ giấy tờ mà vẫn mua bán với nhau bằng giấy tờ viết tay thì dẫn đến nhiều rủi ro cho bên mua bởi vì khi có tranh chấp xảy ra sẽ không được pháp luật bảo vệ. Trước đây khi chưa có nghị định 71 người dân thường sử dụng hợp đồng ủy quyền để căn cứ vào đó thay mặt người chủ nhà để đi liên hệ hoặc thay quyền chủ nhà định đoạt tài sản đó. Sau khi nghị định có hiệu lực thì việc mua bán này không được làm nữa và việc mua bán rõ ràng sẽ trở nên rất rủi ro.
Rõ ràng, các cơ quan quản lý cần có những điều chỉnh hợp lý hơn để “trên thông dưới thoáng”, thúc đẩy thị trường nhà đất trở lại “guồng” một cách hợp lý hơn, bền vững hơn.(Nguồn: Tầm nhìn, 30/8)



Tránh xa cp BĐS nhé các bác!