Những chú ý khi đầu tư cổ phiếu bất động sản

Tổng số tài sản của toàn xã hội hay mỗi cá nhân luôn chiếm một phần lớn là bất động sản. Điều này xuất phát từ nhu cầu cơ bản của con người là sau ăn và mặc là cần một chỗ ở. Tính chất bất động sản là bất động, duy nhất và không thay đổi theo chiều ngang, tức là gần như không nở ra hay thu hẹp nhiều về diện tích trong khoảng thời gian 1 vài nghìn năm, nhưng có thể tăng theo chiều thẳng đứng khi đầu tư dự án cao tầng với mức đầu tư tài chính lớn. Những tính chất này tạo nên một loại tài sản đặc thù mà không có gì thay thế được.

Ngành kinh doanh bất động sản Việt Nam đang bắt đầu vào chu kỳ tăng trưởng mạnh mẽ. Giá bất động sản tăng rất mạnh ở các trung tâm kinh tế lớn như Hồ Chí Minh hay Hà Nội do tăng trưởng nhu cầu nhà ở từ dân số tăng cơ học và tăng các hoạt động kinh tế, hay các địa phương du lịch như Phú Quốc, Đà Nẵng do nhu cầu nghỉ dưỡng và đầu tư hạ tầng. Cùng với đó các công ty kinh doanh bất động sản cũng có giá cổ phiếu tăng mạnh thời gian qua như DXG, LDG, NBB, KDH…. Thông thường xu thế bất động sản sẽ đi theo chu kỳ kinh tế của đất nước, và cũng là một nguyên nhân của nhiều cuộc suy thoái. Vậy nên hiểu biết về bất động sản, các công ty và cổ phiếu ngành này đang được nhiều người quan tâm.

Trong bài viết này, tác giả muốn đề cập đến một số vấn đề cần lưu ý khi xem xét đầu tư cổ phiếu bất động sản.

Doanh thu và dự đoán doanh thu tương lai

Doanh thu của công tu bất động sản phụ thuộc vào số lượng dự án đang và sẽ triển khai, tốc độ bán hàng, thi công và đôi khi là mong muốn chủ quan của lãnh đạo công ty. Doanh thu theo quý thường biến động bất thường, nhưng doanh thu năm của một doanh nghiệp phát triển mở rộng bền vững thì sẽ có xu hướng tăng trưởng bền vững. Sau đây là một ví dụ điển hình của một doanh nghiệp bất động sản thuộc nhóm tốt nhất hiện nay, cổ phiếu Đất Xanh – DXG.



Theo hướng dẫn tại điều 78 thông tư 200/2014/TT-BTC về việc ghi nhận doanh thu với kinh doanh bất động sản thì công ty chỉ có thể ghi nhận doanh thu khi đã hoàn thành việc xây dựng dự án và bàn giao cho khách hàng, hoặc khi không còn nắm bất kỳ quyền lợi nào liên quan đến bất động sản. Điều này hạn chế việc thao túng, tạo doanh thu ảo của doanh nghiệp bất động sản vì không thể ghi nhận doanh thu từ số tiền nộp trước hay đóng góp đầu tư vào các dự án mà công ty bất động sản đang triển khai. Tuy nhiên điều này cũng còn một số hạn chế sau:

– Doanh thu không phản ánh chính xác hoạt động bán hàng xảy ra trong thời gian báo cáo.

– Doanh nghiệp không thể ghi nhận doanh thu ảo hay ghi nhận sớm doanh thu bất động sản, nhưng vẫn có thể trì hoãn việc ghi nhận doanh thu cho kỳ báo cáo sau nếu lãnh đạo công ty cố tình không xuất hóa đơn bán hàng hay bàn giao mà không quyết toán hoàn tất.

Vì vậy nhà đầu tư cần kết hợp doanh thu với mục “tiền người mua trả tiền trước” để hiểu rõ hơn hoạt động kinh doanh bán hàng của doanh nghiệp trong kỳ báo cáo. Dự án đất nền thường có thời gian phát triển là 0,5 đến 2 năm, chung cư cao tầng từ 1.5 năm đến 3 năm (trừ trường hợp gặp rắc rối thủ tục hay huy động vốn có thể lâu hơn). Vì vậy doanh thu trong kỳ báo cáo tài chính là từ hoạt động các quý hay năm trước tạo ra, nên cần phải ước tính thời gian hoàn thành dự án để xác định tương đối doanh thu tương lại của một dự án bất đống sản.

Nợ và các khoản khách hàng (người mua) trả tiền trước

Một số doanh nghiệp có báo cáo rõ ràng số tiền thu được từ các hợp đồng góp vốn hay trả trước của từng dự án, nhưng vì bí mật kinh doanh hay sợ ảnh hưởng hoạt động bán hàng, các công ty bất động sản thường không làm rõ mục “người mua trả tiền trước” mà thường để chung, có khi còn ghi chung chung vào mục “các khoản nợ khác”.

Điều này dẫn đến việc nhà đầu tư cần tách biệt rõ nợ vay ngân hàng và các khoảng nợ khác, để biết chính xác rủi ro vay vốn của doanh nghiệp bất động sản và xác định doanh thu tiềm năng trong tương lai. Đồng thời còn là chổ cần truy hỏi sâu tại mỗi kỳ đại hội cổ đông.

Giảm trừ doanh thu

Một vấn đề đáng lưu tâm đến là các khoản giảm trừ doanh thu trong các công ty kinh doanh bất động sản. Sau đây là mục giảm trừ doanh thu của công ty đầu tư Long Điền – LDG:





Như thấy trên tóm tác báo cáo tài chính LDG như trên, mục “giảm trừ doanh thu” quý 3, 2016 của LDG tăng đột biến là 82,7 tỷ so với 3.3 tỷ quý trước và so với doanh thu cùng quý là 132 tỷ là một điều bất thường. Điều này thậm chí làm cho lợi nhuận gộp của doanh nghiệp là âm (thua lỗ) trong quý 3 – 2016. Đây là 1 trong nhiều lý do dẫn đến biến động giá cổ phiếu của LDG giảm giá sâu trong quý 4 2016, trước khi phục hồi mạnh mẽ thời gian gần đây:



Vậy giảm trừ doanh thu là gì? Vì sao lại tăng đột biến để ảnh hưởng đến lợi nhuận của doanh nghiệp?

– Trước hết ta hiểu sơ qua mối quan hệ giữa công ty kinh doanh bất động sản và công ty mua giới. Công ty như công ty LDG có thể tự bán sản phẩm bất động sản của mình, ghi nhận doanh thu theo tiến độ bàn giao sản phẩm và hoa hồng mua giới cho nhân viên sẽ ghi vào khoản “chi phí bán hàng”. Ngoài ra LDG còn có thể ký hợp đồng bao tiêu sản phẩm với một công ty mua giới, công ty sẽ giới thiệu khách hàng đến LDG, sau khi bán hàng thì LDG ghi nhận doanh thu hoặc vào mục “tiền người mua trả trước” như nói ở trên, và đồng thời trả một khoản phí mua giới cho đối tác. Chi phí này được ghi nhận là giảm trừ doanh thu.

– Tuy nhiên LDG hoàn toàn chủ động ghi nhân khoản này khi đối tác xuất hóa đơn cung cấp dịch vụ. Đây chính là chổ mà công ty có thể lợi dụng để thay đổi việc ghi nhận lợi nhuận trong từng quý.

– Ngoài ra giảm trừ doanh thu còn đến từ các yếu tố như: hàng trả lại, hay khuyến mãi, chiết khâu bán hàng. Tuy nhiên các mục này thường khó tác động hoặc không có nhiều trong kinh doanh bất động sản.
----- xem thêm tại : http://chungkhoanblog.com/chung-kho...nhung-chu-y-khi-dau-tu-co-phieu-bat-dong-san/