Chính sách tiền tệ giải cứu bất động sản?

Chẳng có cứu thằng Bất động sản nào cả. Đây là chiêu cứu các ngân hàng thôi. Cho đảo nợ để không bị tăng nợ xấu, một mặt vẫn ép bán dự án mà thu tiền về. Bây giờ mà bơm tiền ra cứu BĐS thì vỡ trận toàn bộ. THị trường BĐS sẽ phải bán lỗ cho các cá mập từ 40-60%. Các loại chủ đầu tư nhỏ lẻ đang chết sặc gạch.

Em cũng nghĩ như bác đó. Giờ bất động sản và NH đều của các bác ở trên nếu không cứu thì toi hết à. Lạm phát gì gì đó tính sau

Những chính sách vĩ mô đối với thị trường bất động sản: Chính sách tiền tệ giải cứu bất động sản?


Trước thực trạng khó khăn trăm bề của thị trường bất động sản, thời gian gần đây Chính phủ đưa ra hàng hoạt chính sách để vực dậy thị trường này. Đặc biệt ngày 10/04, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) ban hành Văn bản số 2056/NHNN-CSTT, trong đó loại nhiều khoản tín dụng bất động sản được loại ra khỏi nhóm không khuyến khích. Đây có thể là một trong những “phao cứu sinh” cho doanh nghiệp bất động sản trong cơn nguy kịch.

>>Những chính sách vĩ mô đối với thị trường bất động sản Quý I

Vào cuối tuần trước, NHNN đưa ra dự thảo thông tư thay thế Thông tư 13, trong đó nội dung quan trọng được chú ý nhiều nhất là hệ số rủi ro tài sản tín dụng đối với chứng khoán và bất động sản giảm từ 250% xuống chỉ còn 150%. Theo đánh giá của giới phân tích việc giảm hệ số rủi ro này một mặt “giải thoát” cho những ngân hàng có tỷ lệ cho vay bất động sản và chứng khoán cao và hệ số CAR thấp hơn 9%, mặt khác quy định này cũng làm cho tín dụng cho vay đối với bất động sản và chứng khoán cũng rộng cửa hơn.

Ngoài nội dung này dự thảo thông tư này cũng nâng tỷ lệ cho vay so với tiền gửi (LDR) đối với ngân hàng và công ty tài chính cũng được nâng từ 80% và 85% lên 90% và 100%. Không những vậy, 100% khoản tiền gửi không kỳ hạn của tổ chức cũng được tính vào tiền gửi để xác định tỷ lệ LDR thay vì chỉ 25% như quy định tại Thông tư số 19/2010/TT-NHNN. Chính sách này sẽ giảm giảm giá vốn của ngân hàng đồng thời làm tăng tài sản khả dụng của ngân hàng

Ngoài chính sách đó, ngày 10/04, thị trường bất động sản lại đón nhận một thông tin rất tích cực là nhiều nhóm tín dụng bất động sản “thoát khỏi” nhóm tín dụng “không khuyến khích”. Cụ thể, theo Công văn số 2056, “Dư nợ cho vay đối với một số nhu cầu vốn để: Xây dựng, sửa chữa và mua nhà để ở, nhà để ở kết hợp với cho thuê mà các khoản vay này khách hàng trả nợ bằng các nguồn thu nhập không phải tiền lương, tiền công khách hàng vay; Xây dựng, sửa chữa và mua nhà để bán, cho thuê; Xây dựng các công trình, dự án phát triển nhà ở trong khu đô thị (bao gồm các công trình hoàn thành trong năm 2012 và sau 2012)” sẽ được loại trừ ra khỏi nhóm tín dụng không khuyến khích.

Như vậy, so với quy định tại Công văn số 674/NHNN-CSTT ngày 13/2/2012 thì nhiều nhóm tín dụng bất động sản được loại trừ khỏi nhóm bị hạn chế cho vay. Cụ thể, trước đó chỉ có một số rất ít đối tượng như xây nhà để bán, cho thuê đối với người có thu nhập thấp; các công trình xây dựng, nhà ở được hoàn thành và đưa vào sử dụng trong năm 2012 mới không tính vào nhóm tín dụng không khuyến khích.

Với quy định mới này thì một tỷ lệ rất lớn tín dụng bị loại trừ ra khỏi nhóm “không khuyến khích”. Thời hạn hoàn thành công trình cũng không còn bị giới hạn là năm 2012 như trước đó nữa. Việc loại tín dụng cho vay xây dựng công trình, nhà ở tại khu đô thị sẽ có tác dụng rất lớn trong việc cứu nhiều doanh nghiệp đang bị “sa lầy” trong các dự án tại các khu đô thị.

Không những nới lỏng tín dụng cho bất động sản mà NHNN còn “bật đèn xanh” cho việc đảo nợ. Cụ thể, NHNN yêu cầu các tổ chức tín dụng thực hiện cơ cấu lại thời hạn trả nợ theo quy định tại Nghị quyết 783/2005/QD-NHNN ngày 31/05/2005 của Thống đốc NHNN đối với các khoản vay không trả nợ đúng kỳ hạn. Các tổ chức tính dụng chủ động phối hợp với khách hàng vay để tháo gỡ khó khăn trong việc trả nợ và tiếp cận vay vốn, nhằm tạo điều kiện cho khách hàng vay từng bước phục hồi, duy trì và mở rộng sản xuất kinh doanh, đảm bảo khả năng trả nợ, giảm nợ xấu; tiếp tục xem xét cho vay mới đối với các nhu cầu vốn vay có hiệu quả và đảm bảo khả năng trả nợ.

Thực tế, trong trong thời gian qua các doanh nghiệp và ngân hàng thường xuyên “phối hợp” với nhau đề đảo nợ. Trong nhiều trường hợp việc đảo nợ vi phạm một số quy định trong cấp tín dụng. Vì vậy, việc NHNN “bất đèn xanh” cho việc đảo nợ, gia hạn nợ có thể giảm bớt rất nhiều áp lực cho ngân hàng và doanh nghiệp.

Bên cạnh những chính sách liên quan đến thị trường bất động sản, NHNN tiếp tục các chính sách nới lỏng tiền tệ. Cụ thể nggày 10/4/2012, Thống đốc NHNN ban hành Quyết định số 693/QĐ-NHNN. Theo đó, các lãi suất chủ chốt trên được điều chỉnh giảm 1%/năm so với trước đó. Cụ thể, lãi suất tái cấp vốn là 13%/năm; lãi suất tái chiết khấu là 11%/năm; lãi suất cho vay qua đêm trong thanh toán điện tử liên ngân hàng và cho vay bù đắp thiếu hụt vốn trong thanh toán bù trừ của NHNN đối với các ngân hàng là 14%/năm. Lãi suất trần huy động đối với tiền gửi kỳ hạn trên 1 tháng cũng được giảm từ 13%, xuống còn 12%.

Một loạt các chính sách kể trên có tác dụng giải cứu doanh nghiệp bất động sản đồng thời cũng giảm áp lực nợ xấu cho các ngân hàng. Với chính sách đó, doanh nghiệp bất động sản như đang “chết đuối vớ được cọc”. Tuy nhiên, liệu thị trường bất động sản có sớm phục hồi hay không vẫn rất khó đưa ra một câu trả lời chính xác.


Hoàng Nam

Cứu BĐS, gỡ nợ xấu cho ngân hàng

Tác giả: PHƯỚC HÀ
Bài đã được xuất bản.: 9 giờ trước

(VEF.VN) - Một lượng tín dụng lớn của ngân hàng nằm trong BĐS, và cho vay BĐS cũng chiếm tỷ lệ lớn trong nợ xấu. Ngân hàng Nhà nước mở cửa với BĐS cũng là một cách để gỡ khó cho các ngân hàng.

Tháo vốn cho BĐS

Trong các thông báo của mình, dù Ngân hàng Nhà nước tiếp tục kiểm soát tỷ trọng dư nợ cho vay đối với lĩnh vực không khuyến khích là 16%. Tuy nhiên, đã có rất nhiều nhóm đối tượng tiếp tục được đưa ra khỏi nhóm không khuyến khích để cho vay tín dụng bình thường.

Ngân hàng Nhà nước loại trừ các nhóm sau ra khỏi BĐS: vay vốn xây dựng, sửa chữa và mua nhà để ở, nhà để ở kết hợp cho thuê mà các khoản vay này khách hàng trả nợ bằng các nguồn thu nhập không phải là tiền lương, tiền công của khách hàng vay; xây dựng, sửa chữa và mua nhà để bán, cho thuê; xây dựng các công trình, dự án phát triển nhà ở trong khu đô thị (bao gồm cả các công trình hoàn thành trong năm 2012 và sau 2012).

Giải thích về điều này, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Văn Bình cho rằng, từ cuối 2011, đầu 2012 chúng ta đã từng bước mở dần đối tượng cho vay BĐS. Đến nay, trừ một số nội dung hạn chế cụ thể đã liệt kê, còn lại đã mở ra rất nhiều. Ví dụ trước đây chỉ cho vay mua nhà để ở, tức chỉ cho đối tượng mua nhà để ở vay, hiện nay đã cho vay mua nhà để đầu tư, đầu cơ, bán, cho thuê. Tương tự, cho vay để xây dựng nhà để ở, bán, thuê... đã mở ra.


Cùng với đó, Ngân hàng cũng loại trừ một số nhóm nhu cầu vay vốn tiêu dùng ra khỏi không khuyến khích gồm: xây dựng, sửa chữa nhà và mua nhà để ở mà nguồn trả nợ bằng tiền tiền lương, tiền công; mua phương tiện đi lại, mua đồ dùng và trang thiết bị gia đình, chi phí học tập và chữa bệnh trong nước.

Ngay sau quyết định này của Ngân hàng Nhà nước, BIDV cũng đã ra thông báo là với nội dung: cho vay BĐS như cho vay thông thường. Giải thích điều này, ông Phạm Quang Tùng - Phó Tổng giám đốc BIDV cho rằng, trước đây cho vay BĐS cao hơn 5 - 10% thì nay sẽ cho vay với lãi suất thông thường như các loại cho vay khác. Nới tín dụng cho BĐS sẽ cho phép tăng đầu ra nhiều hơn cho BĐS. BĐS là kết quả của một chuỗi sản xuất như thép, xi măng, VLXD, các dịch vụ khác. Hỗ trợ BĐS cũng là cho nhiều lĩnh vực khó khăn khác

Ông Tùng cũng cho biết, trong dự thảo mới đây về quản lý rủi ro tín dụng thì hệ số của BĐS đang được xem xét giảm từ 250% xuống còn 150%, đây cũng là một việc có thể gián tiếp hỗ trợ cho BĐS. Hơn thế, khi xem xét lại tái cơ cấu thời hạn trả nợ của các DN, các khoản vay BĐS cũng đượcxem xét để cơ cấu lại...

Ước lượng một cách cụ thể, ông Bình nói: có tới khoảng 50% nhóm đối tượng cho vay thuộc lĩnh vực bất động sản được loại trừ; tương tự là gần 100% nhóm đối tượng thuộc tín dụng tiêu dùng. Việc này không chỉ có lợi cho các nhóm đối tượng cho vay đã được đưa ra khỏi diện không khuyến khích mà ngay cả những nhóm còn nằm trong diện hạn chế cũng được lợi. Bởi vì, chúng ta đã loại khoảng 50% những đối tượng, lĩnh vực trước đây không khuyến khích cho vay. Trong khi đó, vẫn giữ nguyên tỷ trọng lĩnh vực phi sản xuất 16%, có nghĩa cơ hội cho vay không khuyến khích sẽ tăng lên gấp đôi.

Ông Bình cho biết, BĐS rất rộng, dư nợ tín dụng trực tiếp cho vay BĐS chỉ trên dưới 10% nhưng dư nợ trong hệ thống có đảm bảo bằng BĐS rất lớn, khoảng 60%. Do vậy phải từng bước tháo gỡ khó khăn cho tín dụng BĐS, nhất là khi nhu cầu nhà ở rất lớn và mặt bằng giá nhà đã đến mức hợp lý để người dân tiếp cân.

Nếu giải quyết được sẽ giải quyết hàng tồn kho nhà ở, tạo chu chuyển hợp lý trong nền kinh tế. Hơn nữa chúng tôi tin tưởng rằng, nếu BĐS được tháo gỡ một phần sẽ tháo gỡ không chỉ chó riêng BĐS mà còn nhiều lĩnh vực khác như xi măng, sắt thép, tạo ra công ăn việc làm, tạo ra luồng vốn chu chuyển trong nền kinh tế, cải thiện nợ xấu cho lĩnh vực ngân hàng.

Trong khi đó, một chuyên gia về tài chính cho biết, tháng trước, chính lãnh đạo Bộ Xây dựng đã tuyên bố mua lại các chung cư ế để cứu DN những cũng là để cứu ngân hàng. Điều này là dễ hiểu, với một lượng vốn khoảng 200 ngàn tỷ đang nắm trong BĐS, trong khi các DN BĐS đang bi bét vì không bán được hàng, không trả được nợ... BĐS đóng băng kéo dài thì khoản nợ này ngày càng thêm xấu mà thôi. Tăng vốn, tăng thanh khoản cho BĐS không chỉ cứu BĐS mà cũng là gỡ khó cho các ngân hàng khỏi khối nợ xấu trăm ngàn tỷ đồng. Đó là điều cả đôi bên cùng có lợi, chưa kể những tác động tới nền kinh tế.

Dễ cho DN - lợi cho ngân hàng

Một nội dung quan trọng được Ngân hàng Nhà nước mới đưa ra là tập trung xử lý cơ cấu tín dụng nhằm tạo điều kiện cho các doanh nghiệp tháo gỡ khó khăn và đẩy mạnh sản xuất, kinh doanh.

Cơ quan này cho biết sẽ thực hiện việc cơ cấu lại thời hạn trả nợ đối với các khoản vay không trả nợ đúng hạn do tác động của các yếu tố kinh tế trong nước và quốc tế làm cho sản xuất, kinh doanh gặp khó khăn, chậm tiêu thụ và xuất khẩu sản phẩm, ứ đọng tồn kho hàng hóa.

Theo Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng chủ động phối hợp với khách hàng vay để tháo gỡ khó khăn trong việc trả nợ và tiếp cận vốn, nhằm tạo điều kiện cho khách hàng vay từng bước phục hồi, duy trì và mở rộng sản xuất - kinh doanh, đảm bảo khả năng trả nợ, giảm nợ xấu; tiếp tục xem xét cho vay mới đối với các nhu cầu vay vốn có hiệu quả và đảm bảo khả năng trả nợ.

Theo đại diện BIDV thì cơ cấu lại các khoản nợ là một việc làm bình thường trong hoạt động ngân hàng. Trong khi đó, đến nay, tình trạng DN khó khăn, thì việc việc này đã được đặt ra. Tuy nhiên, việc này sẽ làm đúng quy định và tùy tình hình của mỗi ngân hàng. Đây sẽ là một trong nhiều hoạt động của chúng tôi hỗ trợ DN, tháo gỡ khó khăn cho bạn hàng cũng là có lợi cho ngân hàng.


Thống đốc Nguyễn Văn Bình cũng nhấn mạnh, hiện nay, do thanh khoản đã được cải thiện nhưng chưa bền chặt, nên đôi khi các tổ chức tín dụng vẫn thúc ép DN phải trả nợ đúng hạn trong khi DN vẫn còn khó khăn nên đặt ra yêu cầu các TCTD cần cơ cấu lại nợ. Với tình hình nợ xấu gia tăng, khi thanh khoản được cải thiện các ngân hàng phải đánh giá rõ tình hình tài chính của DN, có biện pháp cơ cấu lại nợ với các khoản nợ của các DN. Tuy nhiên, chỉ những DN gặp khó khăn tạm thời mà có phương án sản xuất kinh doanh tốt thì NH mới cơ cấu lại nợ.

Theo phân tích của người đứng đầu Ngân hàng Nhà nước, hiện nợ xấu có chiều hướng tăng trong mọi lĩnh vực sản xuất kinh doanh. Từ đầu năm đến nay, nợ xấu khoảng 3,2%, đến nay khoảng 3,6%, còn đối với một số tổ chức cụ thể thì tình hình còn nặng nề hơn. Nếu không có biện pháp cơ cấu lại nợ thì cả DN và ngân hàng đều hết sức khó khăn. Vì vậy, đã yêu cầu cơ cấu lại nợ để DN có cơ hội vượt qua khó khăn. Hy vọng, với giải pháp này, việc nợ xấu sẽ được kiềm chế. Tạo điều kiện cho DN nối lại tín dụng với ngân hàng.

Nói về điều này, các chuyên gia quản trị ngân hàng cho biết, DN đang rất khó khăn thì không còn tiền đâu mà trả nợ vay ngân hàng. Trong các khoản nợ nếu không trả được thì cứ đến kỳ là sẽ bị xếp vào nợ xấu và ngày càng vào các nhóm xấu hơn. Đây thực sự là mối đe dọa cho các chỉ số của DN.

Vì thế, việc cơ cấu lại nợ, trước hết sẽ giúp ngân hàng tránh được nguy cơ này. Hơn nữa, khi DN không bị đánh giá có nợ xấu thì cơ hội tiếp cận vốn sẽ nhiều hơn. DN không bị nợ xấu, được vay vốn có nghĩa là cũng thoát khỏi "án tử" để tiếp tục sản xuất kinh doanh. Và tất nhiên, ngân hàng không chỉ có lợi bằng việc giảm các con số nợ xấu mà còn có cơ hội cho vay thêm.