Lời giải hợp lý nhất cho TTCK tăng trong thời gian qua: tảng đá NĐ 71 ảnh hưởng rất lớn đến BĐS - Nh

http://vietbao.vn/Doi-song-Gia-dinh/Nghi-dinh-71-han-che-luot-song-bat-dong-san/65199735/113/


Nghị định 71 hạn chế "lướt sóng" bất động sản

Thứ tư, 11 Tháng tám 2010, 08:36 GMT+7


Tags: bất động sản, nhà đầu tư, Quyền Định Đoạt, các sản phẩm, nghị định, uỷ quyền, lướt sóng, công chứng, quy định, pháp lý, 71, vốn, giấy

GA_googleFillSlot("468x60_Above_article");
GA_googleCreateDomIframe('google_ads_div_468x60_Above_article' ,'468x60_Above_article');​

- Việc không cho phép uỷ quyền định đoạt đối với các sản phẩm nhà ở trong hợp đồng uỷ quyền nhằm tránh rủi ro cho phía người mua tại Nghị định 71 đã vô tình tạo một nút thắt về pháp lý cho những nhà đầu tư thích chơi “lướt sóng” bất động sản.
Thời gian qua, việc mua đi bán lại các sản phẩm bất động sản diễn ra khá sôi động. Nhiều nhà đầu tư đã thu lợi lớn khi giao dịch các loại hợp đồng góp vốn, vay vốn kèm quyền mua các loại hình bất động sản trong tương lai.
Đơn cử, người mua chỉ cần bỏ ra vài trăm triệu đồng góp vốn giai đoạn 1 mua căn hộ. Chỉ sau vài tuần, họ có thể bán lại hợp đồng này với mức chênh lệch cao tới cả tỉ đồng. Chính vì bỏ vốn ít nên việc lướt sóng loại hình này đã thu hút được rất nhiều nhà đầu tư tham gia vào thị trường bất động sản và do vậy giá bất động sản cũng phần nào được đẩy lên cao.
Tuy nhiên, kể từ ngày 8/8, nghị định 71/ NĐ-CP hướng dẫn chi tiết luật Nhà ở chính thức có hiệu lực. Trong đó, tại điều 63, quy định khá chặt chẽ và cấm không cho công chứng các loại hợp đồng uỷ quyền định đoạt theo kiểu này nhằm siết chặt việc mua đi bán lại nhiều lần trên thị trường.
Theo chị Nguyễn Thu Nga – Giám đốc văn phòng nhà đất trên đường Trần Đăng Ninh: Việc không cho uỷ quyền định đoạt sẽ gây khó cho các nhà đầu tư "lướt sóng" và chắc chắn nhiều người bị "mắc cạn" do không trường vốn. Bởi lâu nay, những người mua bán bất động sản vẫn thích sở hữu các loại giấy tờ pháp lý có dấu đỏ. Bây giờ, nếu chỉ có giấy mua bán viết tay thì tính pháp lý không cao.
Ông Chu Văn Khanh - trưởng văn phòng công chứng A1 cho biết: Theo quy định luật đất đai và nhà ở thì phải được cấp giấy chứng nhận rồi mới được quyền mua bán nhà. Do vậy, khi mà nhà chưa có đầy đủ giấy tờ mà vẫn mua bán với nhau bằng giấy tờ viết tay thì dẫn đến nhiều rủi ro cho bên mua bởi vì khi có tranh chấp xảy ra sẽ không được pháp luật bảo vệ. Trước đây khi chưa có nghị định 71 người dân thường sử dụng hợp đồng uỷ quyền để căn cứ vào đó thay mặt người chủ nhà để đi liên hệ hoặc thay quyền chủ nhà định đoạt tài sản đó. Sau khi nghị định có hiệu lực thì việc mua bán này không được làm nữa và việc mua bán sẽ trở nên rất rủi ro.
Ngoài ra, theo ông Khanh, điều 63 nghị định 71 quy định chỉ được công chứng cho hợp đồng uỷ quyền khi nhà đã được xây dựng xong nhưng chưa có quy định cụ thể xây dựng xong đến phần nào thì được uỷ quyền công chứng. Việc uỷ quyền này chỉ áp dụng đối với loại hình nhà, căn hộ chứ không đề cập đến phần đất nền tại các dự án. Do vậy các tổ chức hành nghề công chứng rất lúng túng khi chứng thực việc mua bán bất động sản của người dân.

Theo tìm hiểu của phóng viên, nhiều nhà đầu tư cho rằng vẫn có cách để "lách" quy định mới này. Anh Nguyễn Trọng Nhân - một nhà đầu tư chuyên nghiệp cho rằng việc không cho công chứng uỷ quyền định đoạt sẽ gây khó cho các nhà đầu tư. Tuy nhiên, khách hàng vẫn có thể lách bằng cách ký “chui” tức là ký lùi thời gian nghị định có hiệu lực lại!?

Anh Đào​

Việt Báo // (Theo_VnMedia)

Mấy ông anh làm lâu năm trong ngành BĐS đang than vãn quá trời. Cứ đà này thì chứng khoán được lợi nhất.

http://cafef.vn/20100826012954164CA35/san-gdbds-khong-duoc-tham-gia-dau-tu-kinh-doanh-nha-o.chn

Sàn GDBĐS không được tham gia đầu tư, kinh doanh nhà ở ​

Các Sàn giao dịch bất động sản sẽ không được mua nhà ở của chủ đầu tư để bán lại cho người khác, mà chỉ được làm trung gian bán, cho thuê nhà ở theo giá của chủ đầu tư.



Cấm mua, bán nhà ở giữa chủ đầu tư và Sàn GDBĐS

Theo quy định tại khoản 2 Điều 17 của Dự thảo Thông tư hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở.

Sàn giao dịch bất động sản không được tham gia đầu tư, kinh doanh nhà ở, không được mua nhà ở của chủ đầu tư để bán lại cho người khác (hoặc nộp tiền đặt cọc cho chủ đầu tư để ủy quyền bán, cho thuê nhà ở), không được làm thủ tục chuyển nhượng các hợp đồng huy động vốn, mà chỉ được làm trung gian thực hiện bán, cho thuê nhà ở theo giá do chủ đầu tư đưa ra (hoặc theo giá khi bán đấu giá) và theo các nội dụng đã thảo thuận trong hợp đồng, văn bản ủy quyền ký với chủ đầu tư để thu phí giao dịch và thực hiện kinh doanh các dịch vụ khác theo quy định của Pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Cũng theo nội dụng Thông tư này, nghiêm cấm các chủ đầu tư bán nhà ở cho Sàn để Sàn bán lại cho người khác thu chênh lệch (hoặc yêu cầu Sàn phải nộp tiền đặt cọc để được đăng ký bán, cho thuê nhà ở qua sàn).

Đối với những sàn không phải do chủ đầu tư thành lập thì giữa chủ đầu tư và sàn phải ký ủy quyền bán, cho thuê nhà ở qua sàn. Sàn chỉ được bán sản phẩm trên cơ sở văn bản ủy quyền đã ký sau khi chủ đầu tư đã xây xong phần móng của công trình nhà ở.

Ngoài ra, Sàn GDBĐS còn phải niêm yết công khai tại sàn bảng giá bán, cho thuê nhà ở có xác nhận đóng dấu từ chủ đầu tư và biên bản nghiệm thu kỹ thuật đã xây dựng xong móng công trình.

Mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được mua 1 nhà ở

Theo Điều 9 của Nghị định 71, nếu chủ đầu tư huy động vốn bằng hình thức hợp tác kinh doanh, hợp tác đầu tư (hợp đồng góp vốn) mà có thỏa thuận phân chia lợi nhuận thì phải ghi rõ tỷ lệ lợi nhuận bằng tiền hoặc bằng cổ phiếu mà bên tham gia góp vốn được hưởng.

Nếu có thỏa thuận phần chia sản phẩm, thì chủ đầu tư chỉ được phép phân chia cho tất cả các hình thức huy động vốn tối đa 20% trong tổng số nhà ở (nhà biệt thự, nhà riêng lẻ hoặc căn hộ chung cư) thương mại của dự án không phải qua sàn.

Mỗi hộ gia đình, cá nhân góp vốn hoặc tham gia hợp tác đầu tư chodự án nhà ở trước khi chủ đầu tư xây dựng xong phần móng nhà thì chỉ được phân chia một lần với số lượng một nhà ở

Bên được phân chia nhà ở không được chuyển nhượng quyền phân chia nhà ở cho tổ chức, cá nhân khác, nếu người được phân chia nhà ở chết thì người thừa kế được hưởng quyền phân chia này. Sau khi ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, mà người được phân chia muốn bán lại cho người khác phải tuân theo quy định.

​

K.T