Khuyến nghị mua KDH

Lợi nhuận Q2/2025 và 6T2025 sụt giảm chủ yếu do biên lợi nhuận gộp của dự án Privia và các lô đất nhỏ được bàn giao thấp hơn svck. Điều chỉnh dự phóng LNST năm 2025 giảm 3% chủ yếu do tăng chiết khấu thanh toán 171%. Giá mục tiêu cuối năm 2025 điều chỉnh giảm 11% xuống 31.000 đ/cp do công ty phát hành cổ tức bằng cổ phiếu tỷ lệ 10%, phát hành 9,96 triệu cổ phiếu ESOP và giảm định giá dự án KCN Lê Minh Xuân mở rộng. Thay đổi khuyến nghị từ Mua sang Khả quan do giá cổ phiếu đã tăng 13% kể từ báo cáo cập nhật vào tháng 4/2025.

KDH ghi nhận KQKD Q2/2025 trái chiều với doanh thu thuần tăng 62% svck, đạt 1.047 tỷ đồng nhưng LNST giảm 30% svck, đạt 196 tỷ đồng. Doanh thu chủ yếu đến từ việc bàn giao các căn hộ còn lại của dự án Privia và một số lô đất nhỏ. Biên lợi nhuận gộp giảm từ 80,3% xuống còn 39,2% do biên lợi nhuận của dự án Privia và các lô đất thấp hơn so với Classia và các lô đất được bàn giao trong Q2/2024.

Trong nửa đầu năm 2025, công ty ghi nhận doanh thu thuần đạt 1.757 tỷ đồng (+80% svck) và LNST đạt 315 tỷ đồng (-9% svck), hoàn thành 32% mục tiêu lợi nhuận và 30% dự phóng của chúng tôi. Doanh thu chủ yếu đến từ việc bàn giao hơn 400 căn hộ tại dự án Privia và một số lô đất nhỏ.

Nguyên nhân khiến LNST giảm trong 6T2025 là:

1. Biên lợi nhuận gộp giảm từ 70,2% xuống 41,3% do biên lợi nhuận của dự án Privia và các lô đất thấp hơn so với Classia và các lô đất đã bàn giao trong 6T2024,
2. Chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp tăng 72% svck, đạt 229 tỷ đồng, và
3. Chi phí tài chính (cụ thể là chiết khấu thanh toán) tăng 212% svck, đạt 102 tỷ đồng.

Dự án Gladia (bao gồm dự án Emeria và Clarita với tổng diện tích 11,8 ha tại TP.HCM, 226 căn thấp tầng và 616 căn hộ chung cư) sẽ đóng góp chính vào KQKD Q4/2025 của KDH. Khu thấp tầng của dự án đã được xây dựng hoàn thiện và dự kiến sẽ được mở bán vào tháng 9/2025 với giá bán trung bình ước tính khoảng 250 triệu đồng/m2. Một phần của khu thấp tầng sẽ được bàn giao và ghi nhận doanh thu trong Q4/2025. Phần cao tầng dự kiến được triển khai xây dựng từ năm 2026.