Kiềng Ba Chân

Ngày 28/5/2016, River city chính thức mở bán đợt một với 700 căn hộ được cung ra thị trường, chỉ sau hơn một tuần, số lượng căn hộ đã được giao dịch thành công là hơn 300 căn hộ. Với tốc độ bán hàng như hiện tại thì con số 700 căn kia không phải là vấn đề.

Do đâu mà River city - một dự án từng được cho là bài toán gần như không có lời giải của Phát Đạt- lại có hướng ra thành công ấn tượng như vậy?

Một cây làm chẳng nên non

River city tiền thân là dự án Everrich 2(E2) của PDR. Đây là dự án đã một thời gây tiếng vang về thiết kế độc đáo và vị trí đắc địa sau sự án EverRich 1 vô cùng thành công. Dự án có tổng diện tích đất lên đến 11,2 ha, mật độ xây dựng chỉ 21,3% nằm tại ngã 3 sông Sài Gòn, sống Đồng Nai và Sông Nhà Bè, cách trung tâm quận 1 chỉ 15’ đi xe với các kết nối hạ tầng đồng bộ với các Trung tâm đô thị mới như Phú Mỹ Hưng, Quận 2 và Quận 7. Trong những giai đoạn khó khăn nhất của thị trường bất động sản từ 2010-2013, nhiều dự án bất động sản đã phải dừng thi công, thậm chí nhiều nhà đầu tư đã “bỏ của chạy lấy người” thì PDR lại chọn hướng giải quyết riêng và được nhiều khách hàng đánh giá rất cao, cụ thể PDR đã tạo điều kiện tối đa cho những khách hàng đã đăng ký mua căn hộ E2 “hợp lực lại với nhau” để hoàn thành nghĩa vụ đóng tiền căn hộ đồng thời PDR đã tập trung nguồn lực để hoàn thành hơn 300 căn hộ ở Block C của dự án, bảo đảm bàn giao nhà cho khách hàng đúng tiến độ và chất lượng cam kết. Đây là điều rất ít nhà đầu tư bất động sản nào làm được trong giai đoạn vô cùng khó khăn đó. Tuy nhiên, những nổ lực đó chỉ giữ lại được uy tín cho ông chủ của PDR nhưng không phát triển được dự án E2 vì quy mô của dự án là quá lớn với tổng diện tích sàn xây dựng là 650.000m2 và vốn đầu tư hơn 10.000 tỷ. Một mình PDR không thể làm nổi, do đó PDR đã xoay sở với để tìm ra lời giải của bài toán do chính mình tạo ra…

Ba cây chụm lại nên hòn núi cao

Creed Group là Công ty đầu tư bất động sản lâu đời, được thành lập từ năm 1996 tại Nhật Bản với tổng giá trị tài sản quản lý lên đến 5 tỷ USD. Creed Group rất thành công trong việc đầu tư vào thị trường bất động sản của các nước đang phát triển, điển hình là những thương vụ đầu tư vào các thị trường sơ khai hoặc sau khủng hoảng như Thái Lan, Mã Lai…. Trong những năm qua, Creed Group đã có những hợp tác rất thành công tại các dự án tại Việt Nam như An Gia Skyline, An Gia Riverside của đối tác An Gia Investment hay dự án City Gate của đối tác NBB. Tại những dự án này, Creed Group mang lại một làn gió mới về phong cách thiết kế cũng như chất lượng căn hộ… đánh đúng vào tâm lý của nhiều nhà đầu tư và khách hàng tại Việt Nam hiện nay. Ngoài ra, việc tham gia đầu tư của Creed Group còn mở thêm cơ hội cho các dự án tiếp cận với nhóm khách hàng là người Nhật đang sinh sống và làm việc tại Việt Nam. Các dự án mà Creed Group đã tham gia đầu tư vào có tỷ trọng khách hàng là người nước ngoài, đặc biệt là người Nhật lên đến 15% và tỷ lệ bán luôn đạt ở mức cao.

An Gia là doanh nghiệp đang nổi trong thị trường bất động sản với đội ngũ lãnh đạo trẻ trung, sáng tạo và tràn đầy nhiệt huyết . Lực lượng bán hàng của An Gia được thị trường đánh giá là mạnh nhất nhì thị trường bây giờ. Trong hai năm vừa qua các dự án của An Gia gây được tiếng vang thể hiện ở tốc độ bán hàng nhanh khủng khiếp. Có lẽ chính những yếu tố này mà An Gia được Creed lựa chọn làm đối tác chiến lược để rót vốn đầu tư tại Việt Nam.

Cái bắt tay của Phát Đạt – An Gia – Creed Group chính là lời giải khi họ kết hợp lại với nhau bởi những mặt nổi trội nhất của mình.

Lời giải sẽ tác động như thế nào tới PDR

Trong tổng số hàng tồn kho các dự án của PDR là 6.000 tỷ đồng thì River City chiếm tới 66%, tương đương 4.000 tỷ đồng. Việc khơi thông lại dự án này sẽ là liều thuốc kích thích giúp dòng tiền đầu tư của PDR được thu hồi và lành mạnh hóa tình hình tài chính của công ty.

Diện tích xây dựng còn lại của dự án này vào khoảng 580.000 m2 trong đó diện tích kinh doanh chiếm khoảng 80%, tức là vào khoảng 465.000 m2. Với chi phí đã đầu tư vào dự án này là 3.995 tỷ đồng, chúng ta có thể ước tính chi phí cho mỗi m2 diện tích sàn kinh doanh đã đầu tư vào khoảng 8.6 triệu đồng/m2. Để hoàn tất dự án, dĩ nhiên đối tác liên doanh sẽ phải đầu tư thêm một số tiền vào khoảng 15 triệu đồng/m2 để hoàn thiện các căn hộ và tung ra thị trường. Với giá bán trên thị trường vào khoảng 30 triệu đồng mỗi m2 thì có thể ước tính lợi nhuận tiềm năng trên mỗi m2 vào khoảng 6 triệu đồng, tương đương tổng lợi nhuận cho toàn dự án vào khoảng 2.790 tỷ đồng.

PDR sẽ được hưởng 50% lợi nhuận từ dự án này, như vậy việc dự án được tái khởi động vừa giúp PDR thu hồi gần 4.000 tỷ đồng đầu tư, đồng thời có thể mang về một khoản lợi nhuận gần 1.350 tỷ đồng. Hiện nay, tổng nợ vay và nợ phải trả của PDR là 5.200 tỷ đồng, trong đó nợ vay là 2.700 tỷ đồng, giả sử PDR sẽ tập trung dùng số tiền thu về để cơ cấu tài chính thì nợ PDR có thể trở về con số 0 khi dự án này được kinh doanh hoàn tất.