Cuộc khủng hoảng thanh khoản tại tập đoàn bất động sản lớn nhất Trung Quốc

Chính phủ china nó đang đập mạnh nhóm tư bản cả năm nay rồi ...

Margin cao chít hết, thằng nào nợ nhiều là Đi.
Bao giờ đến DN BDS VN?

hai, 13/9/2021, 15:42 (GMT+7)
Chu kỳ sốt đất, đóng băng lặp lại sau 7 năm
Gần ba thập kỷ qua bất động sản chứng kiến 4 lần sốt đất và 3 đợt đóng băng với chu kỳ lặp lại sau mỗi 7-8 năm, theo Propzy.

Công ty Propzy vừa công bố nghiên cứu Chu kỳ bất động sản Việt Nam trong 28 năm (bắt đầu từ năm 1993 đến nay) với sự lặp lại xen kẽ của các đợt sốt đất sau 7 năm diễn ra một lần và những cột mốc đóng băng xuất hiện sau 8 năm.

Nghiên cứu của đơn vị này cho thấy, giai đoạn 1993-1994 thị trường bất động sản xảy ra đợt sốt đất lần đầu tiên. Sau đợt sốt đất này, từ năm 1995 đến năm 1999 thị trường đóng băng lần thứ nhất. Phải đến 7 năm sau, tức vào năm 2000 thị trường mới xuất hiện đợt sốt đất lần thứ hai và cơn sốt này kéo dài âm ỉ sang các năm 2001-2002.

Dư chấn của đợt sốt đất lần hai đã khiến thị trường đóng băng trong thời gian dài, bắt đầu khủng hoảng từ năm 2003 và đà khủng hoảng kéo dài đến tận năm 2006. Khoảng cách của đợt đóng băng thị trường lần thứ nhất và lần thứ hai là 8 năm.

Đợt sốt đất thứ ba diễn ra năm 2007-2008, nhưng xuyên suốt 5 năm sau đó, từ cột mốc 2009 đến 2013, thị trường đóng băng lần thứ ba. Đây là giai đoạn đóng băng lâu nhất trong vòng ba thập kỷ qua.

Thị trường bất động sản tan băng vào cuối năm 2014 và từ đó đợt nóng sốt lần thứ tư kéo dài đến đầu năm 2019 mới bắt đầu chững lại. Dấu hiệu hạ sốt xuất hiện từ cuối năm 2018 và rõ rệt dần trong các năm 2019-2020-2021 với đà giảm tốc của thị trường mạnh dần.


Thị trường bất động sản khu trung tâm TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần

Theo Propzy, trong lịch sử gần 30 năm hình thành và phát triển, thị trường bất động sản non trẻ đã chứng kiến các đợt nóng sốt - đóng băng và các chu kỳ này có liên quan mật thiết đến thị trường chứng khoán. Cụ thể, giai đoạn sốt đất thứ hai năm 2001, Vn-Index đạt đỉnh 571 điểm và sau đó chỉ số chứng khoán điều chỉnh liên tục các năm 2003-2006 khi bất động sản đóng băng.

Năm 2007, khi sốt đất lần ba, Vn-Index lập đỉnh 1.170 điểm và Vn-Index điều chỉnh mạnh khi thị trường đóng băng lần ba. Phải chờ đến cuối chu kỳ sốt đất lần bốn Vn-Index mới đạt đỉnh 1.204 điểm. Đến quý III/2021, khi Vn-Index lập đỉnh 1.400 điểm, từ đó, có thể báo hiệu một đợt sóng mới dần hình thành trong thời gian tới.

Tuy nhiên, ghi nhận của VnExpress cho thấy, thị trường bất động sản đang chao đảo mạnh trong đợt dịch Covid-19 lần thứ tư (đầu tháng 5/2021 đến nay). Thanh khoản toàn thị trường kém ở nhiều phân khúc. Các tài sản cho thuê bị bỏ trống hàng loạt, bất động sản nhà ở, thương mại, tiêu dùng ế ẩm, nhiều nhà đầu tư và khách mua nhà mất khả năng thanh toán, các doanh nghiệp địa ốc khó khăn dòng tiền... Thị trường khó có cơ hội đảo chiều từ giảm tốc sang nóng sốt trong giai đoạn dịch bệnh diễn biến phức tạp, khó lường.

Trước Propzy, Savills cũng từng công bố báo cáo 25 năm thăng trầm của thị trường bất động sản Việt Nam (giai đoạn 1995-2020). Hồi quý III/2020, ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam cho biết, từ giữa thập niên 90, thị trường bất động sản Việt Nam đã có những giai đoạn tăng nóng. Theo sau đó là thời kỳ suy giảm, khủng hoảng, đóng băng, rồi hồi phục trở lại một cách mạnh mẽ và đến năm 2020 bị chững lại do ảnh hưởng của dịch bệnh.

Ông Neil MacGregor chia khoảng thời gian đầy biến động vừa qua thành 4 giai đoạn thăng trầm. Giai đoạn 1995-1998 thị trường bất động sản còn sơ khai, bắt đầu khởi động và tăng nhanh.

Phải chờ đến giai đoạn 1998-2008 thị trường mới làm quen với các cơn sốt đất. Các chính sách của Nhà nước cũng góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản và thổi bùng cơn sốt giá. Giao dịch và giá nhà trong những năm này đều tăng cao trong khi bất động sản trở thành kênh đầu tư thu hút rất nhiều tầng lớp tham gia. Với 2 cơn sốt nhà đất vào các năm 2001-2003 và 2007-2008, giá nhà đất tăng lên nhiều lần, hoàn toàn vượt khỏi tầm với của những người có thu nhập từ thấp đến trung bình tại các thành phố lớn như Hà Nội hay TP HCM.

Giai đoạn 2008-2018 thị trường đón một thập niên biến động chưa từng có. Khoảng thời gian này, bất động sản chứng kiến mọi cung bậc của vòng tròn khủng hoảng - hồi phục - bùng nổ - giảm tốc (dấu hiệu của khủng hoảng) xuất hiện trong cùng một thập niên. Giữa năm 2008, chu kỳ kinh tế một lần nữa lao dốc, bắt nguồn từ khủng hoảng tài chính toàn cầu, kéo theo đó là chu kỳ thoái trào của thị trường bất động sản. Thời điểm này tại Việt Nam, giá nhà đất lao dốc, biên độ giảm ước tính 30-40% chỉ trong thời gian ngắn.

Giai đoạn 2018-2020, đà giảm tốc mạnh dần, thách thức nhiều hơn. Từ năm 2018, đà giảm tốc của thị trường bất động sản dần lộ diện với sự sụt giảm nguồn cung kéo dài sang năm 2019-2020, tiêu thụ tài sản có dấu hiệu chững lại và thấp dần. Sự giảm tốc này do các hoạt động rà soát, kiểm tra pháp lý những dự án bất động sản diễn ra hàng loạt, khiến thời gian chuẩn bị thủ tục cho các dự án địa ốc bị kéo dài. Song song đó, Covid-19 diễn biến phức tạp như một cú đánh bồi, càng khiến cho thị trường bất động sản diễn biến chậm chạp hơn trước.

Đến giữa tháng 9/2021, đã bước vào những tuần cuối cùng của quý III, giới chuyên gia dự báo, đợt dịch Covid-19 bùng phát lần thứ tư đang đẩy thị trường địa ốc đối diện kịch bản xấu nhất 10 năm qua và khó có thể xảy ra đợt sóng nóng sốt nào nếu dịch bệnh chưa được kiểm soát.

• Địa ốc có thể trầm lắng kéo dài 56
• Bất động sản cho thuê 'đóng băng' 100
• Ông Huỳnh Phước Nghĩa: 'Địa ốc đối diện kịch bản màu xám' 22
• Bất động sản trong vòng xoáy bất định 74
• 4 giai đoạn bất động sản thăng trầm qua 25 năm 47

Trung Tín

VNI còn đang tin tiền .. đầu tư công ... hỗ trợ ls ... thì còn lâu. VN vô đối

Tại sao sự sụp đổ của tập đoàn bất động sản nợ nhiều nhất thế giới là mối đe doạ kinh hoàng với kinh tế Trung Quốc?
14-09-2021 - 06:58 AM | Tài chính quốc tế




Nhà phát triển bất động sản Evergrande sau nhiều năm phát triển giờ đang ôm khoản nợ 300 tỷ USD. Hiện tại, khi thời hoàng kim đi qua, nhà đầu tư đang hoảng loạn và các chuyên gia cảnh báo về sự sụp đổ lớn sắp xảy ra.

• 13-09-2021 Phần còn lại của thế giới thiếu vắc-xin trầm trọng, người Úc chần chừ để chờ...
• 13-09-2021 Cơ hội kiếm tiền giữa lúc chuỗi cung ứng đứt gãy: Có 1 ngành đang bội thu, ghi...

Phố Wall trái chiều, S&P 500 kết thúc đợt giảm 5 phiên liên tiếp

• 
  Để thoát khỏi "cuộc chiến vĩnh cửu", Mỹ đã "nhờ vả" nước giàu nhất Trung Đông như thế nào?

• 
  Phần còn lại của thế giới thiếu vắc-xin trầm trọng, người Úc chần chừ để chờ tiêm vắc-xin Pfizer dù không thiếu AstraZeneca

Đôi khi, việc một công ty phát triển lớn mạnh và gặp nhiều vấn đề khiến các chính phủ lo sợ về rủi ro đối với nền kinh tế nếu họ sụp đổ. Ở Trung Quốc, trường hợp này chính là công ty phát triển bất động sản Evergrande.

Evergrande là nhà phát triển bất mắc nợ nhiều nhất thế giới và đã nhận được hỗ trợ trong nhiều tháng vừa qua. Tuy nhiên, một loạt tin xấu đến dồn dập trong những tuần gần đây lại làm dấy lên nguy cơ mà các chuyên gia cảnh báo là không thể tránh khỏi: sự sụp đổ!

Tuần trước, Fitch Ratings cho biết vỡ nợ là điều dường như có thể xảy ra. Trong khi đó, Moody’s nhận định Evergrande đã hết tiền và thời gian. Công ty này đang đứng trước khoản nợ 300 tỷ USD, hàng trăm dự án chung cư chưa được hoàn thiện và các nhà cung cấp đóng cửa các công trường xây dựng. Công ty này cũng đang bắt đầu thanh toán trái phiếu quá hạn bằng những khu bất động sản chưa hoàn thiện.

Các nhà quan sát đang theo dõi liệu các nhà quản lý Trung Quốc có đang thực hiện đúng cam kết "thanh lọc" khu vực doanh nghiệp, bằng cách để "quả bom nợ" như Evergrande sụp đổ hay không.

Tại sao Evergrande là một vấn đề lớn đến vậy?

Được thành lập năm 1996, công này đã thúc đẩy sự bùng nổ của lĩnh vực bất động sản ở Trung Quốc. Họ giúp đô thị hóa các vùng nông thôn và có 3/4 tài sản hộ gia đình được đưa vào lĩnh vực bất động sản nhà ở. Theo đó, Evergrande đã trở thành "trung tâm" quyền lực của một nền kinh tế vốn dựa vào thị trường bất động sản để tăng trưởng thần tốc.

Nhà sáng lập, tỷ phú - Hứa Gia Ấn, có mối quan hệ thân thiết với nhiều chính trị gia và doanh nhân nổi tiếng. Do đó, các chủ nợ cũng tin tưởng khi cho Evergrande vay tiền ở thời điểm công ty này phát triển và mở rộng sang các lĩnh vực kinh doanh mới.


Nhà sáng lập Evergrande - tỷ phú Hứa Gia Ấn.

Ở thời kỳ đỉnh cao cách đây 1 thập kỷ, Evergrande còn bán nước đóng chai, sở hữu đội bóng đá chuyên nghiệp xuất sắc nhất Trung Quốc và thậm chí có một thời gian hoạt động trong lĩnh vực chăn nuôi lợn. Công ty này trở nên lớn mạnh và có mặt trong nhiều ngóc ngách đến mức họ còn sở hữu đơn vị sản xuất ô tô điện - đang bị trì hoãn sản xuất hàng loạt.

Hiện tại, Evergrande đang được coi là mối đe dọa kinh hoàng đối với các ngân hàng lớn nhất Trung Quốc.

Trong những năm gần đây, tập đoàn này phải đối mặt với các vụ kiện từ những người mua nhà - họ đang chờ đợi căn hộ đã thanh toán một phần của mình được hoàn thiện. Các nhà cung cấp và chủ nợ cũng yêu cầu Evergrande thanh toán hàng tỷ USD, thậm chí một số đã ngừng xây dựng các dự án của công ty.

Tại sao công ty này lại rơi vào tình thế khó khăn?

Evergrande có thể tiếp tục lớn mạnh nếu họ không gặp phải 2 vấn đề.

Thứ nhất, các cơ quan quản lý Trung Quốc đang điều chỉnh hành động đi vay liều lĩnh của nhà phát triển bất động sản. Điều này đã khiến Evergrande phải bán bớt một số mảng kinh doanh. Song, họ vẫn giữ lại đơn vị sản xuất ô tô điện, dù đã đàm phán với một số đối tác tiềm năng. Một số chuyên gia cho rằng bên mua đang chờ đợi thời điểm "hạ giá siêu thấp".

Ngoài ra, thị trường bất động sản của Trung Quốc đang chậm lại và nhu cầu đối với căn hộ mới cũng ít hơn. Tuần trước, Viện Tài chính và Phát triển Quốc gia (NIFD) - tổ chức nghiên cứu, tư vấn nổi tiếng của Bắc Kinh, cho biết sự bùng nổ của thị trường bất động sản đã có những dấu hiệu của sự thay đổi mang tính bước ngoặt, khi nhu cầu và doanh số bán nhà chậm lại.

Phần lớn, tiền mặt của Evergrande có được là nhờ các căn hộ bán trước chưa hoàn thiện. Theo nghiên cứu của REDD Intelligence, tập đoàn này có gần 800 dự án đang thực hiện trên khắp Trung Quốc và 1,2 triệu người vẫn đang chờ đợi để được chuyển vào căn hộ mới.


Evergrande đang thanh lý bớt tài sản, giảm giá căn hộ để trả nợ.

Trong nhiều năm, nhiều nhà đầu tư đã rót tiền cho các công ty như Evergrande vì họ tin rằng, đến cuối cùng, Bắc Kinh sẽ luôn xuất hiện và "giải cứu" nếu tình hình trở nên quá tồi tệ. Điều này đã đúng trong nhiều thập kỷ. Tuy nhiên, vài năm qua, giới chức Bắc Kinh đã có lập trường cứng rắn hơn, sẵn sàng để các công ty lớn sụp đổ để kiềm chế vấn đề nợ không bền vững của Trung Quốc.

Tháng trước, giới chức đã triệu tập các giám đốc điều hành của Evergrande và yêu cầu họ "sắp xếp" các khoản nợ. Bắc Kinh cũng yêu cầu các ngân hàng giảm quy mô cho vay với nhà phát triển này.

Sự sụp đổ của Evergrande sẽ gây tổn hại như thế nào đến kinh tế Trung Quốc?

NHTW Trung Quốc đã thực hiện chiến dịch xử lý nợ của ngành bất động sản và giảm mức độ tiếp xúc của ngành ngân hàng với lĩnh vực này. Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là ảnh hưởng từ sự sụp đổ của Evergrande đến hệ thống tài chính của Trung Quốc sẽ được giảm bớt.

Tâm lý hoảng sợ của các nhà đầu tư và người mua nhà có thể "tràn" đến thị trường bất động sản và ảnh hưởng đến mức giá, từ đó làm ảnh hưởng đến tài chính và lòng tin của các hộ gia đình. Ngoài ra, việc này cũng có thể làm rung chuyển thị trường tài chính toàn cầu và khiến các công ty khác của Trung Quốc khó nhận được nguồn vốn nước ngoài.

Theo nhà đầu tư tỷ phú George Soros, vụ vỡ nợ của Evergrande có thể khiến nền kinh tế Trung Quốc sụp đổ. Trong khi đó, Chen Zhiwu, giáo sư ngành tài chính Đại học Hồng Kông, nhận định sự thất bại của Evergrande có thể dẫn đến một cuộc khủng hoảng tín dụng đối với cả nền kinh tế, khi các định chế tài chính lo ngại về rủi ro nhiều hơn.

Song, không phải chuyên gia nào cũng bi quan như vậy. Bruce Pang - nhà kinh tế học tại China Renaissance Securities, cho biết, một vụ vỡ nợ có thể tạo cơ sở cho một nền kinh tế lành mạnh hơn trong tương lai. Ông nói: "Nếu Evergrande vỡ, niềm tin ‘quá lớn để sụp đổ’ sẽ dần phai nhạt. Điều này sẽ chứng tỏ Bắc Kinh cứng rắn hơn với các vụ vỡ nợ, chấp nhận ảnh hưởng tiêu cực và gián đoạn trong ngắn hạn."

Nhà đầu tư nước ngoài lo ngại về điều gì?

Nhà đầu tư nước ngoài nắm giữ 7,4 tỷ USD các khoản thanh toán trái phiếu của Evergrande trong năm tới. Trong năm nay, họ đã nhiều lần hoảng loạn và đẩy giá trái phiếu của tập đoàn này trên thị trường thứ cấp xuống mức thấp chưa từng có.

Tuần trước, trái phiếu của Evergrande chỉ có giá 50 cent. Hoạt động mua bán đối với trái phiếu của tập đoàn này đã trở nên hỗn loạn đến mức các nhà quản lý đã nhanh chóng tạm ngừng giao dịch. Cổ phiếu niêm yết tại Hồng Kông cũng mất hơn 3/4 giá trị trong năm qua.

Nhà đầu tư ngoại đang lo ngại rằng nếu Evergrande sụp đổ, toàn bộ số tiền mà tập đoàn này đang nợ họ sẽ tan thành mây khói. Giới chức Bắc Kinh cho biết sẽ không cứu trợ các trái chủ nước ngoài và trong nước. Nếu công ty phá sản, họ sẽ đứng ở vị trí rất thấp trong danh sách các chủ nợ, khó có thể được đền bù bởi tài sản của Evergrande.

Tham khảo New York Times

Hành trình ‘nghèo hoàn nghèo’ của 1 tỷ phú: Nhân viên bán kem dưỡng da ‘một bước’ thành siêu giàu chỉ với 7 USD và phá sản trong ê chề
Vu Lam

Theo Doanh nghiệp và Tiếp thị