CTCP Đầu tư Sài Gòn VRG (SIP) - Phân tích BCTC Q3-2025

Phần 2: Phá vỡ Kế hoạch Năm – Phân tích bối cảnh "Vượt Kế hoạch"
2.1. Đối chiếu Kết quả 9 Tháng với Kế hoạch 2025
Thành tích kinh doanh 9 tháng đầu năm 2025 của SIP đặc biệt ấn tượng khi đặt cạnh kế hoạch cả năm mà Đại hội đồng Cổ đông đã đề ra.

• Kế hoạch 2025: Công ty đặt mục tiêu kinh doanh hợp nhất với doanh thu 5.657 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế gần 833 tỷ đồng.
  
  
• Thực hiện 9T/2025: Với doanh thu 6.304 tỷ đồng và LNST hơn 1.100 tỷ đồng , SIP không chỉ hoàn thành mà còn vượt 11% kế hoạch doanh thu và vượt 32% kế hoạch lợi nhuận của cả năm chỉ sau 3 quý.
  

2.2. Bối cảnh của việc "Vượt Kế hoạch"
Việc "vượt kế hoạch" sâu ngay trong Quý 3 là một thông tin tích cực. Tuy nhiên, khi phân tích sâu hơn, có thể thấy kịch bản này đã được dự báo trước và có thể đã được thị trường "định giá" (priced-in).

Kế hoạch 2025 (LNST 833 tỷ đồng) được mô tả là "thận trọng". Để định lượng mức độ thận trọng này, chỉ cần nhìn vào kết quả của năm trước: chỉ riêng 9 tháng đầu năm 2024, LNST của SIP đã đạt 847 tỷ đồng.

Phần 3: Phân tích Chi tiết Động lực Tăng trưởng theo Phân khúc Kinh doanh
Kết quả kinh doanh của SIP được hỗ trợ bởi ba trụ cột chính: Tiện ích KCN, Bất động sản Dân cư và Cho thuê đất KCN.

3.1. Phân khúc 1: Tiện ích Khu Công nghiệp (Trụ cột Ổn định)
Đây là mảng kinh doanh cốt lõi, mang lại dòng tiền đều đặn và có tính phòng thủ cao cho SIP.

• Quy mô: Chiếm tới 82% tổng doanh thu 9T/2025, với mức tăng trưởng 8% YoY.
  
  
• Hiệu quả: Lợi nhuận gộp 9T/2025 của mảng này tăng 14% YoY.
  

Tốc độ tăng trưởng lợi nhuận gộp (14%) nhanh hơn tăng trưởng doanh thu (8%) là một tín hiệu rất tích cực, cho thấy SIP đang quản lý chi phí giá vốn (như chi phí mua điện từ EVN) hiệu quả, hoặc đã thành công trong việc điều chỉnh tăng giá bán lẻ điện và nước tại các KCN. Mảng kinh doanh này hoạt động như một "trái phiếu", cung cấp nguồn tiền mặt ổn định để tài trợ cho các hoạt động đầu tư và phát triển dự án mới.

3.2. Phân khúc 2: Bất động sản Dân cư (Yếu tố Đột biến Quý 3)
Như đã đề cập, đây là yếu tố chính tạo nên sự đột phá về lợi nhuận trong Quý 3/2025. Công ty cho biết "doanh thu bán bất động sản trong kỳ tăng trưởng ổn định". Dữ liệu chi tiết hơn cho thấy SIP đã hoàn tất bàn giao hơn 100 căn hộ tại dự án Khu đô thị Phước Đông (Phuoc Dong UA), vượt cả kế hoạch bàn giao của cả năm 2025.

Tuy nhiên, việc bàn giao dự án dân cư mang tính chất "lumpy" (không đều, tập trung một lần). Mặc dù nó tạo ra một quý lợi nhuận rất ấn tượng, giúp LNST Quý 3 tăng 21% , thị trường có thể đánh giá đây là một khoản lợi nhuận "chất lượng thấp" (ít bền vững) so với lợi nhuận định kỳ từ mảng tiện ích hoặc cho thuê đất KCN.

3.3. Phân khúc 3: Cho thuê Đất Khu Công nghiệp (Giá trị Tương lai)
Đây là mảng kinh doanh quyết định giá trị dài hạn của SIP. BCTC 9T/2025 ghi nhận gần 137 tỷ đồng doanh thu bất động sản (bao gồm cả mảng này).

Con số 137 tỷ đồng này hoàn toàn không phản ánh doanh số cho thuê đất KCN thực tế trong kỳ. Do SIP áp dụng phương pháp kế toán "phân bổ" (allocation method) , doanh thu từ một hợp đồng cho thuê đất (ví dụ 50 năm) sẽ được ghi nhận đều vào P&L trong suốt 50 năm đó, mặc dù công ty có thể đã thu tiền một lần.

Vì vậy, P&L của mảng này luôn ổn định và ở mức thấp. Hiệu quả kinh doanh thực sự của mảng này phải được tìm thấy trong Bảng Cân đối Kế toán, thông qua việc phân tích khoản mục "Doanh thu chưa thực hiện".

Phần 4: Phân tích Bảng Cân đối Kế toán – "Pháo đài" Tài chính và Lợi nhuận Ẩn giấu
Nếu Báo cáo Kết quả Kinh doanh cho thấy một quý hoạt động hiệu quả, thì Bảng Cân đối Kế toán mới là nơi thể hiện sức mạnh tài chính và giá trị thực sự của SIP.

4.1. Tình hình Sức khỏe Tài chính Tổng quan (tại 30/09/2025)

• Tổng tài sản: Đạt hơn 28.4 ngàn tỷ đồng, tăng 13% so với đầu năm (31/12/2024).
  
  
• Tiền và Tiền gửi Ngân hàng: Đạt gần 5.4 ngàn tỷ đồng. Đây là một con số khổng lồ, chiếm tới 19% tổng nguồn vốn. Lượng tiền mặt dồi dào này không chỉ là một "bộ đệm" an toàn tuyệt đối mà còn là một "cỗ máy" tạo lợi nhuận. Nó lý giải tại sao "Lợi nhuận tài chính" chiếm tới 42,09% cơ cấu lợi nhuận của SIP. Với vị thế tiền mặt ròng, SIP có thể tự tin tài trợ các dự án mới mà không phụ thuộc vào nợ vay chi phí cao.
  

Chi phí Xây dựng Cơ bản Dở dang (CIP): Tăng nhẹ lên hơn 2.332 tỷ đồng. Con số này chủ yếu tập trung vào việc phát triển hạ tầng tại các dự án KCN gối đầu. Đây là chỉ số đảm bảo quỹ đất "sẵn sàng cho thuê" trong tương lai, là động lực tăng trưởng chính của mảng KCN.

4.2. Phân tích Chuyên sâu: "Doanh thu chưa thực hiện Dài hạn" – Kho báu Ẩn giấu
Đây là khoản mục quan trọng nhất để hiểu về mô hình kinh doanh của SIP và là nơi cất giữ giá trị thực của công ty.

Như đã giải thích, khi SIP ký hợp đồng cho thuê đất KCN mới, công ty nhận tiền một lần. Khoản tiền này, sau khi trừ đi phần ghi nhận vào P&L của năm hiện tại, sẽ được "cất" vào khoản mục "Doanh thu chưa thực hiện dài hạn" trên Bảng Cân đối Kế toán.

Tại thời điểm cuối Quý 3/2023, khoản mục này là một con số khổng lồ: hơn 11.232 tỷ đồng.

Khoản mục này đại diện cho lợi nhuận tương lai đã được khóa chặt. Nó đảm bảo cho SIP một dòng doanh thu và lợi nhuận ổn định trong hàng chục năm tới, bất kể tình hình kinh doanh mới ra sao. Đây là lý do tại sao P&L hiện tại của SIP (với 137 tỷ doanh thu BĐS KCN) thấp hơn nhiều so với năng lực tạo tiền mặt thực tế.

Khi phân tích BCTC Q3/2025, điều nhà đầu tư cần quan tâm nhất là sự thay đổi của khoản mục này so với đầu năm.

• Nếu số dư (tại 30/09/2025) tăng lên so với 31/12/2024: Điều này có nghĩa là dòng tiền từ các hợp đồng KCN mới ký lớn hơn phần doanh thu được "phân bổ" vào P&L. Đây là tín hiệu rất tích cực, cho thấy bán hàng KCN thực tế vẫn đang diễn ra mạnh mẽ.
  
  
• Nếu số dư giảm đi: Điều này có nghĩa là tốc độ ký mới đang chậm lại, và công ty đang bắt đầu "ăn" vào "của để dành" từ các năm trước.
  

Dựa trên dữ liệu 9T/2025 của Vietcap , doanh thu mảng IP (cho thuê đất) tăng 11% YoY, chủ yếu phản ánh "thay đổi trong doanh thu chưa thực hiện", cho thấy hoạt động ký mới vẫn đang diễn ra.

Đánh giá Toàn diện và Triển vọng Đầu tư
Định giá và Rủi ro
Định giá SIP dựa trên chỉ số P/E (Price/Earnings) truyền thống thường gây hiểu nhầm. Do chính sách kế toán phân bổ doanh thu, P&L của SIP luôn thấp hơn nhiều so với dòng tiền thực và lợi nhuận tương lai đã khóa. Do đó, P/E của SIP (dựa trên P&L) có thể trông cao một cách giả tạo. Một phương pháp định giá hợp lý hơn cần phải điều chỉnh cho lượng tiền mặt 5.4 ngàn tỷ và giá trị hiện tại của khoản "doanh thu chưa thực hiện" hơn 11.000 tỷ.

Các rủi ro chính bao gồm:

1. Rủi ro Vĩ mô: Lãi suất toàn cầu duy trì ở mức cao có thể làm chậm dòng vốn FDI vào Việt Nam, ảnh hưởng trực tiếp đến tốc độ lấp đầy các KCN.
   
   
2. Rủi ro Pháp lý: Chậm trễ trong việc giải phóng mặt bằng hoặc phê duyệt các dự án KCN mới có thể ảnh hưởng đến quỹ đất gối đầu.
   
   
3. Rủi ro Dự báo: Rủi ro việc "chậm lại" của mảng KCN diễn ra nhanh hơn hoặc sâu hơn dự kiến.

Cứ làm tí cổ tức 10% đã, CP dưới giá trị sớm muộn sẽ quay về giá của nó thôi

Q3 mục người mua TT tăng mạnh lên 142 tỷ là cái gì nhỉ bác

Xem thuyết minh BCTC - mục số 17 - là các khoản tra trước của KH các dự án KCN (Phước Đông, Đông Nam, LMX 3, LA BS và KDC Thuận Lợi)

Đây không phải là khoản trả trước của dự án BĐS à bác. Em tưởng của khách mua nhà

có khoản phải thu đột biến hơn 4k tỷ nưax bác mà không tháy thuyết minh,bác có rỗ khoản này không

Doanh thu này nhận tiền rồi nhé BRO