Nam Long (HSX: NLG) Chuyển nhượng dự án hỗ trợ lợi nhuận 2020

CTCP Nam Long (HSX: NLG) Chuyển nhượng dự án hỗ trợ lợi nhuận 2020


BÁO CÁO CẬP NHẬT DOANH NGHIỆP
Kết quả kinh doanh Q1/2020 suy giảm 46% so với cùng kỳ chủ yếu do khoản lợi nhuận lãi đột biến từ
giao dịch mua giá rẻ trong Q1/2019. Quý 1/2020, NLG ghi nhận doanh thu và lợi nhuận sau thuê cổ đông
hiện hữu lần lượt đạt 416 tỷ đồng (+25.3% YoY) và 73.6 tỷ đồng (-46% YoY). Việc suy giảm về tăng trưởng lợi
nhuận sau thuế Q1/2020 so với cùng kỳ chủ yếu đến từ việc Q1/2019, NLG có hạch toán một khoản lợi nhuận
đột biến đến từ lãi từ giao dịch mua giá rẻ công ty Việt Thiên Lâm. Chúng tôi lưu ý điểm rơi lợi nhuận các doanh nghiệp bất động sản sẽ phụ thuộc vào thời điểm bàn giao dự án, thông thường phần lớn sẽ rơi vào Q3-Q4 của niên độ tài chính.

Giá trị mở bán năm 2019 mới tăng mạnh (+78% YoY về giá trị), trong bối cảnh nguồn cung hạn chế, hỗ
trợ cho nguồn hạch toán lợi nhuận giai đoạn 2020-2022. Tổng giá trị và số lượng sản phẩm mở mới năm
2019 đạt lần lượt 5,910 tỷ đồng (+78% YoY) và 2,806 sản phẩm (+38% YoY), dự kiến sẽ là nguồn giúp đảm
bảo tăng trưởng lợi nhuận giai đoạn 2021-2022. Trong đó, NLG đã mở bán được 2 dự án trọng điểm bao gồm
(1) Akari City (1,518 sản phẩm) và (2) Southgate (521 sản phẩm) và (3) Các dự án nhỏ khác còn lại như (Flora
Novia, Flora Mizuki, EhomeS). BSC dự kiến một số sản phẩm như Southgate dự kiến sẽ bắt đầu được bàn
giao và đóng góp vào lợi nhuận của NLG từ cuối Q3/2020 theo kế hoạch.


Kế hoạch mở bán bị ảnh hưởng tiêu cực từ dịch bệnh Covid-19. Theo kế hoạch đặt ra của NLG dự tính
trong kịch bản cơ sở, tông số lượng sản phẩm mở bán ước đạt khoảng 1,500 sản phẩm, trong đó bao gồm
1,000 căn hộ Flora Mizuki và 500 sản phẩm SouthGate. Tuy nhiên, ban lãnh đạo cũng đặt ra kỳ vọng với việc
Việt Nam kiểm soát tương đối dịch Covid-19, số lượng sản phẩm mở bán năm nay có thể cao hơn khoảng
20%.
Dịch bệnh NCoV đã có những ảnh hưởng tiêu cực đến tâm lý của người mua nhà và sàn giao địch bất động
sản khiến cho kế hoạch mở bán của các doanh nghiệp bất động sản bị dời lại sang cuối Q2/2020. Việt Nam
đang là một trong các nước kiểm soát dịch tương đối thành công do đó, BSC kỳ vọng việc hoạt động kinh
doanh sẽ trở lại phục hồi vào nửa cuối năm 2020 với việc tiến hành mở bán các dự án theo đúng lộ trình đã
được điều chỉnh.
Theo ước tính của BSC, tổng giá trị mở bán mới năm 2020 của NLG trong kịch bản tích cực có thể ước
đạt khoảng 5,266 tỷ đồng (-10.9% YoY) tương đương với khoảng 2,000 sản phẩm. Trong đó, cơ cấu đóng
góp chủ yếu đến từ (1) 1,200 căn hộ Flora Mizuki dự kiến mở bán vào Q4/2020 và (2) 800 căn Valora dự án
WaterPoint GĐ1 dự kiến mở bán vào Q2/2020 và (3) Phần tiếp theo dự án Akari City vào 2021.
Ngoài ra, Nạm Long cũng vừa triển khai thử nghiệm dịch vụ bán hàng online, kết quả bán hàng trong T3 đem
lại con số tương đối lạc quan. Trong Q1/2020, thông qua mô hình online, NLG đã bán được 100 sản phẩm
dual-key Akari City và 90 sản phẩm SouthGate, chúng tôi cho rằng đây là tín hiệu lạc quan ban đầu trong đặc
điểm mua nhà của nhà đầu tư thường thấy hiện nay phải “thấy tận mắt và sờ bằng tay”.


NLG đặt kế hoạch kinh doanh 2020 sụt giảm -14.5% so với KQKD 2019. Trong cuộc họp ĐHCĐ, NLG đã
thông qua kế hoạch doanh thu và lợi nhuận sau thuế công ty mẹ lần lượt đạt 1,520 tỷ đồng (-40.3% YoY) và
822 tỷ đồng (-14.5% YoY). Doanh thu ghi nhận mức sụt giảm mạnh chủ yếu do tính chất trong việc định hướng
mô hình kinh doanh hợp tác các đối tác chiến lược nước ngoài trong việc phát triển dự án, dẫn đến nguồn lợi
nhuận chính của Nam Long trong tương lai chủ yếu sẽ được hạch toán ở khoản mục “Lãi đến từ công ty liên
kết”. NLG dự kiến sẽ chi trả cổ tức năm 2020 bằng 10% bằng tiền mặt và 5% bằng cổ phiếu. Trong đó, đợt 1
tạm ứng bằng tiền 5% dự kiến trong tháng 12/2020 và đợt 2 chi cổ tức bằng tiền 5% và cổ tức bằng cổ phiếu
5% dự kiến sau ĐHĐCĐ 2021 (tầm quý 2/2021).
NLG dự kiến huy động tối đa 500 tỷ trái phiếu trong Q2/2020. Theo đó, NLGdự kiến phát hành 500 trái
phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, có đảm bảo với tổng giá trị tối đa 500 tỷ đồng. Thời gian
phát hành dự kiến vào quý 2/2020, kỳ hạn trái phiếu 36 tháng, lãi suất cố định 10,5%/năm cho toàn bộ kỳ hạn.
Mục đích huy động vốn của đợt trái phiếu này chủ yếu dùng để phát triển quỹ đất.
Lợi nhuận 2020 chủ yếu sẽ đến (1) từ dự án Waterpoint – GĐ1, Mizuki Park, Novia và (2) Chuyển nhượng
dự án. BSC dự báo doanh thu và lợi nhuận năm 2020 của NLG lần lượt ước đạt 1,438 tỷ đồng (-43.6% YoY)
và lợi nhuận sau thuế công ty mẹ đạt 858 tỷ đồng (-11% YoY). EPS FW 2020 = 3,139 đồng. PE FW 2020 =
8.2 lần. Nguồn lợi nhuận hạch toán chủ yếu đến từ (1) Waterpoint – GĐ1 (bàn giao 630 sản phẩm, chiếm 22%
cơ cấu lợi nhuận), (2) Mizuki Park (bàn giao 300 căn Flora, chiếm 9% cơ cấu lợi nhuận), phần còn lại chủ yếu
đến từ doanh thu chuyển nhượng dự án Waterpoint, Mizuki, Akari và chuyển nhượng cổ phần từ dự án
WaterFront.
Điểm rơi lợi nhuận sẽ tập trung chính vào giai đoạn 2021-2022 nhờ vào điểm rơi bàn giao của các dự
án lớn như (1) Dự án Akari City, (2) Dự án Mizuki Park và (3) Dự án SouthGate và (4) Chuyển nhượng
một phần dự án Waterpoint – GĐ2. BSC dự phóng doanh thu và lợi nhuận sau thuế công ty mẹ của NLG
năm 2021 ước đạt lần lượt 2,290 tỷ đồng (+59% YoY) và 1,275 tỷ đồng (+49% YoY). EPS FW 2021 = 4,665
đồng. PE FW 2021 đạt 5.5 lần.

ĐỊNH GIÁ Chúng tôi khuyến nghị MUA cổ phiếu NLG với giá mục tiêu 34,600 đồng/cp (+38.5% so với mức giá đóng cửa ngày 23/06/2020) dựa trên phương pháp RNAV với mức chiết khấu WACC = 13% cho các dự án và mức 10% cho rủi ro về khả năng chậm trễ trong tiến độ bán hàng do ảnh hưởng từ pháp lý dự án hoặc dịch bệnh Covid19 bùng phát trở lại.