IDC – Mở khóa quỹ đất cho kỷ nguyên mới

Trong bối cảnh thị trường có nhiều biến số khó lường, việc tìm ra những cổ phiếu làm bến đỗ an toàn là vô cùng cần thiết. Bên cạnh một số cổ phiếu thuộc nhóm VN30 duy trì tốt đà tăng trưởng, chúng tôi nhận thấy có một số nhóm ngành sẽ bắt đầu bước vào giai đoạn tăng trưởng sau một thời gian dài ấp ủ. IDC cũng là một trong những cổ phiếu như vậy, khi đã qua giai đoạn khó khăn để chuẩn bị bước vào giai đoạn vươn mình. Vậy câu chuyện trong năm 2026 của IDC là gì, và mức định giá nào phù hợp với từng kịch bản thị trường tương ứng? Chúng tôi sẽ phân tích cụ thể về mã cổ phiếu này trong báo cáo của chúng tôi.

I. Kết quả kinh doanh Q4/25 và cả năm 2025
Tiếp tục đà tăng trưởng từ quý trước, trong Q4/25, IDC ghi nhận những con số tích cực. Cụ thể, doanh thu ghi nhận 2.160 tỷ đồng – tăng 10% yoy nhưng lại thấp hơn so với Q3/25. Trong đó, mảng cho thuê KCN đạt 674 tỷ đồng – tăng 36%; mảng điện đạt 1.079 tỷ đồng – tăng 6%, chủ yếu đến từ mảng điện phân phối tăng 9% YoY; mảng BĐS ghi nhận 16 tỷ đồng – giảm 60% yoy do không ghi nhận giao dịch chuyển nhượng lớn nào trong quý. Lãi gộp ghi nhận 707 tỷ đồng – tăng 11%, trong khi biên lãi gộp đạt 33% – không thay đổi so với cùng kỳ do các mảng bù đắp cho nhau.

Trong quý, doanh thu tài chính đạt 109 tỷ đồng – tăng 105% yoy do lãi tiền gửi và cho vay tăng. Lượng tiền gửi tính đến Q4 ghi nhận tăng 65% so với đầu năm. Chi phí lãi vay ghi nhận 42 tỷ đồng, chi phí lãi vay đạt gần 44 tỷ (+33% yoy). Chúng tôi nhận thấy trong năm, vay nợ dài hạn liên tục tăng và chạm mốc 3.265 tỷ vào cuối năm, chủ yếu để tài trợ cho dự án KCN Vinh Quang và Cảng Mỹ Xuân A – chúng tôi sẽ phân tích ở phần sau của báo cáo.

Với những diễn biến trên, kết quả kinh doanh trong Q4/25 của IDC ghi nhận lợi nhuận đạt 449 tỷ - tăng 26% yoy. Biên lãi ròng đạt 20,8% - cao hơn so với cùng kỳ nhưng dường như đang chậm lại trên con đường tăng trưởng. (Hình 1)



Tổng kết 2025, IDC ghi nhận doanh thu đạt 8.588 tỷ - giảm 3% yoy chủ yếu do doanh thu từ mảng KCN giảm 17% yoy, đến từ việc diện tích cho thuê đạt 80,6 ha, thấp hơn mức 100,6 ha của năm 2024. Lãi ròng trong năm đạt 1.932 tỷ đồng – giảm nhẹ 3% yoy. Với kết quả này, IDC đã hoàn thành lần lượt 96% và 112% kế hoạch năm – cho thấy sự vươn mình khá tốt bất chấp bối cảnh lo ngại việc thuế quan có ảnh hưởng tiêu cực đến nhóm ngành BĐS KCN.

II. Câu chuyện mới của năm 2026
Sau khi câu chuyện về thuế quan đã lùi xa và câu chuyện chính sự đã có dấu hiệu dịu lại, các doanh nghiệp đều hướng tới những câu chuyện tăng trưởng trong dài hạn. Với nhóm ngành BĐS KCN, thì lượng FDI đổ vào nước ta đang có xu hướng như thế nào, và liệu các doanh nghiệp có sẵn lượng đất sạch phù hợp với chiến lược đón nhận dòng vốn hay không sẽ là bài toán sống còn. Vậy liệu IDC có đáp ứng được các yêu cầu này hay không? Chúng tôi sẽ phân tích trong phần sau.

Vì IDC chưa có kế hoạch kinh doanh cho năm 2026 nên chúng tôi sẽ chưa phân tích số liệu cụ thể được, các dự báo và định giá sẽ dựa trên phân tích qua các mảng kinh doanh theo kinh nghiệm của chúng tôi.

1. Câu chuyện vĩ mô – đã sớm ổn định
Theo khảo sát của các doanh nghiệp lớn trong ngành, sau khi có thông tin về Khung hiệp định giữa Việt Nam - Mỹ thì đã có sự phục hồi khả quan trong hoạt động cho thuê KCN. Trong đó, các doanh nghiệp FDI đã bắt đầu tái đàm phán hợp đồng MOU với quy mô tương đối lớn, đồng thời, các chỉ số đã có nhiều sự cải thiện đáng kể, cho thấy tâm lý của các nhà đầu tư đã tích cực hơn.

Chúng tôi cho rằng hoạt động FDI trong năm 2026 sẽ có nhiều sự tích cực hơn trong giai đoạn tới nhờ những lí do sau:

• Lo ngại về thuế quan gần như không còn: trên thực tế, Tòa án Tối cao Mỹ hồi đầu năm 2026 đã bác bỏ gói thuế đối ứng toàn cầu quy mô lớn của TT Trump đưa ra hồi tháng 4/2025, sự kiện đã đảo lộn nền kinh tế của nhiều quốc gia. Tính đến ngày 31/3, Cơ quan Hải quan và Bảo vệ Biên giới Mỹ cho biết đang trong quá trình hoàn thiện thủ tục hoàn thuế cho các khoản thu bị xác định là không hợp pháp. Đây là tín hiệu tích cực cho thấy rủi ro trong chính sách điều hành của TT Mỹ đã hạ nhiệt; các lợi thế thương mại của chúng ta được duy trì. Vì thế, chúng tôi kì vọng diện tích cho thuê đất KCN sẽ tăng trở lại trong giai đoạn tới đây, và IDC cũng sẽ được hưởng lợi.
• Việt Nam vẫn duy trì những lợi thế trong thu hút dòng vốn ngoại: bên cạnh các yếu tố về địa chính trị và hạ tầng, chúng tôi cũng lưu tâm đến những nghị quyết mới để thúc đẩy dòng vốn nước ngoài. Cụ thể, ngay cuối tháng 1/26, Chính phủ đã yêu cầu khẩn trương hoàn thiện, phối hợp với Văn phòng TW Bộ Chính trị ban hành các Nghị quyết để thúc đẩy và phát triển kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, hoàn thiện bộ máy pháp lý và hỗ trợ tối đa dòng vốn này. Đây là những bước đi rất thiết thực cho thấy Việt Nam vẫn duy trì tư duy “giữ chân” và nâng cấp các nhà đầu tư hiện hữu, từ đó hướng tới mục tiêu tham gia sâu hơn vào chuỗi giá trị toàn cầu, từng bước nâng cao vị thế trong bản đồ thế giới.
• Các công ty FDI đã chuẩn bị xong các kế hoạch thích ứng: sau khi đối mặt với sự bất ổn từ đường lối điều hành của TT Trump, các công ty FDI cũng có những kế hoạch thích ứng như đa dạng hóa hệ thống nhà máy và chuỗi cung ứng để đảm bảo sự linh hoạt.

Ảnh 2: FDI sản xuất qua từng năm

Vì thế, chúng tôi cho rằng dòng vốn FDI vẫn sẽ chảy đều vào nước ta, trong đó khu vực phía Bắc sẽ là điểm đến ưu tiên với nhóm ngành điện tử và linh kiện bởi vị trí gần Trung Quốc và sở hữu hạ tầng logistics thuận lợi. Các KCN phía Nam sẽ giữ sức hút đối với ngành thực phẩm, cao su, dệt may và tiêu dùng.

2. Mảng KCN – quỹ đất lớn sẵn sàng đưa vào sử dụng
Tận dụng việc dòng vốn FDI đang trên đà chảy vào thị trường Việt Nam, chúng tôi cho rằng IDC sẽ được hưởng lợi khi phần lớn các dự án tại vị trí trọng điểm đã sẵn sàng để bàn giao. (Hình 3)



Cụ thể các dự án lớn như sau:

KCN Tân Phước 1: Dự án đã hoàn tất GPMB từ cuối 2025 và dự kiến khởi công trong Q1/26, nhưng hiện tại chúng tôi chưa thấy thêm thông tin về việc khởi công dự án này. Tổng diện tích của KCN này là 470 ha, diện tích thương phẩm là 363 ha. Dự án ký kết hợp đồng tài trợ vốn với VCB trị giá 4.000 tỷ trong tháng 5/25.

Dự án này thuộc xã Tân Lập 1, huyện Tân Phước, tỉnh Tiền Giang cũ với vị trí chiến lược kết nối TP. HCM và khu vực Đồng bằng sông Cửu Long với hệ thống giao thông và logistics khá dễ dàng tiếp cận các tuyến giao thông quan trọng. So với các tỉnh lớn như Bình Dương, Đồng Nai hay Long An thì Tiền Giang vẫn duy trì được mặt bằng chi phí nhân công cạnh tranh và quỹ đất dồi dào, giúp tối ưu hóa biên lợi nhuận cho các doanh nghiệp thâm dụng lao động, nên đây sẽ là một trong những điểm đến khá sáng trong tương lai cho các doanh nghiệp sản xuất. (Hình 4)



KCN Hựu Thạnh: Tổng diện tích 524 ha, diện tích thương phẩm 395 ha, tỷ lệ lấp đầy 44%. Đây là KCN trọng điểm của tỉnh Tây Ninh với khoảng cách đến các đầu mối giao thông trọng yếu như Quốc lộ 1A chỉ 20 km, Sân bay Quốc tế Tân Sơn Nhất 40 km, Cảng Cát Lái 55 km. KCN này nằm tại Bến Lức, tỉnh Long An cũ. Hiện Long An đang sở hữu những lợi thế vàng để trở thành thủ phủ KCN mới khi mà quỹ đất tại Bình Dương và Đồng Nai đang dần cạn kiệt.

Đối với KCN Hựu Thạnh, KCN nằm tại vị trí kết nối giao thông khá thuận lợi khi kết nối với Quốc lộ N2 đi miền Tây và nối vào đường cao tốc Tp.HCM - Trung Lương giúp xe container di chuyển linh hoạt. Bên cạnh đó, KCN chỉ cách TP.HCM chỉ 30-40 km, vừa có thể tận dụng hạ tầng dịch vụ của thành phố, vừa sở hữu giá thuê cạnh tranh hơn so với khu vực như Bình Dương hay Đồng Nai. (Hình 5)



KCN Phú Mỹ 2 và Phú Mỹ 2 mở rộng: Tổng diện tích 1.018 ha, diện tích thương phẩm 716 ha, tỷ lệ lấp đầy 75%. Đây là KCN nằm tại vùng kinh tế trọng điểm phía Nam với khoảng cách đến các đầu mối giao thông trọng yếu khá gần: Cảng nước sâu Cái Mép - Thị Vải: 1 km, Quốc lộ 51: 1,5 km, Cao tốc HCM - Long Thành - Dầu Giây: 30 km, Sân bay Quốc tế Tân Sơn Nhất: 70 km, Sân bay Quốc tế Long Thành: 35 km.

Tỉnh Vũng Tàu từ lâu đã trở thành cụm “Siêu Cảng - Công nghiệp - Logistics” của cả nước khi có cảng nước sâu Cái Mép - Thị Vải và hạ tầng cao tốc kết nối toàn diện cùng nguồn cung năng lượng dồi dào. Đây cũng là một trong những điểm nhấn giúp tỷ lệ lấp đầy tại khu vực này cao hơn hẳn so với các KCN khác cùng chủ đầu tư IDC. (Hình 6)



KCN Vinh Quang: Tổng diện tích 350 ha, diện tích thương phẩm là 253 ha. Dự án đã GPMB được 160 ha và dự kiến sẽ đi vào hoạt động từ 2027. Vị trí dự án nằm tại xã Vĩnh Bảo, TP. HẢi Phòng với các vị trí chiến lược như cách cụm cảng Hải Phòng khoảng 40 km, cách Sân bay Cát Bi 40 km, cách cảng nước sâu Lạch Huyện 60 km và cách Hà Nội 97 km.

Thành phố Hải Phòng đang trở thành một trong những hệ sinh thái công nghiệp đang dần hoàn chỉnh trong những năm gần đây, nhờ những yếu tố như sở hữu cảng nước sâu Lạch Huyện hay hệ sinh thái FDI khổng lồ. Đối với KCN Vinh Quang, đây là dự án nằm ngay trên trục đường bộ ven biển nối liền Thái Bình - Hải Phòng, nối khu vực Tiên Lãng từ một huyện thuần nông thành một trạm trung chuyển logistics mới tại Bắc Bộ. Bên cạnh đó, tiềm năng đến từ Sân bay Tiên Lãng và Cảng Nam Đồ Sơn trong tương lai cũng giúp mở khóa những tiềm năng của KCN này. (Hình 7)



Có thể thấy, 2026 có thể là thời kỳ ghi nhận điểm rơi lợi nhuận khi các dự án trọng điểm đã sẵn sàng để đưa vào sử dụng. Các dự án KCN này đều nằm ở vị trí giao thông thuận lợi, cũng như nằm ở các tỉnh thu hút tốt nguồn vốn FDI so với mặt bằng chung của cả nước, từ đó tạo được dư địa tăng trưởng trong trung và dài hạn. Chúng tôi sẽ theo dõi về lưu lượng khách hàng kí hợp đồng tại các KCN này để đánh giá thực tế về doanh thu và lợi nhuận có thể đem lại cho IDC.

3. Mảng điện – vận hành ổn định
Hoạt động sản xuất và kinh doanh truyền tải điện của IDC khá ổn định, dù chỉ đóng góp khoảng 15% trong cơ cấu lợi nhuận gộp của IDC trong năm 2025, nhưng vẫn là mảnh ghép quan trọng trong bức tranh tổng. Hiện tại, IDC sở hữu và vận hành 2 nhà máy thủy điện là Srok Phu Miêng (Bình Phước, công suất 51 MW) và Đắk Mi 3 (Quảng Nam, công suất 63 MW), giúp tạo ra dòng tiền ổn định. Tuy nhiên, trong năm 2026, chúng tôi cho rằng mảng này sẽ giảm doanh thu do tình hình El Niño bắt đầu từ giữa năm 2026 và tăng dần cường độ lên tới cuối năm, ảnh hưởng tới sản lượng điện.

Trong năm 2026, để bù đắp sản lượng điện thiếu hụt do tình hình thủy văn không thuận lợi, IDC được kỳ vọng sẽ khởi công dự án điện mặt trời trên hồ chứa với công suất lên tới 174 MW. Chúng tôi đánh giá đây là bước đi chiến lược, khi vừa đón đầu xu hướng “KCN Xanh”, vừa gia tăng biên lợi nhuận cho doanh nghiệp trong bối cảnh an ninh năng lượng vẫn đang là bài toán khó khi tình hình chiến sự vẫn còn nhiều bất ổn.



Ảnh 8: sản lượng sản xuất điện qua các năm

4. Mảng BĐS dân cư - các dự án NOXH bổ trợ KCN
Đối với mảng BĐS dân cư, thì hầu hết các dự án mà IDC tập trung vào trong thời gian tới sẽ là các dự án NOXH, nhà ở công nhân quanh các KCN. Đây là mảng ghép hoàn hảo cho hệ sinh thái KCN, giải quyết vấn đề nhà ở cho lao động, cũng như tạo ra nguồn doanh thu đột biến trong thời gian tới. Trong số đó, trong Q1/26 vừa qua, IDC đã khởi công dự án KDC Hựu Thạnh có quy mô 47,1 ha với vốn đầu tư hơn 1.700 tỷ đồng và dự án NOXH Mỹ Xuân B1 có quy mô 3,4 ha với vốn đầu tư 850 tỷ đồng. Năm 2026–2027, doanh thu BĐS sẽ đến từ việc bàn giao phần còn lại của dự án Bắc Châu Giang và dự án KDC Hựu Thạnh. Ngoài ra, IDC đang nghiên cứu đầu tư các dự án NOXH khác như 60 ha tại KCN Tân Phước, 10 ha quanh KCN Vinh Quanh và 14 ha quanh KCN Phú Long.

Chúng tôi tham khảo và tổng kết các dự án lớn (Hình 9) mà IDC đang theo đuổi bao gồm:



5. Cổ tức tiền mặt đều đặn là điểm sáng
Ngoài các mảng kinh doanh kể trên, IDC cũng là một doanh nghiệp trả cổ tức tiền mặt khá đều đặn. Tỷ lệ cổ tức các năm vào khoảng 40-45% dựa trên lượng tiền mặt dồi dào của doanh nghiệp đang nắm giữ. Đây cũng là điểm cộng cho nhà đầu tư ưa thích cổ phiếu trả cổ tức. Mức lợi tức rơi vào khoảng 8-10%/năm/giá cổ phiếu - một con số khá ổn so với lãi suất ngân hàng hiện nay.



Ảnh 10: Kế hoạch phân phối LN 2025, tương đương lợi tức khoảng 8.8% với mức giá hiện tại.

III. Tổng kết, đánh giá
Tổng kết lại, chúng tôi thấy rằng IDC đang sở hữu một quỹ đất sạch khá lớn, sẵn sàng đưa vào hoạt động trong bối cảnh thương mại quốc tế đang quay trở lại quỹ đạo trước đây. Các mảng kinh doanh khác như sản xuất và truyền tải điện năng, BĐS dân cư đều kinh doanh ổn định so với 2025. Vì thế, câu chuyện điểm nổ của IDC sẽ phụ thuộc phần nhiều vào khả năng ký kết hợp đồng mới tại các KCN mới và tăng tỷ lệ lấp đầy tại các KCN phía Nam.

Hiện tại, IDC đang tiến tới mốc đỉnh giá lịch sử quanh 58.000–60.000 đ/cổ phiếu và có nhiều kỳ vọng cổ phiếu sẽ vượt đỉnh. Nếu nhìn quay trở lại quá khứ, 2 lần chạm mốc đỉnh cũ của IDC đều gắn với những câu chuyện tăng trưởng tốt:

• Năm 2021: mặc dù lợi nhuận trong năm 2021 sụt giảm mạnh 48% yoy, nhưng giai đoạn này dòng tiền dồi dào, thanh khoản lên tới 40-50k tỷ/phiên giúp cho tất cả các cổ phiếu đều tăng giá mạnh mà không có nhiều sự phân hóa. Sau đó, khi thị trường đi vào pha downtrend thì IDC đã giảm khoảng 70% từ đỉnh, cho thấy thị trường đã đưa giá cổ phiếu về đúng mức định giá. Mức PB lúc này lên tới 6-7 lần, PE vào khoảng 45-50 lần do lợi nhuận không tăng kịp mức tăng của giá cổ phiếu, cho thấy độ nóng của thị trường.
• Năm 2024: Lần thứ 2 chạm mốc đỉnh lịch sử là khi IDC đạt lợi nhuận lịch sử trong năm 2024 - tăg mạnh 43% yoy, với những dự triển vọng kinh doanh tích cực trong bối cảnh lượng backlog của KCN lớn, mảng điện đem lại doanh thu khi thủy điện Đắk Mi 3 nâng công suất. Giai đoạn này thanh khoản thị trường chỉ quanh 25k tỷ/phiên nhưng vẫn dồi dào hơn so với 2023. Định giá PB trong giai đoạn này khoảng 4 lần, PE 14-15 lần do lợi nhuận tăng trưởng tốt.

Vì thế, khi lần thứ 3 chạm đỉnh lịch sử, chúng tôi kì vọng một trong những câu chuyện trên sẽ lặp lại thì mới đủ động lực giúp giá cổ phiếu vượt đỉnh được. Dựa trên kinh nghiệm của chúng tôi, chúng tôi xin đưa ra 3 kịch bản có thể xảy ra đối với IDC tùy vào từng bối cảnh thị trường như sau:

• Trong kịch bản tích cực nhất, dòng tiền FDI tiếp tục tìm đến Việt Nam làm điểm đến, giúp các KCN ghi nhận được những hợp đồng lớn. Trong trường hợp này, chúng tôi kỳ vọng lợi nhuận năm 2026 của IDC có thể rơi vào 2.300–2.400 tỷ, tăng 15–20% yoy. Mức định giá phù hợp với IDC có thể rơi vào 58.000 - 60.000 đ/cổ phiếu. Nếu kết hợp với điều kiện thị trường thanh khoản dồi dào thì giá cổ phiếu hoàn toàn có thể lập đỉnh mới. Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng kịch bản này khá khó xảy ra, khi mà lãi suất tiết kiệm đang tăng cao, hút một phần tiền chảy ra khỏi thị trường chứng khoán trong năm nay.
• Trong kịch bản cơ sở: các dự án KCN bắt đầu đi vào hoạt động, lợi nhuận vào khoảng 2.000 - 2.100 tỷ trong năm 2026. Trong kịch bản này, chúng tôi cho rằng giá cổ phiếu sẽ dao động quanh mốc 43.000 - 50.000 đ/cổ phiếu trong năm nay, tùy vào câu chuyện vĩ mô và thanh khoản của thị trường.
• Trong kịch bản tiêu cực: Khi dòng tiền rút ra khỏi thị trường hoặc vĩ mô có nhiều biến số tiêu cực hơn, thì giá cổ phiếu có thể về quanh 40.000 đ/cổ phiếu. Chúng tôi cho rằng đây là vùng đáy có thể xảy ra, bởi IDC có mức chi trả cổ tức với lợi suất khoảng 8-10%/năm hỗ trợ cho định giá. Nếu IDC có quay trở về mức giá này và giả sử mức chi trả cổ tức không thay đổi trong năm 2026, thì đầu tư vào IDC và hưởng cổ tức bằng tiền hoàn toàn có thể so sánh với lãi suất ngân hàng.

Trên đây là các kịch bản chúng tôi cho rằng phù hợp với từng bối cảnh của thị trường, nhà đầu tư có thể tham khảo để đưa ra định hướng đầu tư trong năm nay.




———-Team LTBNM tổng hợp và phân tích ————-