Có điểm dừng nào cho giá bất động sản tại Việt Nam khô??

Hiện nay, các chuyên gia và người dân đang tranh luận liệu giá nhà đã vượt quá khả năng tài chính của người dân hay chưa, và tốc độ tăng giá trong thời gian qua có phi lý hay không hay sự tăng giá của bất động sản ảnh hưởng như thế nào đến nền kinh tế chung. Để giải đáp những câu hỏi này là không đơn giản bởi sự phức tạp của thị trường bất động sản và mối liên hệ của nó với thị trường tài chính và vay nợ. Tuy nhiên, chúng ta có thể sử dụng các số liệu kinh tế chính thức và các ước tính chủ quan để đánh giá tác động của các yếu tố chính sách thông qua các kịch bản được đơn giản hóa về quan hệ kinh tế giữa tài sản, giá cả, thu nhập.

Khả năng mua sắm bất động sản, cũng như các loại tài sản khác, phụ thuộc vào hai yếu tố: (i) thu nhập khả dụng và (ii) tài sản tích lũy trong quá khứ. Với một cá nhân, hai yếu tố này có ý nghĩa tương tự như Báo cáo Kết quả Kinh doanh và Bảng Cân đối Kế toán của doanh nghiệp mà các nhà phân tích tài chính thường sử dụng để đánh giá năng lực tài chính của doanh nghiệp. Tuy nhiên, khi đánh giá năng lực tài chính cho hoạt động đầu tư nói chung và bất động sản nói riêng của cá nhân và hộ gia đình, chúng ta thường thập trung vào thu nhập khả dụng mà ít khi xem xét tới tài sản tích lũy. Vì vậy chúng ta thường gặp khó khăn trong việc giải thích vì sao mặc dù mức giá nhà tại Việt Nam tương đối cao so với thu nhập bình quân của người dân, giá trị giao dịch nhà vẫn rất sôi động. Trên thực tế, một cá nhân có thể có thu nhập thấp, nhưng nếu xuất thân từ gia đình khá giả, được thừa kế tài sản hoặc đã tích lũy được nhiều tài sản, thì vẫn có khả năng đầu tư và mua sắm tài sản mới bằng cách chuyển đổi tài sản tích lũy. Ngược lại, một người có thu nhập cao nhưng tài sản tích lũy hạn chế có thể không có khả năng tài chính mạnh mẽ bằng. Tuy tài sản tích lũy của một cá nhân phụ thuộc nhiều vào mức thu nhập, nhưng cũng chịu ảnh hưởng từ các yếu tố khác như sự giàu có của cha mẹ hoặc vợ và bố mẹ vợ.

I, Mức giá bất động sản nào là phù hợp với thu nhập của người dân nếu bỏ qua sự khác biệt giữa tốc độ tăng giá nhà và thu nhập?

Để bắt đầu, ta sẽ thực hiện cho một hộ gia đình điển hình là anh A. Gia đình anh A bao gồm bản than 2 vợ chồng anh là những người có thu nhập, một con nhỏ và một bố mẹ đã về hưu. Có thể các gia đình khác có số lượng người phụ thuộc nhiều hơn, như có 2 con và 2 bố mẹ già, nhưng như vậy áp lực với anh A còn cao hơn nhiều. Để đơn giản hãy coi gia đình anh A như đại diện chung của các gia đình tại Việt Nam. Việc phân tích thu nhập của hộ gia đình sẽ hiệu quả hơn so với phân tích thu nhập bình quân đầu người, vì hộ gia đình thường bao gồm cả những người tạo ra thu nhập và những người phụ thuộc, như người già và trẻ em và cho cái nhìn dễ hình dung hơn thay vì một cá nhân cụ thể.

Vợ chồng anh A mỗi người làm ra khoảng 13 triệu đồng một tháng, tương ứng mức thu nhập khoảng 308 triệu đồng/năm cho cả gia đình. Mức thu nhập này nếu tính bình quân cho cả 4 người trong gia đình anh A là 6.4 trđồng/tháng.

Theo thống kê các mức thu nhập bình quân của người dân được chia thành 5 nhóm trong đó mức thu nhập trung bình của anh A anh A theo thống kê nằm ở giữa nhóm 4 và nhóm 5.



Nhóm 1


Nhóm 2


Nhóm 3


Nhóm 4


Nhóm 5

TỔNG SỐ


1.451


2.835


4.085


5.584


10.855

Thu nhập của gia đình anh A cũng tương đương mức thu nhập bình quân của người dân và hộ gia đình tại Hà Nội, Hồ Chí Minh và cao hơn so với trung bình cả nước theo số liệu của Tổng cục Thống kê năm 2022.



Hà Nội


Hồ Chí Minh


Cả nước

Thu nhập đầu người/năm (VNDm)


77.04


76.68


56

Số lượng đầu người/hộ (làm tròn)


4


4


4

Thu nhập bình quân hộ gia đình/năm


308.16


306.72


224

Số lượng hộ gia đình ước tính (triệu)


2.12


3.5


25


Chúng ta cần lưu ý rằng số liệu thu nhập bình quân trên không đại diện cho toàn bộ dân số Việt Nam bởi phân phối thu nhập không phải là phân phối chuẩn mà có xu hướng lệch về phía thu nhập cao như hình vẽ, tức là một tỷ lệ nhỏ người có thu nhập cao hơn nhiều so với một tỉ lệ lớn hơn những người có thu nhập thấp hơn.

Do sự phân phối lệch chuẩn, nhóm thu nhập cao bằng hoặc hơn gia đình anh A sẽ ít hơn nhiều so với nhóm có thu nhập thấp hơn. Chúng tôi không có số liệu cụ thể này, nhưng ước tính các mức thu nhập cao hơn gia đình anh A chắc chắn không quá 20% tổng số hộ gia đình tại bất cứ khu vực nào trong cả nước. Như vậy, hãy lưu ý các phân tích tiếp theo với gia đình anh A sẽ thể hiện năng lực tài chính tối thiểu của nhóm 20% tổng số hộ dân (tương đương 5 triệu hộ) thu nhập cao, và phản ánh năng lực tài chính tối đa của nhóm đa số 80% tổng số hộ dân (20 triệu hộ) thu nhập thấp.

Về mức chi tiêu của anh A, chúng ta hãy xem xét bảng thống kê sau:



Hà Nội


Hồ Chí Minh


Cả nước

Chi phí ăn uống, sinh hoạt đi lại (người/tháng)


3.5


3.5


2.8t

Chi phí ăn uống, sinh hoạt đi lại (hộ/năm)


168


168


134

Chi phí y tế (ước tính) (hộ/năm)


20


20


15

Chi phí giáo dục (ước tính) (hộ/năm


20


20


10

Tổng chi tiêu hộ gia đình ước tính (năm)


208


208


169








Lưu ý: mức chi phí hàng tháng của anh A tương ứng theo điều tra của tổng cục thống kê. Mức chi phí cho Hà Nội và HCM được ước tính cao hơn trung bình cả nước 30%. Chi phí giáo dục ước tính cho ½ trẻ một năm, chi phí y tế chủ yếu chăm sóc người già và khám chữa bệnh bình thường.

Với ước tính trên, tích lũy hộ gia đình (không bao gồm hoạt động đầu tư) của anh A như sau



Hà Nội


Hồ Chí Minh


Cả nước

Tổng thu nhập hộ gia đình


308


306.72


224

Tổng chi tiêu hộ gia đình ước tính (năm)


208


208


169

Tổng tích lũy (Triệu/năm)


100


98.72


55


Một lần nữa, mức tích lũy của gia đình anh A phản ánh tỷ lệ tiết kiệm cao nhất của nhóm 80% dân số có thu nhập thấp hơn trung bình và cũng là mức tích lũy tối thiểu của nhóm 20% có thu nhập cao như đã đề cập ở trên.

Đối với nhu cầu nhà cửa của anh A, chúng ta hãy xem xét một khoảng thời gian 20 năm bởi đây là thời gian cần thiết để hộ gia đình anh A sẽ cần tách khẩu khi người con trưởng thành. Hãy tạm thời chưa tính đến lạm phát và tốc độ gia tăng thu nhập để đơn giản hóa các tính toán, tổng năng lực tài sản của hộ gia đình anh A sau 20 năm như sau:



Hà Nội


Hồ Chí Minh


Cả nước

Tổng tích lũy (Triệu/năm)


100


98.72


55

Thời gian tích lũy


20


20


20

Tổng tài sản khả dụng (triệu đồng)


2,000


1,974.4


1,100


Nhu cầu nhà ở mới của con anh A sẽ được hỗ trợ từ anh A và gia đình thông gia (do kết hôn…); hoặc anh A có thể vay mượn tối đa = thu nhập của mình. Ta có thể ước tính năng lực tài chính trung bình để chi trả cho bất động sản mới của anh A ở mức 2-4 lần mức tổng tài sản tích lũy ở trên của hộ gia đình, tương đương 4-6 tỷ đồng (nếu A sống ở HN/HCM) và 2-4 tỷ đồng cho bình quân cả nước. Năng lực tài sản này ở thời điểm hiện tại cho phép anh A mua một căn chung cư 90m2 tại HN và HCM (45-66tr/m2) hoặc nhà đất trong phố diện tích khoảng 40m2 (100-150m/m2).



Có tài sản tích lũy


Không có tài sản tích lũy



HN/HCM


Cả nước


HN/HCM


Cả nước

Tổng thu nhập hộ gia đình


308


224


308


224

Tổng chi tiêu hộ gia đình ước tính (năm)


208


169


208


169

Tổng tích lũy (Triệu/năm)


100


55


100


55

Chi phí thuê tài sản (hộ/năm)






60


25

Chi phí tích lũy (sau thuê) /năm


100


55


40


30

Thu nhập tích lũy 20 năm không tăng trưởng


2,000


1,100


800


600

Thu nhập tích lũy 20 năm (15% tăng trưởng)


10,244


5,634


4,097.74


3,073




Phân tích trên cũng đã ngầm định hộ gia đình anh A đã có căn nhà và do vậy họ không cần các khoản chi trả về chỗ ở và chỉ tập trung vào đầu tư cho thế hệ tiếp theo. Điều này đúng cho trường hợp của Việt nam với tỉ lệ 90% sở hữu nhà ở hiện tại. Tuy nhiên, nếu hộ gia đình anh A không có tài sản, hoặc phải đi lập nghiệp ngoài nơi sinh sống hiện hữu thì một phần thu nhập ở trên sẽ phải chi trả cho việc thuê mướn chỗ ở. Với ảnh hưởng chi phí thuê cho hộ gia đình khoảng 200 USD/tháng tại HN và HCM và khoảng 100 USD/tháng tại trung bình cả nước, ảnh hưởng tích lũy hộ gia đình A sẽ thay đổi như sau:



Hà Nội


Hồ Chí Minh


Cả nước

Tổng thu nhập hộ gia đình


308


306.72


224

Tổng chi tiêu hộ gia đình ước tính (năm)


208


208


169

Tổng tích lũy (Triệu/năm)


100


98.72


55

Chi phí thuê tài sản (hộ/năm)


60


60


25

Chi phí tích lũy (sau thuê) /năm


40


38.72


30

Thu nhập tích lũy 20 năm


800


774.4


600


Với mức ước tính ở trên, hộ gia đình anh A ngay cả khi có mức thu nhập trung bình, tính đến năng lực vay nợ/hỗ trợ của thông gia ở mức 2-4 lần tích lũy thực tế sau 20 năm cũng chỉ có khả năng chi trả trong khoảng 1,6 – 2,6 tỷ tại HN và HCM và 1,2-2,4 tỷ sau 20 năm. Mức chi trả này ở thời giá hiện tại tương đương với căn hộ 40-50m2 hoặc nhà đất 15-20m2 ở khu vực HN và HCM. Ngoài ra, đây là bất động sản duy nhất gia đinh anh A có thể sở hữu trong 20 năm thay vì 2 bất động sản cho 2 gia đình như ước tính ở trên.

Điều này hàm nghĩa rằng nếu mức giá tài sản và mức thu nhập tăng trưởng tương đương nhau thì nhóm 20% thu nhập cao nhất (tương đương 7,5 triệu hộ dân) như hộ anh A hoàn toàn có khả năng mua thêm tài sản mới đáp ứng nhu cầu cho thế hệ tiếp theo từ thu nhập của mình nếu đã sở hữu bất động sản từ trước. Tuy nhiên, ngay cả nhóm 20% thu nhập cao cũng gặp khó khăn trong việc đáp ứng nhu cầu ở cho hộ gia đình của mình nếu không có tích lũy và sở hữu nhà ở trước đó.

II, Mối quan hệ giữa tốc độ tăng giá nhà và tốc độ tăng thu nhập với khả năng tài sản của hộ gia đình anh A.

Giả sử hộ gia đình anh A có tốc độ tăng trưởng thu nhập bằng mức trung bình của VN sau 10 năm (2012-2022) tương đương 8.6%/năm hoặc tại Hà Nội và Hồ Chí Minh là 8-10%/năm đã bao gồm lạm phát. Ngoài ra, nếu giả định anh A có thể tiết kiệm và đầu tư ở mức 5% năm như gửi tiết kiệm, tốc độ tích lũy của anh A sau 20 năm ở mức tăng trưởng danh nghĩa 15% như sau:





Hộ gia đình anh A sẽ có mức tích lũy gấp 5 lần so với trước đây, cả khi có tài sản tích lũy và không có tài sản tích lũy. Tuy nhiên giá trị gia tăng này chỉ có ý nghĩa tốt hơn cho gia đình anh A nếu tốc độ tăng giá nhà thấp hơn mức tăng thu nhập. Trên thực tế, trong 10 năm qua, tốc độ tăng trưởng giá nhà ước tính tại HN và HCM có mức CAGR 15-25% năm trong giai đoạn 2012-2022 cao hơn so với tăng trưởng thu nhập bình quân. Do đó trên thực tế năng lực mua nhà của anh A vẫn bị suy giảm 0-5% mỗi năm.

So sánh năng lực mua sắm bất động sản của anh A trong 2 trường hợp có và không có sở hữu nhà; cũng như theo địa điểm sinh hoạt như sau:



Có tài sản tích lũy


Không có tài sản tích lũy

Hà Nội/HCM


Cả nước


Hà Nội/HCM


Cả nước

Trường hợp giá nhà tương đương tốc độ tích lũy









Năng lực tài chính sau 20 năm


4-8 tỷ


2,2-4.4 tỷ


1.6-2.6 tỷ


1.2-2.4 tỷ

Bất động sản có thể mua nếu giá nhà ổn định ở mức hiện tại


40m2 thổ cư /90m2 chung cư


60m2 thổ cư /100m2 chung cư


20m2 thổ cư /50m2 chung cư


30m2 thổ cư /70m2 chung cư

Trường hợp giá nhà tăng > thu nhập khoảng 5%/năm









Năng lực tài chính sau 20 năm


20-40 tỷ


11,2-22 tỷ


8-16 tỷ


6-12 tỷ

Bất động sản có thể mua nếu giá nhà tăng cao hơn thu nhập 3%/năm


21m2 thổ cư /45m2 chung cư


32m2 thổ cư /55m2 chung cư


10.8m2 thổ cư /27m2 chung cư


16m2 thổ cư /38m2 chung cư





Như vậy mặc dù thu nhập danh nghĩa tăng lên gấp 5 lần, chất lượng tài sản và năng lực mua sắm tài sản của của gia đình anh A lại giảm đi hơn ½ nếu tốc độ tăng trưởng giá nhà lớn hơn thu nhập khoảng 3% một năm như trong giai đoạn quá khứ.

Với nhóm 20% có thu nhập cao hơn anh A, thế hệ tiếp theo sẽ chỉ có khả năng tiếp cận tài sản bằng ½ so với thế hệ hiện tại; còn nhóm 80% có thu nhập thấp hơn trung bình sẽ hoàn toàn không có khả năng tiếp cận bất động sản để đáp ứng được nhu cầu tối thiểu.

III, Tại sao giao dịch bất động sản vẫn sôi động mặc dù giá nhà hiện tại đã cao hơn thu nhập rất nhiều?

Như đã phân tích trong trường hợp của hộ gia đình anh A, khả năng mua sắm tài sản ở thời điểm hiện tại phụ thuộc vào cả thu nhập tương lai và tích lũy tài sản của giai đoạn trước đó. Trong khi mức tích lũy thu nhập có thể tương đối dễ như thực hiện ở trên, việc xác định mức tài sản bình quân của hộ gia đình là một công việc khó. Ở đây hãy xem xét tài sản hộ gia đình một cách đơn giản gồm tài sản thanh khoản (tiền) và tài sản bất động sản (nhà); và tạm thời bỏ qua nợ vay.

Đối với giá trị bằng tiền của anh A: Tiền mặt thường đến từ tích lũy từ thu nhập nếu không có thừa kế tài sản khác. Chúng ta có thể ước tính mức tích lũy từ thu nhập trung bình của các hộ gia đình như anh A từ giai đoạn 2000-2022 sau khi trừ đi chi phí chi tiêu trung bình là khoảng 600 triệu đồng theo số liệu của Tổng cục thống kê. Trên thực tế, nếu xem xét số dư tiền gửi dân cư theo SBV tại thời điểm tháng 5/2024 là 6.7 triệu tỉ đồng tương đương bình quân mỗi hộ dân chỉ sở hữu khoảng 268 triệu đồng tiền gửi. Điều này có thể giải thích bởi lý do nhiều hộ gia đình A không chỉ gửi tiết kiệm mà còn sở hữu vàng hoặc đầu tư dưới dạng bất động sản thứ 2/thứ 3 trong suốt 30 năm qua và có lợi nhuận đầu tư cao hơn nhiều so với thu nhập danh nghĩa. Chúng ta hãy tạm coi anh A thuộc nhóm 20% có thu nhập cao có giá trị tiền và tài sản khả dụng bình quân ở mức tối thiểu 2 lần mức trung bình 600 triệu đồng như ước tính từ thu nhập. Một lần nữa, mức tiết kiệm trung bình này cũng phản ánh thu nhập của nhóm 20% thu nhập cao nhất.

Hộ gia đình anh A còn đang sở hữu bất động sản để ở. Theo thống kê, tỷ lệ sở hữu nhà ở của Việt Nam ở mức rất cao, tới 90%. Diện tích ở bình quân của VN là 25m2/người, như vậy hộ gia đình anh A có thể sở hữu chỗ ở trung bình với diện tích 100m2. Ở mức giá hiện tại, giá trị bất động sản trung bình thuộc sở hữu của anh A có giá trị từ 2-15 tỷ tùy vào vị trí. Chúng ta có thể giả định rằng, anh A cũng giống như một phần nhóm 20% có thu nhập tốt nhất thậm chí còn sở hữu một bất động sản thứ 2 nhờ việc đầu tư tiền sớm vào bất động sản và do vậy có tổng tài sản cao hơn nhiều. Tuy nhiên, ở mức tối thiểu, 90% số hộ dân hiện tại có năng lực tài sản (bảng cân đối kế toán) cao tương đương 2-15 tỷ đồng nhờ vào việc sở hữu giá trị bất động sản thứ 1, và anh A còn thuộc nhóm 20% có thu nhập cao còn sở hữu thêm lượng tiền mặt tối thiểu 1,200 tr và/hoặc bất động sản thứ 2. Anh A cũng có tiềm năng tích lũy thêm thu nhập khoảng 2 tỷ đồng trong 20 năm tiếp theo như phân tích ở trên, cho phép hộ gia đình anh A có thể vay mượn ở quy mô tương tự nếu muốn đầu tư bất động sản mới.

Với giá trị tài sản tích lũy như trên, anh A cũng như 90% số hộ gia đình khác có thể chuyển đổi chỗ ở với giá trị ít nhất 5-15 tỷ đồng bằng cách huy động tài sản đang có. Anh A cũng có thể có năng lực như nhóm 20% có thu nhập cao nhất trong việc mua thêm tài sản bất động sản thứ 2 đáp ứng cho nhu cầu mở rộng ở mức giá 3 tỷ đồng mà không cần bán đi tài sản đang sở hữu.

Như vậy, ngay cả mức giá nhà ở hiện tại, 90% hộ dân hoàn toàn có thể thực hiện giao dịch mua bán bất động sản cho mục tiêu thay đổi chỗ ở hoặc nâng cấp bởi việc đã sở hữu bất động sản cho phép miễn nhiễm với tác động tăng giá của thị trường. Tuy nhiên, khả năng mua mới tài sản phục vụ các thế hệ tiếp theo chỉ có khi thuộc nhóm 20% thu nhập cao.

IV. Yếu tố nào đã quyết định đến tốc độ tăng trưởng giá nhà, có thật sự chỉ là đầu tư và đầu cơ hay không?

Để trả lời câu hỏi này cần xem xét đến các quan hệ cung cầu của thị trường.

Trước tiên, về phía cầu, nhóm 10% chưa có nhà ở tương đương khoảng 2.5 triệu hộ dân gấp hơn 10 lần số lượng cung bất động sản mới hàng năm của nước ta. Như đã phân tích ở trên, nhóm này gần như không có khả năng thanh toán do mức tích lũy thấp so với giá nhà hiện tại và có thể không đóng góp vào lượng giao dịch thực tế của thị trường.

Đối với nhóm 90% tương ứng 23 triệu hộ còn lại có sở hữu nhà ở, mỗi năm số lượng hộ dân đã có căn hộ sẽ có nhu cầu mở rộng cho việc hình thành các hộ dân mới ở tốc độ ước tính 1-2%/năm. Điều này tương đương với lượng cầu cho 200-400k đơn vị nhà ở mới mỗi năm. Ngoài ra, do cơ cấu loại hình sở hữu của 23 triệu hộ này chỉ có 2.5% trong số này là căn hộ còn lại 97% là các nhà ở riêng lẻ do người dân tự xây, một phần trong số này sẽ có nhu cầu chuyển đổi thành các loại hình nhà ở hiện đại hơn như căn hộ hay bất động sản thương mại. Điều này tạo nên tổng nhu cầu mới các bất động sản thương mại mới cao hơn nhiều lần, so với nhu cầu tăng trưởng thuần túy.

Chúng ta cũng cần tính đến cân đối vùng miền, trong đó các thành phố có điều kiện việc làm và thu nhập tốt có xu hướng tăng trưởng dân số cơ học cao hơn đặc biệt ở HN và HCM; trong khi các thành phố khác sẽ có nhu cầu nhà ở mới không tăng, thậm chí giảm. Ở Hà nội và HCM theo thống kê có khoảng 6 triệu hộ dân, trong đó chỉ có khoảng 4 triệu nhà ở hiện hữu. Điều này tạo sức ép chênh lệch cung cầu lớn ở những thị trường cụ thể này.

Theo thống kê của bộ xây dựng, nguồn cung mới bất động sản ở mức khoảng 100-200,000 đơn vị nhà ở mới được đăng ký bởi các dự án. Nguồn cung mới này chắc chắn chưa đủ để đáp ứng nhu cầu mở rộng và nhu cầu chuyển đổi giữa loại bất động sản tự xây sang các bất động sản thương mại như đề cập ở trên. Nếu chúng ta xem xét thêm cơ cấu bất động sản được phát triển, một phần không nhỏ trong số này lại phục vụ các mục đích nghỉ dưỡng, đầu cơ…, và tập trung ở các địa bàn không có nhu cầu phát triển lớn và điều này càng làm trầm trọng thêm sự thiếu hụt nguồn cung ở các địa phương cụ thể.

Tất cả những điều trên cho thấy nguồn cung thực tế đang thấp hơn các nhu cầu thực cho những địa bàn chủ chốt và có sự mất cân xứng giữa từng địa phương. Vì vậy, lượng cầu thực, chính đáng cho việc chuyển đổi loại hình bất động sản và tăng trưởng cơ bản cũng như tăng trưởng cơ học còn phải cạnh tranh với các nguồn cầu đầu tư và đầu cơ để có được một nguồn cung nhỏ sẽ dẫn tới giá bất động sản tăng mạnh ở tất cả các địa phương. Điều này tiềm ẩn những yếu tố rủi ro cho thị trường cũng như bào mòn năng lực tài sản của hộ gia đình.

Theo lý thuyết tốc độ tăng trưởng giá nhà sẽ được điều chỉnh bởi tốc độ của nhu cầu và năng lực chi trả. Tuy nhiên do đặc thù tại thị trường Việt Nam, cầu có khả năng thanh toán rất cao do tỷ lệ sở hữu nhà cao khiến cho chính sách điều tiết thông qua cơ chế giá bất động sản sẽ không hiệu quả. Như phân tích ở trên, bất kể tốc độ tăng trưởng giá nhà vượt quá tốc độ tăng trưởng thu nhập thì khả năng mua sắm tài sản của phần nhu cầu chuyển đổi loại hình gần như không bị ảnh hưởng lớn. Chỉ tính riêng con số này đã vượt nguồn cung mới nhiều lần và nhiều năm. Vì thế, nếu không có sự điều tiết và can thiệp, thị trường bất động sản sẽ tăng gần như không có điểm dừng trừ khi có sự sụt giảm về dân cư trên diện rộng dẫn tới tổng cung lớn hơn tổng cầu.

Ảnh hưởng của việc tăng giá bất động sản lại có ảnh hưởng ngược lại tới lạm phát chung của nền kinh tế và khả năng cạnh tranh của nền kinh tế và tích lũy của người dân bởi bất động sản chính là đầu vào cho tất cả ngành nghề kinh doanh và là một phần không nhỏ trong chi phí sinh hoạt. Giá bất động sản nội địa tăng cao vượt thu nhập sẽ tạo sức ép đòi hỏi tăng thu nhập từ tất cả các thành phần kinh tế, qua đó gián tiếp làm tăng chi phí sản xuất, giảm bớt năng lực cạnh tranh chung của nền kinh tế. Do vậy, kiểm soát giá nhà là cần thiết để đảm bảo đáp ứng được nhu cầu thực, giảm bớt áp lực lên thu nhập của người dân cũng như áp lực làm giảm sự canh tranh của nền kinh tế.

Việc kiểm soát giá nhà không chỉ là kiểm soát các yếu tố đầu cơ, làm giá, mà cần kiểm soát sự cân đối giữa nguồn cung từ hoạt động phát triển bất động sản và nguồn cầu tương ứng; đặc biệt là các chính sách để đảm bảo được sự tiếp cận bất động sản của nhóm nhu cầu thực. Khi người dân có lòng tin rằng nhu cầu thực sẽ được đảm bảo, các yếu tố đầu tư hay đầu cơ sẽ giảm bớt rất nhiều bởi không còn các yếu tố rủi ro, không chắc chắn. Các chính sách định hướng nguồn cung, cầu còn bao gồm việc chính phủ có chính sách kiểm soát nguồn cung bất động sản mới để phục vụ các nhu cầu chính đáng, cho phép và trực tiếp thực hiện hoán đổi sở hữu tài sản với người dân để giảm bớt các giao dịch tiền mặt cũng như lạm phát tiền mặt, ưu tiên các dự án hoán đổi tài sản tại các địa phương để vừa làm tăng quỹ đất phát triển và giảm bớt các chi phí giải phóng mặt bằng, vừa đảm bảo nguồn cung, và cuối cùng là kiểm soát lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản.

Chúng ta có thể nghiên cứu các ví dụ của Đức và Nhật Bản trong các giai đoạn phát triển kinh tế thần kỳ của họ để thấy tầm quan trọng của việc kiểm soát tốc độ tăng giá bất động sản này. Cả 2 nước có tốc độ tăng thu nhập và năng lực tài sản tích lũy rất cao sau 20 năm phát triển sau chiến tranh. Tuy nhiên, với Nhật Bản, một phần đáng kể tích lũy này làm phát sinh nhu cầu bất động sản nội địa, đầu cơ tài chính và tài sản nước ngoài dẫn tới giá nhà tăng vọt. Kết quả là chi phí sinh hoạt tại Nhật Bản trở nên đắt đỏ ngay cả với tiêu chuẩn của các nước phát triển, và sau đó kéo theo hàng thập kỷ mất mát do năng lực cạnh tranh chi phí sản xuất tăng vọt. Ngược lại tại Đức, một phần đáng kể tài sản tích lũy được chuyển đổi sang sản xuất thông qua tỉ lệ tiết kiệm rất cao của người dân. Người dân cũng không đầu cơ mạnh cho thị trường BĐS hay chứng khoản và nền kinh tế của họ giữ được năng lực cạnh tranh tương đối rất cao, chi phí sinh hoạt không bị ảnh hưởng phi mã.

Từ các ví dụ trên một số kết luận rút ra:

- Sử dụng cơ chế thị trường và giá cả để điều tiết thị trường bất động sản tại Việt Nam là không hiệu quả do tỷ lệ sở hữu nhà ở cao trong quá khứ, 90% số hộ gia đình có khả năng mua sắm chuyển đổi bất động sản ở mức giá trị 4-15 tỷ theo thời giá hiện hành và khả năng này ít bị ảnh hưởng bởi tốc độ tăng giá nhà do giá trị tài sản sở hữu sẽ tăng tương tự với giá tài sản mua.

- Ở mức giá hiện tại chỉ có nhóm 20% thu nhập cao nhất (khoảng 5 triệu hộ dân) có khả năng mua để đáp ứng nhu cầu cơ bản cho thế hệ tiếp theo. 80% còn lại không có khả năng mua thêm bất động sản mới ngay cả khi mức giá tài sản và mức thu nhập tăng trưởng tương đương nhau trong 20 năm tiếp theo.
- Ngay cả nhóm 20% có thu nhập cao nhất, chất lượng tài sản mới mua được có thể chi ½ so với thế hệ hiện tại nếu tốc độ tăng giá nhà tiếp tục cao hơn tốc độ tăng thu nhập trong 20 năm tiếp theo.

- Tốc độ tăng giá tài sản bắt nguồn từ mất cân đối giữa cung và cầu, nhưng không chỉ là chênh lệch tuyệt đối do thiếu nguồn cung bất động sản mới mà còn do mất cân đối theo địa bàn và loại tài sản cũng như sự cạnh tranh giữa các nguồn nhu cầu trong đó nhu cầu thực mới bị cạnh tranh mạnh mẽ bởi các nhu cầu có khả năng thanh toán cao hơn như chuyển đổi tài sản, đầu tư, đầu cơ. Việc kiểm soát giá bất động sản không chỉ cần tập trung vào điều chỉnh tổng cầu mà còn cần thay đổi phương thức phân phối nguồn cung bất động sản mới một cách phù hợp cũng như cân đối vùng miền và địa phương để phát triển các nguồn cung bất động sản phù hợp với sự phân bố dân cư.

Kiểm soát tốc độ tăng giá bất động sản và điều kiện cần thiết để duy trì năng lực cạnh tranh. Giảm bớt nhu cầu đầu tư bất động sản còn có thể khuyến khích người dân sử dụng tài sản tích lũy một cách hợp lý, phục vụ mục tiêu phát triển thay vì mục tiêu đầu cơ.