HLD – Tồn kho tăng mạnh nhưng chưa phải lúc đầu tư

HLD đã ra bctc Q2-2024 với điểm nhấn lớn nhất là tồn kho của công ty tăng mạnh lên 1855 tỷ đồng từ mức chỉ hơn 400 tỷ đồng ở quý trước đó. Vậy tồn kho này tăng là do đâu và công ty có điểm nhấn gì đáng chú ý sau BCTC Q2 vừa ra hay không? Chúng ta sẽ cùng đi phân tích và bóc tách trong phần dưới của bài viết.

I. Kết quả kinh doanh

Sau giai đoạn hạch toán các dự án lớn tại Bắc Ninh giúp cho kết quả kinh doanh của HLD từ 2017 tới 2019 và đầu 2020 tăng vọt thì từ 2021 trở đi khi mà không có các dự án lớn nào gối đầu thì kết quả kinh doanh của HLD hết sức ảm đạm. Cụ thể trong 6 tháng đầu năm 2024 doanh thu công ty chỉ đạt vỏn vẹn có 6.9 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế chỉ ở mức 0.6 tỷ đồng. Con số kém xa những gì đã đạt được ở giai đoạn trước. (Hình 1)



Trong các năm tới dự án lớn tiếp theo có thể được kỳ vọng sẽ mang lại doanh thu lớn cho công ty chính là các dự án tại Yên Bái và gần hơn nữa là dự án Bình Giang – Hải Dương.

Điểm nhấn đáng chú ý nhất là trong Q2 vừa qua trên bctc cục tồn kho đã bất ngờ tăng mạnh từ 414 tỷ đồng vào cuối Q1-2024 lên tới 1855 tỷ đồng vào cuối Q2-2024. (Hình 2)



Theo thuyết minh chi tiết của công ty thì khoản mục tồn kho tăng mạnh trong Q2-2024 chính là đến từ dự án Bình Giang – Hải Dương tăng lên từ 313 tỷ đồng cuối 2023 lên 1,796 tỷ đồng tại cuối Q2-2024 (Hình 3)



Như vậy có thể khẳng định đây chính là dự án mà sẽ được kỳ vọng tiếp theo của HLD trong các năm tới. Chi tiết hơn về dự án chúng tôi sẽ cập nhật ở phần dưới bài viết.

Ngoài kết quả kinh doanh thì HLD còn một số điểm đáng chú ý sau:

• Về cơ cấu tài chính, dù làm trong ngành BDS nhưng tỉ lệ nợ vay/ VCSH của HLD vẫn được duy trì ở mức khá thấp với chỉ khoảng 31.2%. Điều này cho thấy công ty không sử dụng quá cao đòn bẩy tài chính và điều này giúp cho công ty bớt khó khăn và áp lực hơn trong giai đoạn BĐS đang thời kỳ đóng băng. Tuy nhiên so với chính công ty thì từ 2022 tới nay nợ vay lại đang có xu hướng tăng, nhất là giai đoạn 2022. Cụ thể như hình 4 dưới.

• Tiếp theo là vấn đề chia cổ tức, HLD trong các năm trước vẫn nổi tiếng nhờ chia cổ tức bằng tiền mặt ở mức cao cũng như đều đặn, tuy nhiên cũng từ sau 2021 khi kết quả kinh doanh kém đi vì không còn các dự án BĐS hạch toán. Năm 2022 chỉ còn 12% và 2023 là 7%, sang 2024 công ty sẽ không chia cổ tức tiền mặt và dự kiến 2025 cũng vậy khi chưa có dự án mới hạch toán. Như vậy đây sẽ là điểm trừ với các nhà đầu tư theo trường phái an toàn. (Hình 5)

Như vậy với báo cáo tài chính Q2 thì điểm nhấn lớn nhất trên báo cáo chính là việc dự án Bình Giang có biến chuyển lớn để có thể kỳ vọng dự án sẽ thay đổi và sớm mở bán trong tương lai.

II. Các dự án chính

Trong phần này chúng tôi sẽ chỉ điểm danh các dự án có khả năng mang lại lợi nhuận lớn trong tương lai cho công ty còn các dự án đang cho thuê hay thu dịch vụ mang lại lợi nhuận ổn định nhưng không lớn nên chúng tôi sẽ không phân tích trong phần này.

1. Dự án Bình Giang – Hải Dương

Đây là dự án được kỳ vọng nhất của HLD ở hiện tại vì nó gần như là dự án lớn nhất và duy nhất của công ty đang được triển khai và thi công hiện tại còn các dự án khác vẫn đang ở giai đoạn đầu xin phê duyệt đầu tư hoặc đã thi công và bàn giao xong. (Hình 6)

Đầu tiên chúng ta sẽ đi sơ qua về thông tin cơ bản của dự án:

• Diện tích dự án: 44.26ha và mật độ xây dựng khoảng 30%
• Địa điểm: Thái Học – Bình Giang – Hải Dương
• Quy mô dự kiến: 800 căn shophouse, nhà LK, biệt thự và căn hộ chung cư.
• Tổng mức đầu tư: dự kiến 3500 tỷ đồng

Hiện tại dự án đã giải phóng mặt bằng được 97.7%, đã khởi công và gần như hoàn thành việc thi công hạ tầng như san nền, dải đá răm các tuyến đường của dự án, hệ thống thoát nước, điện, …

Theo lãnh đạo công ty thông tin dự án dự kiến sẽ đưa vào kinh doanh từ Q4-2025 với giá bán bình quân dự kiến khoảng 24.5 triệu/m². Trong đó công ty dự kiến sẽ bán 30% dự án cho tổng công ty HUD theo thỏa thuận với ngân hàng để có thể ký kết hợp đồng tín dụng. (Hình 7)



Như vậy có thể thấy từ Q2-2024 cho tới Q4-2025 sẽ là quãng thời gian mà công ty tiến hành các hạng mục như xây thô các căn shophouse, LT, BT của dự án cũng như hoàn thiện hệ thống giao thông kết nối và điều này sẽ khiến tồn kho của dự án tăng nhanh hơn so với giai đoạn thi công hạ tầng trước đó. Đây sẽ là động lực hỗ trợ cho giá cổ phiếu trong thời gian tới khi mà ít nhất nhà đầu tư có thể thấy những thay đổi rõ nét trên báo cáo tài chính từng quý.

Tuy nhiên từ nay cho tới ngày hái quả của dự án vẫn còn là rất xa khi mà cuối 2025 mới mở bán và có thể phải tới 2026-2027 mới được hạch toán.

2. Các dự án khác

Ngoài dự án Bình Giang đang thi công và triển khai thì HLD cũng vẫn còn các dự án khác dự kiến sẽ khởi công trong tương lai. Các dự án này đều có đặc điểm chung là đều nằm tại Yên Bái và tình trạng là chưa khởi công. Cụ thể hiện trạng của từng dự án đang như sau:

• Dự án Đồng Tâm – Yên Bái: Dự án có quy mô 3.25ha tại phường Đồng Tâm, thành phố Yên Bái. Dự kiến có tổng vốn đầu tư khoảng 366 tỷ đồng. Dự án đã được chấp thuận chủ trương xây dựng theo quyết định số 1501/QĐ-UBND và đang trong quá trình GPMB, hoàn thành công tác thẩm định, phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi. Hiện tại dự án đang trong quá trình xin phê duyệt hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công.
• Dự án Hợp Minh – Yên Bái: Dự án có quy mô 24.62ha, đã được chấp thuận chủ trương dầu tư vào 23/9/2022. Tiếp theo công ty đã được phê duyệt là nhà đầu tư đáp ứng sơ bộ về năng lực và kinh nghiệm vào 18/1/2023. Trong thời gian tới công ty sẽ tiến hành GPMB và hoàn thiện hồ sơ dự án.

Như vậy cả 2 dự án trên đều mới chỉ trong giai đoạn đầu và còn cần nhiều thời gian để có thể khởi công chứ chưa nói đến các giai đoạn tiếp theo như mở bán hay xa hơn là hạch toán. Vì vậy cũng k nên kỳ vọng quá vào các dự án này.

III. Tổng kết và định giá

Với những phân tích ở trên chúng ta có thể thấy rõ tiềm năng của HLD trong các năm tới gắn liền với tiến độ dự án Bình Giang và thực tế sớm nhất cũng phải 2025 mới mở bán và sang 2026-2027 mới có thể hạch toán. Hiện mới là Q3-2024 và chúng tôi cho rằng hiện tại chưa phải thời điểm thích hợp để đầu tư vào HLD. Thời điểm có lẽ phù hợp hơn để đầu tư vào HLD là giai đoạn khi công ty mở bán dự án, tức phải cuối 2025 đến đầu 2026 theo tiến độ công ty thông tin.

Về định giá chúng tôi cho rằng giá cổ phiếu khả năng sẽ chỉ đi ngang và không có biến động quá nhiều trong thời gian tới (có chăng chỉ có biến động theo xu hướng chung của ngành). Điều này có nghĩa giá cổ phiếu khả năng sẽ đi ngang trong vùng giá 25-30k/cp từ nay tới hết năm 2024.

———-Team LTBNM tổng hợp và phân tích ————-