KDH – Hạch toán lớn tại Q4-2024

KDH đã ra bctc Q3 với kết quả kinh doanh khá thấp nhưng do chưa phải thời điểm hạch toán và bàn giao dự án lớn nên KQKD vậy không có gì là quá bất ngờ với các doanh nghiệp BĐS nói chung hay KDH nói riêng. Kỳ vọng với KDH sẽ tới ở Q4-2024 khi mà dự án lớn sẽ đưa vào hạch toán để giúp công ty vẫn có thể hoàn thành năm 2024 với KQKD ấn tượng. Cụ thể hơn như thế nào chúng ta sẽ tìm hiểu trong bài viết này.

I. Kết quả kinh doanh và các chỉ số quan trọng

KDH đã ghi nhận doanh thu thuần Q3-2024 đạt 253 tỷ đồng, giảm mạnh 58.9% yoy. Lợi nhuận sau thuế cũng chỉ đạt 70 tỷ đồng, giảm 66.3% yoy. Kết quả kinh doanh trong Q3 có phần sụt giảm mạnh so với cùng kỳ và cả Q2 liền trước là do trong Q3 số lượng các căn bàn giao ở mức thấp. Cụ thể KDH chỉ bàn giao nốt dự án Classia (chỉ còn khoảng 6 căn trong khi cùng kỳ bàn giao khoảng 18 căn ) và cơ cấu lại một số khu đất lẻ nên doanh thu sụt giảm khá nhiều. (Hình 1)



Trọng tâm bàn giao của KDH sẽ được tập trung vào dự án Privia trong Q4-2024 và hiện dự án đã bắt đầu bàn giao các căn đầu tiên tới khách hàng từ giữa tháng 10-2024. Cụ thể dự án này quy mô ra sao và sẽ mang lại doanh thu, lợi nhuận như thế nào chúng tôi sẽ phân tích chi tiết trong phần dưới.

Ngoài kết quả kinh doanh ra thì trên bctc Q3 vừa ra cũng còn các chỉ số đáng chú ý sau về KDH:

• Tồn kho và người mua trả trước của KDH vẫn đang duy trì đà tăng tốt dù cho thị trường BĐS nói chung vẫn còn nhiều khó khăn, nhất là khu vực phía nam. Tuy nhiên do vị trí các BĐS của công ty đa phần tại khu vực HCM có nhu cầu thực cao nên quá trình bán hàng vẫn đang rất tốt. Tồn kho trong Q3 đã tăng lên 22,450 tỷ đồng, tăng thêm gần 900 tỷ so với Q2 trước đó và tăng 3,662 tỷ đồng so với đầu năm. Các dự án chính có thay đổi nhiều về tồn kho có thể kể đến như Bình Trưng (Emeria và Clarita) tăng 1172 tỷ đồng. (Hình 2)

Ngoài ra khoản người mua trả tiê trước vẫn duy trì ở mức cao 2,927 tỷ đồng tuy không tăng so với Q2 trước đó do đa phần là tiền đặt cọc cho dự án Privia đã sắp bàn giao nên không tăng thêm khoản cọc người mua trả trước. Hiện cũng chưa có dự án nào lớn mở bán thêm nên khoản mục này chưa tăng được mà phải kỳ vọng sang đầu 2025 khi tiếp tục có dự án mới ra hàng. Trong Q4-2024 khoản mục người mua trả trước này sẽ giảm khá mạnh khi dự án Privia đưa vào hạch toán và kết chuyển sang doanh thu lợi nhuận cho công ty.

• Tiếp theo về nợ vay, KDH tuy đã tăng tỉ lệ nợ vay/ VCSH trong 3 năm gần đây lên mức trên 40% để tài trợ cho các dự án lớn đã và sẽ triển khai trong thời gian tới nhưng mức trên theo chúng tôi vẫn là mức khá an toàn nhất là các dự án của công ty đa phần tại HCM có nhu cầu thực cao, dễ ra hàng cũng như tính pháp lý rất tốt. Tổng nợ vay tới Q3-2024 là 7,808 và đa phần trong đó là nợ vay dài hạn. (Hình 3)

Trong tháng 8/2024 KDH đã chào bán thành công 110.09 triệu cổ phiếu riêng lẻ cho 19 nhà đầu tư với giá 27.25k/cp và qua đó thu về 3,000 tỷ đồng để giúp công ty đẩy nhanh quá trình nộp tiền thuê đất và đền bù trước khi áp dụng bảng giá đất mới của TP HCM từ ngày 31/10/2024 qua đó giúp giảm chi phí giá vốn cho các dự án. Ngoài ra công ty cũng chuẩn bị nguồn vốn đáo hạn lô trái phiếu khoảng 1,100 tỷ đồng vào năm 2025. Như vậy tài chính của công ty là khá an toàn và dòng tiền vẫn ổn khi các dự án đều bán được hàng.

Trong phần dưới của bài viết chúng ta sẽ đi phân tích một số dự án trọng điểm của KDH trong thời gian tới khi đi vào giai đoạn mở bán và hạch toán để mang lại lợi nhuận cho công ty.

II. Các dự án

1. The Privia

Đây là dự ans nằm tại quận Bình Tân, TP HCM với tổng diện tích khoảng 1.8ha với loại hình sản phẩm là căn hộ chung cư (Quy mô 1,043 căn hộ). (Hình 4)



Dự án được mở bán vào 11/2023 và đã được bán hết. Từ giữa tháng 10-2024 các căn hộ đầu tiên đã bắt đầu được bàn giao tới khách hàng và tính tới ngày 5/11 đã bàn giao lũy kế được khoảng 600 căn. Theo chúng tôi dự án sẽ được hạch toán phần lớn trong Q4-2024 với khoảng 80-90% số căn hộ được bàn giao và còn lại sang đầu 2025. Doanh thu dự kiến cho toàn dự án vào khoảng 3,500 tỷ đồng. Doanh thu có thể hạch toán trong Q4 khoảng 3,000 tỷ đồng.

2. The classia

Dự án nằm tại đường Võ Chí Công, Q9 – TP HCM với các sản phẩm chính là nhà phố LK và biệt thự. Dự án đang trong giai đoạn bàn giao và đóng góp chính cho doanh thu lợi nhuận năm 2023 cũng như đầu 2024 của công ty. Dự án đã được mở bán từ Q3-2022 và tới Q3-2024 đã bàn giao tới 99% sản phẩm. Cụ thể hơn về dự án:

• Diện tích: 4.3ha tại TP Thủ Đức
• Quy mô: 176 căn nhà phố/ biệt thự
• Tỷ lệ lợi ích KDH: 100%

Như vậy sau 3 quý với việc dự án đã hạch toán khoảng 99% thì tiềm năng đóng góp doanh thu và lợi nhuận từ Q4 tới trở đi là không còn. Các dự án khác như The Privia sẽ là các dự án thay thế đem lại doanh thu và lợi nhuận cho công ty

3. Emeria

Đây là dự án đang được kỳ vọng lớn với KDH khi dự kiến mở bán vào Q4-2024 tới. Dưới đây là thông tin cơ bản về dự án:

• Vị trí: Bình Trưng Đông, TP Thủ Đức
• Diện tích: 6ha
• Quy mô: 600 căn hộ và 67 căn nhà phố/ Biệt thự (Hình 5).
• Tỉ lệ lợi ích: 51% (49% của Keppel land)
• Tổng vốn đầu tư: Khoảng 3,200 tỷ đồng

Hiện dự án đang được triển khai xây phần thô cho các căn BT. Về mặt pháp lý, dự án đang trong giai đoạn xin giấy phép bán hàng và sẽ mở bán ngay sau khi có giấy phép bán hàng. Chúng tôi cho rằng có thể sẽ là Q1-2025 và công ty cũng sẽ mở bán thời điểm này. Sau khi mở bán dự án hoàn toàn có thể đưa vào bàn giao và hạch toán luôn cuối 2025 khi đã hoàn thành xây thô.

Do chưa mở bán chính thức nên chúng tôi cũng chưa có giá bán cụ thể với dự án nhưng dự kiến với 67 sản phẩm thấp tầng có thể mang về cho dự án khoảng 2,000 tỷ đồng doanh thu (KDH hưởng 51%). Các căn cao tầng chưa triển khai nên chưa đưa vào mô hình định giá. Biên lợi nhuận các dự án nhà thấp tầng có thể đạt 50-60%

4. The Clarita

Dự án này cũng nằm cạnh Emeria và cũng sẽ mở bán ngay sau khi được cấp giấy phép bán hàng, dự kiến sẽ được mở bán trong Q1-2025 với các sản phẩm thấp tầng tương tự. Thông tin dự án như sau:

• Vị trí: Bình Trưng Đông, TP Thủ Đức
• Diện tích: 5.8ha
• Quy mô: 159 căn nhà phố/ Biệt thự: Trong đó có 86 căn BT song lập, 73 căn BT đơn lập
• Tỉ lệ lợi ích: 51% (49% của Keppel land)

Dự án cũng chưa có giá bán chính thức nhưng với 159 sản phẩm thấp tầng cũng sẽ mang về trên 5k tỷ đồng doanh thu cho dự án ( KDH hưởng 51% ). Biên lợi nhuận các dự án nhà thấp tầng có thể đạt 50-60%

5. The Solina

Dự án nằm tại Bình Chánh với 16.4ha, tỉ lệ sở hữu 100%. Quy mô dự án khá lớn với khoảng 500 căn thấp tầng trong GD1. Hiện dự án đã được phê duyệt 1/500. Đã nộp tiền sử dụng đất cho GD1 (khoảng 14ha) và đang xin giấy phép xây dựng. Dự án dự kiến có thể bắt đầu xây dựng vào cuối 2024 và có thể mở bán vào 2025.

6. Các dự án khác

Ngoài ra còn các dự án khác xa hơn nhưng cũng đáng chú ý (Hình 6):



III. Tổng kết

Như vậy KQKD của KDH trong năm 2024 sẽ phụ thuộc chính vào quý cuổi năm 2024. KDH dự kiến hạch toán từ dự án Privia để đem lại khoảng 3,000 tỷ đồng doanh thu, lũy kế cả năm đạt trên 4,000 tỷ đồng doanh thu cho công ty. Sang năm 2025 sẽ kỳ vọng chính vào The clarita và Emeria. Sang 2026 là Solina và các dự án tiếp theo. Lịch gối đầu dự án khá ổn cho KDH trong các năm tới và chúng tôi đánh giá cao giai đoạn 2024-2026 của KDH:

• 2024: Doanh thu khoảng trên 4,000 tỷ đồng
• 2025: Doanh thu khoảng 4,500 tỷ nếu hạch toán hết Clarita và Emeria

Hiện KDH đang giao dịch trong vùng giá 32.x/cp và công ty luôn nằm trong những doanh nghiệp BĐS được định giá cao nhất trên sàn nhờ chất lượng công ty cũng như sản phẩm của mình. Chúng tôi cho rằng trong ngắn hạn cổ phiếu có thể lên vùng 33-35k/cp trong chu kỳ báo cáo Q4 này còn xa hơn sẽ phải phụ thuộc tiến độ các dự án sắp mở bán trong năm 2025 tới như Emeria hay Clarita.

———-Team LTBNM tổng hợp và phân tích ————-