Khuyến nghị mua VRE

KQKD Q4/2024 đi ngang và KQKD cả năm 2024 giảm nhẹ svck, phù hợp với dự phóng của chúng tôi. Sự sụt giảm chủ yếu là do số lượng nhà phố thương mại được bàn giao ít hơn khi các dự án hiện tại sắp hoàn thành bàn giao. Giữ nguyên dự phóng năm 2025 và khuyến nghị Mua với giá mục tiêu cuối năm 2025 giảm 22% xuống 21.800 đ/cp do nợ ròng và chi phí vốn chủ sở hữu tăng lên.

VRE công bố KQKD Q4/2024 đi ngang với doanh thu đạt 2.128 tỷ đồng (-9% svck) và LNST đạt 1.085 tỷ đồng (+2% svck). Sự sụt giảm doanh thu chủ yếu do doanh thu chuyển nhượng bất động sản (BĐS) giảm 78% xuống 60 tỷ đồng khi số lượng nhà phố thương mại được bàn giao ít hơn (11 căn trong Q4/2024 so với 28 căn trong Q4/2023) mặc dù doanh thu cho thuê mặt bằng tại các trung tâm thương mại (TTTM) đang hoạt động vẫn tăng 4% svck, đạt 2.027 tỷ đồng.

VRE ghi nhận KQKD giảm nhẹ trong năm 2024 với doanh thu đạt 8.939 tỷ đồng (-9% svck) và LNST đạt 4.096 tỷ đồng (-7% svck), hoàn thành 92% kế hoạch. Sự sụt giảm này chủ yếu do doanh thu chuyển nhượng BĐS giảm 53% svck xuống 839 tỷ đồng khi số lượng nhà phố thương mại được bàn giao ít hơn (167 căn chủ yếu tại dự án Đông Hà Quảng Trị trong 2024 so với 346 căn trong 2023).

Về mảng cho thuê BĐS, doanh thu tăng nhẹ lên 2.027 tỷ đồng (+4% svck) trong Q4/2024 và 7.878 tỷ đồng trong năm 2024 (+1% svck) chủ yếu nhờ 5 TTTM mở mới trong năm 2024 (VMM Grand Park, VCP Điện Biên Phủ, VCP Hà Giang, VCP Bắc Giang và VCP Đông Hà Quảng Trị) với tổng diện tích sàn tăng thêm là 95.000 m2. Mặt khác, tỷ lệ lấp đầy trung bình giảm nhẹ từ 84,8% vào năm 2023 xuống 84,2% vào năm 2024 chủ yếu do một số khách thuê ngành giải trí đóng cửa sau thời gian bị ảnh hưởng nặng nề bởi Covid-19 và một số showroom VinFast trả mặt bằng với tổng diện tích trống khoảng 40.000 m2. Điểm tích cực là tỷ lệ lấp đầy trung bình có xu hướng tăng từ mức đáy 82,8% trong Q1/2024 lên 85,4% trong Q4/2024 (+0,6 điểm % theo quý và +2,4 điểm % theo năm).

Biên lợi nhuận gộp của mảng cho thuê BĐS trong năm 2024 giảm từ 58,4% xuống 55,8% chủ yếu do: (1) chi phí năng lượng tăng 10% svck do giá điện EVN công bố tăng lên và sản lượng điện tiêu thụ cao hơn do có 5 TTTM mới đi vào hoạt động, (2) tỷ lệ lấp đầy thấp hơn, (3) doanh thu cho thuê từ các phố thương mại có biên lợi nhuận 40-50% thấp hơn biên lợi nhuận thông thường của các TTTM.

Lợi nhuận cho thuê BĐS cũng giảm 2% svck xuống 7.078 tỷ đồng trong năm 2024 chủ yếu do 240 tỷ đồng dự phòng cho các khoản nợ khó đòi của một số khách thuê ngành giải trí bị ảnh hưởng bởi COVID và đã nộp đơn xin phá sản.