Nếu bong bóng bất động sản nổ ra Đà nẵng sẽ là nơi thiệt hại nặng nhất

Kinh tế ĐN không mạnh như người ta nghĩ

Hiệu quả chi tiêu ngân sách nhìn từ Đà Nẵng


SGTT.VN - Lễ hội pháo hoa quốc tế hoành tráng tại thành phố Đà Nẵng đã kết thúc. Phải nói rằng, một trong những thành công của lễ hội này là ngân sách nhà nước đã không phải bỏ ra đồng nào nhờ sự hào phóng của các doanh nghiệp hoạt động trên địa bàn thành phố. Theo thông tin từ ban tổ chức, 50 tỉ đồng tài trợ cho lễ hội chủ yếu đến từ các doanh nghiệp địa ốc. Nói vui, nếu có cuộc thi nữa cho các nhà tài trợ thì các doanh nghiệp địa ốc sẽ đoạt cả giải vàng, bạc, đồng và thậm chí cả giải khuyến khích.

Sự áp đảo của các doanh nghiệp địa ốc cho thấy sự lên ngôi của ngành bất động sản trong bộ mặt kinh tế của thành phố Đà Nẵng. Thị trường địa ốc Đà Nẵng có vẻ là thị trường ăn nên làm ra, những con số thống kê ấn tượng những năm vừa qua cho thấy lượng nhà bán ra ở đây liên tục tăng lên và giá cả cũng không ngừng leo thang. Khi đã ăn nên làm ra thì các doanh nghiệp địa ốc sẵn sàng chi để nâng cao hình ảnh và thanh thế của mình.

Tuy nhiên, sự khởi sắc của ngành bất động sản Đà Nẵng cũng mang lại lắm thách thức. Thống kê của Savills có lẽ sẽ làm cho các nhà kinh tế, nhà làm chính sách và các nhà lãnh đạo lo ngại, đó là trên 80% khách bất động sản đến từ Hà Nội và 13% đến từ TPHCM. Câu hỏi đặt ra là bao nhiêu % trong những khách mua sẽ thực sự sống ở đây? Câu trả lời mà nhiều người có thể đoán được là không đến 10%. Điều này có nghĩa là các khách mua ở đây chủ yếu là nhà đầu tư và khi lượng khách mua để đầu tư chiếm đến 90% thì dù muốn dù không vẫn có thể gọi họ là những nhà đầu cơ; mà đã đầu cơ thì sớm hay muộn sẽ có bong bóng. Khi bong bóng nổ, hậu quả sẽ khó lường, không chỉ cho nền kinh tế địa phương này mà còn đối với cả nước.

Những diễn biến nóng sốt trên thị trường bất động sản Đà Nẵng không phải ngẫu nhiên mà có. Đây là hệ quả của chính sách phát triển kinh tế của địa phương này. Ngay từ khi Đà Nẵng được công nhận là thành phố trực thuộc trung ương, nhiều chính sách ưu đãi đã được áp dụng để đẩy nhanh tốc độ phát triển kinh tế của địa phương. Một trong những chính sách rầm rộ và ấn tượng nhất là chính sách đầu tư cơ sở hạ tầng. Trong giai đoạn từ năm 2003 – 2008, chi đầu tư phát triển mà chủ yếu là chi đầu tư cơ sở hạ tầng chiếm tỷ trọng trên 50% chi tiêu ngân sách của Đà Nẵng.

Mặt tích cực của những khoản chi tiêu này là bộ mặt đô thị nhanh chóng được hiện đại hoá, nhưng mặt tiêu cực là dù cơ sở hạ tầng được cải thiện đáng kể nhưng kinh tế không tăng trưởng tương xứng. Chi tiêu công tăng trung bình 30%/năm và tỷ trọng đầu tư công trong tổng đầu tư xã hội cao hơn mức trung bình cả nước trong khi kinh tế tăng trưởng vào khoảng 11%/năm cho thấy sự phụ thuộc vào đầu tư công của tăng trưởng kinh tế ở Đà Nẵng. Điều này đặt ra một câu hỏi: liệu những hạ tầng mà Đà Nẵng đang đầu tư có mang lại sự phát triển kinh tế như kỳ vọng hay đây chỉ là những khoản đầu tư nhằm thúc đẩy tăng trưởng nhất thời mà một trong những hệ luỵ của nó là những đợt nóng sốt bất động sản liên tục ở Đà Nẵng?

Một đặc điểm quan trọng cần lưu ý là nguồn vốn đầu tư công chủ yếu được tài trợ từ nguồn thu tiền sử dụng đất – trung bình giai đoạn 2003 – 2007 chiếm trên 50%, năm 2008 lên mức cao nhất là 70,86% – trong khi quỹ đất vốn không nhiều của Đà Nẵng ngày càng cạn kiệt. Nói cách khác, chủ trương “biến quỹ đất thành nguồn vốn phát triển hạ tầng giao thông, kinh tế – xã hội” của lãnh đạo Đà Nẵng đã không mang lại hiệu quả cao khi mà thành phố đã sử dụng hầu hết nguồn vốn đất của mình để tài trợ cho cơ sở hạ tầng nhưng cho đến nay vẫn chưa tạo được cú hích phát triển kinh tế như mong đợi.

Trong bối cảnh nền kinh tế đang lạm phát cao – mà một trong những nguyên nhân chính là tính kém hiệu quả của hoạt động chi tiêu ngân sách – thì sự thiếu bền vững của cơ cấu ngân sách một địa phương được xem là kiểu mẫu trong quá trình phát triển như thành phố Đà Nẵng đặt ra nhiều câu hỏi và bài học về tính hiệu quả trong quản lý ngân sách ở các địa phương.

Nhìn rộng ra, có thể thấy cơ cấu ngân sách của thành phố Đà Nẵng không bền vững. Nguồn thu chủ yếu của Đà Nẵng là từ thu tiền sử dụng đất, chiếm 42% ngân sách trong giai đoạn 2003 – 2007, các khoản thu phân chia mà chủ yếu các loại thuế chỉ chiếm 17,8% mặc dù tỷ lệ giữ lại mà Quốc hội đang áp dụng cho Đà Nẵng lên đến 90% (tỷ lệ này ở Hà Nội là 32% và TP.HCM 29%). Các khoản thuế có độ nổi cao và bền vững như thuế thu nhập doanh nghiệp chỉ chiếm 4,4% ngân sách và thuế thu nhập cá nhân chiếm khoảng hơn 1% hoàn toàn không tương xứng với tiềm năng kinh tế và thu nhập bình quân đầu người của Đà Nẵng vốn gấp hai lần cả nước. Một nghịch lý nữa là khi bất động sản Đà Nẵng đang sốt, quỹ đất đã sử dụng gần hết thì các khoản thu về thuế nhà đất và cho thuê đất chỉ chiếm 1% thu ngân sách. Điều này cho thấy những lợi ích từ việc sử dụng đất không thuộc về Nhà nước (đại diện của người dân). Cơ cấu nguồn thu ngân sách Đà Nẵng một lần nữa cho thấy rằng hoạt động kinh tế Đà Nẵng không tương xứng với tiềm năng kinh tế và cơ sở hạ tầng mà Đà Nẵng đang có (xem biểu đồ Cơ cấu thu ngân sách Đà Nẵng).


Về chi ngân sách, như đã nói ở trên, các khoản chi chủ yếu của Đà Nẵng là chi đầu tư cơ sở hạ tầng trên 50% ngân sách hàng năm. Trong khi đó, các khoản chi cho giáo dục đào tạo, y tế giai đoạn 2003 – 2007 gần như không đổi về giá trị và giảm một nửa về tỷ trọng. Điều này cho thấy những ưu tiên phát triển của Đà Nẵng đang hướng đến các mục tiêu rất ngắn hạn.

Sau gần 15 năm trở thành thành phố trực thuộc Trung ương, bộ mặt đô thị Đà Nẵng đang trở thành đô thị kiểu mẫu của cả nước nhưng cơ cấu ngân sách của Đà Nẵng thì rõ ràng không thể nói là kiểu mẫu mà các tỉnh, thành phố khác nên/cần noi theo. Đặc biệt, trong bối cảnh nền kinh tế đang lạm phát cao – mà một trong những nguyên nhân chính là tính kém hiệu quả của hoạt động chi tiêu ngân sách – thì sự thiếu bền vững của cơ cấu ngân sách một địa phương được xem là kiểu mẫu trong quá trình phát triển như thành phố Đà Nẵng đặt ra nhiều câu hỏi và bài học về tính hiệu quả trong quản lý ngân sách ở các địa phương. Việc chống lạm phát, nâng cao hiệu quả đầu tư công không chỉ là trách nhiệm của các cơ quan Trung ương mà trong nhiều trường hợp, nó là trách nhiệm lớn của chính quyền địa phương.

Hoàng Xuân Huy

Không tin là BĐS Đà Nẵng bị ntn?

Lại chơi đè hàng bđs Đà nẵng rồi

Tại sao Cienco 5 ít đầu tư vào miền Trung

06/05/2011 23:33

Năm 2011, chính sách tiền tệ đã phát đi thông điệp thắt chặt, có nghĩa là tiêu dùng và đầu tư sẽ giảm đi. Ông có lo ngại cho kế hoạch sản xuất kinh doanh của Cienco 5?

Tổng giám đốc Thân Đức Nam - Với Cienco 5, chúng tôi còn nhiều dự án gối đầu từ năm 2010 chuyển sang năm 2011 thì tiếp tục thi công. Những dự án đường bộ như Cầu Giẽ - Ninh Bình thì đã có ghi vốn rồi, nhiều dự án giao thông khác cũng có nguồn vốn ngân sách rồi. Các dự án đô thị, Cienco 5 đã thu tiền góp vốn của người mua, chỉ còn phải tập trung đầu tư xây dựng hạ tầng…Vẫn biết năm nay là năm khó khăn, nhưng Cienco 5 không phải vay vốn ngân hàng, mình đã chủ động trước từ nguồn vốn của mình để tự sản xuất. Cienco 5 hiện tập trung hoạt động BĐS tại các thị trường như TP.HCM, Hà Nội, Quảng Ninh, Cần Thơ, Nha Trang là những TP lớn thuận lợi về kinh doanh BĐS. Những dự án tại đây sẽ được tiếp tục, còn tất cả phải thu gom nhỏ lại, không đầu tư. BĐS với Cienco 5 hiện nay dừng lại như thế là đủ sức. Trước mắt chúng tôi sẽ không tiếp tục xin thêm, cũng không mở rộng nữa.
Chứ không phải do Cienco 5 xác định sẽ đi theo hướng phát triển các dự án giao thông kết hợp BĐS như vừa qua?
- Đất nước còn phải phát triển nữa, 20 năm sau hạ tầng vẫn có thể chưa đủ. Do đó mình phải luôn luôn đi đầu và phát triển, giữ lấy ngành nghề chính và tiếp tục đi theo con đường mà mình đã có, với những gì mình đã có là cán bộ kỹ thuật, kỹ sư. Còn BĐS, làm đến một lúc nào đó mà thị trường bão hòa thì không thể đầu tư tiếp tục ào ạt nữa. Khi người mua ít đi, đầu ra thu hẹp thì không khéo mình lại bị khó khăn thậm chí lỗ vốn.
Đó là lý do Cienco 5 ít đầu tư vào miền Trung?
- Đúng. Vì thực ra chúng tôi phải cân nhắc, đầu tư vào đâu thì phải tính dân số ở đó bao nhiêu, thu nhập của họ là bao nhiêu, hạ tầng hiện đã đủ chưa mới quyết định đầu tư. Chứ còn hạ tầng đủ rồi thì đầu tư ít còn được, nhiều là khó. Ở miền Trung tôi thấy thị trường gần như bão hòa, quá trời dự án BĐS mà đất vẫn còn quá nhiều, nhà chưa xây. Thế thì nhà, đất nằm ở đâu? Nằm ở người kinh doanh hết. Người ta bán chưa được thì đến một lúc nào đó tự nhiên thị trường đóng băng, giống như trước đây từng có những lúc như thế.
Ví dụ năm 2003, chúng tôi đầu tư một dự án ở Bình Thuận và xong là đi luôn, không bao giờ đầu tư nữa. Bởi vì chúng tôi nghĩ là với Bình Thuận, với Phan Thiết thì chỉ cần một dự án 50ha là đủ cho người dân ở đó. Nó phải phụ thuộc chủ yếu người dân ở đó, những người mua nhà, chứ không thể người ở đâu ra đó mà mua được.

Dự án Thanh Hà Cienco 5 tại Hà Nội.​

Cienco 5 có dự án BĐS lớn ở nhiều tỉnh thành. Vì sao Cienco 5 lại được các địa phương ưu ái thế?
- Đó là vì, tất cả các địa phương trong cả nước hiện đều mong muốn phát triển hạ tầng. Muốn CNH, HĐH, đô thị hóa thì phải phát triển hạ tầng. Muốn thu hút đầu tư cũng phải có hạ tầng. Tất cả các con đường giao thông đang có thì cũng đến lúc phải làm rộng ra vì lưu lượng người và phương tiện tham gia giao thông ngày càng lớn…
Nơi nào cũng phải có hạ tầng và phải đầu tư, nhưng về kinh phí thì chọn đầu tư lớn hay nhỏ, đầu tư lâu dài, nhanh hay chậm mà thôi, tùy nguồn ngân sách. Nhưng cũng có nhiều nguồn khác, ví dụ như dùng quỹ đất bán để lấy hạ tầng. Như thế thì tất cả các địa phương đều có nhu cầu.
Với chủ trương này, Cienco 5 cũng là đơn vị làm rất nhiều công trình giao thông và hạ tầng đô thị, uy tín của thương hiệu đã có. Chính vì thương hiệu đó mà người ta chọn chúng tôi, nhiều tỉnh, thành, địa phương giao dự án cho chúng tôi thực thi.
Có phải vì thế mà trong cái tên Cienco 5 gần đây, khía cạnh BĐS dường như nổi trội hơn giao thông, thưa ông?
- Thực ra, lĩnh vực tiền thân của chúng tôi là giao thông. Cienco 5 bắt đầu đa ngành nghề từ khoảng năm 2000 trở lại đây. Chính địa ốc đã tháo gỡ những khó khăn cho Cienco 5 trong thời gian vừa qua, nhưng lĩnh vực chính, "cánh tay phải" của Cienco 5 vẫn là giao thông.
Anh Quân (thực hiện)

Theo báo xây dựng

Chủ đề này vớ vẩn nhất trong những thằng vớ vẩn.

Đà Nẵng bị mấy cụ HN nhảy vào lập thành phố Ma... giống như thế này:
http://www.youtube.com/watch?v=rPILhiTJv7E&feature=player_embedded

Cứ xem lại đi,trừ Đà Nẵng ra thì 63 tỉnh thành đã làm dc cái gì?

Nhìn xa ra thế giới họ đã bỏ ta rất xa rồi,người dân Đà Nẵng luôn tự hào với quê hương của mình...LĐ TP đã làm cho người dân bớt khổ có cuộc sống ấm no đạt gần 80% đó là thành công lắm rồi...

các dự án ở ĐN trong thế kẹt tiến thoái lưởng nan, buông thì tốn tiền phí bôi trơn đầu tư tiếp thì lỗ là chắc

1 thành phố với 887.070 người như Đn thì việc xây dựng ồ ạt căn hộ văn phòng là điều mà quá dư thừa kiểu làm theo phong trào không tính đến nhu cầu