HÁ MIỆNG CHỜ GVR RƠI 30-32 Mua Nhịp 1.

Từ quỹ đất đến định giá: Góc nhìn NAV đơn giản
Sau khi nhận diện được quy mô quỹ đất và chiến lược phát triển khu công nghiệp của GVR, bước tiếp theo mà nhiều nhà phân tích chuyên nghiệp thường thực hiện là chuyển từ phân tích tài sản sang định giá tài sản. Đây là bước giúp bài phân tích đi từ việc mô tả doanh nghiệp sang ước lượng giá trị kinh tế tiềm năng của doanh nghiệp.

Trong các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn, phương pháp thường được sử dụng là NAV (Net Asset Value) – định giá dựa trên giá trị tài sản ròng. Ý tưởng của phương pháp này khá đơn giản: thay vì chỉ nhìn vào lợi nhuận hiện tại, nhà đầu tư sẽ ước tính giá trị kinh tế của quỹ đất nếu được khai thác theo mục đích sử dụng có giá trị cao hơn, chẳng hạn như phát triển khu công nghiệp.

Trước hết cần nhìn lại quy mô đất của GVR. Theo các báo cáo của doanh nghiệp, tổng diện tích đất cao su mà tập đoàn đang quản lý vào khoảng 400.000 ha, trong đó phần lớn nằm tại Việt Nam và phần còn lại tại Lào và Campuchia. Tuy nhiên, trong báo cáo tài chính, giá trị quỹ đất này chỉ được phản ánh gián tiếp thông qua khoản mục “vườn cây lâu năm”, với giá trị sổ sách khoảng 27.686 tỷ đồng – thực chất chỉ là chi phí trồng và chăm sóc cây cao su.

Để có một góc nhìn định lượng hơn, nhà đầu tư có thể thực hiện một phép ước tính đơn giản.

Giả sử trong dài hạn, chỉ 10% quỹ đất cao su của GVR tại Việt Nam có khả năng được chuyển đổi sang phát triển khu công nghiệp. Nếu lấy quy mô tổng đất cao su khoảng 280.000 ha tại Việt Nam, thì diện tích chuyển đổi giả định sẽ vào khoảng: 28.000 ha.

Trong khi đó, giá thuê đất khu công nghiệp tại khu vực miền Nam – nơi nhiều nông trường của GVR nằm gần các vùng công nghiệp lớn – thường dao động quanh 100–150 USD/m² cho cả chu kỳ thuê. Nếu lấy mức trung bình thận trọng khoảng 120 USD/m², ta có thể quy đổi giá trị kinh tế của phần đất này.

Trước hết, chuyển đổi diện tích:

• 1 ha = 10.000 m²
• 28.000 ha = 280.000.000 m²

Nếu toàn bộ diện tích này được khai thác như đất khu công nghiệp với giá trung bình 120 USD/m², tổng giá trị hợp đồng thuê đất tiềm năng có thể đạt:

280.000.000 m² × 120 USD/m² = 33,6 tỷ USD

Quy đổi sang tiền Việt (tỷ giá khoảng 25.000 VND/USD), giá trị kinh tế tương đương khoảng: 840.000 tỷ đồng.

Tất nhiên, đây không phải là lợi nhuận ròng của doanh nghiệp. Trong mô hình khu công nghiệp, doanh nghiệp cần chi cho nhiều khoản như san lấp, hạ tầng, phát triển dự án và chi phí vận hành. Nếu giả định biên lợi nhuận kinh tế khoảng 35–40%, giá trị lợi nhuận tiềm năng từ phần đất này có thể vào khoảng: 300.000 – 330.000 tỷ đồng.

Để đặt con số này vào bối cảnh dễ hiểu hơn, hiện tại GVR có khoảng 4 tỷ cổ phiếu đang lưu hành. Nếu phân bổ giá trị kinh tế tiềm năng này theo số lượng cổ phiếu, giá trị tài sản đất tương đương có thể đạt khoảng:

75.000 – 82.000 đồng mỗi cổ phiếu

Một lần nữa cần nhấn mạnh rằng đây không phải là định giá chính xác của cổ phiếu GVR, bởi trong thực tế việc chuyển đổi đất sang khu công nghiệp phụ thuộc vào nhiều yếu tố như quy hoạch, chính sách, thời gian triển khai dự án và nhu cầu thị trường. Tuy nhiên, phép ước tính đơn giản này giúp nhà đầu tư hiểu rõ hơn một điều quan trọng: giá trị tài sản đất tiềm năng của doanh nghiệp có thể lớn hơn rất nhiều so với con số đang được phản ánh trong báo cáo tài chính.