KDH. (24). Đột biến từ dự án The Privia

KDH. (24). Đột biến từ dự án The Privia

1. KDH sẽ ghi nhận kết quả kinh doanh đột biến trong Q4/24 nhờ bàn giao dự án The Privia
2. Dự phóng doanh thu và lợi nhuận ròng của KDH trong năm 2024 lần lượt đạt 4,614 tỷ đồng (+120.9% svck) và 1,299 tỷ đồng (+81.4% svck)
3. Khuyến nghị khả quan cho KDH với giá mục tiêu 47,000 đồng/cp cho năm 2024

______
Luận điểm đầu tư
.
Thị trường BĐS đã bắt đầu có những tín hiệu hồi phục từ cuối năm 2023 đặc biệt ở các phân khúc chung cư, nhà ở thấp tầng phục vụ nhu cầu ở thực trong khi phân khúc đất nền vẫn còn ảm đạm do:

1. 13 luật BĐS quan trọng (Nhà ở, Đất đai, Kinh doanh Bất động sản) đã được thông qua cùng với các thông tư, nghị định góp phần tháo gỡ những vướng mắc cho các doanh nghiệp
2. 2Các chính sách tín dụng dần được nới rộng, lãi suất cho vay giảm. Tuy vậy, dự kiến nguồn cung trong năm 2024 - 2025 vẫn bị thắt chặt do các các bộ luật vẫn đang đợi Thông tư hướng dẫn. Do đó, các doanh nghiệp hiện đang có dự án có tiềm năng mở bán và quỹ đất sạch như KDH có thể hưởng lợi trong giai đoạn này. Khi quỹ đất ở thành phố Hồ Chí Minh dần trở nên khan hiếm, KDH sở hữu một lợi thế đáng kể với hơn 650 ha đất sạch tại thành phố Thủ Đức và huyện Bình Chánh, tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển bền vững của công ty. Ngoài ra, các đại dự án như KDC Tân Tạo (330ha), KCN Lê Minh Xuân (110ha) và KDC Phong Phú 2 (130ha) sẽ mang lại tiềm lực phát triển cho công ty trong dài hạn

Trong ngắn hạn, doanh nghiệp đang đứng tại thời điểm xuất hiện sự phục hồi trong kết quả kinh doanh, lợi nhuận ròng trong năm 2024 theo dự phóng của Cường Anh có thể đạt 1,299 tỷ đồng (+81.4% svck) nhờ ghi nhận doanh thu bàn giao dự án The Privia (dự kiến Q4/24)
___
Tóm tắt KQKD Q2/24 và 6T24



Mặc dù chưa có sự đột phá rõ rệt, KQKD của KDH trong quý 2 cho thấy những con số khá tích cực. Theo đó, doanh thu Q2/24 của KDH đạt hơn 645 tỷ đồng (+9.90% svck) và LNST đạt 280 tỷ đồng (+9.07% svck).
Như vậy, sau 3 quý liên tiếp ghi nhận doanh thu và lợi nhuận sụt giảm thì hoạt động kinh doanh của KDH đã phục hồi trở lại. Biên lợi nhuận gộp đạt 79% nhờ cơ cấu sản phẩm bàn giao chủ yếu là các biệt thự hạng sang từ dự án cũ.



Lũy kế 6 tháng, KDH ghi nhận doanh thu đạt 979 tỷ đồng và LNST đạt 344 tỷ đồng, lần lượt hoàn thành 42% và 34% kế hoạch năm 2024.
___
Tình hình triển khai các dự án



Giá trị hàng tồn kho của KDH tiếp tục tăng thêm khoảng 1.000 tỷ trong Q2/24, động lực được chia đều ở tất cả các dự án mà doanh nghiệp đang phát triển. Trong đó, đáng chú ý là nhóm dự án ở Thủ Đức là Clarita và Emeria. Tổng giá trị tồn kho của 2 dự án này hiện đã đạt hơn 7.600 tỷ, tương đương với tiến độ khoảng 70% dựa trên tổng mức đầu tư dự kiến. Dựa trên tiến độ tích cực trên báo cáo tài chính cũng như hình ảnh thực tế, Cường Anh kỳ vọng doanh nghiệp có thể bắt đầu mở bán các căn thô từ 2 dự án trên vào cuối năm nay.
Hai dự án hợp tác với Keppel là Emeria và Clarita (biệt thự, nhà liền kề) đang triển khai xây dựng và dự kiến sẽ bắt đầu kinh doanh cuối Q4/24. Đây kỳ vọng sẽ là động lực thúc đẩy triển vọng kinh doanh của KDH trong 2 - 3 năm tới sau dự án The Privia và Classia. Các dự án trên sẽ có tiềm năng tăng giá và tỷ lệ hấp thụ tốt nhờ lợi thế về vị trí nằm tại thành phố mới Thủ Đức và gần tuyến cao tốc Long Thành - Dầu Giây. Trong dài hạn, KDH có nhiều dư địa tăng trưởng với việc tiếp tục mở rộng quỹ đất gối đầu tại Tp. HCM như The Solina, KDC Tân Tạo, KCN Lê Minh Xuân, cụm CN Bình Trưng, Phong Phú 2 trong bối cảnh nguồn cung nhà ở hạn chế, và cơ sở hạ tầng ngày càng được đẩy mạnh phát triển.
___
Đột biến từ dự án The Privia



Về tiến độ xây dựng, cả 3 toà nhà thuộc dự án The Privia đã hoàn thành cất nóc vào Q1/24 và đang hoàn thiện nội thất. Dự kiến bàn giao Block C vào tháng 10/2024; Block A và B vào tháng 11/2024 (tức Q4/24). Khi bàn giao sản phẩm cho khách hàng thì đồng nghĩa với việc KDH sẽ đủ điều kiện để hạch toán doanh thu và lợi nhuận từ dự án này và Q4/24 sẽ là điểm rơi lợi nhuận của doanh nghiệp.
Giá trị hàng tồn kho của dự án tính đến hết Q2/24 là hơn 1,500 tỷ đồng.

Về tiến độ bán hàng, mở bán lần đầu vào tháng 11 năm 2023 với giá bán khởi điểm 48 triệu VND/m2, dự án đã được đón nhận vô cùng nồng nhiệt với 100% số căn được bán tính đến hết Q2/24. Điều này đã cho thấy:
1) Nhu cầu nhà ở thương mại tại khu vực nội thành Tp. Hồ Chí Minh vẫn còn rất lớn
2) Sự khan hiếm của các dự án phục vụ nhu cầu ở thực tại khu vực nội thành
Từ Q4/23 (thời điểm mở bán dự án), khoản mục người mua trả tiền trước của KDH đã tăng đột biến. Tính đến hết Q2/24, khoản mục này ghi nhận giá trị đạt gần 3,000 tỷ đồng



Với tiến độ xây dựng cũng như hoạt động bán hàng ở trên, Cường Anh dự phóng doanh thu và lợi nhuận ròng ghi nhận từ dự án The Privia có thể đạt 3,251 tỷ đồng và 884 tỷ đồng trong năm 2024 (bàn giao 100% dự án).
___
Dự phóng kết quả kinh doanh năm 2024



___
Khuyến nghị
.
Trong nửa cuối năm 2024, kết quả kinh doanh của KDH sẽ có sự tăng trưởng đột biến đến từ việc bàn giao dự án The Privia.
Với lợi nhuận ròng dự phóng 1,299 tỷ đồng và vốn hoá hiện tại là 32,420 tỷ đồng, P/E forward của KDH cho năm 2024 là 24.95. So sánh với P/E trung bình 3 năm gần nhất là 32.9 thì đây đang là mức giá hấp dẫn. Mục tiêu cho năm 2024 của KDH sẽ là vùng đỉnh lịch sử của cổ phiếu (vùng 46,000 - 47,000).