Chu kì sóng: phân phối _tạo đỉnh_điều chỉnh

Bầu Đức sẽ phá giá bất động sản tại TP.HCM

Chủ tịch Hoàng Anh Gia Lai - Đoàn Nguyên Đức (bầu Đức) cho biết, sắp chào bán dự án căn hộ tại quận 7 (TP.HCM) vào tháng 6 với giá bằng 50% sản phẩm cùng vị trí.

Image

Tại Đại hội cổ đông thường niên của Công ty cổ phần Hoàng Anh Gia Lai (HAGL) ngày 19/4/2012, ông Đoàn Nguyên Đức cho biết: "Năm 2009, tôi giảm giá căn hộ 40%, năm 2011 giảm 20%, và vài tháng tới sẽ có căn hộ được bán với giá bằng 50% sản phẩm cùng vị trí trên thị trường".

Bầu Đức cho biết thêm, Hoàng Anh Gia Lai có nhiều lợi thế để giảm giá. Đó là quỹ đất dồi dào và giá rẻ, kinh doanh đa ngành, phát triển dự án quy trình khép kín, lại có ưu thế về vật liệu xây dựng...

Cũng vì thế, đại gia bất động sản này còn khẳng định mình vẫn có lãi dù giảm giá 50%. "Tôi giảm giá vẫn trụ vững vì dòng tiền này được tái đầu tư vào cao su, thủy điện, khoáng sản mang về lợi nhuận cao", ông Đức giải thích thêm.

Người đứng đầu Hoàng Anh Gia Lai thông tin, quỹ đất của doanh nghiệp này còn cho 16 dự án với tổng diện tích lên đến 2 triệu m2 sàn xây dựng. Trung bình mỗi năm Hoàng Anh Gia Lai sẽ đưa ra thị trường 2.000 căn hộ có giá cạnh tranh.

"Trong thời điểm thị trường tụt dốc nếu có cơ hội mua đất sạch, vị trí đẹp, giá rẻ tôi sẽ tiếp tục gom hàng chuẩn bị cho tương lai", ông nói.

Chủ tịch HAGL cho hay, ông không ngại bị coi là phá giá bất động sản. Ông Đức còn dự kiến trong vòng một vài năm tới, khi thị trường địa ốc ấm trở lại, ông sẽ tiếp tục tung ra thị trường những sản phẩm có giá "mềm" tới mức không ai có thể cạnh tranh để phục nhu cầu về nhà ở tại TP.HCM.

Tuy nhiên, bầu Đức cho biết, Hoàng Anh Gia Lai sẽ giảm dần sự lệ thuộc vào nguồn thu bất động sản. Năm 2011, doanh thu bất động sản của công ty này chiếm tỷ trọng 55,9%; nhưng trong vài năm tới sẽ giảm dần, mức thấp nhất dự kiến khoảng 15%.

Ông Đức sắp xếp thứ tự ngành nghề ưu tiên trong tương lai gồm: cao su, thủy điện, bất động sản và khoáng sản.

Lo ngại về những khó khăn kinh tế nói chung, Hoàng Anh Gia Lai đề ra kế hoạch lợi nhuận trước thuế 1.200 tỷ đồng cho năm 2012 (năm 2011 đạt 1.702 tỷ đồng). Đại hội cổ đông cũng thông qua việc giữ lại lợi nhuận của năm 2011 để tái đầu tư và chia cổ tức bằng cổ phiếu với tỷ lệ 15%.


Theo Vnexpress

'Bây giờ có tiền cũng không bỏ vào bất động sản'

'Tôi tin là thị trường bất động sản còn tiếp tục đi xuống nữa, vì giá trị thực và giá cung cầu vẫn chưa ăn khớp nhau'.

Ông Alan Phan

Với những chính sách mới về đất đai, thị trường có thể “thoát hiểm”, nhưng cơ hội thành công cũng chỉ dưới 50%, TS. Alan Phan, Chủ tịch Quỹ đầu tư Viasa tại Hồng Kông và Thượng Hải nhìn nhận về thị trường bất động sản Việt Nam.

Ông Alan Phan nói:

- Thị trường bất động sản xưa nay vốn có hai vấn đề cốt lõi, một là vấn đề về luật cung cầu, nếu cung ít, cầu nhiều thì tác động đến giá bán. Phần thứ hai là giá trị thật của nó, tức là dựa trên thu nhập của người dân. Bất động sản vốn phức tạp, có rất nhiều phân khúc. Mấy năm trước chỉ có nguồn cung cao cấp khá dồi dào, trong khi người dân vẫn thu nhập thấp là chủ yếu. Trước đây chỉ có các nhà đầu tư thứ cấp ôm vào. Giờ họ không ôm nổi nữa lại càng khiến cung dư thừa nhiều, giá giảm là điều tất yếu.

Trong khi ở phân khúc bình dân, cầu cao nhưng cung gần như không có. Ở Malaysia, họ xây căn hộ 100 m2 bán khoảng 500 triệu đồng là rất phổ biến. Nhưng ở ta, do chi phí xây dựng, chi phí đất đai... quá cao nên xây căn hộ giá rẻ là không thể làm được.

Nếu so sánh giá trị thực của bất động sản với thu nhập của người dân, hiện giá bất động sản trung bình ở Việt Nam gấp khoảng 25 lần thu nhập, trong khi ở Thái Lan là 6,3 lần, Singapore là 5,2 lần... Khi giá quá cao, thì đó là hiện tượng bong bóng, và bong bóng sẽ nổ vì không ai có thể chịu đựng nổi.

Tất cả mọi yếu tố trên cho thấy, bất động sản sau một thời gian trầm lắng, nó sẽ tới một giai đoạn phải giải quyết vào cuối năm nay, có thể nó sẽ rẽ sang một đường khác. Trong bối cảnh đó, nếu người nào biết nắm bắt cơ hội, tận dụng thời cơ tốt thì có thể có lợi.

Có ý kiến cho rằng, thị trường bất động sản tồn tại những nghịch lý nói trên là do có sự chi phối của một nhóm lợi ích nào đó?

Đương nhiên là nó chịu chi phối của một nhóm đầu cơ nhất định. Thực tế thì họ đã làm rồi, vì thị trường non trẻ nên rất dễ để người ta lợi dụng để trục lợi. Giá nhà đất đã được thổi lên khá cao trong mấy năm qua. Ngay trước khi có tin Hà Tây nhập vào Hà Nội thì thiên hạ đã gặt được khá nhiều điều từ tin đó.

Nhưng một bộ phận không nhỏ này hiện nay đã hết tiền, không còn cơ hội để đầu cơ nữa, nên cuối năm nay sẽ phải thay đổi.

Trong một bài viết mới đây, ông có nói thị trường bất động sản có thể “thoát hiểm” với chính sách đất đai mới. Cơ sở của nhận định này là gì?

Thoát hiểm ở đây có nghĩa là, nếu có một luật đất đai mới, cho phép người nước ngoài sở hữu nhà, đất đai, bỏ hộ khẩu... thì nó sẽ kích cầu được một phần, thu hút được một lượng tiền không nhỏ vào bất động sản.

Thứ hai nữa, hiện Chính phủ đang rất muốn đẩy cầu chứng khoán, bất động sản lên để đỡ phần nào cho ngân hàng.

Nhưng để có được một luật đất đai mới cũng rất khó khăn. Theo tôi, cơ hội để thị trường không tụt giảm nữa, dân tin và sẽ mua thêm chỉ dưới 50%.

Nhưng nếu chính sách “thoáng” quá thì thị trường lại quay lại sốt nóng, khó kiểm soát?

Tôi cho rằng, không thể sốt nóng được nữa vì với tình trạng kinh tế suy thoái như hiện nay, nếu nó đứng yên được thì cũng đã là khó khăn và may mắn rồi.

Còn ở cả góc độ quản lý cũng không phải băn khoăn gì vì đây là một thị trường quá lớn, nó chịu chi phối, quản lý của nhiều cơ quan, bộ ngành khác nhau.

Ông nhìn nhận thế nào về động thái hạ lãi suất của ngân hàng vừa qua, nó tác động đến thị trường bất động sản thế nào?

Vấn đề giảm lãi suất cũng là một cố gắng của Chính phủ trong việc kích cầu bất động sản. Nó sẽ có ảnh hưởng đến thị trường, nhưng cũng không nhiều. Vì thực thế hiện người dân, doanh nghiệp vẫn đang thiếu tiền, suy sụp, người ta vẫn phải lo ăn uống, tồn tại của doanh nghiệp trước, chưa thể vung tiền cho bất động sản được.

Những động thái của Chính phủ sẽ gây ra động thái tâm lý tốt, có thể có tác dụng trong vài ba tháng tới nhưng sang năm thì nó lại vô hiệu.

Bởi, những chính sách đó giống như một người uống thuốc giảm đau, cơn đau sẽ cắt trong vòng vài tiếng đồng hồ nhưng ngày hôm sau sẽ đau trở lại, buộc phải uống thêm. Nhưng thực tế là thuốc không thể uống hoài được.

Thị trường bất động sản hiện vẫn tồn tại mâu thuẫn khi người dân cho rằng giá vẫn cao, trong khi chủ đầu tư lại cho rằng, giá đã chạm đáy. Theo ông làm sao giải được bài toán này?

Không nên xem đó là bài toán cần giải quyết mà nên xem đó là định luật của thị trường. Nếu làm ăn đúng thời điểm, cơ hội thì kiếm nhiều lợi nhuận. Giờ thị trường khó khăn, bước sang một chu kỳ mới nếu rút ra không kịp thì đương nhiên phải mất tiền.

Còn ở tầm vĩ mô, đó là một cơ hội cho người dân co cơ hội mua nhà giá rẻ.

Nhưng nếu không giải cứu bất động sản, rất có thể ảnh hưởng đến nhiều lĩnh vực khác vì bất động sản vốn được xem là hàn thử biểu của nền kinh tế?

Thế giới họ đánh giá nền kinh tế Mỹ mạnh hay yếu có phải do bất động sản Mỹ đâu. Hiệu quả nền kinh tế dựa trên nhiều yếu tố, từ hiệu năng sản xuất, GDP, thu nhập người dân...

Nếu có tiền, ông có bỏ vào bất động sản lúc này?

Tôi sẽ không làm điều đó, dù có người nghĩ đó là động thái đúng, có thể làm nóng lại thị trường. Tôi tin là thị trường còn tiếp tục đi xuống nữa, vì giá trị thực và giá cung cầu vẫn chưa ăn khớp nhau.

Nếu nhà đầu tư mua bất động sản rồi giữ lại trong vòng 20 năm thì sẽ có lời. Nhưng nếu mua rồi bán lại trong vòng 3 -5 năm thì không nên làm. Tốt hơn là nên giữ tiền hoặc đầu tư vào hướng khác.

Vừa qua, một số người có chào tôi dự án bất động sản nhưng tôi thấy giá đó chưa phù hợp, vì theo tôi thị trường khoảng 10 năm nữa mới bắt đầu hưng thịnh thực sự.

Kinh nghiệm ở Thái Lan, Mỹ... cho thấy, một chu kỳ của bất động sản phải mất 7 - 8 năm để thay đổi, để tạo một mặt bằng mới. Bất động sản chúng ta dù khó khăn vài năm nay nhưng theo tôi vẫn chưa chạm đáy. Nó phải xuống đáy đã rồi mới từ từ đi lên.

Hiện giới đầu tư, đầu cơ lướt sóng bất động sản vẫn còn vướng rất nhiều dư vị đắng cay của vài năm qua nên dường như chưa mấy ai nhảy vào.

* TS. Alan Phan đã có trên 43 năm kinh doanh tại Mỹ và Trung Quốc. Ông hiện là Chủ tịch Quỹ đầu tư Viasa tại Hong Kong và Thượng Hải. Du học tại Mỹ từ năm 1963, ông đã làm việc tại nhiều công ty đa quốc gia và phát triển công ty Hartcourt của mình thành một tập đoàn niêm yết trên sàn chứng khoán Mỹ với thị giá hơn 700 triệu USD. Ông đã xuất bản nhiều cuốn sách về kinh tế tài chính của các quốc gia mới nổi.

Theo Bảo Anh - VnEconomy

'Bây giờ có tiền cũng không bỏ vào bất động sản'

'Tôi tin là thị trường bất động sản còn tiếp tục đi xuống nữa, vì giá trị thực và giá cung cầu vẫn chưa ăn khớp nhau'.

Ông Alan Phan

Với những chính sách mới về đất đai, thị trường có thể “thoát hiểm”, nhưng cơ hội thành công cũng chỉ dưới 50%, TS. Alan Phan, Chủ tịch Quỹ đầu tư Viasa tại Hồng Kông và Thượng Hải nhìn nhận về thị trường bất động sản Việt Nam.

Ông Alan Phan nói:

- Thị trường bất động sản xưa nay vốn có hai vấn đề cốt lõi, một là vấn đề về luật cung cầu, nếu cung ít, cầu nhiều thì tác động đến giá bán. Phần thứ hai là giá trị thật của nó, tức là dựa trên thu nhập của người dân. Bất động sản vốn phức tạp, có rất nhiều phân khúc. Mấy năm trước chỉ có nguồn cung cao cấp khá dồi dào, trong khi người dân vẫn thu nhập thấp là chủ yếu. Trước đây chỉ có các nhà đầu tư thứ cấp ôm vào. Giờ họ không ôm nổi nữa lại càng khiến cung dư thừa nhiều, giá giảm là điều tất yếu.

Trong khi ở phân khúc bình dân, cầu cao nhưng cung gần như không có. Ở Malaysia, họ xây căn hộ 100 m2 bán khoảng 500 triệu đồng là rất phổ biến. Nhưng ở ta, do chi phí xây dựng, chi phí đất đai... quá cao nên xây căn hộ giá rẻ là không thể làm được.

Nếu so sánh giá trị thực của bất động sản với thu nhập của người dân, hiện giá bất động sản trung bình ở Việt Nam gấp khoảng 25 lần thu nhập, trong khi ở Thái Lan là 6,3 lần, Singapore là 5,2 lần... Khi giá quá cao, thì đó là hiện tượng bong bóng, và bong bóng sẽ nổ vì không ai có thể chịu đựng nổi.

Tất cả mọi yếu tố trên cho thấy, bất động sản sau một thời gian trầm lắng, nó sẽ tới một giai đoạn phải giải quyết vào cuối năm nay, có thể nó sẽ rẽ sang một đường khác. Trong bối cảnh đó, nếu người nào biết nắm bắt cơ hội, tận dụng thời cơ tốt thì có thể có lợi.

Có ý kiến cho rằng, thị trường bất động sản tồn tại những nghịch lý nói trên là do có sự chi phối của một nhóm lợi ích nào đó?

Đương nhiên là nó chịu chi phối của một nhóm đầu cơ nhất định. Thực tế thì họ đã làm rồi, vì thị trường non trẻ nên rất dễ để người ta lợi dụng để trục lợi. Giá nhà đất đã được thổi lên khá cao trong mấy năm qua. Ngay trước khi có tin Hà Tây nhập vào Hà Nội thì thiên hạ đã gặt được khá nhiều điều từ tin đó.

Nhưng một bộ phận không nhỏ này hiện nay đã hết tiền, không còn cơ hội để đầu cơ nữa, nên cuối năm nay sẽ phải thay đổi.

Trong một bài viết mới đây, ông có nói thị trường bất động sản có thể “thoát hiểm” với chính sách đất đai mới. Cơ sở của nhận định này là gì?

Thoát hiểm ở đây có nghĩa là, nếu có một luật đất đai mới, cho phép người nước ngoài sở hữu nhà, đất đai, bỏ hộ khẩu... thì nó sẽ kích cầu được một phần, thu hút được một lượng tiền không nhỏ vào bất động sản.

Thứ hai nữa, hiện Chính phủ đang rất muốn đẩy cầu chứng khoán, bất động sản lên để đỡ phần nào cho ngân hàng.

Nhưng để có được một luật đất đai mới cũng rất khó khăn. Theo tôi, cơ hội để thị trường không tụt giảm nữa, dân tin và sẽ mua thêm chỉ dưới 50%.

Nhưng nếu chính sách “thoáng” quá thì thị trường lại quay lại sốt nóng, khó kiểm soát?

Tôi cho rằng, không thể sốt nóng được nữa vì với tình trạng kinh tế suy thoái như hiện nay, nếu nó đứng yên được thì cũng đã là khó khăn và may mắn rồi.

Còn ở cả góc độ quản lý cũng không phải băn khoăn gì vì đây là một thị trường quá lớn, nó chịu chi phối, quản lý của nhiều cơ quan, bộ ngành khác nhau.

Ông nhìn nhận thế nào về động thái hạ lãi suất của ngân hàng vừa qua, nó tác động đến thị trường bất động sản thế nào?

Vấn đề giảm lãi suất cũng là một cố gắng của Chính phủ trong việc kích cầu bất động sản. Nó sẽ có ảnh hưởng đến thị trường, nhưng cũng không nhiều. Vì thực thế hiện người dân, doanh nghiệp vẫn đang thiếu tiền, suy sụp, người ta vẫn phải lo ăn uống, tồn tại của doanh nghiệp trước, chưa thể vung tiền cho bất động sản được.

Những động thái của Chính phủ sẽ gây ra động thái tâm lý tốt, có thể có tác dụng trong vài ba tháng tới nhưng sang năm thì nó lại vô hiệu.

Bởi, những chính sách đó giống như một người uống thuốc giảm đau, cơn đau sẽ cắt trong vòng vài tiếng đồng hồ nhưng ngày hôm sau sẽ đau trở lại, buộc phải uống thêm. Nhưng thực tế là thuốc không thể uống hoài được.

Thị trường bất động sản hiện vẫn tồn tại mâu thuẫn khi người dân cho rằng giá vẫn cao, trong khi chủ đầu tư lại cho rằng, giá đã chạm đáy. Theo ông làm sao giải được bài toán này?

Không nên xem đó là bài toán cần giải quyết mà nên xem đó là định luật của thị trường. Nếu làm ăn đúng thời điểm, cơ hội thì kiếm nhiều lợi nhuận. Giờ thị trường khó khăn, bước sang một chu kỳ mới nếu rút ra không kịp thì đương nhiên phải mất tiền.

Còn ở tầm vĩ mô, đó là một cơ hội cho người dân co cơ hội mua nhà giá rẻ.

Nhưng nếu không giải cứu bất động sản, rất có thể ảnh hưởng đến nhiều lĩnh vực khác vì bất động sản vốn được xem là hàn thử biểu của nền kinh tế?

Thế giới họ đánh giá nền kinh tế Mỹ mạnh hay yếu có phải do bất động sản Mỹ đâu. Hiệu quả nền kinh tế dựa trên nhiều yếu tố, từ hiệu năng sản xuất, GDP, thu nhập người dân...

Nếu có tiền, ông có bỏ vào bất động sản lúc này?

Tôi sẽ không làm điều đó, dù có người nghĩ đó là động thái đúng, có thể làm nóng lại thị trường. Tôi tin là thị trường còn tiếp tục đi xuống nữa, vì giá trị thực và giá cung cầu vẫn chưa ăn khớp nhau.

Nếu nhà đầu tư mua bất động sản rồi giữ lại trong vòng 20 năm thì sẽ có lời. Nhưng nếu mua rồi bán lại trong vòng 3 -5 năm thì không nên làm. Tốt hơn là nên giữ tiền hoặc đầu tư vào hướng khác.

Vừa qua, một số người có chào tôi dự án bất động sản nhưng tôi thấy giá đó chưa phù hợp, vì theo tôi thị trường khoảng 10 năm nữa mới bắt đầu hưng thịnh thực sự.

Kinh nghiệm ở Thái Lan, Mỹ... cho thấy, một chu kỳ của bất động sản phải mất 7 - 8 năm để thay đổi, để tạo một mặt bằng mới. Bất động sản chúng ta dù khó khăn vài năm nay nhưng theo tôi vẫn chưa chạm đáy. Nó phải xuống đáy đã rồi mới từ từ đi lên.

Hiện giới đầu tư, đầu cơ lướt sóng bất động sản vẫn còn vướng rất nhiều dư vị đắng cay của vài năm qua nên dường như chưa mấy ai nhảy vào.

* TS. Alan Phan đã có trên 43 năm kinh doanh tại Mỹ và Trung Quốc. Ông hiện là Chủ tịch Quỹ đầu tư Viasa tại Hong Kong và Thượng Hải. Du học tại Mỹ từ năm 1963, ông đã làm việc tại nhiều công ty đa quốc gia và phát triển công ty Hartcourt của mình thành một tập đoàn niêm yết trên sàn chứng khoán Mỹ với thị giá hơn 700 triệu USD. Ông đã xuất bản nhiều cuốn sách về kinh tế tài chính của các quốc gia mới nổi.

Theo Bảo Anh - VnEconomy

Dao vặt ah ? Báo mod giờ !

Hi..thanks Bác..nói nhỏ thôi ...Mod nghe thì chít...[r2)]...[r2)]

Chủ tịch NTL Nguyễn Văn Kha: “Doanh nghiệp BĐS hiện nay càng vay càng chết”
Ông Nguyễn Văn Kha Chủ tịch NTL
Vấn đề quan trọng nhất hiện nay là khôi phục lại tâm lý khách hàng, giải quyết hàng tồn, chứ không phải là đi vay ngân hàng để đầu tư tiếp, doanh nghiệp càng vay đầu tư càng lún sâu vào “cái chết”.

Đó là quan điểm của ông Nguyễn Văn Kha, Chủ tịch HĐQT của Công ty CP Phát triển đô thị Từ Liêm (NTL) khi trao đổi với phóng viên bên lề Đại hội cổ đông của NTL được tổ chức ngày 14/4 vừa qua.

Thời gian gần đây, tín hiệu từ chính sách tiền tệ của Chính phủ đối với Bất động sản phần nào nới lỏng hơn so với trước đây. Giải pháp dần hạ lãi suất, hỗ trợ cho vay cho hầu hết các đối tượng trong lĩnh vực bất động sản đã có những tín hiệu tích cực và tốt hơn cho thị trường BĐS vốn dĩ đã mất thanh khoản khá trầm trọng trong thời gian dài vừa qua.

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia trong lĩnh vực này, động thái của NHNN sẽ có tác động tịch cực vào tâm lý của khách hàng, “đánh vào” dòng tiền huy động trong dân bởi khi hạ lãi suất huy động xuống 12%/năm sẽ tác động ngay đến sự so sánh giữa gửi tiền vào ngân hàng hay đổ tiền vào bất động sản của người dùng.

Theo quan điểm của ông Nguyễn Văn Kha, vấn đề ở đây là tính thanh khoản của thị trường, chứ không phải là các DN bất động sản thiếu quá nhiều vốn để đầu tư xây dựng. Nếu vẫn cứ vay ngân hàng và đem đầu tư các dự án thì doanh nghiệp bất động sản sẽ ngày càng lún sâu vào “cái chết”. Điều quan trọng nhất hiện nay là phải tạo được niềm tin cho người dùng và tăng tính thanh khoản của thị trường để giải quyết hàng tồn.

Ông có đánh giá ra sao về những giải pháp tín dụng mà NHNN vừa mới ban hành nhằm hỗ trợ cho thị trường bất động sản vừa qua, thưa ông?

Với giải pháp này của Chính phủ đưa ra thời gian qua sẽ chưa có tác động ngay mà có độ trễ của nó, giải pháp này nhằm tạo niềm tin. Người kinh doanh có thể được một chút, mất một chút nhưng cũng không quan trọng bằng mất niềm tin. Niềm tin của khách hàng mới là quan trọng nhất hiện nay.

Khi niềm tin mà bị mất thì rất khó kéo lại được, kinh nghiệm của chúng tôi là tạo dựng được niềm tin cho toàn xã hội là cái then chốt trong điều hành doanh nghiệp. Nhìn xa hơn là niềm tin của người dân đối với các chính sách của Chính phủ, nếu mất niềm tin của người dân thì mọi hoạt động kinh tế sẽ trì trệ và khó khăn.

Giảm lãi suất nhưng vay vốn vẫn khó khăn, lãi suất cao, DN kinh doanh bất động sản sẽ ứng phó với điều này như thế nào trong thời gian tới?

Tín hiệu nới tín dụng và giẩm lãi suất của cả đầu ra và đầu vào đó là một tín hiệu tốt không chỉ cho riêng các doanh nghiệp bất động sản mà còn cho tất cả các lĩnh vực khác đều được tháo gỡ. Đương nhiên là điều đó còn có độ trễ, chứ không phải là nói một cái là có tác dụng ngay. Nói một cái mà có tác động ngay thì chỉ là lãi suất huy động, còn cho vay thì không dễ gì ngân hàng có thể hạ ngay vì thực tế là hiện nay các ngân hàng vẫn còn khó khăn về thanh khoán. Nhưng tôi nghĩ rằng, sau quý 2/2012 thì các ngân hàng sẽ bội thu về tiền.

Chúng ta vẫn thường nói nhiều đến các doanh nghiệp bất động sản thiếu vốn, nhưng quan điểm của tôi lại khác. Đương nhiên là thiếu vốn nhưng không phải là quá nhiều. Vấn đề là ở tính thanh khoản của thị trường, thanh khoản hiện nay là rất kém. Vấn đề đặt ra hiện nay là phải tạo được niềm tin cho người sử dụng bỏ tiền ra mua bất động sản.

Chúng ta đã đặt nặng vấn đề “cái chết” của bất động sản, do đó, người dân đang chờ cho bất động sản xuống nữa. Đây là một tâm lý rất nguy hiểm cho thị trường. Làm sao để cho người sử dụng thấy đây là thời điểm tốt để mua nhà ở, tạo nguồn vốn cho người dân vay mua nhà còn tốt hơn.

Còn bản thân các doanhnghiệp BĐS bây giờ mà vay vào để tạo ra sản phẩm nhưng lại không tiêu thụ được thì còn “chết nữa ”, lún sâu hơn nữa vào “cái chết”.

Doanh nghiệp bất động sản hiện nay nên từ từ trong việc tạo ra sản phẩm (đầu tư xây dựng dự án), mà cần dần dần giải quyết số lượng hàng tồn kho. Sau khi giải quyết xong lượng hàng đang tồn kho quá lớn đó thì các doanh nghiệp mới đủ sức để kinh doanh tiếp.

Ngoài giải pháp tín dụng, còn có thể có biện pháp nào tạo tính thanh khoản?

Hiện nay thực tế là người dân đang mất lòng tin nhiều, nhiều người đang có tâm lý chờ cho BĐS chết để mua được bất động sản rẻ. Vì thế, điều quan trọng hiện nay là phải gây dựng lại được niềm tin cho người mua hàng.

Trên thực tế, Công ty Nhà Từ Liêm đã có khá nhiều khách hàng đã có sản cả trục tỷ đồng chuẩn bị “xuống tiền” mua sản phẩm nhưng lại thấy tín hiệu thị trường là ngành kinh doanh bất động sản sắp chết, người ta lại dừng lại không mua nữa, khách hàng đã xác định giá, và đồng ý mua với giá đó rồi nhưng lại “khất”, lại để tiền vào kho không mua nữa.

Ông có nhận định như thế nào cho thị trường bất động sản thời gian tới?

Đây là giai đoạn mua phù hợp, trong năm 2012 người mua dùng là nhiều chứ không còn là những người đầu tư thứ cấp nữa.

Thị trường bất động sản năm 2012 sẽ không thể sốt như năm 2010, chỉ ở mức có thanh khoản và có giao dịch nhưng sẽ dần dần hồi phục hơn. Giá tại thời điểm này hiện tại là đã khá thấp, nhiều nhà đầu tư hiện tại muốn bán sản phẩm ra để thu hồi vốn thực hiện nghĩa vụ với nhà nước, chứ không còn là mục đích kiếm lợi nhuận cao.

Xin cám ơn ông!

Phạm An (thực hiện)

Theo TTVN

Tìm động lực tăng trưởng kinh tế
13:34 | 19/04 0 Bài bình luận

Hôm nay 19-4, Đề án Tái cơ cấu nền kinh tế được trình lên Uûy ban Thường vụ Quốc hội lấy ý kiến. Đề án sẽ trình bày những thành tựu và yếu kém chủ yếu của nền kinh tế Việt Nam thời gian qua.

Vậy đâu là giải pháp để đưa thành tựu này tiến nhanh và sớm khắc phục yếu kém?

Đâu là dòng vốn tạo ra tăng trưởng?

Yếu kém đầu tiên được chỉ ra trong đề án là “tăng trưởng kinh tế vẫn tiếp tục thiên về chiều rộng, dựa chủ yếu vào sự gia tăng số lượng vốn đầu tư, khai thác tài nguyên…”. Nghĩa là, tái cấu trúc nền kinh tế sẽ đưa ra những giải pháp để khắc phục điểm yếu này.

Thực ra dòng vốn đầu tư đến từ chi tiêu công, đầu tư khu vực tư nhân (dựa vào vốn tín dụng ngân hàng là chủ yếu), đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) là những nguồn vốn chủ yếu tạo ra sự tăng trưởng kinh tế theo chiều rộng thời gian qua. Việc đầu tư công đã đưa tỷ lệ nợ quốc gia đang gia tăng và chạm đến ngưỡng nợ mà chuẩn mực quốc tế đã đề cập.

Chính vì vậy, giải pháp cho chính sách tài khóa thời gian tới sẽ giảm bội chi ngân sách về mức 3-3,5% theo đề án; quản lý nợ công phù hợp với chuẩn mực quốc tế. Nói cách khác, tăng trưởng kinh tế trong 5-10 năm tới của nền kinh tế Việt Nam không còn dựa vào nguồn vốn ngân sách đầu tư.

Về dòng vốn đầu tư tư nhân, thời gian qua dòng vốn này liên tục gia tăng và đẩy dòng vốn tín dụng cũng tăng trưởng khá mạnh. Trung bình tín dụng ngân hàng tăng trưởng trên 30%/ năm. Chính sách mở rộng cung tiền trong nền kinh tế đã thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.

Nói cách khác, chính sách tiền tệ thời gian qua lấy tăng trưởng kinh tế là mục tiêu. Định hướng chính sách tiền tệ trong đề án nhằm chuyển dịch sang mục tiêu kiềm chế lạm phát, thực hiện theo lạm phát mục tiêu trong khoảng 4-6% trong trung và dài hạn. Ở đây có 2 vấn đề cần quan tâm:

Thứ nhất, chuyển dịch mục tiêu điều hành của chính sách tiền tệ sang kiềm chế lạm phát sẽ phù hợp với xu hướng, tạo sự ổn định kinh tế vĩ mô. Điều này đồng nghĩa cung tiền sẽ giảm mạnh trong giai đoạn tới. Việc tiếp cận vốn vay của các doanh nghiệp trong nền kinh tế sẽ không còn thuận lợi như trước đây.

Để thực hiện mục tiêu chính sách tiền tệ cần có một lượng dự trữ đủ mạnh, trong khi đó mức dự trữ này chỉ bằng 2/3 mức an toàn của tiêu chuẩn thế giới (12 tuần nhập khẩu). Muốn đủ mạnh, mức dự trữ ngoại tệ này cần gia tăng xuất khẩu và hạn chế nhập khẩu để chuyển dịch sang hướng xuất siêu trong giai đoạn tái cấu trúc thay vì nhập siêu cao trong thời gian qua.

Như vậy, dòng vốn tiết kiệm của dân cư và doanh nghiệp cần gia tăng và được động viên vào đầu tư sản xuất để thay thế dòng vốn tín dụng ngân hàng. Nhưng làm sao động viên dòng vốn này thì đề án chưa có giải pháp để có dòng tiền đầu tư thay thế.

Thứ hai, nếu lạm phát mục tiêu là 4-6%, lãi suất trong nền kinh tế chỉ vào khoảng 5-7%. Ở góc độ nền kinh tế ai cũng mong chờ mức lãi suất này để gia tăng đầu tư chi tiêu. Tuy nhiên, điều đáng nói là trong những nền kinh tế mà đồng tiền không được chuyển đổi thì còn tồn tại các loại ngoại tệ mạnh.

Nhu cầu nắm giữ ngoại tệ mạnh không chỉ đến từ khu vực dân cư mà thậm chí trong nền kinh tế để đáp ứng nhu cầu thanh toán nước ngoài. Như vậy, với mức lãi suất VNĐ như trên lãi suất của ngoại tệ mạnh (như USD) sẽ là bao nhiêu? Giả sử lấy mức 2% hiện nay thì chênh lệch lãi suất VNĐ và USD chỉ ở mức 3%.

Nếu tính mức điều chỉnh tỷ giá những năm vừa qua trung bình là 5%, nắm giữ USD sẽ có lợi cho cả doanh nghiệp và người dân thay vì VNĐ. Nếu giữ được biến động tỷ giá dưới 1% và lãi suất tiền USD của nền kinh tế thế giới trong 5-10 năm tới không tăng như hiện nay, dự trữ ngoại tệ của nền kinh tế hiện nay (khoảng 17 tỷ USD) không đủ đáp ứng. Vậy làm sao để thực hiện được mục tiêu của giải pháp này mà đề án đề cập.

Mâu thuẫn cơ cấu ngành, sản phẩm

Một trong những vấn đề lớn của tăng trưởng kinh tế là sự đóng góp của các ngành, sản phẩm. Đề án đã chỉ ra tỷ trọng các ngành trong GDP đã có sự chuyển dịch: nông, lâm, ngư nghiệp chiếm 20%, công nghiệp và xây dựng chiếm 41% và dịch vụ chiếm 39%. Ở đây, chúng tôi nhận thấy có sự mâu thuẫn trong sự định hướng chuyển dịch cơ cấu kinh tế.

Ngành nông, lâm, ngư nghiệp được xem là lợi thế kinh tế của Việt Nam và đã mang lại nguồn ngoại tệ cho nền kinh tế thời gian qua như đề án đã ghi nhận. Định hướng tái cơ cấu kinh tế cũng xác định đây là ngành có lợi thế cạnh tranh cần tiếp tục duy trì. Tuy nhiên lại không đề cập các giải pháp giúp cho ngành, sản phẩm này phát triển mạnh hơn.

Việc lựa chọn các ngành, sản phẩm ưu tiên phát triển để xây dựng năng lực cạnh tranh lại được xác định từ các ngành: Luyện kim, hóa dầu, đóng tàu và các phương tiện vận tải khác, điện tử…

Đề án đã chỉ ra ngành công nghiệp phần lớn còn ở dạng gia công, lắp ráp và chủ yếu dựa vào nhập khẩu và sản phẩm trung gian bên ngoài. Nếu tiếp tục chọn ngành này ưu tiên thì không phải thực hiện xây dựng cho giai đoạn 2016-2020 mà cần thực hiện ngay từ bây giờ. Điều này mới thật sự cần tái cấu trúc.

Thực trạng thu hút FDI vào Việt Nam thời gian qua chủ yếu vào lĩnh vực thâm dụng lao động, bất động sản và tài nguyên. Việc tái cấu trúc nền kinh tế sẽ khắc phục điểm yếu này, nghĩa là dòng vốn FDI sẽ không còn khuyến khích trong lĩnh vực trên. Định hướng này là đúng, nhưng làm sao thu hút dòng vốn nước ngoài chuyển dịch sang ngành nghề khác? Những ngành, sản phẩm trong định hướng phát triển sản xuất của đề án lại không phải là ngành, sản phẩm mà dòng vốn FDI tham gia đầu tư thời gian qua. Đề án cũng không cho các nhà đầu tư nước ngoài thấy được triển vọng đầu tư vào Việt Nam trong thời gian tới nên sẽ khó thu hút dòng vốn này trong những ngành, sản phẩm ưu tiên.
Như vậy liệu những ngành mà đề án ưu tiên phát triển có giúp Việt Nam tăng năng lực cạnh tranh không? Đề án đã xác định những ngành, sản phẩm này không phải lợi thế cạnh tranh quốc gia, là ngành tiêu tốn nhiều nguồn lực của quốc gia và gia tăng nhập khẩu cao trong khi sản phẩm tạo ra không giúp cho quá trình xuất khẩu.

Như vậy tiếp tục thực hiện chiến lược ngành, sản phẩm này sẽ gây ra áp lực ngoại tệ cho nền kinh tế khá lớn. Như chúng tôi đã phân tích trên, chiến lược ngành này đã đẩy chính sách tiền tệ vào thế khó, tỷ giá thường xuyên biến động tăng.

Điều này nói lên chính sách tiền tệ không thể thực hiện mục tiêu kiềm chế lạm phát khi tỷ giá bất ổn, lãi suất VNĐ sẽ tăng cao, khu vực kinh tế tư nhân khó có thể thực hiện đầu tư dài hạn vào các ngành công nghiệp này. Thực trạng chính sách lãi suất cao thời gian qua đã tạo ra một rào cản lớn trong đầu tư dài hạn và nhất là đầu tư công nghiệp.

Cơ cấu vốn vay trung và dài hạn của hệ thống ngân hàng hiện nay rất thấp và tỷ trọng cho vay ngành, sản phẩm công nghiệp càng nhỏ. Đó là một minh chứng cho việc đầu tư vào ngành công nghiệp của khu vực kinh tế tư nhân còn nhiều hạn chế, chỉ có đầu tư của dòng vốn nhà nước vào ngành, sản phẩm này là chủ yếu. Như vậy làm sao để huy động được khu vực tư nhân vào ngành, sản phẩm này thì đề án cũng không đề cập các giải pháp.

Tìm hướng ra cho tái cấu trúc

Nhìn từ thực trạng nền kinh tế, chiến lược phát triển ngành, sản phẩm phải phục vụ gia tăng tiềm lực tài chính cho nền kinh tế để đảm bảo an ninh tài chính quốc gia, tăng sức mạnh cho các chính sách tài khóa và chính sách tiền tệ, động viên nguồn lực trong đầu tư phát triển.

Trên cơ sở đó, tại sao chúng ta không đặt vấn đề tái cấu trúc nền kinh tế theo hướng chọn lựa các ngành, sản phẩm có lợi thế cạnh tranh từ gia tăng xuất khẩu và lựa chọn các ngành sản phẩm ưu tiên. Đó là những ngành, sản phẩm mà đầu ra của nó phải hướng đến xuất khẩu chứ không phải tiêu dùng nội địa.

Nghĩa là, dù ngành, sản phẩm đó có hàm lượng hàng nhập khẩu lớn nhưng có giá trị xuất khẩu cao. Việc nhập khẩu chỉ là một công đoạn trong quy trình hoàn thiện sản phẩm để xuất khẩu. Qua đó, Việt Nam có thể tìm thấy sự gia tăng giá trị trong sản phẩm gia công và thu về ngoại tệ cho đất nước.

Thực hiện chiến lược này giúp cho việc cân đối xuất nhập khẩu và tiến tới sự thặng dư ngoại tệ. Sự thặng dư ngoại tệ giúp Việt Nam ổn định trong chính sách tỷ giá của Ngân hàng Nhà nước. Qua đó chính sách tiền tệ mới có thể thực hiện theo mục tiêu kiềm chế lạm phát mục tiêu 4-6%.

Việc kiềm chế được lạm phát mục tiêu sẽ giúp kích thích đầu tư, tiêu dùng. Ở đây, Chính phủ định hướng khuyến khích đầu tư vào những lĩnh vực trọng yếu sẽ giúp khu vực tư nhân tham gia để thay thế dòng tiền đầu tư từ khu vực nhà nước.

Về tiêu dùng, chính sách hạn chế dùng hàng ngoại, khuyến khích dùng hàng nội bằng nhiều chính sách thuế khóa… Khi thực hiện được chính sách tiền tệ mục tiêu cần sự phối kết hợp với chính sách tài khóa, chính sách lãi suất của trái phiếu chính phủ, tránh sự mâu thuẫn với nền kinh tế và chính sách tiền tệ.

Thiết nghĩ, một định hướng phát triển ngành, sản phẩm nên hướng đến gia tăng xuất khẩu trên cơ sở lợi thế cạnh tranh Việt Nam, đừng để chiến lược phát triển ngành, sản phẩm tách rời chính sách tài chính, tiền tệ để rồi an ninh tài chính bị phá vỡ trong nguy cơ của hội nhập.



TS. Lê Đạt Chí, Đại học Kinh tế TPHCM

SGĐT

Quý nhà đầu tư quan tâm đến vấn đề : TÁI CẤU TRÚC NỀN KINH TẾ VIỆT NAM, BẮT ĐẦU TỪ ĐÂU. NHÀ SÁCH NGUYỄN HUỆ ĐÃ CÓ SÁCH CHUYÊN ĐỀ NÀY.