Định giá đất đai bằng 0 , ý tưởng này sẽ ra sao ??????

kekhatgai · 28/08/2007, 17:36

Định giá đất đai bằng 0 , ý tưởng này sẽ ra sao ??????

Sẽ là bi kịch của phát triển

Khi đề cập giá đất (bình quân) thấp hay cao, phải so với GDP bình quân đầu người. Với GDP 722 USD/người (2006) thì giá đất tại thời điểm này là cao.

>> Định giá không dễ

Tại sao tôi dám khẳng định giá đất cao? Số liệu của các nhà nghiên cứu đã cho chúng ta biết điều đó; ngoài ra, là một chủ đầu tư, tôi còn ?ongửi? được thị trường! Hiện tại giá đất ở tại nội thành Hà Nội và TP.HCM bằng với giá đất New York, trong khi GDP của VN chỉ bằng 0,04 GDP của Hoa Kỳ! Giá đất (nói chung) của VN hiện nay là giá ?oảo?, dẫn đến giá thành sản phẩm địa ốc cũng ?oảo? theo. Điều này làm cho nhà đầu tư cân nhắc thận trọng trước khi quyết định trút vốn để tạo ra sản phẩm địa ốc.

Cơ chế mờ ảo đội giá thành

Thử đặt ra tình huống, giá đất xây dựng (đã có kết cấu hạ tầng) không ?oảo? là giá đất như thế nào, và lấy địa bàn quận 7, huyện Nhà Bè, quận 2 làm ví dụ.

Là dân trong ngành địa ốc, tôi biết tại địa bàn này giá thành sau thuế 1m2 đất xây dựng tiêu chuẩn cấp II (tuổi thọ công trình 50 năm) khoảng 6 đến 8 triệu đồng. Nhưng hiện nay khách hàng phải mua 1m2 đất xây dựng với giá dao động từ 15 đến 32 triệu đồng. Khoảng dao động đó chính là nguồn chi ?oảo? của nhà đầu tư; là do người đầu cơ mua gom đẩy giá lên thành ?oảo? hưởng chênh lệch, và là nguồn thu ?oảo? của một số người có quyền chức đã thao túng chính sách để nhũng nhiễu, vòi vĩnh.

Chính sách ?oảo? đã làm cho thị trường địa ốc có những vùng tối, hoạt động chưa lành mạnh, cạnh tranh chưa bình đẳng giữa các thành phần kinh tế, thuận lợi cho thành phần này nhiều khi là rủi ro cho thành phần kia. Thêm luật pháp có nhiều điều khoản ?oảo? do chồng chéo và bất cập, tạo kẽ hở kẽ lách cho một số người lợi dụng kiếm lợi bất chính ?omột cách hợp pháp? và cuối cùng, thủ tục hành chính cũng ?oảo?, cài đặt nhiều thủ tục rườm rà cốt nảy sinh giao dịch ?oảo? giữa nhà đầu tư và bộ máy hành chính...

Tất cả những cái mờ mờ ảo ảo này đã đội giá thành nhà đất của VN lên cao ngất ngưởng.

Ảnh hưởng lớn đến kinh tế

Bà Tạ Thị Ngọc Thảo
Giá ?oảo? chỉ có lợi cho loại người giống loài dơi, thích hoạt động trong cơ chế tranh tối tranh sáng để trục lợi, nhũng nhiễu. Hậu quả: Trước hết là người có đất (nông dân) chịu thiệt thòi; người có nhu cầu sử dụng phải trả một giá quá cao so với thu nhập của họ; Nhà nước mất một nguồn thu lớn từ đất và nhà; nhà đầu tư trong nước và nước ngoài quay lưng tìm kiếm thị trường ở nước khác hoặc đầu tư bóc ngắn cắn dài.

Hậu quả là sau 32 năm thống nhất đất nước, kết cấu hạ tầng của nước ta hiện nay khá lạc hậu so với nhiều nước trong khu vực gây ảnh hưởng lớn đến công cuộc phát triển kinh tế, xã hội. Thị trường địa ốc chưa thu hút được nhà đầu tư vốn xây dựng những khu đô thị mới có quy mô trên 10 km2. Dù có nhu cầu về đất nhà, nhưng nguồn cung và nguồn cầu vẫn khó gặp nhau, ?ocái khó? này là một trong những nguyên nhân làm cho nền kinh nước ta phát triển dưới tiềm năng.

Trong khi đó, các nước láng giềng đã, đang xây dựng và đưa vào hoạt động nhiều khu đô thị (Phố Đông ?" Thượng Hải 511 km2), khu công nghiệp (Khu Công nghiệp Tô Châu 288 km2) có quy mô hàng trăm km2 trở lên!

Giá đất bằng 0, xóa sổ đầu cơ

Giáo sư Nicolaus Tideman (Đại học Kỹ nghệ Virginia ?" Hoa Kỳ) trên báo Tuổi Trẻ Cuối tuần (3-2007) đã đề nghị thực thi một chính sách thuế đất mới ở VN, hướng tới việc đưa giá đất giảm xuống bằng 0 và xóa sổ lập tức nạn đầu cơ đất đai. Ông đã có hẳn một tài liệu nghiên cứu ?oĐánh thuế theo giá trị của đất ?" Kế hoạch cho VN?, trong đó nêu nhiều khuyến nghị cụ thể với chính phủ VN.

Sau khi tham khảo đề tài nghiên cứu này, tôi rất đồng tình, nhất là khuyến nghị liên quan đến việc giá đất giảm xuống bằng 0. Đúng là Nhà nước nên tập trung đánh thuế sử dụng đất hơn là quản lý thị trường đất đai bằng khung giá đất như hiện nay. Có một ý nhỏ tôi xin lưu ý, ý tưởng này của giáo sư Tideman không mới, được áp dụng hàng chục năm nay tại một số nước và lãnh thổ trong khu vực (Hồng Kông, Đài Loan, Singapore, Thái Lan, Malaysia...). Phải công nhận những nước và lãnh thổ áp dụng chính sách này cơ bản đã lành mạnh hóa thị trường địa ốc và đất đai.

Song theo tôi, áp dụng những chính sách của giáo sư Tideman vào VN tại thời điểm này là chưa thể. Tại sao? Trước hết VN phải có nhiều điều kiện cần và đủ, ít nhất cũng ?oxêm xêm? các nước và lãnh thổ tôi nêu tên ở trên, đó là: Trước hết, trao lại cho người có đất quyền sở hữu đất đai có định chế nghĩa vụ, quyền lợi và trách nhiệm rõ ràng. Hai là, xây dựng Nhà nước pháp quyền, nghĩa là từng bước phân biệt rạch ròi lập pháp, hành pháp và tư pháp. Ba là, hình thành nền tảng xã hội dân sự cao. Vì thế, tôi không ngạc nhiên khi được thông tin ?okhuyến nghị của giáo sư Tideman chưa nhận được sự đồng tình của nhiều người giữ vị trí cao trong bộ máy Nhà nước?.

Sớm chấm dứt giá ảo

Giảm nhiệt? Không! Thị trường địa ốc và thị trường đất đai của VN vừa nhen nhóm ?osốt? đã ?olạnh? ngay trở lại rồi đấy!

Thế giới đang xuất hiện những tín hiệu nguy cơ khủng hoảng tài chính - tiền tệ. Không loại trừ ?oáp thấp? này có thể mạnh dần lên thành ?obão? trong vài ngày tới. Nếu cơn bão tài chính tiền tệ năm 1997 phát sinh từ đầu cơ bất động sản thì nguyên nhân suy sụp thị trường tài chính 2007 là gì? Có nhiều nguyên nhân, nhưng không ít chuyên gia kinh tế hàng đầu thế giới đã nhận định ?odo thị trường địa ốc đóng băng kéo dài tại Mỹ?. Anh chàng khổng lồ này chỉ cần nhảy mũi là nền kinh tế thế giới nhức đầu.

VN đã hội nhập kinh tế thế giới, điều đó có nghĩa là thị trường địa ốc đóng băng kéo dài ở nước lớn sẽ là ?oáp thấp? của thị trường địa ốc nước nhỏ. Bài toán đặt ra lúc này là ?olàm sao giữ cho thị trường bất động sản của VN không lạnh??. Là một công dân và cũng là một nhà đầu tư, hỏi tức là phải có trách nhiệm cùng với Nhà nước tìm câu trả lời. Và ?oVN cần sớm chấm dứt tình trạng giá đất ảo? là câu trả lời của tôi.

Chấm dứt không có nghĩa là ?ođau đâu chữa đó?, mà là ?otừng bước nhìn nhận lại quyền sở hữu của người có đất?. Xin phép được lưu ý bạn đọc, tôi nói là từng bước nhé. Nếu nóng vội làm một cái rụp, Nhà nước sẽ vô tình hợp thức hóa quỹ đất đen, điều đó có thể dẫn đến bất ổn xã hội đấy! Là người lạc quan, tôi tin những vấn đề trầm trọng đều có thể giải quyết được khi còn ở giai đoạn phôi thai, nhú mầm.

Theo TẠ THỊ NGỌC THẢO - Tạp chí Người Đô Thị

kekhatgai · 28/08/2007, 17:47

Giá đất cao - vô lý quá

Tòa nhà The Manor Hà Nội
Nếu coi London là thành phố (TP) có giá nhà cao nhất thế giới, khoảng 50.000 USD/m2 thì vẫn còn rẻ chán, so với giá nhà đất ở những ?ovị trí vàng? tại Hà Nội và TP.HCM.

>> Sẽ là bi kịch của phát triển
>> Định giá không dễ

Giá trị nhà phụ thuộc vào giá trị con phố với các tiêu chuẩn: chất lượng giao thông, xây dựng, cảnh quan, khả năng kinh doanh, chất lượng dân cư, môi trường... Và dĩ nhiên, nhà đất ở TP.HCM hay Hà Nội thua xa London, Paris, Rome... Vậy, ở mức thu nhập bình quân đầu người khoảng 722 USD/năm thì phải bao nhiêu năm tích lũy người ta mới có thể mua 1 căn hộ loại trung bình 70.000 USD (khoảng hơn 1,1 tỉ đồng)?

Thu nhập thấp nhất, giá nhà cao nhất!

Nếu chúng ta đồng ý với cách lập luận rằng, chất lượng TP (cũng là chất lượng bất động sản - BĐS) của Việt Nam còn kém so với nhiều TP trên thế giới và thu nhập của dân ta vào loại nghèo, so với thu nhập của dân nhiều nước trên thế giới, mà giá BĐS của Việt Nam vào loại cao nhất thế giới là thật vô lý! Nhưng để hiểu rõ hơn sự thật vô lý đó, chúng tôi cố gắng đưa ra vài con số giá BĐS ở một số TP ?onổi tiếng? đắt trên thế giới. Tất nhiên, các con số này rất tương đối, vì không chỉ một căn nhà cụ thể trên con phố cụ thể, nó bao gồm cả nhà và đất. Trong khi ở các đô thị lớn Việt Nam, giá xây dựng nhà từ 1,7- 2 triệu/m2, nhỏ hơn nhiều so với giá trị đất, thậm chí không tính hoặc người mua phải đập bỏ nhà nếu quá cũ.

Giá cao, vui hay buồn?

Ở các nước phát triển, các hoạt động kinh tế liên quan đến BĐS chiếm khoảng 25-30% tổng lượng hoạt động của nền kinh tế. Theo Hernando de Sato, tác giả cuốn "Sự bí mật của tư bản", tổng vốn có thể tạo được bởi BĐS chưa được khai thác, sử dụng ở các nước XHCN cũ có thể lên tới 2.970 tỉ USD. Có thể hiểu là, BĐS (các hoạt động do có BĐS) là sức mạnh của nền kinh tế. Còn khi nó trở nên quá đắt sẽ kìm hãm sự phát triển (bỏ ra 10 đồng đầu tư, hết 9 đồng vào BĐS, chỉ còn 1 đồng chi sản xuất... ). Theo Viện Nghiên cứu Địa chính (số liệu 2006), cả nước có tới hơn 150.000 doanh nghiệp thiếu đất sản xuất, 2,5 triệu hộ gia đình, cá nhân dùng chốn ở của mình làm nơi kinh doanh, gần 1 triệu công nhân đang phải thuê nhà trọ tạm bợ.

Sự chôn vốn vào thị trường BĐS và hiện tượng ?ođóng băng? có thể làm nhiều doanh nghiệp phá sản (khoảng 50% trong số 7.000 doanh nghiệp có vốn dưới 500 triệu), sẽ kéo theo sự phá sản của các ngân hàng thương mại cổ phần. Cụ thể, tính đến tháng 3-2006, 65 ngân hàng cho vay trong lĩnh vực BĐS có dư nợ 28.654 tỉ. Tại TP.HCM, lượng vốn đổ vào BĐS khoảng 5.000 tỉ, dư nợ cho vay BĐS 25.000 tỉ, chiếm 13,7 %. Tại Hà Nội, dư nợ cho vay BĐS khoảng 9.000 tỉ, chiếm 10%.

Nền kinh tế bất lợi vì giá BĐS cao quá ai cũng hiểu, nhưng người đã có BĐS lại mừng. Mừng thật hay ảo chẳng dám nói, vì bạn sẽ bước đi rón rén hơn chăng nếu căn nhà mua năm ngoái 1 tỉ, năm nay đã 1,5 tỉ mà bạn chẳng có thêm đồng nào? Và nếu cuối năm nay con trai lấy vợ, phải mua căn hộ cho nó, BĐS cứ tăng giá, bạn sẽ tiếp tục mừng? Vậy chỉ những ai lúc này có nhiều BĐS mới cười nổi. Nhưng họ chiếm mấy phần dân số trong đất nước còn nghèo như nước ta?

HÂN HƯƠNG - Tạp chí Người Đô Thị

Định giá đất đai bằng 0 , ý tưởng này sẽ ra sao ??????

kekhatgai Thành viên rất tích cực

kekhatgai Thành viên rất tích cực

Chủ đề cùng chuyên mục

Chia sẻ trang này