chuyên để về BDS

Vướng mắc của thị trường BĐS: “Nhà giấy thì cho bán, nhà thấy thì không"

Một số doanh nghiệp tung ra thị trường loại căn hộ diện tích nhỏ, giá thấp nhưng cũng chưa thấy được hiệu quả trong thời điểm hiện nay.
Hàng trăm doanh nghiệp tại TP.HCM như có dịp để “xả van bức xúc” khi đối thoại với đoàn uỷ ban Giám sát tài chính quốc gia về những khó khăn vướng mắc của thị trường bất động sản hiện nay.
Nhiều ý kiến thẳng thắn đã được đưa ra, thậm chí hàng loạt doanh nghiệp đã đề nghị phải tìm hiểu xử lý người soạn thảo Nghị định 69 bởi theo các doanh nghiệp, đây chính là một trong các nguyên nhân khiến thị trường bất động sản "chết lâm sàng" như hiện nay.
Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch hiệp hội Bất động sản TP.HCM phát biểu khai mạc và đưa ra nhận định, tất cả các doanh nghiệp (DN) bất động sản (BĐS) TP.HCM đều hết sức khó khăn. Có doanh nghiệp phải trả lãi hàng tỉ đồng mỗi ngày. Số dư nợ hơn chục ngàn tỉ. Số lượng hàng tồn đọng không bán đươc rất lớn, các khoản vay thì không đáo hạn nợ được và phải chịu lãi suất cao. Duy chỉ có phân khúc nhà giá thấp là còn chút “ánh sáng le lói cuối đường hầm”…

Ông Châu chưa kịp dứt lời thì ông Vũ Anh Tâm, tổng giám đốc công ty Tài Nguyên đã đăng đàn phản đối ngay. Theo ông Tâm thì thị trường BĐS đang phẳng toàn bộ các phân khúc chứ không còn ánh sang le lói phân khúc nào. Các nhà đầu tư đang chạy tán loạn, có DN bán hạ giá 50% mà không có người mua. Tình cảnh này đã diễn ra từ bốn năm nay. Năm 2009, lãi suất giảm thị trường có nhích được một tý. 2010, nhưng lãi suất tăng thì lập tức tê liệt toàn bộ. "Hiện chúng tôi không có khả năng đóng góp cho nền kinh tế, không có khả năng tạo ra công ăn việc làm. Không có thị trường nào phát triển với lãi suất hiện nay. Trong điều kiện ngân hàng khó khăn, thị trường BĐS không có thanh khoản thì không ngân hàng nào dám cho vay. Người tiêu dùng, nhà đầu tư không dại gì bỏ tiền vào thị trường không sinh lời. 4 năm nay các DN ăn mòn gần hết tài sản. Hàng đống tài sản của DN đã đầu tư vào dự án không sinh lợi nhuận", ông Tâm nói.

Tiếp lời, ông Lê Hữu Nghĩa, giám đốc công ty Lê Thành chứng minh ngay: "Công ty chúng tôi chuyên về dòng nhà cho người thu nhập thấp và trung bình nhưng cũng chết rồi chứ không còn phải là điểm sáng đâu. Chúng tôi đã chết lâm sàng và đang phải thở bằng oxy. Lê Thành đang thực hiện hai dự án và vốn của hai dự án này lên đến 1.100 tỉ nhưng không vay được tới 1% vốn từ ngân hàng mặc dù Lê Thành có tài sản thế chấp".

“Nhà giấy thì cho bán, nhà thấy thì không"

Ông Nguyễn Cảnh Hà, phó chủ tịch hiệp hội Doanh nghiệp Nghệ Tĩnh tại TP.HCM đăng đàn phân tích về những bất cập của Nghị định 69. Theo ông Hà, Nghị định 69 ra đời quy định mức thuế đóng tiền sử dụng đất là 100% theo giá đất sát giá thị trường tại thời điểm nộp hồ sơ, giá tính thuế do công ty thẩm định giá và được sự đồng ý của tổ liên ngành. Điều này đã khiến doanh nghiệp không biết được chi phí đầu tư bao nhiêu khi tiền sử dụng đất vẫn còn tù mù. Mà khi đã tù mù không kinh doanh được thì đành phải án binh bất động. Khi doanh nghiệp chạy thì nhà nước không thể thu thuế. Doanh nghiệp nước ngoài khi vào mua dự án cũng không dám mua vì cũng không xác định được tiền sử dụng đất.

Phát biểu của ông Hà như chạm vào bức xúc của hàng loạt doanh nghiệp, nhiều cánh tay giơ lên xin phát biểu. Hầu hết các doanh nghiệp đều thắc mắc không biết vì sao một Nghị định phi lý như 69 lại để tồn tại lâu như vậy. Toàn bộ thị trường bất động sản bị tê liệt, không dám đi làm hồ sơ để đóng tiền sử dụng đất. Thậm chí một doanh nghiệp nói thẳng, nhà nước thu 100% tiền sử dụng đất theo giá thị trường là đã "lấy trắng của doanh nghiệp toàn bộ dự án ấy".

Tiếp nối bức xúc về những chính sách bất hợp lý, chủ một doanh nghiệp tên Thiều cho biết, hiện nay có tình trạng nhà “giấy” thì cho bán còn nhà “thấy” lại không cho bán. Cụ thể, theo ông Thiều, nhà giấy, tức là nhà hình thành trong tương lai thì các cơ quan chức năng cho bán dễ dàng vì làm được thủ tục; còn nhà thấy, tức là những nhà xây dựng xong, nhà đã giao nhưng 10 năm không làm được giấy chủ quyền thì không cho bán. Điều này là quá vô lí cũng là nguyên nhân hạn chế tính thanh khoản của thị trường BĐS.

Nghe điều này, ông Vũ Viết Ngoạn, chủ tịch uỷ ban Giám sát tài chính quốc gia đặt vấn đề: vì sao nhà lại không làm được chủ quyền? Ông Thiều nói ngay, “xin đồng chí chủ tịch đi hỏi các cơ quan chức năng. Riêng TP.HCM, theo thống kê hiện nay có khoảng 200 dự án xây xong 10 năm vẫn chưa làm được chủ quyền!”

Kiến nghị cho doanh nghiệp đóng thuế bằng đất


Một số doanh nghiệp đề nghị đóng tiền thuế sử dụng đất bằng đất chứ không đóng bằng tiền (ảnh mang tính minh hoạ).
Ông Trương Đình Tuyển, nguyên bộ trưởng bộ Thương mại, đặc phái viên của Thủ Tướng nhận định, thị trường BĐS đang đóng băng do không có người mua vì có mấy lí do. Trước đây đa số người mua là đầu cơ, mua đi bán lại. Nay đối tượng này ít đi do giá đất giá nhà tăng lên, lợi nhuận không có.

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản bất động cũng là do những thủ tục của chúng ta quá nhiêu khê phiền hà và bất hợp lý. Ông dẫn chứng, một công ty của bộ thương mại trước đây, có miếng đất muốn xin dự án nhưng thủ tục lằng nhằng vô cùng. Đích thân ông phải xin gặp lãnh đạo TP.HCM để xin giải quyết. Lãnh đạo thành phố ủng hộ nhưng từ lúc ủng hộ đến khi dự án xong thủ tục cũng hết mấy năm.

TS Trần Đình Thiên, viện trưởng viện Kinh tế, đăng đàn cho rằng, cứ nhìn vào thái độ của các doanh nghiệp trong buổi đối thoại ngày hôm nay cũng đã thấy được độ gay go của nền kinh tế. Biết là doanh nghiệp đang chết, cần được giải cứu. Tuy nhiên, nhà nước giải cứu bằng cách nào là cả một vấn đề mà chúng ta cần nghiên cứu. Ai sẽ là người cứu đầu ra, ai là người cứu đầu vào? Nhà nước có đủ sức cứu thị trường BĐS hay không khi mà nó cần một lượng tiền rất lớn. Nếu đổ tiền vào đây sẽ khiến lạm phát tăng cao, có khả năng dẫn đến sụp đổ nền kinh tế.

Ông Lê Ngọc Tú, giám đốc công ty nhà Bình Dân, kiến nghị cho các doanh nghiệp đóng tiền thuế sử dụng đất bằng đất thay vì tiền mặt vì không thể có tiền đóng. Bằng không, ông xin giao dự án lại cho Nhà nước, rồi nhà nước cho doanh nghiệp được nhiêu thì cho.

Ông Nghĩa đề ra giải pháp xin giãn thuế cho doanh nghiệp năm 2012 để "chúng tôi có cơ hội được sống. không chúng tôi chết, nhà nước sẽ mất hết".

Ông Vũ Viết Ngoạn kết luận, câu chuyện đầu ra cho thị trường bất động sản cần nhiều sự quan tâm. Vấn đề này, hiện nay Chính Phủ đang có ý xem xét hỗ trợ vốn vay cho những người có nhu cầu thực sự cần mua nhà ở, nhà thu nhâp thấp. Bởi đối tượng đang cần nhà ở là vô cùng lớn.

Mặt khác, giải pháp xin giãn thuế một năm cho các doanh nghiệp bất động sản cũng là một biện pháp tức thì để bớt ghánh nặng trong thời kỳ khó khăn.

Bên cạnh đó, uỷ ban giám sát tài chính quốc gia cũng tính tới phương án cho giãn nợ tín dụng bất động sản. Tuy nhiên việc giãn nợ không phải đại trà, mà chỉ giản nợ cho những dự án nào bán được sản phẩm.

Theo Tùng Quang

SGTT

Vấn đề của thị trường bất động sản rất nghiêm trọng
Thứ năm 12/04/2012 08:04
Ngày 11.4 tại TPHCM, Uỷ ban Giám sát tài chính quốc gia (UBGSTCQG) đã có buổi đối thoại với các doanh nghiệp (DN) thuộc Hiệp hội Bất động sản TPHCM (Horea) để khảo sát về tình hình sản xuất kinh doanh, nhằm đi sâu tìm hiểu các khó khăn, vướng mắc của DN. Không khí buổi đối thoại rất căng thẳng, hầu hết các DN phát biểu tại buổi đối thoại cho biết họ đã chết lâm sàng.

100% doanh nghiệp chết lâm sàng

Trong phần phát biểu khai mạc buổi đối thoại, ông Vũ Viết Ngoạn - Chủ tịch UBGSTCQG - cho biết, quy mô thị trường BĐS theo số liệu ngân hàng thì quy mô vừa phải thôi, chỉ chiếm từ 8-9% dư nợ. Tác động của dư nợ tín dụng BĐS nếu có làm nợ xấu tăng thêm cũng chỉ 1,5-2%, đưa tổng dư nợ xấu dưới 5% chưa đến mức phải cảnh báo. Tuy nhiên, thực tế nợ BĐS có phải chỉ

8-9% hay không? Một vấn đề khác chúng tôi quan tâm là hệ số đòn bẩy tài chính trong BĐS là bao nhiêu. Nếu số vay từ 1,5 đến 1,7 lần vốn tự có, tác động vừa phải, DN có thể chịu đựng được. Vấn đề là thực tế hệ số đòn bẩy trong BĐS là bao nhiêu? Vốn vay gấp 2-3 lần số sở hữu thì là chuyện khác. Lâu nay những con số không được rõ lắm, phân tích hơi khó. Quy mô của BĐS chỉ ở mức vừa vừa, tác động vừa vừa lên nền kinh tế, thì chưa cần dùng đến biện pháp, chính sách để giải cứu thị trường.

Sau phần phát biểu của ông Vũ Viết Ngoạn, đã có hàng chục ý kiến phát biểu của DN, phần đông đều cho rằng những vấn đề của thị trường BĐS, khó khăn của DN BĐS nghiêm trọng hơn rất nhiều so với những đánh giá chính thức. Bà Đỗ Thị Loan – Phó Chủ tịch thường trực Horea - cho rằng: “Số liệu chính thức thì tổng dư nợ trong lĩnh vực BĐS là khoảng 200.000 tỉ đồng. Theo tôi, đây không phải là con số thực. Con số thực nó phải gấp vài lần. Thị trường BĐS, DN BĐS đang tụt dốc. Nếu thị trường BĐS sập đổ, DN BĐS phá sản hàng loạt thì hệ thống ngân hàng sẽ bị kéo theo”.

Nói về những khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn của các DN trong thời gian qua, bà Đỗ Thị Loan cho biết: Các DN BĐS đang phải chịu lãi suất quá cao, lãi suất công khai thì khoảng 20%/năm, nhưng lãi suất dưới gầm bàn lên đến 30%/năm, vay bên ngoài còn cao hơn, vay 1 tỉ đồng chỉ nhận được 600 triệu đồng nhưng phải ký nhận 1 tỉ đồng. Đại diện Cty Lê Thành – một DN được biết đến như mẫu hình thành công nhờ kiên định chỉ làm các dự án nhà ở giá thấp – cho biết: “DN tôi được xem là điển hình thành công, nhưng trong tình hình hiện nay chúng tôi cũng đã chết, chỉ chờ chích điện kích thích để sống lại, DN của tôi chết có nghĩa là 100% các DN BĐS khác cũng đã chết lâm sàng”.

Thị trường vốn - thòng lọng thắt cổ nền kinh tế

Ông Vũ Anh Tâm - Phó Chủ tịch Horea, đồng thời là một chủ DN BĐS lớn - bức xúc trình bày với đoàn công tác của UBGSTCQG: “Tôi tin rằng, những tiếng nói của DN nếu xác đáng sẽ đến được với Chính phủ. Tình hình thực tế của thị trường BĐS nghiêm trọng hơn những gì đã nói và được biết đến. Đầu ra của thị trường phẳng trên mọi phân khúc... Không thị trường nào có thể phát triển trong điều kiện lãi suất như thế này. Bản chất là không ai bỏ tiền vào khu vực mất thanh khoản. Các nhà thầu, các nhà sản xuất bị vạ lây. 4 năm nay DN ăn mòn gần hết tài sản. Các ngân hàng không thể giải quyết thanh khoản nếu các DN càng ngày càng chết. Lãi suất cao, chẳng khác gì thòng lọng siết vào cổ chúng ta. Các DN mất hết tài sản không quan trọng nếu có kết quả tốt. Hiện nay, DN BĐS bán sản phẩm chỉ bằng 50-60% giá thành cũng không bán được, người ta để tiền trong ngân hàng hưởng lãi sướng hơn”.

Không khí buổi đối thoại giữa các hội viên Horea và đoàn công tác của UBGSTCQG cực kỳ căng thẳng. Trong phần phát biểu tổng kết, với tư cách cá nhân, ông Vũ Viết Ngoạn cho biết: “Thị trường BĐS trên địa bàn TPHCM nói riêng và toàn quốc nói chung hết sức trầm trọng, phạm vi rất rộng ở tất cả các phân khúc. Thị trường gần như đóng băng, không tiêu thụ được. Đầu ra của thị trường BĐS cần phải quan tâm nhiều hơn, Chính phủ đã có định hướng, tập trung vào một số phân khúc như nhà thu nhập thấp, từ đó lan tỏa ra toàn thị trường... Hỗ trợ một phần giải pháp tài chính, xem xét dãn thuế, hạ lãi suất mới giải được bài toán đầu vào cho thị trường BĐS, vì vậy cần phải đẩy nhanh tiến trình giảm lãi suất. Một giải pháp khác cũng cần xem xét cho DN dãn nợ, không phải đại trà tất cả...”.
“Thái độ của cuộc họp phản ánh mức độ gay go của nền kinh tế như thế nào, tình hình rất là căng thẳng. Thị trường BĐS là thị trường tài sản lớn nhất hiện nay, nếu nó nguy kịch thì tầm chấn động của nó sẽ rất khủng khiếp. Nhà nước có đủ sức cứu thị trường BĐS không? Bơm lượng tiền khổng lồ, dẫn đến lạm phát ngay, nền kinh tế sụp đổ ngay. Dùng lượng tiền vừa phải để giải cứu, đó là một nghệ thuật kích như thế nào cho thị trường chạy. Chỉ sợ tiền giải cứu chảy vào túi nhà đầu cơ chứ không chảy vào người có nhu cầu. Anh Ngoạn có hứa kéo mấy bộ vào đối thoại với DN, tôi sợ không biết lúc ấy còn bao nhiêu người đến dự với tư cách là ông chủ hay là lúc đó đã về quê kiếm ăn rồi. Mong TPHCM có những sáng kiến, những gợi ý để trung ương đưa ra được những giải pháp cho sát sườn”.
Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam Trần Đình Thiên
Ngọc Huân