Gem Riverside mở khóa pháp lý (DXG) – Tiềm năng sẽ như thế nào?

Thời gian gần đây khi thông tin dự án Gem Riverside hoàn tất pháp lý và được cấp giấy phép xây dựng đã giúp cổ phiếu DXG phản ứng tích cực với thị trường. Vậy dự án sẽ mang lại những gì cũng như lợi nhuận tiềm năng là bao nhiêu? Bài viết này chúng ta sẽ chỉ viết về dự án trên để có cái nhìn rõ ràng nhất.

I. Thông tin chung về dự án

Đầu tiên chúng ta sẽ cập nhật các thông tin cơ bản về dự án Gem Riverside của tập đoàn Đất Xanh:

• Chủ đầu tư: Công ty cp đầu tư kinh doanh BĐS Hà An (Công ty con của DXG nắm 100%) (Hình 1)

• Vị trí: Dự án nằm tại khu dân cư Nam Rạch Chiếc, phường An Phú, TP Thủ Đức, HCM. Dự án có vị trí thuận lợi với mặt tiền song hành cao tốc Long Thành – Dầu Giây, có 3 mặt giáp sông và dễ dàng kết nối tới trung tâm Quận 1 cũng như khu đô thị Thủ Thiêm chỉ trong vòng 5-10 phút di chuyển.
• Diện tích đất: 67,142 m²
• Mật độ xây dựng: 24%
• Quy mô: Dự án bao gồm 12 tòa tháp cao 35 tầng. Theo phê duyệt 1/500 mới nhất vừa được chấp thuận thì tổng số sản phẩm của dự án đã được điều chỉnh tăng từ 2,302 sản phẩm ban đầu lên thành 3,175 sản phẩm. Tương ứng tăng 38% so với quy hoạch ban đầu năm 2018. (Hình 2)

Các sản phẩm của dự án bao gồm shophouse, Penhouse và chính là căn hộ chung cư. Dự án thực tế đã được mở bán từ 2018 nhưng sau đó do vướng mắc về pháp lý nên đã phải tạm dừng cho đến hiện tại mới tháo gỡ được xong.

• Tổng vốn đầu tư: dự kiến khoảng 5,200 tỷ đồng (sẽ bị đội lên chút khoảng 5-10% do các chi phí đã tăng theo thời gian cũng như tăng tiền sử dụng đất).
• Thời gian khởi công dự kiến: Q4-2024
• Thời gian mở bán dự kiến: 2025

Như vậy đây là dự án có vị trí khá đẹp và diện tích lớn của DXG tại HCM. Dự kiến trong thời gian tới dự án sẽ được triển khai các bước tiếp theo để có thể sớm khởi công và mở bán. Chi tiết tiềm năng và giá trị dự án sẽ được phân tích trong phần dưới đây.

II. Kế hoạch chi tiết và doanh thu dự kiến từ dự án

Trong phần trên chúng ta đã nắm được các thông tin cơ bản của dự án. Dưới đây chúng ta sẽ đi chi tiết về số lượng sản phẩm cũng như giá bán và thời gian dự kiến cho các mốc quan trọng của dự án để từ đó ước lượng được doanh thu cũng như thời gian có thể hạch toán doanh thu này.

Như phần trên chúng tôi đã thông tin, dự án bao gồm tổng 3,175 sản phẩm. Cụ thể hơn như sau:

• Sản phẩm căn hộ: 3,045 căn. Căn hộ Penthouse: 96 căn, căn hộ duplex Villa: 34 căn.
• Diện tích các loại hình sản phẩm: Căn 1 ngủ: 49.14m². Căn 2 ngủ: 71-85.06 m². Căn 3 ngủ: 94.93-95.01m². Căn Penthouse/ duplex (2 tầng) : 107.78-11.19m²
• Tổng diện tích mặt sàn căn hộ (không tính mặt sàn thương mại) 12 block vào khoảng 244,735m²

Tiếp theo là tới giá bán của dự án. Hiện do công ty chưa chính thức mở bán nên chúng ta cũng chưa thể có giá bán cụ thể cũng như chính thức từ chủ đầu tư. Nhưng theo chúng tôi tìm hiểu một số tòa chung cư có vị trí tương tự gần đó thì mức giá dao động trong khoảng 60tr/m². Với vị trí của mình nhưng lợi thế hơn các vị trí xung quanh nhờ tất cả các căn hộ đều có view sông cũng như mở bán về sau thì dự kiến giá bán của dự án có thể nằm trong khoảng 80-90tr/m² với các sản phẩm căn hộ chung cư và trên 100tr với sản phẩm Penhouse/duplex. Chính xác hơn chúng ta cần phải chờ chủ đầu tư công bố mới có thể biết được.

Về tiến độ triển khai dự án. Hiện cũng chưa có tiến độ chính xác nhưng dự kiến dự án có thể bắt đầu triển khai vào cuối 2024 và sẽ mở bán trong 2025. Thời gian thi công dự án vào khoảng 2-3 năm và dự kiến có thể bàn giao vào 2027-2028.

Với việc pháp lý của dự án đã được hoàn thành thì nút thắt khó khăn nhất đã được tháo gỡ. Ngoài ra với nhu cầu rất cao về sản phẩm chung cư tại HCM cũng như đặc tính của sản phẩm này ( đóng tiền mua nhà theo tiến độ giúp các chủ đầu tư có vốn để triển khai mà không cần phải vay vốn quá nhiều ) sẽ giúp DXG có thể kỳ vọng ra hàng dễ dàng hơn dù thị trường BĐS còn khó khăn. Dự án cũng được các ngân hàng uy tín hỗ trợ vay vốn trả góp, cùng với đó là đóng hàng theo tiến độ sẽ giúp người dân có nhu cầu dễ dàng tiếp cận với sản phẩm hơn.

Tuy nhiên thực tế trước khi hoàn thành pháp lý vào 2024 thì dự án đã từng được chủ đầu tư mở bán từ 2018 nhưng sau đó phải dừng lại do chưa hoàn thành pháp lý. Khi đó đã có rất nhiều căn hộ được bán ra trong các đợt mở bán của năm 2018 và đã được người mua đặt cọc (Khoảng 250triệu mỗi căn đóng lần đầu). Điều này dẫn đến những khó khăn và bất cập cho dự án ở thời điểm hiện tại, cụ thể như sau:

• Giá bán tại thời điểm 2018 của dự án chỉ vào khoảng 33-38 triệu đồng/m², phù hợp tại thời điểm đó nhưng với hiện tại thì mức giá này sẽ là rất rẻ và nếu giữ nguyên thì chủ đầu tư sẽ lỗ và sẽ không triển khai được.
• Nếu áp dụng mức giá sắp mở bán cho các đợt mở bán tới (có thể trên 80tr/m²) thì những người đã đặt mua từ 2018 lại không đồng ý và đòi hỏi mức giá thấp hơn.
• Hiện DXG đã có thông tin tới các khách hàng đặt mua dự án vào năm 2018-2019 và mời tới để làm việc lại giữa 2 bên. Chủ trương của DXG sẽ là hoàn lại cọc cho khách hàng cộng thêm một khoản đền bù để hủy bỏ hợp đồng đã ký năm 2018-2019 (Công ty sẽ trả gấp đôi khoản tiền mà khách hàng đã cọc và thêm lãi suất ngang lãi ngân hàng trong khoảng thời gian qua) và qua đó sẽ mở bán lại toàn bộ dự án trong thời gian tới. Như vậy với việc mỗi khách hàng đã cọc khoảng 250tr/căn thì khoản bồi thường mà DXG đề xuất sẽ là trả lại 250tr cho khách và bồi thường thêm khoảng 300-350tr nữa. Được biết trong các đợt mở bán năm 2018-2019 thì tỉ lệ hấp thụ sản phẩm của dự án là rất cao nên dự kiến số tiền DXG sẽ phải đền bù có thể lên tới 500-700 tỷ VND. (Hình 3)

• Tuy nhiên đây là phương án mà DXG đề xuất cho khách hàng còn thực tế khách có đồng ý hay không thì vẫn còn chưa chắc chắn. Điều này có nghĩa sẽ cần thời gian thêm để đàm phán nếu khách không đồng ý và nó có thể sẽ ảnh hưởng tới thời gian mở bán của dự án. Nếu xong sớm thì có thể mở bán sớm còn nếu không đàm phán được thì đây sẽ là rủi ro của DXG trong dự án này (sẽ bị chậm lại dự án). Thông tin chính xác về quá trình đàm phán có lẽ phải sau ngày 15/10 chúng ta mới có cập nhật tiếp theo được. Chi tiết hơn chúng tôi sẽ cập nhật trong thời gian tới.

Như vậy với những thông tin trên gần như là đã đầy đủ về dự án chúng ta có thể phần nào tính được mức doanh thu kỳ vọng cho dự án này. Chúng tôi giả định mức giá bán trung bình cho các sản phẩm của dự án (cả căn hộ và penhouse/duplex) vào khoảng 85tr/m² ( bao gồm cả giả định giá trị tăng giá trong tương lai tại thời điểm mở bán ) thì mức doanh thu dự kiến cho dự án với 12 tòa tháp sẽ vào khoảng 20k tỷ đồng. Với mức biên lợi nhuận gộp của các sản phẩm chung cư vào khoảng 30-40% thì mức lợi nhuận gộp có thể đạt khoảng 6-8k tỷ đồng. Hiện tại vốn hóa trên thị trường của DXG vào khoảng 11k tỷ đồng và như vậy dự án Gem Riverside có thể mang lại mức lợi nhuận gộp bằng khoảng 2/3 vốn hóa hiện tại của DXG. Đây là con số cho thấy phần nào mức độ và khả năng đóng góp lớn của Gem Riverside cho DXG trong tương lai.

———-Team LTBNM tổng hợp và phân tích ————-