Giá bất động sản tăng phi mã: Câu chuyện không thể chỉ là nguồn cung

Nghị quyết mới đây của Chính phủ về kiềm chế giá bất động sản đang vấp phải khá nhiều phản đối, đặc biệt là ở nội dung kiểm soát tỷ lệ cấp tín dụng vào lĩnh vực này. Như thường lệ, giải pháp này vấp phải rất nhiều phản đối từ các chuyên gia bất động sản, và một lần nữa “tăng cung” lại được nhấn mạnh như giải pháp then chốt để hạ nhiệt giá nhà.

TS Nguyễn Văn Đính Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, khẳng định chắc nịch cho rằng muốn hạ giá nhà thì giải pháp đúng đắn là không làm ảnh hưởng tới cầu mà là giải pháp tăng cung. Muốn vậy, Nhà nước cần tháo gỡ pháp lý, đẩy nhanh phê duyệt dự án, giảm gánh nặng chi phí. Khi doanh nghiệp có thể đưa nhiều sản phẩm ra thị trường, cạnh tranh tự nhiên sẽ kéo giá xuống.

Tương tự, theo TS Lê Xuân Nghĩa, việc kiểm soát cho vay mua nhà thứ 2, thứ 3 có nhiều khó khăn, các ngân hàng không thể kiểm soát. Theo đó, thay vì siết cho vay tín dụng hiện nhiều nước sử dụng công cụ thuế để kiểm soát, đồng thời tăng cung bất động sản giá phù hợp để kéo giảm giá nhà.

Tuy nhiên, thực tế thị trường hiện nay đang đặt ra những câu hỏi mà lời giải khó thể đơn giản như vậy. Tốc độ tăng giá bất động sản trung bình trong 10 năm qua được ghi nhận ở mức 15–20%/năm tại hầu hết các đô thị lớn, theo dữ liệu của CBRE Việt Nam và Batdongsan.com.vn – một mức tăng mà hầu như không phân khúc nào trong nền kinh tế khác theo kịp.

Khi cung dư thừa vẫn không “dằn” được giá

Một trong những minh chứng rõ rệt cho nghịch lý này là dự án 400 ha của Sun Group tại Hà Nam. Bất kỳ ai đã từng đi qua đây sẽ dễ dàng nhận thấy rằng nhu cầu ở thực của người dân địa phương hoàn toàn không đủ để hấp thụ khối lượng cung khổng lồ từ một dự án quy mô như vậy. Tuy nhiên, giá bất động sản tại đây vẫn tăng đều theo từng quý, tốc độ bán hàng vẫn tốt đẹp – cho thấy yếu tố “cầu” đang đến từ một nơi khác: không phải người ở, mà là nhà đầu tư.

Ngay cả tại Hà Nội và TP.HCM – nơi được cho là khan hiếm quỹ đất, thiếu nguồn cung– thì nguồn cung mới chủ yếu lại rơi vào phân khúc cao cấp, với giá bán dao động từ 80–150 triệu đồng/m², tương đương hàng triệu USD mỗi căn hộ. Số lượng căn hộ thuộc nhóm này lên tới hàng chục nghìn căn đều được bán hết. Tuy nhiên đây là mức giá rõ ràng vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân đô thị, bởi số lượng các cá nhân có tài sản ròng đạt trên 1 triệu đô chỉ có khoản 20,000, còn thu nhập bình quân đầu người đang ở mức khoảng 4.500–6.000 USD/năm. Dù vậy, giá các phân khúc này vẫn tiếp tục tăng – bất chấp tỷ lệ lấp đầy và hoàn thiện của các dự án cao cấp vẫn ở mức thấp.

Vấn đề không nằm ở cung, mà ở cấu trúc cầu bị bóp méo

Ở bài viết trước, tôi đã nêu rằng Sử dụng cơ chế thị trường và giá cả để điều tiết thị trường bất động sản tại Việt Nam là không hiệu quả do tỷ lệ sở hữu nhà ở cao trong quá khứ, 90% số hộ gia đình có khả năng mua sắm chuyển đổi bất động sản ở mức giá trị 4-15 tỷ theo thời giá hiện hành và khả năng này ít bị ảnh hưởng bởi tốc độ tăng giá nhà do giá trị tài sản sở hữu sẽ tăng tương tự với giá tài sản cần mua. V

Với mục tiêu để kiềm chế đà tăng giá bất động sản, cần nhìn vào cơ chế phân phối và kiểm soát cầu, đặc biệt là nguồn cầu tài chính, đầu tư và đầu cơ. Lý do là vì ba nhóm cầu này đang được ưu đãi nhiều hơn hẳn so với nhu cầu sử dụng thật trong việc tiếp cận dòng tiền, tín dụng cũng như các chính sách phân phối sản phẩm từ phía chủ đầu tư.

Những lực đẩy về cơ chế tài chính và mô hình bán hàng hiện nay đang nghiêng hẳn về phía những người mua mang động cơ đầu tư hơn là nhu cầu ở thực. Những “lợi thế ngầm” đang tạo ra môi trường nước lên thuyền lên, bất kể xu hướng chung của thị trường:

1. Thu tiền đất một lần & hưởng thặng dư:, Nhà nước thu tiền sử dụng đất một lần khi giao đất và toàn bộ phần chênh lệch giá đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính gần như rơi vào tay chủ đầu tư. Điều này tạo động lực cho họ “ôm đất”, trì hoãn phát triển vì không phải chịu chi phí cơ hội nếu giá đất tiếp tục tăng. Khi tốc độ tăng giá đất (15–20%/năm) cao hơn chi phí vốn (10–12%/năm), việc găm giữ đất đai trở thành một chiến lược đầu tư hiệu quả.
2. Phương thức bán hàng đặt cọc và chia nhỏ thanh toán theo tiến độ giúp chủ đầu tư chuyển rủi ro tài chính cho người mua. Với hình thức này, họ huy động được vốn lớn từ khách hàng nhưng không phải chịu trách nhiệm vay nợ trực tiếp. Điều này không chỉ làm giảm áp lực phát triển dự án mà còn khuyến khích họ trì hoãn bàn giao để “kéo dài kỳ vọng tăng giá”, trì hoãn phân phối khi thị trường thuận lợi.
3. Tỷ lệ cho vay ngân hàng cao với người mua, cộng thêm các chính sách ân hạn lãi suất và thanh toán theo giai đoạn, khiến cho người mua đầu tư/đầu cơ được ưu đãi rất lớn, gần như được “miễn rủi ro”.

Chính thức Bộ trưởng Bộ Xây dựng cũng từng thừa nhận rằng cấu trúc vốn thị trường bất động sản hiện bất hợp lý: vốn vay ngân hàng – vốn huy động từ khách hàng chiếm tỷ trọng rất lớn trong cơ cấu tài chính của dự án, trong khi vốn chủ đầu tư chỉ chiếm khoảng 15–30% tổng vốn đầu tư..

Mô hình quyền chọn: tại sao đầu cơ có lợi thế áp đảo

Hãy thử hình dung việc mua một căn hộ hiện nay giống như việc sở hữu một quyền chọn tài chính với mức đòn bẩy 1:5.

Áp dụng mô hình Black–Scholes vào các giả định theo phương thức phân phối hiện tại, ta có:

• Giá hiện tại (S₀) = giá bán hiện thời
• Giá thực hiện (K) = giá bán tại thời điểm thanh toán
• Thời hạn (T) = 3 năm (từ khi mở bán đến khi nhận nhà)
• Lãi suất (r) = 10%
• Biến động giá (σ) = 10% (kỳ vọng tăng giá)

Theo cơ chế bán hàng hiện nay, các chủ đầu tư gần như fix giá K = giá tại thời điểm mở bán, tạo cho quyền chọn một ưu đãi lớn đối với mức độ biến động giá cao.

Người mua chỉ cần đặt cọc 20% (tức là chi phí quyền chọn), còn 80% còn lại sẽ được tài trợ bằng vốn vay, chưa phải thanh toán trong thời gian xây dựng (thường 2–3 năm).

Áp dụng mô hình định giá Black-Scholes cho các tham số này, quyền chọn này có giá trị nội tại tối thiểu 26% – tức là đã có lãi so với số tiền đặt cọc ban đầu 20% - dù kỳ vọng giá nhà thay đổi chỉ 1-2%. Nếu giá nhà tăng cao hơn hoặc thời gian bàn giao kéo dài hơn 3 năm, người mua sẽ có lời cao hơn nữa – và thậm chí có thể bán lại hợp đồng (chuyển nhượng suất) để “chốt lời” mà chưa từng nhận nhà.

Hiệu ứng đòn bẩy này tạo ra lợi thế cực kỳ hấp dẫn cho các nhà đầu tư/đầu cơ: họ có thể sử dụng vốn nhỏ (20%) để kiểm soát tài sản lớn, trong khi rủi ro bị đẩy xuống rất thấp. Trong nhiều trường hợp, chỉ cần giữ từ 3 năm trở lên, lợi suất tiềm năng từ tăng giá sẽ áp đảo chi phí lãi vay hay biến động giá ngắn hạn.

Muốn kiểm soát giá nhà, cần kiểm soát cấu trúc cầu, không chỉ là cung

Việc tiếp tục dồn mọi chính sách vào tăng nguồn cung sẽ không giải quyết được gốc rễ vấn đề, khi mà thiết kế hệ thống phát triển bất động sản vẫn đang tiếp tục khuyến khích dòng tiền đầu cơ – đầu tư nhảy vào thị trường nhà ở. Để kiểm soát kỳ vọng tăng giá phi lý hiện nay, theo quan điểm của tôi, cần xử lý các vấn đề mang tính cấu trúc:

• Thiết kế lại phương thức bán hàng và thanh toán, yêu cầu tỷ lệ đặt cọc cao hơn, hạn chế thanh toán kéo dài hoặc mua bán suất hợp đồng;
• Điều chỉnh lại chính sách tín dụng, không nên ưu đãi sâu cho các khoản vay mua nhà chưa hoàn thiện, đặc biệt ở phân khúc cao cấp hoặc đầu tư;
• Thay đổi chính sách đất đai, theo hướng thu phần chênh lệch địa tô vượt mức hoặc đánh thuế sử dụng đất chưa khai thác để hạn chế đầu cơ đất;
• Áp dụng thuế tài sản hợp lý, như thuế lũy tiến với nhà ở thứ hai trở lên, hoặc thuế đánh vào giao dịch ngắn hạn để giảm tính đầu cơ.

Lời kết

Việc giá bất động sản “vượt tầm với” người dân bình thường không hẳn vì thiếu cung, mà bởi hệ thống tài chính, tín dụng và cơ chế phân phối dự án đã nghiêng hẳn về phía cầu đầu cơ/đầu tư. Khi quyền chọn tài chính trở thành công cụ có lợi ích quá lớn, và khi chi phí vốn, lãi suất, lợi thế chính sách dồn về phía thị trường tài chính, thì việc kiểm soát giá nhà không thể chỉ dựa vào mở rộng nguồn cung đơn thuần.

Muốn thị trường quay lại phục vụ nhu cầu an cư, cần định hình lại toàn bộ hệ sinh thái chính sách – từ tín dụng, phân phối đến đất đai và thuế khóa. Nếu không, người ở thực sẽ tiếp tục bị đẩy ra rìa – nhìn theo từng lớp giá nhà tăng cao, mà không còn khả năng với tới.